cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội
1. Những hỗ trợ về tài chớnh nhằm khuyến khớch đầu tư xõy dựng nhà ở cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội
1.1. Tài chớnh nhà ở cú đặc điểm riờng so với cỏc đầu tư cho vay khỏc Thứ nhất, yờu cầu cho vay với số lượng tương đối lớn.
Thứ hai, thời gian trả tiền vay dài từ 10-20 năm do tổng số tiền thường
gấp từ 25-30 lần thu nhập hàng năm của người vay bỡnh thường.
Do hai đặc điểm kể trờn mà người vay tiền mong muốn trả tiền vay trong thời gian dài. Chớnh bởi sự trả chậm của người vay, đặc biệt là trong trường hợp lói suất cố định, cỏc tổ chức tài chớnh thương phải đối phú với cỏc vấn đề
- Kỳ hạn: Cỏc khoản vay phải được tớnh toỏn trong thời gian dài.
Chi phớ của cỏc nguồn vốn: Là lợi nhuận của cỏc khoản ký thỏc tiết kiệm. Cỏc khoản thu từ hoạt động cho vay: bị cố định theo lói suất của cỏc khoản cho vay.
Cỏc khú khăn cú thể xuất hiện cho cỏc tổ chức tài chớnh nhà ở khụng cú khả năng chuyển đổi thời hạn nguồn vốn (mà sự chuyển đổi thời hạn của vốn là sự thu Vào cỏc khoản tiền ngắn hạn thụng qua cỏc quỹ tiết kiệm và cỏc khoản ký thỏc để cho vay dài hạn). Việc rỳt ồ ạt tiền gửi tiết kiệm và cỏc khoản ký thỏc cú thể khiến cho cỏc tổ chức tài chớnh phải đi vay tiền với lói suất cao và điều này cú thể tạo ra những trở ngại trong thanh toỏn tiền mặt. Để trỏnh những khú khăn về thanh toỏn, cỏc tổ chức tài chớnh nhà ở cần phải thu hỳt cỏc nguồn tài chớnh dài hạn, vớ dụ như phỏt hành trỏi phiếu hoặc dựa vào cỏc khoản cho vay dài hạn của nhà nước.
Một vấn đề khú khăn khỏc là giỏ của cỏc nguồn vốn- lói suất tiền gửi. Lói suất tiền gửi cú tỏc động đến cả chi phớ của cỏc nguồn vốn cũng như cỏc khoản
chờnh lệch thu về. Đối với cỏc tổ chức tài chớnh thỡ chỳng là hai thụng số quan trọng nhất quyết định sự thành cụng hay thất bại trong hoạt động tài chớnh. Đối với cỏc khoản cho vay dài hạn, lói suất là thụng số quan trọng để tớnh toỏn cỏc khoản trả chậm. Lói suất cho vay được tớnh sao cho đảm bảo bự đắp đủ ba khoản chi phớ sau:
Lói suất thực tế để trả cho cỏc khoản tiền tiết kiệm ký thỏc.
Lói suất cú tớnh đến tỷ lệ lạm phỏt trong hiện tại và dự tớnh trong tương lai.
Đảm bảo được cỏc chi phớ hoạt động của cỏc tổ chức tài chớnh.
Vỡ lói suất luụn phải tớnh đến tỷ lệ lạm phỏt nờn ở những nơi cú tỷ lệ lạm phỏt cao thỡ lói suất cho vay cũng khụng thể thấp được. Với lói suất cao sẽ loại bỏ phần lớn những người cần vay vốn ra khỏi thị trường tài chớnh, vớ dụ như, với tỷ lệ lói suất là 30% năm thỡ người vay sẽ phải trả gần một phần ba tổng số tiền vay mỗi năm. Tuy nhiờn với tỷ lệ lói suất cao như vậy sẽ tạo ra khả năng thu hỳt cỏc nguồn vốn và bảo vệ những người gửi tiền khụng bị ảnh hưởng của lạm phỏt nghĩa là vẫn bảo toàn được sức mua của cỏc khoản tiền tiết kiệm. Chớnh vỡ lý do này mà tài chớnh nhà ở dễ gặp rủi ro hơn rất nhiều do lạm phỏt so với cỏc khoản tài chớnh ngắn hạn khỏc.
