Phương pháp sử dụng trong quá trình lậpdự án đầu tư

- Tổ chức quản lý và cùng Ban Giám sát dự án thực hiện đầu tư

1.2.3. Phương pháp sử dụng trong quá trình lậpdự án đầu tư

1.2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin

Phương pháp thu thập thông tin đều được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu của quá trình lập dự án của công ty TSQ, đặc biệt đối với các nội dung nghiên cứu điều kiện vĩ mô, nghiên cứu thị trường và nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật.

Có nhiều phương pháp thu thập thông tin khác nhau, tuỳ thuộc điều kiện thực tế về đặc điểm của hiện tượng nghiên cứu, khả năng về tài chính, thời gian, kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra… để có thể lựa chọn phương pháp thu tập thông tin phù hợp. Công ty thường hay sử dụng phương pháp thu thập thông tin qua những nguôn tin sẵn có:

Là phương pháp thu thập thông tin, tài liệu dựa vào những nguồn thông tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin đại chúng (đài, bào, internet…); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ quan thống kê, Bộ, Ngành. Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém hoặc thậm chí không mất chi phí nhưng độ tinh cậy của tài liệu không cao.

Ngoài ra người ta có thể tiến hành thu thập thông tin, tài liệu thông qua các phương pháp: Phương pháp quan sát, phương pháp điều tra bằng website…

Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các phương tiện phục vụ công tác điều tra… Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu, thông tin thu thập

Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp dụng phương pháp đăng ký trực tiếp. Các thông tin, số liệu sau khi thu thập sẽ được xử lý, chọn lọc làm cơ sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình lập dự án.

1.2.3.2. Phương pháp dự báo

Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai. Chính vì thế phương pháp dự báo là một trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam. Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn.

Các nội dung dự báo mà ban soạn thảo dự án của công ty sử dụng bao gồm: Dự báo nguồn lực đầu vào của dự án; Dự báo kết quả đầu ra của dự án. Cụ thể: Dự báo giá cả, cung cầu đầu vào và đầu ra của dự án; Dự báo doanh thu và chi phí trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án sau này. Qua đó, xác định nguồn vốn mà dự án cần có để có thể thực hiện, thi công.

Phương pháp dự báo có thể được áp dụng trong nhiều khâu, nhiều nội dung của quá trình soạn thảo. Nhưng quan trọng nhất là dự báo trong khâu phân tích thị trường( dự báo thị phần sản phẩm). Đây là yếu tố quyết định tới lựa chọn mục tiêu và quy mô tối ưu của dự án. Phụ thuộc vào khối lượng thông tin thu thập được mà ta có thể sử dụng nhiều phương pháp dự báo khác nhau:

- Phương pháp dự báo bình quân số học

- Phương pháp dự báo bằng hàm hồi quy tương quan.

●Phương pháp dự báo bình quân số học

Qn = Q0 + q*n

Trong đó: Qn : Số lượng sản phẩm cầu dự báo tại năm n trong tương lai. Q0 : Số lượng sản phẩm tại năm tính toán(năm gốc)

q : Lượng tăng bình quân số học hàng năm n : Số năm dự báo

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng lớn đến cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Đối với công ty TSQ Việt Nam, các nhân tố ở đây thường là: thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị hiếu người tiêu dùng.

- Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, đánh giá sai số của dự án.

- Tiến hành dự báo. Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô hình và tiến hành phân tích lại từ đầu.

1.2.3.3. Phương pháp cộng chi phí

Nội dung của phương pháp cộng chi phí là căn cứ vào các khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổng mức đầu tư. Chính vì vậy, phương pháp cộng chi phí được sử dụng để xác định tổng mức đầu tư trong nội dung phân tích tài chính dự án.

Phương pháp này xác định được cụ thể từng khoản mục vốn cũng như cơ cấu sử dụng vốn của dự án nhưng tốn kém về mặt thời gian vì phải xác định chi tiết các khoản mục.

