định của Nhà nƯớc về nội dung và phƯơng thức thực hiện
quản lý Nhà nƯớc đối với thị trƯờng bất động sản ở nƯớc ta.
2.1.1. Sự ra đời thị trờng bất động sản ở Việt Nam.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng BĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trng của hàng hoá và thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng BĐS.
Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về BĐS đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xa cũng nh thời kỳ Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam
tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu t nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhng vẫn đợc thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trớc bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
Trớc năm 1980, tài sản quốc gia trong đó có BĐSbất động sản đợc tồn tại dới 3 hình thức sở hữu khác nhau là: sở hữu nhà nớc - toàn dân; sở hữu tập thể - hợp tác xã và sở hữu t nhân, kể cả các nhà t sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về BĐSbất động sản, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua - bán) một cách bình thờng.
Từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, đất đai là yếu tố cơ bản của bất động sản đều thuộc sở hữu toàn dân. Luật Đất đai năm 1987 lại một lần nữa khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán
đất. Nh vậy, về cơ sở pháp lý, thời kỳ này nhà nớc không thừa nhận sự tham
gia của bất động sản vào thị trờng. Tuy nhiên, tại Điều 10 của Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 đã quy định: “khi ngời sử dụng đất chuyển nhợng bán nhà ở, vật kiến trúc, cây lâu năm theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai, thì UBND quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh xét để quyết định việc giao đất cho ngời đợc nhận nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm đó, nếu việc sử dụng đất đó thực tế là hợp pháp và hợp lý .”
Trong thực tế, ngời bán tài sản trên đất cho ngời mua đều tính cả tiền đất và ngời mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho ngời bán tài sản. Từ đây, đã hình thành “thị trờng ngầm” về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nớc cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nớc không kiểm soát đợc.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trờng và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đợc phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố
cơ bản của lực lợng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trớc đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà nớc đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đới và phát triển của thị trờng BĐSbất động sản.
- Luật đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nớc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật đất đai năm 1993 và đã đợc bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đ- ợc giao đất ổn định lâu dài đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật đất đai đã tạo điều kiện cho những ngời sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tợng trong nớc; Ngời có nhà ở đợc phép cho ngời nớc ngoài thuê.
- Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho ngời nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thuê; đã cho phép:
+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc và chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân đợc phép cho ngời nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở
vVăn phòng đại diện, cChi nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Ngoài ra, theo quy định của Luật tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP vềbảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trờng hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng bất động sản thế chấp để thu hồi vốn.
- Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dới luật hớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 nh: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP, đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị tr… ờng bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trờng bất động sản ở nớc ta.
Từ các cơ sở pháp lý nh đã trình bày ở phần trên, thị trờng BĐSbất động sản chính thức đã hình thành, hoạt động và phát triển nh sau:
- Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
+ Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu t xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở.
+ Nhà nớc bán nhà ở thuộc sở hữu nNhà nớc kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc.
+ Nhà nớc cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nớc, các tổ chức, cá nhân nớc ngoài (bao gồmn cả bên Việt nNam góp vốn liên doanh với nớc ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diệnc tích đất đai, bất động sản.
- Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nớc và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị trờng cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền của ngời sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa ngời sử dụng đất với nhau).
- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là ngời sử dụng đất) thực hiện chuyển nhợng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp; cả nớc đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong n- ớc và tổ chức cá nhân nớc ngoài để sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng đợc tăng lên.
+ Bán nhà kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thờng đợc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở nhất là ở đô thị, nhng Nhà nớc cha quản lý đợc).
+ Trong quá trình đầu t sản xuất kinh doanh, các nhà đầu t có nhu cầu vay vốn ngân hàng có thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng BĐSbất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong các hoạt độọng cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó).
Từ những cơ sở trên, một đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trờng BĐSbất động ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh BĐSbất động sản ở nớc ta là các doanh nghiệp Nnhà nớc đợc giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nnhà nớc và đầu t hạ tầng phát triển các khu đô thị mới nh:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và dân c để chuyển nhợng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn có nhiểu doanh nghiệp đầu t xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.
+ Các doanh nghiệp Nhà nớc quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nớc để bán cho ngời đang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua
bất động sản, nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà hoặc nâng cấp nhà để bán lại.
+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển nh: các doanh nghiệp kinh doanh "địa ốc" thuộc thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội; các trung tâm dịch vụ bán đấu giá thuộc sở t pháp ở các địa phơng và các hoạt động định giá bán đấu giá BĐSbất động sản thuộc sở hữu Nhà nớc của cơ quan Tài chính tại một số địa phơng; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức t vấn pháp luật về đất đai, BĐSbất động sản; các tổ chức t vấn và thông tin BĐSbất động sản…
+ Đã thành lập đợc nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà, Ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu t phát triển nhà hoặc nhận thế chấp BĐSbất động sản và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh.
2.1.2. Tình hình phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân đợc chuyển nhợng và nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của ngời dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dới danh nghĩa mua nhà nay đợc thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều ngời dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ớc của mình bằng cách tham gia vào dòng ngời đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lợng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày luật đất đai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu t nớc ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thờng hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu t nớc ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bớc vào giai đoạn tăng trởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu t hớng tới tơng lai. Trong bối cảnh đó, nhiều ngời có tiềm lực tiền vốn cha biết đầu t vào đâu
ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu t mua bán đất đai, bất động sản. Thêm vào đó, luồng vốn đầu t cá nhân từ nớc ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những ngời xuất khẩu lao động tại thị trờng các nớc đông âu, điển hình là những ngời lao động tại Đức đã mang về một lợng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông-Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai, bất động sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trờng BĐS những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất đợc bắt đầu từ các thành phố lớn, nh Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nớc. Lợng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm tr- ớc đây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đich đầu cơ chờ tăng giá. Đến những năm 1997- 1998, do ảnh hởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trờng đóng băng và không ít ngời đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trởng mạnh của nền kinh tế trong nớc, cơ hội xuất hiện các dòng đầu t mới sau khi ký kết hiệp định thơng mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi luật đất đai năm 2001 theo hớng mở rộng thêm quyền năng của ngời sử dụng đất và những thay đổi trong chính sách cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tơng lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng