1. Kết quả đạt được
Trong 3 năm 1999-2001, trờn địa bàn Thành phố đó cú 76 dự ỏn được phờ duyệt với tổng mức đầu tư là 2.673 tỷ đồng, 774.308 m2 sàn xõy dựng, 6097 căn hộ, trong đú 400 căn hộ- 48.472 m2 sàn xõy dựng dành cho người cú thu nhập thấp. Từ năm 1999-2001, diện tớch nhà ở xõy dựng mới tăng 1.850.021 m2, đưa diện tớch bỡnh quõn nhà ở tăng từ 5,5 m2/người (năm 1997) đến 6.2 m2/người (năm 2001):
TT Năm Diện tớch nhà ở xõy mới (m2) Bỡnh quõn diện tớch ở trờn đầu người (m2/người) Kế hoạch năm Thực hiện
1 1999 400.000 416.511 5.7
2 2000 450.000 597.510 6
3 2001 620.000 840.000 6.2
Tổng số 1.470.000 1.850.021
Năm 2001, Thành phố Hà Nội đó đầu tư 201.251 triệu đồng cho cỏc dự ỏn: hỗ trợ đầu tư cỏc khu đụ thị mới như HTKT ngoài hàng rào dự ỏn khu đụ thị mới Trung Hoà- Nhõn Chớnh, HTKT ngoài hàng rào khu đụ thị Đại Kim- Định Cụng, làng Sinh Viờn… Hỗ trợ đầu tư hạ tầng khu di dõn và nhà ở phục vụ di dõn GPMB bằng vốn ngõn sỏch ứng trước như khu di dõn Đốn Lừ, khu 7,2 ha Vỹnh Phỳc, Khu 5,03 Dịch Vọng… Đầu tư cải tạo sửa chữa hoặc xoỏ bỏ nhà nguy hiểm như nhà B7 Thành Cụng, A6 Giảng Vừ, Đầu tư cải tạo xõy dựng khu ở đó xuống cấp ; Đầu tư xõy dựng nhà phục vụ cỏc đối tượng chớnh sỏch như dự ỏn Nhà ở tỡnh nghĩa Tương Mai…
Ngoài vốn xõy dựng cơ bản bố trớ nhằm tăng quỹ nhà thành phố và hỗ trợ cỏc doanh nghiệp trong phỏt triển nhà ở, Thành phố đó bố trớ 31.79 tỷ đồng duy tu, chống xuống cấp 851 cụng trỡnh nhà ở với diện tớch sàn 288.095 m2.
Dưới đõy là kết quả mà từng nguồn vốn đem lại hiệu quả kinh tế với số m2 nhà đó được thực hiện:
Bảng 7: Diện tớch nhà ở xõy dựng mới trong cỏc năm
Năm 1990 1999 2000
Tổng số (Đơn vị Tớnh m2 ) 129.488 416.511 377.797
Trung ương xõy dựng 36.701 36.098 82.123
Địa phơng xõy dựng 92.787 280.413 295.674
Chia ra Ngõn sỏch TW 1.572 82.128 Ngõn sỏch địa phương 6.068 3.024 Vốn khỏc 3.345 15 Nhõn dõn tự xõy 66.55 286.349 410.405 Vốn nhận thầu 9.242
Vốn XDCB và vốn liờn doanh huy động 6.01 76.04 104.977
Tỷ trọng %
Trung ương xõy dựng 28.3 8.7 21.73
Địa phương xõy dựng 71.7 91.3 78.26
Chia ra Ngõn sỏch TW 1.2 13.7 Ngõn sỏch địa phương 4.7 0.7 Vốn khỏc 2.6 3.6 Nhõn dõn tự xõy 51.4 68.7 68.7 Vốn nhận thầu 7.1
Vốn XDCB và vốn liờn doanh huy động 4.6 18.3 17.6
(Nguồn số liệu thuộc Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội)
Hiện nay, cú tới khoảng 2/3 dõn cư Hà Nội thuộc đối tượng cú thu nhập trung bỡnh và thấp, đõy là đối tượng cú khú khăn trong việc tự tạo lập nhà ở. Nhà nước cũng mới chỉ bảo đảm cải thiện được chỗ ở cho khoảng 1/3 cụng nhõn, viờn chức trờn địa bàn thành phố.
