3.1. Ưu điểm
So với những ngân hàng khác thì thực sự ngân hàng VPBank đã có một đợc lối đúng đắn khi nhận ra đợc vai trò quan trọng của phòng thẩm định tài sản đảm bảo, mặc dù nó cha thực sự chặt chẽ nhng theo em nó cũng có những u điểm chính sau:
- Ngân hàng VPBank đã xác định đợc mục tiêu của việc định giá tài sản đảm bảo là phải sát với giá thị trờng.
- Khi xác định giá trị BĐS có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện đợc.
- Định giá BĐS là một trong những tài sản đợc định giá quen thuộc và chủ yếu tại phòng thẩm định tài sản bảo đảm.
- Và yếu tố quan trọng nhất của việc định giá là xác định đợc yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hởng đến giá trị của BĐS là trong phơng pháp của phòng thẩm định cũng đợc nói đến và đợc thực hiện chặt chẽ bởi cán bộ thẩm định.
- Cũng đã xác định đợc những trờng hợp nào mà cán bộ thẩm định không thực hiện việc ớc tính đợc thì có thể lấy giá của những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo. Và trong quy định của Ngân hàng cũng đề cập tới yếu tố đạo đức nghề nghiệp của các cán bộ thẩm định.
- Phơng pháp thực hiện định giá không quá khó. Phơng pháp chủ yếu đ- ợc sử dụng là phơng pháp chi phí và phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Trong biên bản định giá và báo cáo định giá thì cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về BĐS mục tiêu cho việc ớc tính giá trị nh về hiện trạng sử dụng bây giờ và trớc đây.
Nhng bên cạnh những u điểm mà phòng thẩm định tài sản đảm bảo đã thực hiện tốt về phơng pháp định giá, cũng không thể tránh khỏi những khuyết điểm có thể mắc phải.
3.2. Nhợc điểm
- Trong tiêu chuẩn thẩm định giá IVSC có nói đến nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nhng trong phơng pháp định giá nói trên hình nh nguyên tắc đó chỉ là lờ mờ hình thành trong t tởng của các cán bộ thẩm định và phơng hớng chỉ đạo của Ngân hàng.
- Số lợng BĐS chứng cớ để thực hiện so sánh là rất ít và hầu nh không có việc điều chỉnh chúng từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu, hiệu quả việc định giá là không cao.
- Giá trị mà cán bộ thẩm định ớc tính về BĐS là thực sự không sát với giá trị thị trờng, cái giá đó nó còn mang nhiều yếu tố chủ quan của cán bộ thẩm định. - Cách thức định giá một bảo đảm tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh: Vì mỗi cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm cá nhân về bảo đảm tín dụng do mình thẩm định, cộng với những hiểu biết về tài sản còn hạn chế, cho nên khi định giá tài sản cán bộ thẩm định luôn mang một tâm lý phải hạ thấp giá trị của tài sản đến mức có thể cho an toàn.
Nh vậy, giá trị của bảo đảm tín dụng sau khi thẩm định thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây tâm lý khó chịu, và thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng tốt thực sự.
- Việc định giá BĐS hình thành sau vốn vay dựa vào chi phí xây dựng, hay nhà thầu xây dựng bán cho khách hàng là hoàn toàn không hợp lý, bởi vì:
+ Sau khi BĐS hình thành thì cũng phải mất một khoảng thời gian sau mới có thể biết chủ sở hữu có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không, điều này cũng ảnh hởng đến giá trị của ngôi nhà.
+ Khi mà BĐS hình thành thì có thể dùng vào hoạt động sinh lợi cho chủ sở hữu nó nh: khách sạn thì liệu việc xác định giá trị BĐS có hợp lý không khi xác định nh trên. Nó hoàn toàn không hợp lý vì giá trị tài sản là số tiền ớc tính mà BĐS có thể mang lại cho chủ sở hữu trong tơng lai.
- Sử dụng phơng pháp chi phí để ớc tính nh nhau các ngôi nhà là không đợc, vì mỗi ngôi nhà có một mục đích sử dụng riêng tuỳ vào từng chủ sở hữu; nh ngôi nhà đợc dùng để ở, có cái đợc cho thuê.
- Giá trị mà BĐS mục tiêu đợc ớc tính lại thấp hơn giá thị trờng, sau đó tỉ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 65% so với giá trị BĐS đảm bảo đã đợc định giá. Nh vậy khách hàng đợc cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trờng sẽ bị sụt giảm.
- Trong biên bản định giá mà cán bộ thẩm định đa ra không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trờng là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng.