II- Một số vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá bất động sản
2- Thực trạng thẩm định giá bất động sả nở thị xã Bắc Giang và những văn bản qui định và hớng dẫn
Bắc Giang là một trong số những tỉnh đợc nhà nớc phê duyệt nâng cấp tỉnh Bắc Giang thành phố thuộc tỉnh do vậy việc đầu t xây dựng các công trình, các khu công nghiệp, dự án các đờng giao thông ... và mua sắm thiết bị phục vụ cho cơ quan nhà nớc là rất lớn. Tính trên địa bàn thị xã cũng hàng ngàn tỷ đồng. Đồng thời đổi mới doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức quản lý, xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá. Để quản lý chặt chẽ nguồn vốn, tài sản nhà nớc thị xã Bắc Giang là một trong số các huyện, thị xã của tỉnh đi đầu trong công tác thẩm định giá, nhất là trong lĩnh vực đầu t xây dựng cơ bản.
Từ những năm 1994 UBND tỉnh đã ban hành quyết định 320/QĐ - UB ngày 19-12-1994 của UBND tỉnh Hà Bắc về việc quy định khung giá các loại đất và sửa đổi bổ sung hoàn thiện bằng quyết định 48/QĐ-UB ngày 4/7/2003 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng đơn vị giá đền bù lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây lấy gỗ và tài sản gắn liền trên đất phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh.
UBND tỉnh Bắc Giang giao cho sở tài chính vật giá thẩm định giá kiểm soát giá trong xây dựng cơ bản bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc. Sở tài chính đã ban hành nhiều văn bản hớng dẫn, qui định việc thẩm định giá và kiểm soát giá đến nay đã đi vào nề nếp và có hiệu quả.
Đặc biệt sở tài chính vật giá đã tiến hành xác định giá trị đất đai, nhà cửa làm cơ sở để uỷ ban nhân dân tỉnh và các cơ quan lập phơng án đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nớc thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng dựa trên những văn bản qui định và hớng dẫn của tỉnh nh: Quyết định 48/2003/QĐ-UB quyết định của UBND tỉnh về việc ban hành bảng đơn giá đền bù lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây lấy gỗ và tài sản gắn liền trên đất phục vụ cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh.
Bảng đơn giá.
Đền bù nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng của tỉnh Bắc Giang.
STT Loại công trình Đơn vị tính Đơn giá I Nhà ở đ/m2 sàn 1 Nhà cấp 3A - 1.050.000 2 Nhà cấp 3B - 950.000 3 Nhà cấp 3C - 750.000 4 Nhà cấp 4A - 520.000 5 Nhà cấp 4B - 430.000 6 Nhà cấp 4C - 380.000 7 Nhà cấp 4D - 330.000 8 Nhà cấp 4E - 295.000
II Công trình phụ (tính cho CT riêng biệt) đ/m2 sàn
9 Nhà bếp loại A - 250.000
10 Nhà bếp loại B - 210.000
11 Nhà bếp loại C - 185.000
12 Khu chăn nuôi loại A - 225.000
13 Khu chăn nuôi loại B - 185.000
14 Khu chăn nuôi loại C - 155.000
15 Nhà vệ sinh loại A đ/nhà 550.000 16 Nhà vệ sinh loại B - 390.000 17 Nhà vệ sinh loại C - 155.000 18 Nhà vệ sinh có chất lợng thấp - 100.000 III Các công trình khác 19 Ki ốt loại A đ/m2 XD 85.000 20 Ki ốt loại B - 55.000 21 Ki ốt loại C - 32.000 22 Gác xép gỗ nhám 4,5 - 65.000 23 Gác xép bê tông - 116.000 24 Tờng rào xây gạch 110 bổ trụ - 54.000 25 Tờng rào xây gạch 220 - 87.000