căn hộ với 48.472 m2 sàn xõy dựng. Riờng dự ỏn khu đụ thị mới Định Cụng đó bàn giao 20% quỹ đất cho Sở Địa chớnh Nhà đất để đầu tư xõy dựng nhà ở cho cỏc đối tượng chớnh sỏch. Ngoài nguồn vốn từ ngõn sỏch để xõy dựng nhà ở cho cỏc đối tượng này, Nhà nước cũng đó cú quy định đối vúi những dự ỏn kinh doanh nhà ở cũng phải dành khoảng 20% quỹ nhà ở nhất định cho ngưũi cú thu nhập thấp và đối tượng chớnh sỏch. Dưới đõy là kết quả sự phỏt triển nhà ở từ năm 1997 đến năm 2001:
Bảng 8: Kết quả phỏt triển nhà ở từ năm 1997 đến năm 2001 (m2 nhà ở )
Kết quả thực hiện 1997 1998 1999 2000 2001
Phỏt triển nhằ ở theo cỏc dự ỏn 45.750 85.591 130.162 187.105 417.585
Nhà ở do dõn tự đầu tư xõy dựng 172.500 253.600 286.349 410.405 425.825
Tổng cộng 218.250 339.191 416.511 597.510 843.410
(Nguồn số liệu của Sở kế hoạch đầu tư)
0,000 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 m2 1997 1998 1999 2000 2001 Năm
Kết quả phát triển nhà ở từ năm 1997 đến năm 2001 ( m2 nhà ở ) Phát triển nhà ở theo các dự án Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng Tổng cộng
Kết quả phỏt triển nhà ở qua cỏc năm đều tăng lờn đỏng kể. Đặc biệt là nhà ở do dõn tự đầu tư xõy dựng. Đối với những hộ thu nhập thấp mà tự bỏ tiền xõy nhà, hầu hết diện tớch đất ở do cơ quan hoặc nhà nước phõn đất là chớnh. Nhà nước tạo chỗ ở và phõn phối trờn cơ sở những đúng gúp, thõm niờn cụng tỏc, thành tớch trong cụng tỏc... Việc làm trờn trong những năm 90 đó được thay bằng việc cỏc cơ quan cấp đất và cỏn bộ, nhõn dõn tự xõy dựng. Bằng những chớnh sỏch tạo chỗ ở này, trong thập kỷ qua, chỳng ta đó giảI quyết được một
diện tớch ở tương đối lớn. Bộ mặt cỏc đụ thị khong ngừng được thay đổi, khụng ngừng tăng lờn từng năm và qua từng thỏng. Điều này đó cải thiện phần lớn vấn đề nhà ở cho đại bộ phận nhõn dõn là những người làm việc trong cỏc cơ quan nhà nước. Những ai đó ở Việt Nam đầu những năm90, bõy giờ quay lại chắc chắn khụng khỏi ngạc nhiờn, bàng hoàng đến chúng mặt với tốc độ xõy dựng và phỏt triển nhà ở trong những năm 90.
Đối với những dự ỏn xõy nhà ở cho thuờ và bỏn trả gúp cho người cú thu nhập thấp, cỏc ngõn hàng và chủ đầu tư chưa hăng hỏi tham gia thực hiện vỡ cơ chế chớnh sỏch hỗ trợ chưa đủ mạnh, chưa cú chế tài để thực hiện việc bỏn trả gúp và cho thuờ khi số đụng người thu nhập thấp hiện khụng đủ sức chi trả liờn tục và khả năng chõy ỳ cao. Nhà ở cho đối tượng ưu đói này cú vấn đề về phỳc lợi xó hội, đầu tư vào loại nhà này lại cú lợi nhuận thấp. Mặt khỏc, cỏc cơ quan tổ chức, doanh nghiệp sử dụng lao động đang đứng ngoài cuộc và chưa chủ động thành lập quỹ phỏt triển nhà ở của doanh nghiệp và cỏc tổ chức kinh tế nờn cỏc nhà đầu tư chưa cú chỗ dựa khi người sử dụng nhà khụng thực hiện đỳng hợp đồng.