Hỡnh thức bảo đảm vốn vay, hay tài sản thế chấp là một vấn đề rất đặc trưng của tài chớnh nhà ở. Cỏc khoản vay cho nhà ở thường được bảo đảm bằng cỏch sử dụng đơn vị ở để thế chấp. Việc này đũi hỏi người vay phải cú cỏc giấy tờ hợp lệ với đất ở được dựng để thế chấp- một thủ tục hay được cỏc nhà luật phỏp sử dụng. Với cỏc tổ chức tài chớnh thỡ tài sản thế chấp khụng dễ gỡ chuyển thành nguồn tiền mặt nghĩa là khả năng chuyển thành tiền mặt của tài sản thế chấp rất thấp và trong trường hợp cần phải làm như vậy đối với người vay tiền thỡ cỏc tổ chức tài chớnh thụng thường phải qua nhiều thủ tục luật phỏp kộo dài trước khi chuyển nú thành tiền mặt. Mặt khỏc do thiếu tư cỏch rừ ràng nờn đa số cỏc hộ thu nhập thấp định cư bất hợp phỏp nờn khú cú thể được vay tiền của cỏc tổ chức tài chớnh thụng thường. Chớnh vỡ điều này mà cần phải tỡm một hỡnh
thức thế chấp khỏc để tạo điều kiện cho những hộ thu nhập thấp đú cú khả năng vay được vốn.
1.2. Cho vay để phỏt triển nhà ở
Những nguyờn tắc mang tớnh định hướng của cỏc tổ chức tài chớnh trong hoạt động cho vay tiền là làm giảm đến mức thấp nhất nguy cơ rơi vào trường hợp khụng cú khả năng thanh toỏn, trỏnh việc bị phỏ sản và lợi nhuận trang trải đủ cỏc chi phớ hoạt động. Cỏc chớnh sỏch cho vay dựa trờn ba nguyờn tắc này là cú hạn chế và đó dẫn đến trường hợp mà hiện nay, hầu hết cỏc hộ gia đỡnh ở hầu hết cỏc nước đang phỏt triển khụng thể đỏp ứng được cỏc điều kiện để cú được cỏc khoản vay nhằm phỏt triển nhà, những biện phỏp tăng cường độ an toàn của vốn vay.
Một số phương thức vay vốn để phỏt triển nhà ở: Phương thức vay, thế chấp thụng thường:
a. Thế chấp theo cỏch thụng thường:
Cỏc khoản tiền trả nợ hàng thỏng hoặc hàng năm là khụng đổi. Lói suất vay cố định trong suốt thời gian vay
Thời hạn vay dài hạn, từ 15 năm- 20 năm.
Yờu cầu đất thế chấp khụng bị tranh chấp hoặc được thuờ dài hạn Yờu cầu cú mẫu nhà ở được duyệt
Khoản vay là ớt nhất
b. Phương phỏp tớnh toỏn:
Cỏch tốt nhất để diễn đạt một khoản vay trả đều hàng năm theo cỏch thụng thưũng hoạt động như thế nào là biểu diễn sự diễn tiến của tiền trả và số dư nợ qua suốt thời gian trả vay. Tổng sú tiền vay là K, lói suất i và thời hạn vay (n) sẽ xỏc định dũng tiền trả đều A, nghĩa là số tiền phải trả hàng kỳ bao gồm cả gốc và lói của tiền vay và được thể hiện qua cụng thức:
i*(1+i)n A= K --- (1+i)n - 1
Vớ dụ với 0.08% lói trờn số dư nợ chưa thanh toỏn và thời gian là 15 năm cho một khoản vay tạm tớnh cho 200 triệu đồng thỡ tiền trả đều hàng năm là 13.41triệu đồng và số tiền trả đều hàng thỏng là 1.12 triệu đồng.
