và phát triển thị trờng bất động sản
1.3.1. Quản lý và phát triển thị trờng bất động sản ở một số nớc trên thế giới
1.3.1.1. Quản lý và phát triển thị trờng bất động sản ở Cộng hoà liên bang Đức
- Về khung pháp luật cho thị trờng bất động sản.
Pháp luật của Cộng hoà Liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở, đất và nhà, các công trình xây dựng không tách rời nhau, nhà đất đợc mua bán theo nguyên tắc của thị trờng. Hiến pháp nớc này quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây dựng và thừa kế xây dựng đợc Nhà nớc đảm bảo, nhng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy hoạch của Nhà nớc và không đi ngợc lại lợi ích của xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, ngời hởng quyền thừa kế có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác với thời gian tối đa là 9 năm. Ngời mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền (tiền
thuê) bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn đợc thế chấp, khi hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, công trình.
Luật pháp còn quy định về sở hữu từng phần. Thí dụ, ngời mua ằcông nghiệpăn hộ trong một toà nhà thì đợc quyền sở hữu căn hộ và một phần diện tích đất trrong khuôn viên của toà nhà đó. Phần diện tích đó đợc tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của toàn bộ diện tích (nhng không chỉ rõ vị trí, kích thớc cụ thể) tuỳ theo diện tích và vị trí không gian của căn hộ.
- Về đối tợng mua bán trên thị trờng bất động sản
Đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng là những đối t- ợng cơ bản đợc thực hiện giao dịch trên thị trờng BĐSbất động sản. Để đất có thể giao dịch trên thị trờng, ngời ta thực hiện các công việc cơ bản sau:
- Quy hoạch, là khâu trớc tiên phải làm, gồm quy hoạch chi tiết và quy chế hớng dẫn xây dựng. Quy hoạch sau khi đã đợc thông qua nó có tính pháp lý bắt buộc và không thể thay đổi. Trong quy hoạch có hớng dẫn sử dụng, xác định rõ mục đích sử dụng của từng khu đất, địa điểm...
- Xác định chủ sở hữu từng thửa đất, từng BĐSbất động sản cụ thể là việc làm không thể thiếu đợc để thị trờng BĐSbất động sản vận hành. Các chủ sở hữu khác nhau đều tham gia bình đẳng trên thị trờng.
- Nhà ở tập thể cũ (thuộc sở hữu Nhà nớc) đợc giao cho chính quyền địa phơng để bán cho ngời đang thuê (đang ở) hoặc đợc giao cho một cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở quản lý, Nhà nớc có chính sách hỗ trợ cho việc t nhân hoá loại nhà này.
- Các bên tham gia thị trờng bất động sản
Các chủ thể tham gia thị trờng bao gồm: Chính phủ với toàn bộ tổ chức các cấp của hệ thống này, pháp nhân, thể nhân, công dân. Mọi ngời đều có thể truy cập các thông tin về hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ nh giám định giá, dịch vụ từ các tổ chức môi giới.
Các thông tin về bất động sản đều có tại hồ sơ của mỗi BĐSbất động sản.,Ccác bất động sản nhà, đất đều đăng ký với hệ thống địa bạàn. Việc lập bản đồ địa chính và địa bạ do cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ mô tả rõ bất động sản, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản... Hồ sơ địa bạ đợc lu giữ tại cơ quan toà án.
Cơ quan giám định giá trị gọi là Hội đồng giám định giá trị. Hội đồng này có chức năng thống kê giá cả mua bán, xác định giá định hớng, cung cấp thông tin giá cho thị trờng, thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá cụ thể... phục vụ cho cả ngời mua và ngời bán, phục vụ cho t nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp của toà án.
Các tổ chức môi giới kinh doanh BĐSbất động sản có thể đợc thành lập tự do hoặc môi giới theo tổ chức đợc pháp luật thừa nhận. Đối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy hành nghề, pháp luật không đòi hỏi họ phải có trình độ chuyên môn, nhng để trở thành hội viên của Hiệp hội môi giới thì trình độ chuyên môn là điều kiện bắt buộc.
- Thực hiện các giao dịch
Việc mua, bán, thuê mớn... đợc thực hiện theo hợp đồng với giá cả thoả thuận. Hợp đồng phải đợc công chứng nh một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới đợc đăng ký vào sổ địa bạ tại Toàn án. Luật pháp quy định việc ngời mua (hay tổ chức) một BĐSbất động sản, nếu sau đó trong vòng 10 năm, kể từ khi trở thành chủ sở hữu mà bán lại thì ngời này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.