Kết quả đạt được do đầu tư cú thể tớnh được thụng qua năng lực phục vụ tăng thờm của cỏc dự ỏn. Đõy cũng là một chỉ tiờu để xem xột hiệu quả đầu tư. Năng lực phục vụ tăng thờm của cỏc dự ỏn xõy dựng nhà ở và khu đụ thị mới được xỏc định dựa trờn chỉ tiờu biểu hiện bằng hiện vật thể hiện trong bảng sau:
Bảng 9: Năng lực phục vụ tăng thờm của cỏc dự ỏn đến hết năm 2000.
Tờn dự ỏn Diện tớch (ha) GP mặt bằng (ha) Đường giao thụng (1000m2) Hệ thống thoỏt nớc (m) Đường dõy dẫn điện( m) Diện tớch sàn nhà ở (m2) Nhà ở Bắc Linh Đàm 24 18.5 48.0 5.300 13.000 46000 Dự ỏn khu Định cụng 35 13.5 52.0 7.100 8.500 12000 Da làng QT Thăng Long 116 40.0 64.0 4.600 DA khu đụ thị mới Trung Hoà- Nhõn Chớnh 32 10.5
Hai dự ỏn tạo ra khối lượng sàn nhà cung cấp cho thị trường đú là dự ỏn Bắc Linh Đàm với 46.000m2. Định Cụng 12.000 m2.
Với tiến độ đầu tư ngày càng được nõng cao, trong thời gian tới cỏc dự ỏn sẽ nhanh chúng hoàn thành và đi vào sử dụng. Chỳng ta cú thể dự tớnh được kết quả đạt được của cỏc dự ỏn qua bảng sau:
Bảng 10 Một số kết quả đạt được về xõy dựng nhà chung cư tại Hà Nội
Tờn dự ỏn Năm kết thỳc Giỏ trị nộp NSNN (tỷ đồng) Giỏ trị hệ thống sàn kết cấu hạ tầng (tỷ đồng) Diện tớch sàn nhà ở (nghỡn m2) Nhà ở Bắc Linh Đàm 2001 48 65 138 Dự ỏn khu Định cụng 2001 62 77.02 123.738 Da làng QT Thăng Long 2005 74.4 119.7 297 DA khu đụ thị mới Trung Hoà- Nhõn Chớnh 2004 67 86.5 125.64
Với 4 dự ỏn đó tạo ra gần 700.000 m2 sàn nhà phục vụ cho nhu cầu nhà ở của Thành phố. Nộp ngõn sỏch 251.4 tỷ đồng bằng cỏc hỡnh thức như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế lợi tức, tiền sử dụng đất v..v
2. Hiệu quả sử dụng vốn của cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà ở cho những người cú thu nhập thấp
Hiệu quả đầu tư chung của dự ỏn là tỷ số giữa kết quả đạt được do đầu tư với tổng số vốn đầu tư đó thực hiện. Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện thụng qua năng lực phục vụ tăng thờm được tớnh theo chỉ tiờu giỏ trị.
Cỏc dự ỏn khỏc nhau cú đơn giỏ khỏc nhau, tuỳ thuộc vào địa điểm dự ỏn, chất lượng của từng hạng mục cụng trỡnh, số lượng thực hiệnv..v. Dựa vào đơn giỏ của từng hạng mục và từng dự ỏn cú thể đỏnh giỏ được hiệu quả đầu tư chung, được thể hiện trong bảng sau:
Một số dự ỏn nhà chung cư điển hỡnh của Hà Nội đó được đưa vào sử dụng và thu lại hiệu quả kinh tế cao:
Bảng 11: Hiệu quả đầu tư của cỏc dự ỏn đến 31-12-2000 Tờn dự ỏn Tổng VĐT (triệu đồng) VĐT thực hiện đến 12-2000 (tr đ) Kết quả đạt được do thực hiện đầu t- ư (tr đ) Hiệu quả đầu tư chung Nhà ở Bắc Linh Đàm 138.940 91.014 59.152 0.650 Dự ỏn khu Định cụng 287.000 139.760 72.675 0.520 Dự ỏn Làng QT Thăng Long2.037.939 92.100 56.181 0.610 DA khu đụ thị mới Trung Hoà- Nhõn Chớnh 314.600 44.980 27.400 61.000
(Nguồn: Vụ kế hoạch- Thống kờ- Bộ Xõy Dựng)
Qua bảng trờn ta thấy hiệu quả đầu tư của cỏc dự ỏn rất khỏc nhau. Dự ỏn cú hiệu quả cao nhất là dự ỏn khu nhà ở Bắc Linh Đàm là 0.65. Nhỡn chung, hiệu quả của cỏc dự ỏn khụng cao. Hiệu quả đầu tư cỏc dự ỏn thấp do cả nguyờn nhõn bờn trong và bờn ngoài như:
Do những yếu kộm trong khõu quản lý thi cụng, tỡnh trạng lóng phớ, thất thoỏt vốn đầu tư làm cho chất lượng cụng trỡnh khụng đảm bảo, do đú khi đưa vào sử dụng, phỏt huy năng lực thấp.
