II- Thẩm định ngôi nhà số 26 đờng Lý Thái Tổ thị xã Bắc Giang phục vụ mục đíc ht vấn
1- Xác định giá đất của ngôi nhà số 26
Nh để giới thiệu ở trên mảnh đất thẩm định là mảnh đất có vị trí thuận lợi là:
- Địa hình bằng phẳng, thuận tiện về giao thông, năm ngay mặt tiền đờng Lý Thái Tổ
- Gần các trung tâm: Chợ thơng các cửa hàng kinh doanh của t nhân và của Nhà nớc.
- Mảnh đất này là mảnh đất hình thang, nở hậu. Xây dựng công trình trên mảnh đất này có hớng đông nên rất hợp với tâm lý ngời mua vì ngời mua bao giờ cũng muốn mua những mảnh đất vuông vức, nở hậu, chứ không muốn mua những mảnh đất không vuông, thót hậu và lúc nào những mảnh đất ấy cũng bán đợc đắt hơn những mảnh đất khác. Do vậy yếu tố này cũng ảnh hởng đến hệ số k khi xác định giá đất.
Thẩm định viên xác định giá mảnh đất dựa theo 2 cách.
* Cách 1: Căn cứ Nghị định 87 CP ngày 17/8/1994 qui định về khung giá các loại đất và căn cứ quyết định 320/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Giang (tỉnh Hà Bắc cũ) về việc qui định các loại đất ở địa phơng. Thẩm định viên tiến hành xác định giá đất bằng cách điều chỉnh hệ số k.
áp dụng công thức:
GịJ = Gk x kiJ Trong đó:
kiJ : Là hệ số điều chỉnh cho tuyến đờng loại i và vị trí j
Căn cứ vào khung giá đất đô thị tại thị xã Bắc Giang thẩm định viên xác định đợc khung giá đất ở khu vực đờng Lý Thái Tổ nh sau:
- Giá tối thiểu là 2.000.000đ/m2. - Giá tối đa 8.000.000 đ/m2
Qua điều tra phân tích các yếu tố tác động đến giá đất thẩm định viên phân tích các yếu tố ảnh hởng nh sau:
Mảnh đất nằm trên một vị trí, loại 1 áp dụng hệ số K = 1.
Thẩm định viên qua điều tra thực tế đã tham khảo một số ý kiến các nhà môi giới và t vấn bất động sản tại địa phơng thì những mảnh đất vuông vức, nở hậu, gần trung tâm kinh tế văn hoá, chính trị và xã hội thì áp dụng hệ số K = 1,1 điều chỉnh cho những mảnh đất nh thế này.
Thẩm định viên lấy tối đa ở khu vực này để áp dụng cho mảnh đất này. Vậy đơn giá sau khi điều chỉnh = 1,1 x 8.000.000 = 8.800.000 (đ/1m2 )
Theo quan sát thực tế mảnh đất này có hình dáng không đợc vuông mà có chỗ lại bị méo mó nên những phần đất nh vậy không thể xây dựng đợc công trình trên đó nên yếu tố này cũng tác động đến hệ số K, những mảnh đất nh vậy bao giờ cũng có hệ số K thấp hơn mảnh đất khác.
Thẩm định viên áp dụng hệ số K = 0,8 cho mảnh đất thẩm định.
giá đất sau điều chỉnh bằng 8.800.000đ x 0,8 = 7.040.000 (đ/m2). Vậy giá bán của mảnh đất thẩm định = diện tích đất x nhân đơn giá
= 100 m2 x 7.040.000 (đ/m2) = 704.000.000 (đ)
* Cách 2: Xác định giá đất thông qua việc so sánh với các lô đất khác mới bán gần đây:
Nội dung Lô số 86 Lý Thái Tổ Lô 29 Lý Thái Tổ Lô 42 Lý Thái Tổ Ngày bán 20/1/2004 17/2/2004 10/3/2004 Giá bán 400.000.000(đồng) 840.000.000(đồng) 700.000.000(đồng) Diện tích 60m2 120m 100m2 Đặc điểm Là mảnh đất hình thang Là mảnh đất hình chữ Là mảnh đất hình chữ
nở hậu, địa hình bằng phẳng nằm ngay cạnh chợ thơng thuận lợi cho việc kinh doanh, bên cạnh đó hớng của lô đất này khi xây dựng công trình trên đó là hớng đông nam. Do vậy mảnh đất này phải điều chỉnh tăng thêm 1.000.000 đ/m2 so với những mảnh đất khác
