- Tổ chức quản lý và cùng Ban Giám sát dự án thực hiện đầu tư
1.2.3.4. Phương pháp phân tích độ nhạy
Đây cũng là một trong những phương pháp được cán bộ công ty sử dụng thường xuyên trong quá trình lập dự án. Nó giúp ta phân tích được các chỉ tiêu khác nhau khi đứng trên nhiều quan điểm, phương diện khác nhau. Chính vì thế mà các quyết định đưa ra cũng trở nên khách quan và toàn diện hơn. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong phân tích hiệu quả tài chính và tính toán các chỉ tiêu an toàn cho dự án.
Bản chất của phân tích độ nhạy là xác định các mối quan hệ động giữa các nhân tố tham gia trong hoạt động đầu tư. Từ đó xác định nhân tố nào tác động nhiều nhất tới kết quả và hiệu quả của dự án, để có thể đưa ra các biện pháp quản lý phù hợp. Chính vì vậy nên phương pháp phân tích độ nhạy là phương pháp không thể thiếu để đánh giá độ an toàn và tính khả thi của dự án và phương pháp này được dùng trong phân tích tài chính của dự án.
- Bước 1: Xác định các biến số chủ yếu: Sự biến động của giá cả đầu vào và đầu ra; sự chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án; chi phí vượt quá định mức.
- Bước 2: Cho những biến số này tăng hoặc giảm từ 10% tới 20%.
- Bước 3: Đánh giá lại các yếu tố chi phí, lợi ích và hiệu quả của dự án. Từ đó lựa chọn có nên thực hiện dự án hay không.
1.2.4. Ví dụ về một dự án cụ thể _ Dự án “ Toà tháp thiên niên kỷ”
Tuy mới đi vào hoạt động được khoảng 3 năm nhưng công ty TSQ đang đồng thời thực hiện một số dự án quy mô lớn trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong chuyên đề của mình, em xin nêu ra một dự án cụ thể:” Dụ án Toà tháp thiên niên kỷ”. Dự án nằm trên trục đường quốc lộ 6( giao với đường Chu Văn An), Thuộc trung tâm thành phố Hà Đông; công trình thể hiện sự vươn lên mạnh mẽ của thành phố trẻ Hà Đông trong quá trình phát triển và hội nhập kinh tế. Công trình Tháp thiên niên kỷ do các công ty kiến trúc nước ngoài thiết kế, mang phong cách Châu Âu, được quy hoạch đồng bộ, hiện đại và là một công trình phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của khách hàng như trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp( y tê, nhà trẻ, nhà hàng, tổ hợp giải trí), văn phòng cho thuê... Sau đây là những nội dung của dự án được xây dựng:
1. Giới thiệu
- Tên dự án:
Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu toà tháp thiên niên kỷ Hà Tây (HA TAY MILLENNIUM) tại phường Yết Kiêu–thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây.
- Chủ đầu tư lập dự án:
Công ty TSQ Việt Nam
- Đơn vị lập dự án:
Công ty TNHH Archipel
1.1. Sự cần thiết lập quy hoạch
Thị xã Hà đông là cửa ngõ phía Đông bắc của tỉnh Hà tây, tiếp giáp quận Thanh xuân thành phố Hà Nội, có vị trí quan trọng trên tuyến quốc lộ 6A. Được công nhận là thành phố năm 2006, Hà đông đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ trong chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.
Công cuộc xây dựng môi trường kinh tế xã hội đời sống văn minh hiện đại là một trong những mục tiêu hàng đầu trong các chính sách phát triển của Hà đông nói riêng
và tỉnh Hà tây nói chung. Quá trình nâng cấp và cải tạo đô thị cho phù hợp với vị thế mới của Thành phố diễn ra mạnh mẽ, trong đó việc xây dựng hình ảnh kiến trúc-cảnh quan đô thị hiện đại đang thu hút sự quan tâm sâu sắc của các cấp chính quyền và nhân dân địa phương.