Nhiều dự ỏn xõy dựng nhà ở trờn những vựng đất mới, chưa cú kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào, đó gõy nhiều khú khăn cho chủ đầu tư trong việc giải quyết những vấn đề giao thụng, cấp thoỏt nước và cấp điện. Cỏc chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản chi phớ để xõy dựng và lắp đặt hệ thống điện, nước… Điều này tạo ra một khoản chi phớ khụng cú hiệu quả.
Thời gian thực hiện dự ỏn bị kộo dài do những khú khăn trong vấn đề giảI phúng mặt bằng, di dõn v..v làm cho vốn bị ứ đọng khụng phỏt huy được nờn hiệu quả dầu tư thấp. Một vớ dụ cụ thể là khu đụ thị mới Định Cụng, dự ỏn này được duỵờt năm 1996 nhưng độn năm 1998 mới giải phúng được một phần mặt bằng do gặp phải một số đũi hỏi, yờu cầu của người dõn mà chủ đầu tư khụng thể đỏp ứng được.
Cụng nghệ thi cụng thiếu đồng bộ, lạc hậu, sử dụng quỏ nhiều lao động dẫn đến chi phớ cao trong khi chất lượng cụng trỡnh chưa đảm bảo chưa kể đến những tỏc động xấu về mụi trường. Mặc dự, cỏc doanh nghiệp cú khả năng về tàI chớnh cũng như đội ngũ lao động và mỏy múc. Song thực tế so với cụng nghệ xõy dựng ở một số nước thỡ mỏy múc của ta đó lạc hậu. Trong khi khoa học cụng nghệ ngày càng phỏt triển, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng lờn thỡ sự khập khiễn về mỏy múc thiết bị là yếu tố giảm hiệu quả thi cụng.
CHƯƠNG III
ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY, NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ CHO
THÀNH PHẦN THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI I. Định hướng phỏt triển nhà ở Hà Nội
1. Quan điểm về đối tượng của chương trỡnh phỏt triển nhà
Đảm bảo dần dần thực hiện quyền cú nơi ở phự hợp của mọi đối tượng dõn cư đụ thị khụng chỉ người giầu, người cú tiền, người cú cụng được ưu đói, mà cả cụng chức viờn chức, người làm cụng ăn lương và đặc biệt là người cú thu nhạp thấp và người nghốo. Phỏt triển nhà ở đỏp ứng mọi yờu cầu xó hội để bỏn hoặc cho thuờ, giải quyết thụng thoỏng dễ dàng mọi nhu cầu chuyển dịch sở hữu, sử dụng nhà ở, tạo ra thị trường năng động về nhà ở làm cho mọi người đều cú cơ hội tạo lập nơi ở phự hợp. Khuyến khớch kinh doanh phỏt triển nhà ở, chống lại hiện tượng thị trường đen, đầu cơ trục lợi bất chớnh về kinh doanh bất động sản nhà ở trờn địa bàn thành phố.
2. Quan điểm về vai trũ của Nhà nước
Tiếp tục đường lối xoỏ bỏ bao cấp chuyển sang kinh tế thị trường tư nhõn hoỏ nhà ở nhưng làm dần dần và khụng khoỏn trắng cho dõn. Để cú cơ sở vật chất ban đầu tạo động lực , tạo đà thỳc đẩy sự nghiệp phỏt triển nhà ở, Nhà nước phải cú trỏch nhiệm đầu tư vào kết cấu hạ tầng như trường học, trạm y tế, cụng trỡnh văn hoỏ, thể dục thể thao.. cũng như cỏc cụng trỡnh kỹ thuật hạ tầng cơ bản của đụ thị như đường xỏ, cấp thoỏt nước.. Đồng thời về mặt chớnh sỏch Nhà nước phải tạo ra được hành lang phỏp lý cần thiết khuyến khớch đầu tư phỏt triển nhà ở thụng qua cỏc chớnh sỏch cụ thể về đất, quy hoạch, tài chớnh tớn dụng, chớnh sỏch giải phúng mặt bằng, quy chế kinh doanh nhà, quy chế quản lý tổ chức thi cụng xõy dựng , cơ chế quản lý phỏt triển đụ thị tạo ra được mụi trương cần thiết cho sự nghiẹp phỏt triển nhà ở.
3. Quan điểm về tài chớnh
Quỏn triệt việc chăm lo nơi ở là sự nghiẹp quần chỳng nhằm thực hiện xó hội hoỏ về nhà ở, huy động mọi nguồn lực , mọi thành phần kinh tế trong xó hội theo đỳng phương chõm “ Nhà nước và nhõn dõn cựng làm”, dưới sự hướng dẫn chỉ đạo của Nhà nước.
Thực tiễn giải quyết về nhà ở tại Hà Nội và thành phố Hồ Chớ Minh trong mấy năm mặc dự trong điều kiện chưa cú cơ chế cụ thể về huy động vốn gúp thỡ đó thực hiện hỡnh thức huy động vốn của dõn để xõy dựng nhà cho dõn thụng qua cỏc giải phỏp người dõn gúp tiền mua nhà trả trước, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho dõn tự xõy dựng, Nhà nước và nhõn dõn cựng đầu tư cải tạo tăng diện tớch.
Kinh nghiệm giải quyết nhà ở của cỏc nước trong khu vực thuộc thế giới thứ ba cũng cho thấy nhà ở là vấn đề xó hội vỡ vậy phải do xó hội giải quyết, phải huy động, nguồn lực , tài chớnh của xó hội.
Ngoài việc huy động mọi nguồn lực trong nước thỡ việc tạo mụi trường đầu tư để thu hỳt nguồn vốn tài chớnh nước ngoài cho sự nghiệp phỏt triển nhà ở là rất quan trọng.
4. Quan điểm về sự phỏt triển đồng bộ
Nhà ở phải đựơc phỏt triển đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xó hội và dịch vụ đụ thị đồng bộ giữa nhà ở với việc tạo ra mụi trường sống bền vững, nhà ở với cõy xanh, kiến trỳc cảnh quan đụ thị hài hoà. Phỏt triển đồng bộ cõn đối giữa xõy dựng mới với sửa chữa nhà ở.
Phỏt triển nhà ở theo: “Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” cuả Liờn hợp quốc là” … Khỏi niệm về chỗ ở thớch hợp cú nghĩa rộng hơn một mỏi che đầu, nú cú nghĩa là một sự riờng tư thớch hợp một khaỏng khụng gian thớch hợp, một sự an ninh thớch hợp, điều kiện chiếu sỏng và thụng giú thớch hợp cho việc đi làm và đi tới cỏc cụng trỡnh dịch vụ cơ bản tất cả với giỏ phải chăng…”
5. Quan điểm về kiến trỳc quy hoạch
Phỏt triển nhà ở trong đụ thị phải đồng bộ với việc phỏt triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội.
Cỏc giải phỏp kiến trỳc nhà ở bảo đảm hài hoà tớnh hiện đại với tớnh dõn tộc, đa dạng hoỏ và khụng lạc hậu trong từng giai đoạn phỏt triển. Xõy dựng chớnh sỏch cụ thể cho việc gỡn giữ bảo tồn khu phố cổ, chỉnh trang tụn tạo khu phố cũ, cải tạo hoàn thiện quy hoạch nõng cấp tiện nghi kỹ thuật hạ tầng khu