- Can thiệp của Nhà nớc và vấn đề tài chính bất động sản
Ngoài việc xây dựng khung pháp luật cho thị trờng BĐSbất động sản, Nhà nớc Đức còn can thiệp trực tiếp vào thị trờng BĐSbất động sản nhất là vấn đề nhà ở, bằng việc thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở, quy định về chống đầu cơ... Nhà nớc hỗ trợ bằng xác
định quyền sở hữu nhà ở; tuỳ theo mức độ thu nhập của các đối tợng mà hỗ trợ bằng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây dựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo dỡng nhà ở... thực hiện theo chơng trình với các hình thức nh hỗ trợ cầm cố, tiết kiệm nhà ở, cho vay không lãi, cho vay u đãi, trợ cấp không hoàn lại, t vấn miễn phí...
1.3.1.2. Quản lý và phát triển thị trờng bất động sản ở Cộng hoà SEC
- Về khung pháp luật cho thị trờng bất động sản
Hiến pháp của Cộng hoà SEC quy định về quyền có nhà ở. Sau năm 1989, kể từ khi nớc này tuyên bố chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trờng, thực hiện chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề BĐSbất động sản đợc tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại BĐSbất động sản
cho chủ cũ và t nhân hoá các BĐSbất động sản thuộc công sản trớc đây. Để thực hiện quá trình này, Nhà nớc đã ban hành các văn bản quy định về quản lý tài sản quốc gia, Luật về giải quyết hậu quả một số lệch lạc liên quan đến tài sản, Luật về giá cả, Luật về điều kiện chuyển giao tài sản Nhà nớc sang chủ khác (với 7 lần đợc sửa đổi, bổ sung), Luật về chuyển đổi sở hữu đất đai và các tài sản nông nghiệp khác (với 7 lần đợc sửa đổi, bổ sung), Luật về định giá trị tài sản...
- Về đối tợng mua bán trên thị trờng bất động sản
Đối tợng đợc thực hiện giao dịch trên thị trờng BĐSbất động sản cũng tơng tự nh ở Đức nhng có giới hạn với nớc ngoài. Các công việc đảm bảo cho các giao dịch BĐSbất động sản nh sau:
- Quy hoạch là khâu trớc tiên phải làm và cách thực hiện cũng tơng tự ở Đức.
- Xác định chủ sở hữu từng BĐSbất động sản.
để quản lý và tiến hành chuyển đổi chủ sở hữu. Đối với nhà thuộc sở hữu của hợp tác xã trớc đây thì u tiên bán cho ngời thuê cũ hoặc vẫn cho thuê nhng tổ chức lại có hiệu quả. Theo quy định của Luật Sở hữu ruộng đất, ở nớc này có quỹ ruộng đất và cơ quan quản lý đất công, ở địa phơng cũng có cơ quan này. Cơ quan quản lý đất công thực hiện bán đất, trả lại chủ cũ và chuyển đổi chủ sở hữu.
Bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc đợc mua bán theo quy định của Luật công, Thị trờng nhà ở, văn phòng và đất kinh doanh đợc thực hiện theo Luật t.
- Các bên tham gia thị trờng
Các bên tham gia thị trờng cũng tơng tự nh ở Đức, song có hạn chế với ngời nớc ngoài (phải có điều kiện đầu t 100%). Mọi ngời tham gia thị tr- ờng đều đợc truy cập thông tin về hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ nh giám định giá, dịch vụ môi giới nh ở Đức.
1.3.1.3. Quản lý và phát triển thị trờng bất động sản ở úc
- Pháp luật của úc không hạn chế quyền đợc mua, bán, thế chấp, thuê
BĐSbất động sản và tất cả các loại đất, BĐSbất động sản đều đợc mua, bán, cho thuê, thế chấp. Không quy định hạn mức đất (hạn điền, hạn mức đất ở). Diện tích đất sở hữu phụ thuộc vào khả năng tài chính. Luật pháp quy định ngời có quyền sở hữu đất đai, BĐSbất động sản phải đăng ký quyền sở hữu và Nhà nớc có trách nhiệm bảo đảm quyền sở hữu tài sản của ngời đã đăng ký. Mọi giao dịch đất đai, BĐSbất động sản nếu không đăng ký theo quy định của pháp luật thì Nhà nớc coi nh không có và mọi giao dịch đất đai không đăng ký đều không hợp lệ. Đăng ký đã là thói quen và tập quán của ngời dân nớc này.
chối đăng ký khi có đủ hồ sơ giấy tờ.
- Nhà nớc (cơ quan đăng ký) giúp ngời mua, ngời cho thuê, ngời nhận thế chấp BĐSbất động sản tìm hiểu các thông tin cần thiết trớc khi thực hiện các giao dịch bất động sản.
