triển thị trờng bất động sản
trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN 1.2.1. Vai trò của thị trờng bất động sản
Thứ nhất, phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trờng BĐSbất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐSbất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐSbất động sản. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐSbất động sản. Thị trờng BĐSbất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐSbất động sản) và từ hình thái giá trị sang hiện vật (đối với ngời tiêu dùng BĐSbất động sản). Khi thị trờng BĐSbất động sản
luân chuyển chậm, ảnh hởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trờng BĐSbất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho ngờiguồn sản xuất kinh doanh
BĐSbất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, ngời tiêu dùng BĐSbất động sản cho sản xuất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.
Thứ hai, phát triển thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển.
Trớc hết, khi thị trờng BĐSbất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu t cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó, chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và đó chính là nguồn vốn đầu t phát triển quan trọng. Thứ hai, khi thị trờng
BĐSbất động sản phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu t phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp BĐSbất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐSbất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu t phát triển. Khi thực hiện thế chấp BĐSbất động sản, nguồn vốn nh đợc tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động đợc vốn nhàn rỗi mà BĐSbất động sản vẫn sử dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐSbất động sản chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu t nớc ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trờng bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nớc.
Sự phát triển thị trờng BĐSbất động sản có thể diễn ra theo 2 hớng: Một là, tăng lợng hàng hoá BĐSbất động sản trên thị trờng giao dịch Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lợng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại…
góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nớc thông qua thuế.
Thứ t, phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng các thị tr- ờng trong và ngoài nớc, mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐSbất động sản. Do đó, sự phát triển của thị trờng BĐSbất động sản có ảnh hởng đến tất cả các thị trờng đó và thị trờng chung của mỗi quốc gia. Khi thị trờng
BĐSbất động sản phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trờng vốn phải phát triển theo để đầu t phát triển. Khi đó, thị trờng sức lao động và thị trờng các loại hàng hoá trong đó có hàng hoá đầu vào cho thị trờng BĐSbất động sản cũng phát triển theo tơng ứng.
Trong hội nhập quốc tế, thị trờng trong nớc gắn chặt với thị trờng ngoài nớc. Sự phát triển thị trờng BĐSbất động sản góp phần mở rộng thị tr- ờng ngoài nớc bằng cách vợt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là ngời nớc ngoài tham gia giao dịch BĐSbất động sản trong nớc, đồng thời còn cho phép họ đầu t phát triển sản xuất, đầu t kinh doanh và thậm chí, có thể c trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nớc, giữa các dân tộc.
Thứ năm, thị trờng bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội.
Thị trờng bất động sản, trong đó có thị trờng đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. ở bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐSbất động sản cũng là thị trờng quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trờng
BĐSbất động sản phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị trờng đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dđẫn đến sự rối loạn của thị trờng, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thờng Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của ng… ời dân đối với các chủ trơng, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐSbất động sản, do đó, ảnh hởng đến sản xuất và đời sống của con ngời và các hoạt động xã hội nói
chung. Thị trờng BĐSbất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐSbất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội đợc ổn định hơn.
Thực tiễn hoạt động của thị trờng BĐSbất động sản ngầm trong đầu những năm qua ở nớc ta đã minh chứng điều đó. Thị trờng không có sự kiểm soát của Nhà nớc, nạn đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm…
ngời dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có nhiều biểu hiện tiêu cực.
Thứ sáu, thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trờng BĐSbất động sản phát triển buộc ngời sản xuất kinh doanh
BĐSbất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày…
càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt…
Thị trờng BĐS bất động sản là một bộ phận của thị trờng xã hội, do đó, sự phát triển của thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trờng vốn, thị trờng sức lao động, thị trờng hàng hoá, và nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trờng chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con ngời, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
Thứ bảy, phát triển thị trờng bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.
động sản, ta mới thấy rõ đợc những bất cập của hchính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, đợc thực hiện chủ yếu qua thị trờng, do đó, từ thị trờng đất đai, Nhà nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nớc sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐSbất động sản. Từ đó, khắc phục đợc tình trạng thị trờng ngầm về bất động sảnBĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản
Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nớc cần phải kiểm soát các quá trình quản lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nớc có những vai trò to lớn sau đây:
- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lợng, chất lợng và quy định của Nhà nớc đối với các ngành, lĩnh vực, địa phơng, các doanh nghiệp ... trong cả nớc
- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của các ngànhtrong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN, các cấp để Nhà nớc điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh.
- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nớc.
- Nhà nớc còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nớc của các đơn vị, tổ chức và cá nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả.
- Trong nền kinh tế thị trờng, Nhà nớc còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nớc ban hành nhằm ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trờng ảnh hởng đến nền kinh tế theo định hớng đã vạch ra.
- Nhà nớc thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phơng trong cả nớc.
Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nớc, để thực hiện thắng lợi mục tiêu phát triển. Chức năng này gắn bó mật thiết với các cơ quan quản lý chuyên ngành nh quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
1.2.2.1. Đối với thị trờng nói chung
Nhà nớc đã xuất hiện từ khi trong xã hội có sự phân chia giai cấp. Vấn đề Nhà nớc nói chung, vai trò quản lý của Nhà nớc về kinh tế nói riêng là vấn đề vừa cổ điển vừa hiện đại. Là vấn đề cổ điển bởi vì không phải bây giờ vai trò của Nhà nớc trong nền kinh tế mới đợc đặt ra, mà đã đợc các nhà kinh tế
kinh điển nghiên cứu từ lâu. Là vấn đề hiện đại bởi lẽ cho đến hôm nay vẫn đang tồn tại nhiều tranh luận đặt ra xoay quanh vấn đề xác định nội dung của Nhà nớc trong quản lý kinh tế.