26 Tờng rào xây cay xỉ nghiêng bổ trụ - 35.500
27 Tờng rào xây cay xỉ 250 - 42.000
28 Tờng rào xây cay đất - 21.000
29 Khung lới sắt B 40 làm rào chắn - 40.000
30 Sân bê tông gạch vỡ láng vữa xi măng
Cát mác 150# dày từ 2-:-3 cm
-
25.000
31 Sân lát gạch chỉ - 29.700
32 Sân lát gạch lá men - 24.500
33 Sân vôi (dày 5 -: - 10 cm) - 15.000
34
Bể nớc không có tấm đan Bê tông - Thành dày 110 trát vữa xi măng 2 mặt - Thành dày 220 trát vữa xi măng 2 mặt
đ/m3 - -
88.500 124.000
35
Bể nớc có tấm đan bê tông
- Thành dày 110 trát vữa xi măng 2 mặt - Thành dày 220 trát vữa xi măng 2 mặt
- - -
175.000 200.000
36 Giếng khoan thủ công có ống vách, lọc
hút nớc sâu ≤ 50 m
đ/m dài 35.500
37
-Giếng DK 0,8 m sâu ≤ 6 m -Giếng đào (cổ xây gạch) - Giếng cuốn gạch từ đáy lên
đ/cái - - 650.000 850.000 38 -Giếng DK 0,9 -:- 1m, sâu từ 7-:-10m - Giếng đất đào (cổ xây gạch)
- Giếng cuốn gạch từ đáy lên
- - -
750.000 970.000 39 - Mộ đã cải táng (Diện tích chiếm đất)
- Mộ đất
- Mộ xây gạch, trát xung quanh quét vôi hay xi măng, vữa mác 25 đến 50
- Dới 400 viên, DTCĐ dới 1,5m2
- Trên 400 viên, DTCĐ từ 1,5 đến 2m2
- Trên 500 viên, DTCĐ từ 2 đến 2,5m2
- Trên 800 viên, DTCĐ trên 2,5m2
+ Mộ xây gạch, ốp xung quanh bằng gạch men sứ các màu, vữa mác 50
- Dới 400 viên, DTCĐ dới 1,5m2
- Trên 400 viên, DTCĐ từ 1,5 đến 2m2
- Trên 500 viên, DTCĐ từ 2 đến 2,5m2
- Trên 800 viên, DTCĐ trên 2,5m2
đ/mộ - - - - - - - - - - 335.000 490.000 550.000 600.000 750.000 620.000 680.000 730.000 900.000 40 Mộ cha cải táng
+ Mộ đến thời gian cải táng nhng cha cải táng (trên 36 tháng tính từ ngày chôn mộ) + Mộ cha đến thời gian cải táng
- Đã chôn cất dới 1 năm
-
- Từ 2 năm đến dới 3 năm - 1.800.000
41 Mộ trẻ nhỏ mới sơ sinh đến dới 48 tháng) - 350.000
42
Đào ao thả cá (không tính xây bờ, công) - Trờng hợp đất đào 100% - Trờng hợp đất đào 50% đắp 50% - Trờng hợp đất bờ 100% đ/m3 ao - - - 10.000 7.000 5.000 Bảng đơn giá xây dựng để tính mức đền bù nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất ban hành kèm theo quyết định 48/2003/QĐ-UB ngày 04/07/2003 của UBND tỉnh Bắc Giang là đơn XD giá mới bao gồm:
- Nhà xây
- Các vật kiến trúc đợc xây dựng với các vật liệu khác - Một số công tác xây dựng với các loại vật liệu cụ thể.
* Đối với nhà:
Theo thống kê đánh giá: Để tính toán mức bồi thờng nhà phải xác định cấp nhà, diện tích xây dựng và kết cấu ngôi nhà. Đối với nhà theo tiêu chuẩn cấp 3 trở lên phải xác định tỷ lệ chất lợng còn lại của ngôi nhà nh:
+ Diện tích xây dựng
+ Kết cấu chính của ngôi nhà nền, trần và một số cấu kiện đặc biệt khác. + Tỷ lệ chất lợng của ngôi nhà đợc tính toán căn cứ vào tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà.
Trong đó: i: Thứ tự của kết cấu kiện chính n: Số các kết cấu chính.
Việc xác định tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính do hội đồng đền bù đánh giá trên cơ sở thực trạng và dựa trên tiêu chuẩn đánh giá tỷ lệ hao mòn của các kết cấu chính của công trình (Bảng 3 trang 91 tài liệu phơng pháp xác định hao mòn tài sản cố định tập IV).