- Giá cả do các bên giao dịch mua, bán, thuê mớn, thế chấp thoả thuận; Nhà nớc không kiểm soát giá cả mua, bán, thuê mớn... BĐSbất động sản, nhng có tổ chức định giá để t vấn cho các bên giao dịch.
- Có các tổ chức t vấn chuyên giúp chuẩn bị hợp đồng và t vấn, các tổ chức môi giới... đợc thành lập và đăng ký hành nghề.
1.3.1.4. Quản lý và phát triển thị trờng bất động sản ở Trung Quốc
Nhờ quá trình đổi mới, nền kinh tế Trung Quốc đã có những bớc phát triển vợt bậc. Cùng với sự phát triển của đất nớc, quá trình đô thị hóa ở nớc này cũng diễn ra rất mạnh mẽ và nhu cầu về nhà ở của dân c tăng mạnh. Tuy nhiên, cũng nh nhiều nớc đang phát triển khác, do khả năng cung về nhà ở còn hạn chế và hoạt động đầu cơ hoành hành nên tầng lớp có thu nhập thấp cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị. Để giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện cho ngời có thu nhập thấp có thể tiếp cận đợc với thị trờng nhà ở dân dụng, Chính phủ Trung Quốc đã ứng xử khá mạnh tay và đợc lòng dân chúng trong lĩnh vực quản lý thị trờng BĐSbất động sản, đặc biệt là thị trờng nhà ở dân dụng nh: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khai thông tin về ngời mua BĐSbất động sản dành cho ngời có thu nhập thấp và trung bình, thu hồi BĐSbất động sản sau thời gian không sử dụng, hỗ trợ các công ty xây chung c và nhà ở cho ngời có thu nhập thấp. Những kinh nghiệm của Trung Quốc trong đền bù, giải phóng mặt bằng, tổ chức tái định c nhằm tạo mức giá hợp lý trên thị trờng BĐSbất động sản rất đáng đợc quan tâm.
Cũng giống nh ở Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Theo quy định của
Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nớc đợc giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: Cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất); Xuất nhợng đất (giao đất có thu tiền sử dụng) và cho thuê đất.
Trong trờng hợp nhà nớc cần thu hồi đất của ngời đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà Nhà nớc có chính sách đền bù và tổ chức tái định c cho ngời bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thờng cho ngời có đất bị thu hồi đợc pháp luật đất đai Trung Quốc quy định nh sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Ttrung ơng mới có thẩm quyền thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu Nnhà nớc.
Thứ hai, về trách nhiệm bồi thờng: Pháp luật đất đai quy định ngời nào sử dụng đất thì ngời đó có trách nhiệm bồi thờng. Phần lớn tiền bồi th- ờng do ngời sử dụng đất trả. Tiền bồi thờng này bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộp cho nhà nớc và các khoản tiền trả cho ngời có đất bị thu hồi.
Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nớc: Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ phí này đợc giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách Ttrung ơng. Lệ phí sử dụng đất bao gồm lệ phí khai khẩn đất đai, lệ phí chống lũ lụt, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho ngời bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.
Các khoản đền bù cho ngời sử dụng đất bị thu hồi: theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho ngời bị thu hồi các loại tiền sau đây: tiền bồi thờng đất đai; tiền trợ cấp về tái định c; tiền trợ cấp bồi thờng hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thờng đất đai và tiền trợ cấp tái định căn cứ theo giá trị tổng sản lợng của đất đai những năm trớc đây rồi nhân với một hệ số do nhà nớc quy định. Còn đối với tiền bồi thờng hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trờng tại thời điểm thu hồi đất.
cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho ngời dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ…
Thứ t, về thời điểm bồi thờng: thời điểm đợc xác định bồi thờng cho ngời sử dụng đất bị thu hồi đất đợc tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ năm, cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phơng thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Ngời nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thờng là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa).
Thứ sáu, về đối tợng đợc đền bù khi giải tỏa mặt bằng: trờng hợp phá nhà ở, nhà riêng của ngời dân nào thì ngời đó đợc bồi thờng thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà không có ngời ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thờng đợc sử dụng để xây dựng xí nghiệp hơng, trấn (thôn). Khoản tiền này đợc xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Ngời đầu t xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thờng cho thôn có mảnh đất đó.
Thứ bảy, vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, thuê đất: đất đợc giao, chuyển nhợng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thì sẽ bị nhà n- ớc ra quyết định thu hồi. Nếu đất này không bị giải tỏa hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì nhà nớc có thể thu phí không đảm bảo thời hạn. Trờng hợp sử dụng sai mục đích, thì nhà đầu t phải thay