Phương phỏp này cú nhược điểm là những vấn đề của vốn vay nhà ở khụng chỉ xuất hiện ở phớa cỏc ngõn hàng mà cả phớa người vay vốn. Về phớa ngõn hàng, lói suất cho vay cố định cú thể làm tăng nguy cơ đối với sự tồn tại của họ trong trường hợp lói suất cho vay của thị trường tài chớnh tăng cao. Thụng thường cỏc ngõn hàng thường dự trự trước khả năng rủi ro dễ xảy ra này bằng cỏch tăng lói suất trước trong số tiền cho vay mà điều này lại làm phần lớn cỏc hộ cú thu nhập thấp khụng cú khả năng vay vốn như đó đề cập ở phần trước. Đối với người vay vốn, cỏc khoản trả nợ hàng kỳ cao do vốn vay lớn và trong nhiều trường hợp cũng do lói suất cao là những trở ngại lớn.
c. Phương thức vay thế chấp luỹ tiến:
Phương thức cho vay này cũng được biết đến như là một phương thức cho vay tiến bộ, cho phộp hạ thấp tiền trả nợ ở những năm đầu sau đú tăng đều ở những năm tiếp theo là một cơ chế cho phộp làm chậm quỏ trỡnh trả nợ đến những năm cuối của thời hạn vay. Mục đớch của phương thức này là trong vài năm đầu, tiền trả nợ khụng bao gồm lói vay để cho số dư nợ chưa thanh toỏn tăng lờn như ở bảng dưới đõy. Thực tế là , sự trả nợ gốc chỉ thực sự bắt đầu sau 1 năm và khoản vay được hoàn lại trong cỏc năm cuối.
Phương phỏp này cú nhược điểm là tớnh toỏn khỏ phức tạp, đũi hỏi người tớnh phải cú kỹ năng nghề nghiệp nhất định.
Mức độ tăng dũng tiền trả tớnh toỏn trờn mức độ tăng thu nhập của người vay là một yếu tố rất khú xỏc định và bị nhiều yếu tố khỏc chi phối. Do đú, nếu xỏc định sai (cao hơn thực tế) hoặc thu nhập của người vay bị suy giảm vỡ một lý do nào đú sẽ làm cho khoản vay khụng cú khả năng chi trả.
Cũng giống như phương thức vay thế chấp thụng thường, tiền trả vốn gốc cộng dồn của phương thức này chỉ đạt được 50% ở cỏc năm cuối của thời hạn vay. Tốc độ tăng tiền trả càng cao thỡ thời điểm đú càng dịch về phớa sau, điốu
này cú nghĩa là, thời gian cho vay càng dài, tốc độ tăng tiền trả càng cao thỡ mức độ rủi ro về tài chớnh càng lớn.
Chớnh vỡ cỏc lý do trờn mà phương thức cho vay này chỉ thực sự cú hiệu quả ở những nước cú nền kinh tế tăng trưởng ổn định, phỳc lợi xó hội tốt. Thực tế cho thấy, Thuỵ Điển và Ai Cập là những nước ỏp dụng phương thức cho vay luỹ tiến khỏ thành cụng trong một số dự ỏn nhà ở cụng cộng.
d. Phương thức vay theo giỏ trị thực tế của thu nhập:
Việc đưa ra phương thức vay phụ thuộc vào thu nhập thực tế trong hoàn cảnh lạm phỏt và lói suất vay cao đem lại một ảnh hưởng tớch cực đến sự phự hợp của cỏc khoản vay với người vay. Thụng qua vớ dụ tớnh toỏn dưới đõy cú thể dễ dàng nhận thấy là, những hộ gia đỡnh cú thu nhập thấp hơn rất nhiều trong hệ thống tài chớnh điều chỉnh theo thu nhạp thực tế so với trong hệ thống khụng điều chỉnh vẫn cú cơ hội được vay tài chớnh nhà ở.