1.2.3.4. Phương pháp phân tích độ nhạy

Đây cũng là một trong những phương pháp được cán bộ công ty sử dụng thường xuyên trong quá trình lập dự án. Nó giúp ta phân tích được các chỉ tiêu khác nhau khi đứng trên nhiều quan điểm, phương diện khác nhau. Chính vì thế mà các quyết định đưa ra cũng trở nên khách quan và toàn diện hơn. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong phân tích hiệu quả tài chính và tính toán các chỉ tiêu an toàn cho dự án.

Bản chất của phân tích độ nhạy là xác định các mối quan hệ động giữa các nhân tố tham gia trong hoạt động đầu tư. Từ đó xác định nhân tố nào tác động nhiều nhất tới kết quả và hiệu quả của dự án, để có thể đưa ra các biện pháp quản lý phù hợp. Chính vì vậy nên phương pháp phân tích độ nhạy là phương pháp không thể thiếu để đánh giá độ an toàn và tính khả thi của dự án và phương pháp này được dùng trong phân tích tài chính của dự án.

- Bước 1: Xác định các biến số chủ yếu: Sự biến động của giá cả đầu vào và đầu ra; sự chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án; chi phí vượt quá định mức.

- Bước 2: Cho những biến số này tăng hoặc giảm từ 10% tới 20%.

- Bước 3: Đánh giá lại các yếu tố chi phí, lợi ích và hiệu quả của dự án. Từ đó lựa chọn có nên thực hiện dự án hay không.

1.2.4. Ví dụ về một dự án cụ thể _ Dự án “ Toà tháp thiên niên kỷ”

Tuy mới đi vào hoạt động được khoảng 3 năm nhưng công ty TSQ đang đồng thời thực hiện một số dự án quy mô lớn trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong chuyên đề của mình, em xin nêu ra một dự án cụ thể:” Dụ án Toà tháp thiên niên kỷ”. Dự án nằm trên trục đường quốc lộ 6( giao với đường Chu Văn An), Thuộc trung tâm thành phố Hà Đông; công trình thể hiện sự vươn lên mạnh mẽ của thành phố trẻ Hà Đông trong quá trình phát triển và hội nhập kinh tế. Công trình Tháp thiên niên kỷ do các công ty kiến trúc nước ngoài thiết kế, mang phong cách Châu Âu, được quy hoạch đồng bộ, hiện đại và là một công trình phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của khách hàng như trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp( y tê, nhà trẻ, nhà hàng, tổ hợp giải trí), văn phòng cho thuê... Sau đây là những nội dung của dự án được xây dựng:

1. Giới thiệu

- Tên dự án:

Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu toà tháp thiên niên kỷ Hà Tây (HA TAY MILLENNIUM) tại phường Yết Kiêu–thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây.

- Chủ đầu tư lập dự án:

Công ty TSQ Việt Nam

- Đơn vị lập dự án:

Công ty TNHH Archipel

1.1. Sự cần thiết lập quy hoạch

Thị xã Hà đông là cửa ngõ phía Đông bắc của tỉnh Hà tây, tiếp giáp quận Thanh xuân thành phố Hà Nội, có vị trí quan trọng trên tuyến quốc lộ 6A. Được công nhận là thành phố năm 2006, Hà đông đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ trong chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.

Công cuộc xây dựng môi trường kinh tế xã hội đời sống văn minh hiện đại là một trong những mục tiêu hàng đầu trong các chính sách phát triển của Hà đông nói riêng

và tỉnh Hà tây nói chung. Quá trình nâng cấp và cải tạo đô thị cho phù hợp với vị thế mới của Thành phố diễn ra mạnh mẽ, trong đó việc xây dựng hình ảnh kiến trúc-cảnh quan đô thị hiện đại đang thu hút sự quan tâm sâu sắc của các cấp chính quyền và nhân dân địa phương.