Các công trình kiến trúc đô thị ở khu vực trung tâm thành phố như nhà triển lãm, thư viện được xây dựng từ những năm 1970 hiện nay không còn đáp ứng được về tính chất, sự đa dạng trong chức năng và quy mô phục vụ cho nhu cầu mới của thành phố. Hình thức kiến trúc và chất lượng của các công trình này đã xuống cấp, đặc biệt là nhà triển lãm đã xuống cấp nghiêm trọng, và không phù hợp với sự mới mẻ của một đô thị đang trên đà phát triển mạnh mẽ. Khu dân cư gắn với các công trình này thể hiện sự may mún trong xây dựng và làm ảnh hưởng đến bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại. Đòi hỏi về sử dụng kinh tế và tiết kiệm quỹ đất trung tâm đô thị phục vụ các nhu cầu dân sinh dang là câu hỏi lớn trong việc phát triển đô thị hiện đại.
Đòi hỏi của sự đổi mới đô thị trong lòng nó đang là vấn đề cấp thiết đang đặt ra đối với khu trung tâm thành phố Hà đông để nhanh chóng hòa nhập với tiến trình mới. Việc quy hoạch xây dựng một khu trung tâm đô thị mới hiện đại của thành phố ở khu đất nghiên cứu, mang dáng vóc của thế kỷ 21 văn minh hiện đại là điều cần thiết.
1.2. Các căn cứ lập quy hoạch
• Luật xây dựng 2003.
• Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng.
• Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng.
• Quy hoạch chung thành phố Hà Đông - tỉnh Hà Tây đến năm 2020.
• Công văn số 26/CV-VN ngày 24/3/2006 của Công ty TSQ INT’L HOLDING về việc xin đầu tư Dự án HATAY MILLENNIUM.
• Công văn số 2532/UBND-NV ngày 08/06/2006 của UBND tỉnh Hà tây về việc chấp thuận về chủ trương cho khảo sát, lập dự án đầu tư vào khu đất Nhà triển lãm tỉnh tại thị xã Hà đông.
• Công văn số 56/CV-BL ngày 22/8/2006 của Công ty TSQ INT’L DILDING đề nghị đầu tư dự án HATAY MILLENNIUM và quy hoạch khu đất xung quanh.
• Công văn số 400/UBND-NV ngày 29/01/2007 của UBND tỉnh Hà tây về việc chấp thuận cho công ty TSQ được lập quy hoạch.
• Công ty TSQ Việt Nam là kế nhiệm hợp pháp của Công ty TSQ INT’L HOLDING.
• Hợp đồng kinh tế giao nhận thầu tư vấn thiết kế số 20906 HĐ/TSQ-ACP ngày 20/09/2006 về việc Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án tổ hợp công trình tháp HATAY MILLENNIUM, địa điểm thị xã Hà đông – tỉnh Hà tây. • Quyết định số 842/QĐ-UBND ngày 18/5/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về
việc phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tòa tháp thiên niên kỷ (HaTay Millennium).
• Các quy chuẩn, quy phạm hiện hành của nhà nước.
1.3. Mục tiêu, tính chất dự án:
a. Mục tiêu:
- Cụ thể hoá điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quy hoạch chung xây dựng thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây.
- Tạo một tổ hợp công trình kiến trúc đa năng, một công trình có vai trò điểm nhấn không gian tại khu vực.
- Đáp ứng được các yêu cầu chung của quy hoạch xây dựng
- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khớp nối với hạ tầng của các khu vực xung quanh, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài theo quy hoạch chung của thành phố.
- Phân bổ đất đai và đề xuất cơ chế quản lý sử dụng đất đai nhằm sử dụng hợp lý hiệu quả nguồn tài nguyên, đất đai và tài nguyên khác.
- Xác định các căn cứ pháp lý để quản lý xây dựng đô thị. Cân đối các nhu cầu đầu tư xây dựng, xác định các giai đoạn phát triển của dự án.
- Làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
b. Tính chất:
Là một tổ hợp kiến trúc đa chức năng: thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở cao cấp với kiến trúc hiện đại, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khớp nối với quy hoạch chung thành phố Hà Đông.