Tỷ lệ chất lư ợng còn lại của ngôi nhà
Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính thứ i (%) x
Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị ngôi nhà Tổng tỷ lệ giá trị của kết cấu chính so với
tổng giá trị của ngôi nhà =
Tỷ lệ giá trị của các kết cấu kiện chính so với tổng giá trị của ngôi nhà (phụ lục 1).
* Tính toán mức bồi thờng.
- Căn cứ tài liệu thống kê và đơn giá ban hành kèm theo quyết định 48/2003/QĐ-UB tính toán giá trị xây dựng mới ngôi nhà.
- Đối với nhà cấp 3 trở lên căn cứ giá trị xây dựng mới ngôi nhà và tỷ lệ chất lợng còn lại để xác định mức bồi thờng.
* Giá đền bù trong một số trờng hợp khác.
Trờng hợp những công trình nhà cửa, vật kiến trúc ... có những tiêu thức thực hiện trong đền bù không theo những tiêu thức đã đợc cụ thể hoá trong bảng quy định phân cấp nêu trên thì đợc tính bù, trừ phần giá trị chênh lệch cho những loại vật liệu, phần việc có tiêu thức tốt hơn, kém hơn hoặc không có để phù hợp với công trình đợc đền bù thực tế. Hội đồng đền bù tính toán cụ thể phần giá trị chênh lệch cho từng công trình.
Bảng 3: Tiêu chuẩn đánh giá tỉ lệ hao mòn của các kết cấu chính của công trình.
Tỷ lệ hao mòn
(%)
Kết cấu bằng bê tông cốt thép
(khung cột, dầm sàn) Kết cấu bằng thép Kết cấu bằng gạch (móng, tờng) Kết cấu bằng gỗ (kết cấu đỡ mái) 20
- Lớp bê tông bọc ngoài bong ra ở nhiều chỗ, có nứt rạn nhỏ - Cốt thép ở một số chỗ bị lòi ra - Bị rỉ nhiều chỗ một số bộ phận bị cong vênh Lớp vữa trát bị sứt, vỡ hỏng nhiều có vết nứt nhỏ Một số kết cấu bị nứt, khoảng 20% bộ phận h hỏng phải thay thế 40
- Bê tông có nhiều vết nứt một số chỗ bị hỏng phải gia cố thêm, một số bộ phận cong vênh, cốt thép ở nhiều chỗ bị cong vênh - Nhiều bộ phận kết cấu bọ cong, vênh bị rỉ nhiều chỗ, có khoảng 20% các loại kết cấu phải gia cố thêm
- Có nhiều vết nứt lớn chạy dài nhng vết nứt không sâu quá 1/2 bề dày cấu kiện
Phần lớn các cột bị nứt cong, 40% các bộ phận của kết cấu đỡ mái phải thay thế
60
- Bê tông nứt dạn nhiều chỗ cấu kiện cong, vênh, cốt thép bị cong nhiều, một số bị đứt nhiều bộ phận phải gia cố mới dùng đợc - Hầu hết các cấu kiện bị rỉ, cong, vênh nhiều bộ phận phải chống đỡ, gia cố thêm mới dùng đợc. - Có nhiều vết nứt sâu rộng. Có vết nứt sâu quá 1/2 chiều dài cấu kiện có 1 số cấu kiện bị cong, đổ phải chống đỡ. - Phần lớn các cột bị nứt cong, có cột bị h hỏng 60% kết cấu đỡ mái bị hỏng phải thay thế làm ảnh hởng đến lớp bên trên 80
- Bê tông nứt sâu, cốt thép cong vênh nhiều, có cái bị đứt, cấu kiện cong, cột có cái phải chống đỡ, 50% kết cấu đỡ mái phải gia cố thêm mới dùng đợc.
- Hầu hết các cấu kiện bị cong, vênh, rỉ trên 50% phải gia cố hoặc chống đỡ mới dùng đợc.
Hầu hết cấu kiện bị nứt rạn nhiều chỗ bị đổ hay bị hỏng hoàn toàn Hầu hết các bộ phận phải thay thế.
Ghi chú: Tuỳ theo mức độ h hỏng của các kết cấu có thể xác định mức độ h hỏng nằm giữa các giới hạn trong bảng trên.
Phụ lục 1: Bảng tỷ lệ giá trị của các cấu kiện chính so với tổng giá trị của ngôi nhà.