Vai trò của Nhà nớc đối với quản lý nền kinh tế đã đợc lý luận và thực tiễn khẳng định. Mô hình tổng hợp “thị trờng và Nhà nớc” là mô hình phổ biến hiện nay của nhiều quốc gia trên thế giới. Trong lý luận và thực tiễn, ít ai đặt câu hỏi: Nhà nớc có nên tham gia quản lý kinh tế hay không? mà th- ờng đặt ra câu hỏi: Nhà nớc thực hiện quản lý nhà nớc về kinh tế nh thế nào? Định hớng tác động của Nhà nớc về phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích của những tầng lớp nào trong xã hội?
Trong mô hình kinh tế hỗn hợp “ Thị trờng và Nhà nớc”, nhiều ngời đều nhấn mạnh tính 2 mặt của thị trờng: tích cực và tiêu cực.
Phân tích mặt tích cực của kinh tế thị trờng cho thấy: chúng kích thích tính năng động, sáng tạo của các chủ thể kinh tế, nhờ đó khai thác có hiệu quả tiềm năng của nền kinh tế; kích thích ứng dụng khoa học công nghệ, cải tiến các hình thức tổ chức và quản lý góp phần thoả mãn nhiều mặt, nhiều vẻ khác nhau cho tiêu dùng cá nhân và cho sản xuất kinh doanh; tạo ra tính mềm dẻo, linh hoạt và có khả năng thích nghi cao trớc sự thay đổi của điều kiện kinh tế. Phân tích mặt trái của kinh tế thị trờng, đã chỉ ra những khuyết tật phổ biến nh: vấn đề xuất hiện độc quyền, do chạy theo lợi ích khác biệt nên xuất hiện những ngoại ứng, ít đầu t vào khu vực công cộng, phân hoá giàu nghèo cao, chênh lệch về trình độ phát triển càng lớn giữa nông thôn và thành thị, giữa miền núi và đồng bằng, t tởng chạy theo đồng tiền làm tha hoá con ngời vv....
Nớc ta bớc vào nền kinh tế thị trờng tuy thời gian cha lâu, nhng cũng đủ để thử nghiệm, nhìn nhận những khuyết tật, hạn chế của kinh tế thị trờng (nh phân hoá giàu nghèo cao, thất nghiệp, thiếu việc làm ở mức độ lớn, tài nguyên môi trờng bị huỷ hoại, tham nhũng, tệ nạn xã hội cao...
Nhiều ngời cho rằng trong mô hình “ Thị trờng và Nhà nớc” nếu nh ở các nớc phát triển - nơi đã có nền kinh tế thị trờng đợc thiết lập hàng trăm năm -, vai trò của Nhà nớc chủ yếu là khắc phục những khuyết tật của kinh tế thị trờng, thì ở các nớc đang phát triển, Nhà nớc cha có kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trờng, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó. Từ đó, việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nớc về kinh tế ở các nớc đang phát triển là công việc vừa cấp bách nhng lại là vấn đề rất phức tạp và khó khăn.
Nh đã phân tích ở trên, thị trờng BĐSbất động sản có nhiều đặc điểm riêng nhng đáng kể nhất là những đặc điểm cơ bản nh: thị trờng không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trờng; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nớc. Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị trờng BĐSbất động sản. Những thông tin trên thị trờng BĐSbất động sản thờng không công khai, không sẵn có, thiếu đồng bộ. Giữa ngời mua và ngời bán thờng có những thông tin không giống nhau. Những ngời tham gia trên thị trờng thờng thiếu cả những thông tin tầm vĩ mô nh qui hoạch, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từng BĐSbất động sản nhất định. Ngoài ra, chính những ngời tham gia thị trờng BĐSbất động sản cũng cha thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh
BĐSbất động sản.
Kinh nghiệm của nhiều nớc trên thế giới cho thấy, những khủng hoảng kinh tế tài chính thờng đi đôi với khủng hoảng của thị trờng BĐSbất động sản. Thông thờng khi xảy ra khủng hoảng chính là lúc thị trờng BĐSbất động sản "đóng băng". Vốn đầu t vào BĐSbất động sản thờng là rất lớn, khi cung vợt quá cầu, hàng hoá BĐSbất động sản không bán đợc, gánh nặng lãi suất ngân hàng đè nặng lên các nhà kinh doanh. Không thể cứ để BĐSbất động sản nằm đó, "đóng băng" nh vậy, trong khi vốn vay ngân hàng đã đến kỳ thanh toán hoặc tiền lãi ngân hàng, từng ngày tăng lên, các nhà kinh doanh thiếu vốn, phải chấp nhận bán rẻ để trả vốn vay, và không ít trờng hợp bị ngân hàng phát mại. Tình hình đó dẫn đến là cho nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐSbất động sản bị phá sản.
Những khuyết tật trên đối với thị trờng BĐSbất động sản không thể tự từng ngời khắc phục đợc. Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nớc vì lợi ích chung của nền kinh tế.
Vai trò của Nhà nớc trong việc điều tiết thị trờng BĐSbất động sản theo định hớng xã hội chủ nghĩa thể hiện trớc hết trong các chủ trơng, đờng lối chính sách của Đảng và Nhà nớc về phát triển thị trờng BĐSbất động sản.
Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ giao dịch về BĐSbất đọng sản, các văn bản pháp luật của Nhà nNớc đã tạo ra một hành lang pháp lý để các giao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát của nhà nớc đã tạo ra thị trờng BĐS chính thức về bất động sản. Vai trò duy trì, điều tiết của nhà nớc đối với thị trờng BĐSbất động sản