nhật địa hình bằng phẳng nằm trên mặt tiền của đờng Lý Thái Tổ với diện tích chiều dài là 15m, chiều rộng là 8 m một diện tích mà có tác động lớn đến tâm lý ngời mua. Mặt khác hớng lô đất khi xây dựng công trình trên đó là hớng đông nên mảnh đất này phải điều chỉnh tăng thêm 5.000.000(đồng/m2) so với mảnh đất khác nhật, địa hình bằng phẳng, nằm trên mặt tiền đờng Lý Thái Tổ. Các điều kiện khác t- ơng tự nh mảnh đất thẩm định nên không phải điều chỉnh. Giá bán sau điều chỉnh 460.000.000(đồng) 900.000.000(đồng) 700.000.000(đồng) Giá bán /1 m2 đất 7.666.667 (đồng) 7.500.000 (đồng) 7.000.000 (đồng)
Theo bảng phân tích số liệu trên ta thấy :
Giá bán /1m2 đất sau điều chỉnh của lô số 86 Lý Thái Tổ là 7.666.667
(đồng) mà giá bán của 1m2 đất của mảnh đất thẩm định là 7.040.000(đồng). Nh
vậy có sự chênh lệch về giá. Sở dĩ giá bán của lô số 86 Lý Thái Tổ cao hơn là vì : Về vị trí lô số 86 đờng Lý Thái Tổ gần trung tâm chợ Thơng hơn lô đất mà ta thẩm định. Mặt khác hớng của lô số 86 khi xây dựng công trình trên đất là hớng đông nam mà hớng của lô đất thẩm định khi xây dựng công trình trên đất là hớng đông. Chính vì những lý do trên mà giá bán trên một m2 đất sau điều chỉnh của lô số 86 Lý Thái Tổ cao hơn lô đất ta đang thẩm định.
- Giá bán trên 1 m2 đất sau điều chỉnh của lô số 29 Lý Thái Tổ là 7.500.000 (đồng) cao hơn giá bán trên một m2 đất của lô đất đang thẩm định là
460.000(đồng) ( tức giá bán trên 1m2 của lô đất thẩm định là 7.040.000 (đồng)).
Sở dĩ có sự cao hơn là vì mảnh đất này là mảnh đất hình chữ nhật, bằng phẳng, xây dựng đợc hết diện tích, nằm trên mặt tiền đờng Lý Thái Tổ. Bên cạnh đó diện tích
của lô số 29 Lý Thái Tổ là 120m2 trong đó: Chiều dài là 15m, chiều rộng là 8m.
Một diện tích rất hợp với tâm lý ngời mua, hớng của mảnh đất khi xây dựng công trình trên đó là hớng đông. Vì những lý do trên mà giá bán trên một m2 của lô số
29 Lý Thái Tổ sau điều chỉnh cao hơn giá bán trên một m2 đất của lô đất thẩm
định.
- Giá bán trên một m2 đất sau điều chỉnh của lô số 42 Lý Thái Tổ là
7.000.000 (đồng) thấp hơn giá 1 m2 đất của lô đất đang thẩm định là do: Lô đất
đang thẩm định là lô đất hình thang, nở hậu mà lô số 42 Lý Thái Tổ là lô đất hình chữ nhật mặt khác. Diện tích của lô số 42 là 100m2. Với chiều dài 25m, chiều rộng
4m. Với những lý do trên mà lô số 42 Lý Thái Tổ có giá bán trên một m2 đất sau
điều chỉnh thấp hơn giá 1m2 đất của lô đất đang thẩm định.
Qua phân tích giá bán 3 lô đất trên thẩm định việc ớc tính đợc giá bán trên 1m2 đất xây dựng bình quân là : 889 . 388 . 7 3 000 . 000 . 7 000 . 500 . 7 667 . 666 . 7 + + = (đồng/m2)
Qua điều tra thực tế tại địa phơng cho thấy phần đất không xây dựng chỉ bằng 75% giá đất dùng để xây dựng.
Vậy đơn giá phần đất không xây dựng là 75% x 7.388.889 (đồng/m2) =
5.541.666 (đồng/m2).
Sau khi phân tích giá đất tại địa phơng thẩm định viên ớc tính đợc giá bán của mảnh đất là G.
G = A + B
Trong đó : A: Giá bán phần đất có thể xây dựng. B: Giá bán phần đất không xây dựng
G = 80m2 x 7.388.889 (đ/m2) + 20m2 x 5.541.666 (đồng) = 701.944.440(đồng)
Qua thẩm định bằng hai phơng pháp thẩm định viên ớc tính đợc giá trị của mảnh đất sẽ là: 220 . 972 . 702 2 000 . 000 . 704 440 . 944 . 701 + =
Theo quyết định 320/QĐ-UB ngày 19/12/1994 của UBND tỉnh Hà Bắc cũ ( nay là tỉnh Bắc Giang) về việc quy định khung giá các loại đất phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi trên địa bàn tỉnh:
Mức bồi thờng khu đất dân c thuộc thị xã Bắc Giang là: Vị trí 1, đợc loại 1, giá tối thiểu là 1.600.000đ/m2