1.4. Phạm vi nghiên cứu và quy mô nghiên cứu quy hoạch:
a. Phạm vi nghiên cứu quy hoạch:
Vị trí dự kiến lập quy hoạch xây dựng thuộc phường Yết Kiêu, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây ranh giới cụ thể như sau:
Phía Tây Bắc: giáp công ty máy kéo-máy nông nghiệp Phía Tây Nam: giáp đường Chu Văn An
Phía Đông Bắc: giáp khu dân cư, UBND phường Yết Kiêu. Phía Đông Nam: giáp đường quốc lộ 6
b. Quy mô nghiên cứu quy hoạch:
Quy mô diện tích đất đai nghiên cứu quy hoạch xây dựng khoảng: 1,2767 ha. Quy mô diện tích đất đai quy hoạch xây dựng mới khoảng: 1,1108 ha (Trong khuôn viên khu đất bao gồm: nhà Triển lãm tỉnh Hà Tây, thư viện tỉnh, trụ sở Sở văn hoá thông tin, trụ sở nhà văn hoá, vườn hoa - Tách khu dân cư và một phần đường phục vụ đi lại của khu dân cư ra khỏi phạm vi quy hoạch xây dựng mới).
- Việc tính toán quy mô công trình cũng như quy mô phục vụ của các công trình dịch vụ, công cộng, Chủ đầu tư trong quá trình triển khai quy hoạch chi tiết sẽ tính toán xác định cụ thể quy mô dân số, quy mô khách phục vụ,...trong đồ án.
- Đối với căn hộ cao cấp, các tiêu chuẩn nhà ở được tuân theo các quy định, tiêu chuẩn của Luật nhà ở năm 2005 ngày 1/7/2006; Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch ngoài phần quy hoạch xây dựng mới, phần nhà ở tạm tiếp giáp với đường Chu Văn An có diện tích khoảng hơn 600m2, sẽ được nghiên cứu và quy hoạch thành công trình trụ sở, sàn giao dịch Công ty TSQ phù hợp với quy hoạch chung; đồng thời cũng quy hoạch con đường mới thông ra đường Chu Văn An tạo giao thông thuận lợi cho khu nhà dân đã xây dựng 2-3 tầng trong khu vực nghiên cứu.
2. Sản phẩm dịch vụ và thị trường
a. Sản phẩm của Dự án
Dự án Tòa tháp thiên niên kỷ (Hatay Millennium) là một công trình đa chức năng. Việc đầu tư xây dựng công trình hoàn thành đi vào vận hành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng của Thành phố và khu vực lân cận trong quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế xã hội:
+ Căn hộ chung cư + Văn phòng cho thuê
+ Trung tâm dịch vụ thương mại
b. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng, dịch vụ thương mại
Một kết quả tất yếu của một đất nước đang trong công cuộc công nghiệp hóa- hiện đại hóa, hội nhập nên kinh tế vào nền kinh tế toàn cầu, phát huy nội lực và mở cửa đón nhận ngoại lực để phát triển kinh tế là quá trình đô thị hóa một cách mạnh mẽ nhất là tại các trung tâm, các trình phố lớn. Hà Tây một tỉnh tiếp giáp với thủ đô Hà Nội là một tỉnh có vai trò đặc biệt quan trọng trong bản đồ địa lý Việt Nam. Đặc biệt là Hà Đông đã chính thức trở thành thành phố vào tháng 12/2006 và trong 02 năm gần đây là Hà Tây một trong những tỉnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài cao nhất nước càng thúc đẩy quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại thành phố trẻ Hà Đông – thủ phủ của Tỉnh Hà Tây, đây là nơi tập trung mật độ dân cư cao, không chỉ từ các huyện của tỉnh mà cả người dân của thủ đô Hà nội cũng như là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài
nước. Theo số liệu thống kê, hiện tại ở các thành phố lớn có khoảng 1/3 dân số chưa có nhà ở, hơn nữa nhiều khu tập thể và khu nhà ở đã xuống cấp, chất lượng sống không đảm bảo cần phải được nâng cấp và xây mới. Vì vậy, việc cung cấp nhà ở và dịch vụ thương mại đáp ứng yêu cầu hiện tại của quá trình đô thị hóa, của quá trình phát triển kinh tế là rất lớn, cần phải có sự tham gia, phối hợp của các nhà đầu tư, của cơ quan chức năng của tỉnh và thành phố.