Cỏc tớnh toỏn của phương thức cho vay này cú nhiều điểm rất tương đồng với phương thức cho vay luỹ tiến ở chỗ dũng tiền trả vốn và lói là khụng đều và biến đổi cú quy luật, do đú ta cú cựng một phương phỏp xỏc định. Tuy nhiờn sự khỏc nhau cơ bản giữa hai phương phỏp ở đõy là ý nghĩa của cỏ thụng số , đú là:
Thứ nhất, nếu tốc độ tăng tiền trả của phương thức vay thứ hai, ở mức độ nào đú, là tuỳ theo người vay tự chọn thỡ ở đõy , tốc độ tăng tiền trả là do tỡnh hỡnh lạm phỏt và ngõn hàng quy định và cũng là giới hạn thấp nhất cú thể.
Thứ hai, số tiền trả khởi điểm ở năm đầu tiờn trong phương thức này là duy nhất cần xỏc định và khụng đổi khi thời hạn trả vay là cố định. Nú cũng quyết định giới hạn thấp nhất về thu nhập của cỏc hộ được vay vốn.
Cỏc phương thức cho vay và ưu nhược điểm của từng phương phỏp
Phương thức Ưu điểm Nhược điểm
Phương thức vay thế chấp thụng thường.
Tớnh toỏn và vấn để thanh toỏn giữa ngời vay và ngời cho vay đơn giản.
Lói suất cho vay thờng cao hơn cỏc phương thức khỏc.
Ngời vay bị giới hạn do mức thu nhập thấp hiện tại thấp hơn dũng tiền trả đều và cỏc điều kiện xột vay vốn.
Phương thức vay thế chấp luỹ tiến
Tăng cơ hội cho nhiều hộ cú thu nhập thấp ở hiện tại được vay vốn.
Tớnh toỏn khỏ phức tạp
Mức dộ an toàn của vốn vay phụ thuộc vào mức độ tăng thu nhập của ngời vay theo thời gian
Phương thức vay theo giỏ trị thực tế của thu nhập.
Nhiều hộ cú thu nhập thấp được vay vốn phỏt triển nhà ở hơn so với phương thức vay thụng thường, đặc biệt là trong điều kiện lạm phỏt cao.
Tớnh toỏn khỏ phức tạp
Mức độ an toàn tài chớnh phụ thuộc rất lớn vào khả năng duy trỡ thu nhập thực tế của ngời vay vốn.
+ Một số nột về hỡnh thức hỗ trợ trực tiếp về vốn cho phỏt triển nhà ở tại Hà Nội:
Về mặt nguyờn tắc, hỗ trợ tài chớnh bắt đầu từ huy động, cho vay đến khi thu hồi vốn.
Tuy nhiờn, do bị giới hạn của thời gian và một số giới hạn khỏc nhau nờn đề tài chỉ đề cập một số nột chớnh yếu.
Việc đưa ra hỡnh thức hỗ trợ – tạo điều kiện trực tiếp về vốn để phỏt triển nhà ở tại Hà Nội thỡ cần phải dựa trờn việc giải quyết cỏc vấn đề sau:
Nguyờn tắc cho vay
+Đối tượng được vay tài chớnh nhà ở. +Phương thức vay vốn.
+Mức vốn cho vay
+Thời hạn và lói suất cho vay +Vấn đề an toàn của vốn vay
a. Nguyờn tắc cho vay
Nếu đứng trờn giỏc độ chớnh sỏch của Nhà nước thỡ việc cho vay vốn phỏt triển nhà ở mang tớnh chất giỳp đỡ là chớnh. Tuy nhiờn, sự giỳp đỡ về vốn sẽ
khụng phải là trợ cấp cho khụng mà là sự cho vay vốn thuận tiện với những điều kiện ưu đói để sử dụng vào đỳng mục đớch giỳp đỡ.