STT Loại nhà ở
Tỷ lệ giá trị cấu kiện (%)
Móng Tờng Nền, sàn Kết cấu đổ
mái Mái
1 I Nhà gạch xây
2 1 tầng cấp 4 không có khu phụ riêng 10 15 10 10 16
3 1 tầng cấp 4 có khu phụ riêng 10 18 5 9 17
4 1 tầng cấp 2,3 không có khu phụ riêng 10 15 10 9 16
5 1 tầng cấp 2,3 có khu phụ riêng 10 18 6 9 16
6 2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 10 16 12 8 16
7 2 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 18 13 6 10
8 2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 10 16 10 - 26
9 2 tầng mái bằng có khu phụ riêng 10 18 13 - 16
10 3 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 10 16 14 6 13
11 3 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 16 15 4 11
12 3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 9 16 10 - 22
13 3 tầng mái bằng có khu phụ riêng 9 18 14 - 13
16 4 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 10 18 16 - 18
17 4 tầng mái bằng có khu phụ riêng 10 18 16 - 14
18 II Nhà lắp ghép
19 Nhà 2 tầng ghép tấm lớn bằng bê tông xỉ than 8 13 16 13 6 20 Nhà 4 tầng ghép tấm lớn bằng bê tông cốt thép 8 16 16 13 8 21 Nhà 5 tầng ghép tấm lớn bằng bê tông cốt thép 8 16 16 12 5 22 Nhà 5 tầng ghép khung cột và tấm lớn kết hợp 8 14 16 12 5
23 Nhà 5 tầng khung cột tờng ngăn gạch 8 12 16 12 5
Phụ lục 2: Bảng bù (+) trừ (-) cửa và khuôn cửa đối với các trờng hợp đặc biệt.
I- Nhà xây cấp 3: Trong đơn giá đã tính cửa là gỗ chò chỉ, gỗ sao, đổ rẻ có khuân. Nếu khác biệt thì bù (+) trừ (-) nh sau:
1- Cửa gỗ đinh
- Cửa sổ: tăng thêm 140.000 đ/m2
- Cửa đi: tăng thêm 130.000 đ/m2 2- Cửa gỗ nghiến.
- Cửa đi: tăng thêm 100.000 đ/m2
- Cửa sổ: tăng thêm 110.000 đ/m2
3- Cửa gỗ dẻ, kháo:
- Cửa đi: giảm 120.000 đ/m2 - Cửa sổ: giảm 90.000 đ/m2 4- Các loại gỗ khác.
- Cửa đi: giảm 160.000 đ/m2 - Cửa sổ: giảm 130.000 đ/m2 5- Bù (+) trừ (-) khuân cửa.
- Khuân cửa gỗ đinh 10 x 80 tăng 27.000 đ/m - Khuân cửa gỗ đinh 250 x 80 tăng 87.000 đ/m - Khuân cửa gỗ nghiến 10 x 80 tăng 5.000 đ/m - Khuân cửa gỗ nghiến 250 x 80 tăng 50.000 đ/m - Khuân cửa gỗ dẻ, kháo 10 x 80 giảm 18.000 đ/m - Khuân cửa gỗ dẻ, kháo 250 x 80 tăng 2.000 đ/m
II- Nhà cấp 4: Trong đơn giá đã tính cửa là gỗ dẻ, kháo không khuân nếu khác biệt thì bù (+) trừ (-) nh sau:
1- Cửa gỗ đinh
- Cửa đi: tăng thêm 250.000 đ/m2
- Cửa sổ: tăng thêm 230.000 đ/m2
2- Cửa gỗ, sao, đổi.
- Cửa đi: tăng thêm 120.000 đ/m2 - Cửa sổ: tăng thêm 90.000 đ/m2
3- Các loại gỗ nhóm 6,7 giảm 40.000đ/m2 cho các loại cửa
Theo Quyết định số 320/1994/QĐ-UB của UBND tỉnh về việc ban hành đơn giá đền bù thiệt hại về cây cối, hoa màu khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh số 976/QĐ-CT ngày 09/8/1999, V/v phê duyệt đơn giá đền bù lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây lấy gỗ và tài sản gắn liền trên đất.
Quyết định số 320/1994/QĐ-UB của UBND tỉnh về việc quy định giá các loại đất ở địa phơng.
Bảng khung giá các loại đất.