Một bước ngoặt đánh dấu sự hội nhập và mở cửa của nền kinh tế nước ta là sự kiện Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của tổ chức Thương mại thế giới (WTO), các bộ Luật mới đi vào cuộc sống tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng, tạo điều kiện và thu hút các nhà đầu tư trong mọi lĩnh vực kể cả lĩnh vực tài chính ngân hàng đã tạo ra rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước cũng như tạo ra nhiều việc làm có chất lượng cho người lao động địa phương. Nhưng cơ sở hạ tầng đặc biệt là trung tâm tài chính, văn phòng cho thuê ở các thành phố trung tâm như thủ đô Hà Nội, thành phố Hà Đông – tiếp giáp với thủ đô, thành phố Hồ Chí Minh… hiện tại đang quá tải không đủ khả năng đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư về số lượng và chất lượng văn phòng. Theo nghiên cứu vào cuối năm 2006 của Công ty Kinh doanh bất động sản quốc tế – CBRE, thị trường bất động sản Hà nội đang thiếu rất nhiều văn phòng cao cấp cho thuê, tỷ lệ cho thuê đạt tới 99% và hiện tại nhiều tòa nhà văn phòng cho thuê đang trong quá trình xây dựng nhưng đã phủ kín khách thuê. Thêm vào đó, hiện nay Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ quy định mới về việc cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, điều này sẽ giúp cho môi trường đầu tư và nhu cầu về căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại và văn phòng càng sôi động. Như vậy sự phát triển thị trường bất động sản và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội, góp phần đưa Việt Nam sớm trở thành nước công nghiệp. Đặc biệt địa điểm của Dự án thuộc trung tâm thành phố Hà Đông, nằm ngay trên tuyến giao thông huyết mạch và chỉ cách trung tâm Hà Nội khoảng 10km thì với địa thế địa lợi như vậy thực hiện Dự án đầu tư tòa tháp thiên niên kỷ sẽ góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê
25 % khách hàng là Việt kiều.
3. Đặc điểm hiện trạng
a. Hiện trạng sử dụng đất
- Trong ranh giới QH có khu nhà Triển lãm 2 tầng, diện tích xây dựng khoảng 1.180m2. Khu nhà Thư viện và các công trình phụ trợ, diện tích xây dựng khoảng 1.540m2, Khu triển lãm cây cảnh, diện tích xây dựng khoảng 980m2
- Trong ranh giới quy hoạch còn có một khu nhà ở dân cư cấp 4 hiện hữu có diện tích khoảng 815 m2, một khu nhà dân xây dựng kiên cố 3 tầng, diện tích 706 m2.
b.Hiện trạng kiến trúc quy hoạch – cảnh quan.
- Khu vực có các công trình nhà triển lãm, thư viện , trụ sở công ty máy tính, khu nhà ở thấp tầng hiện hữu, sân vườn cảnh quan của nhà triển lãm và thư viện. Kiến trúc cảnh quan khu vực không đồng bộ hoàn chỉnh do các công trình được đầu tư xây dựng thiếu đồng bộ, đã cũ, xuống cấp, hình thức, ngôn ngũ kiến trúc lỗi thời, không tạo được đường nét đô thị mới. Hệ sân vườn cảnh quan chưa được quy hoạch xây dựng một cách hoàn chỉnh và gắn kết.
c.Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt, mặt cắt lòng đường Chu văn an rộng 20 m kết cấu đường bêtông nhựa. Đường vào các khu dân cư cũng được trải nhựa bê tông.
- Hệ thống cấp nước, điện, thông tin liên lạc tương đối tốt.
- Hệ thống thoát nước mưa, nước thải tương đối tốt, đảm bảo khả năng tiêu thoát.
4. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án:
bảng 1.4 : Chỉ tiêu kỹ thuật của dự án Toà tháp Thiên niên kỷ