Sự giỳp đỡ về vốn làm nhà ở dựa trờn cỏc nguyờn tắc sau:
Người cú nhu cầu về nhà ở phải dành dụm được một phần vốn cần thiết. Nguyờn tắc này đảm bảo ý nghĩa giỳp đỡ của nguồn vốn cho vay, tăng độ an toàn của tài chớnh và khuyến khớch sự tiết kiệm của nhõn dõn để tạo lập nhà ở cho chớnh họ. Vấn đề giành dụm bao nhiờu sẽ đề cập ở phần sau.
Người vay phải cú khả năng hoàn trả vốn vay. Nguyờn tắc này nhấn mạnh tớnh chất giỳp đỡ về vốn khụng phải là sự cho khụng. Việc hoàn trả vốn sẽ giỳp cho sự giỳp đỡ về vốn khụng phải là sự cho khụng. Việc hoàn trả vốn sẽ giỳp cho sự giỳp đỡ đú được tiếp tục với cỏc đối tượng khỏc cú nhu cầu.
Bờn cho vay phải bảo toàn được vốn. Việc bảo toàn vốn ở đõy giỳp cho hoạt động giỳp đỡ về vốn của cỏc tổ chức tài chớnh nhà ở được liờn tục. Để bảo toàn được vốn thỡ bờn cho vay phải lấy thu bự chi nghĩa là thu nhập từ việc cho vay vốn phải trang trải đủ ba chi phớ sau thụng qua lói suất cho vay .
+ Mức vốn vay phụ thuộc khụng những vào mục đớch sử dụng mà cũn phụ thuộc vào quy mụ của mục đớch đú. Hiện nay cú hai mục đớch sử dụng vốn được coi là hợp phỏp là:
* Vay vốn để xõy dựng mới, cải tạo nhà ở làm tăng diện tớch ở.
Hiện nay Hà Nội mới chỉ cú Hướng dẫn số 42 NHDT-PT ngày 04-2-1995 của Ngõn hàng đầu tư phỏt triển Việt Nam về cho vay xõy dựng nhà ở trờn toàn quốc, tuy nhiờn Hà Nội chưa cú một cơ chế cụ thể cho riờng mỡnh trong việc sử dụng vốn của Ngõn hàng nhà ở cho hai hỡnh thức sử dụng vốn vay núi trờn, do đú ở đõy, đố tài sẽ dừng lại ở việc phõn tớch những yếu tố cú ảnh hưởng đến quy mụ vốn vay và những mụ hỡnh vay vốn.
Nếu vay vốn với mục đớch cải tạo xõy dựng mới nhà ở thỡ khối lượng vốn vay sẽ cú cỏc yếu tố ảnh hưởng sau:
Tỉ lệ vốn được vay là % khoản vay lớn nhất trờn tổng số tiền cần thiết để xõy dựng cải tạo nhà ở. Mục đớch của việc quy định cơ cấu vốn vay là đảm bảo cho nhiều người được nhận vốn vay và khuyến khớch người vay sử dụng vốn hợp lý, tiết kiệm. Hơn nữa ý nghĩa của vốn vay chỉ là sự giỳp đỡ nờn khụng thể vốn vay chiếm 100%. Một lý do khỏc cũng ảnh hưởng tới là giỏ trị tài sản thế chấp và hỡnh thức tớn chấp cũng như là uy tớn của người vay. Thụng thường, giỏ trị của vốn vay khụng vượt quỏ 90% giỏ trị của tài sản thế chấp.
Trong Chương trỡnh phỏt triển nhà ở Hà Nội cú đưa ra cơ cấu của vốn cho vay là 50%, phần cũn lại là của người vay. Tuy nhiờn, việc cố định cơ cấu vốn vay đồng nghĩa với việc san bằng quyền lợi đối với mọi đối tượng và trong mọi