Các công trình kiến trúc đô thị ở khu vực trung tâm thành phố như nhà triển lãm, thư viện được xây dựng từ những năm 1970 hiện nay không còn đáp ứng được về tính chất, sự đa dạng trong chức năng và quy mô phục vụ cho nhu cầu mới của thành phố. Hình thức kiến trúc và chất lượng của các công trình này đã xuống cấp, đặc biệt là nhà triển lãm đã xuống cấp nghiêm trọng, và không phù hợp với sự mới mẻ của một đô thị đang trên đà phát triển mạnh mẽ. Khu dân cư gắn với các công trình này thể hiện sự may mún trong xây dựng và làm ảnh hưởng đến bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại. Đòi hỏi về sử dụng kinh tế và tiết kiệm quỹ đất trung tâm đô thị phục vụ các nhu cầu dân sinh dang là câu hỏi lớn trong việc phát triển đô thị hiện đại.

Đòi hỏi của sự đổi mới đô thị trong lòng nó đang là vấn đề cấp thiết đang đặt ra đối với khu trung tâm thành phố Hà đông để nhanh chóng hòa nhập với tiến trình mới. Việc quy hoạch xây dựng một khu trung tâm đô thị mới hiện đại của thành phố ở khu đất nghiên cứu, mang dáng vóc của thế kỷ 21 văn minh hiện đại là điều cần thiết.

1.2. Các căn cứ lập quy hoạch

• Luật xây dựng 2003.

• Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng.

• Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng.

• Quy hoạch chung thành phố Hà Đông - tỉnh Hà Tây đến năm 2020.

• Công văn số 26/CV-VN ngày 24/3/2006 của Công ty TSQ INT’L HOLDING về việc xin đầu tư Dự án HATAY MILLENNIUM.

• Công văn số 2532/UBND-NV ngày 08/06/2006 của UBND tỉnh Hà tây về việc chấp thuận về chủ trương cho khảo sát, lập dự án đầu tư vào khu đất Nhà triển lãm tỉnh tại thị xã Hà đông.

• Công văn số 56/CV-BL ngày 22/8/2006 của Công ty TSQ INT’L DILDING đề nghị đầu tư dự án HATAY MILLENNIUM và quy hoạch khu đất xung quanh.

• Công văn số 400/UBND-NV ngày 29/01/2007 của UBND tỉnh Hà tây về việc chấp thuận cho công ty TSQ được lập quy hoạch.

• Công ty TSQ Việt Nam là kế nhiệm hợp pháp của Công ty TSQ INT’L HOLDING.

• Hợp đồng kinh tế giao nhận thầu tư vấn thiết kế số 20906 HĐ/TSQ-ACP ngày 20/09/2006 về việc Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án tổ hợp công trình tháp HATAY MILLENNIUM, địa điểm thị xã Hà đông – tỉnh Hà tây. • Quyết định số 842/QĐ-UBND ngày 18/5/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về

việc phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tòa tháp thiên niên kỷ (HaTay Millennium).

• Các quy chuẩn, quy phạm hiện hành của nhà nước.

1.3. Mục tiêu, tính chất dự án:

a. Mục tiêu:

- Cụ thể hoá điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quy hoạch chung xây dựng thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây.

- Tạo một tổ hợp công trình kiến trúc đa năng, một công trình có vai trò điểm nhấn không gian tại khu vực.

- Đáp ứng được các yêu cầu chung của quy hoạch xây dựng

- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khớp nối với hạ tầng của các khu vực xung quanh, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài theo quy hoạch chung của thành phố.

- Phân bổ đất đai và đề xuất cơ chế quản lý sử dụng đất đai nhằm sử dụng hợp lý hiệu quả nguồn tài nguyên, đất đai và tài nguyên khác.

- Xác định các căn cứ pháp lý để quản lý xây dựng đô thị. Cân đối các nhu cầu đầu tư xây dựng, xác định các giai đoạn phát triển của dự án.

- Làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt.

b. Tính chất:

Là một tổ hợp kiến trúc đa chức năng: thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở cao cấp với kiến trúc hiện đại, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khớp nối với quy hoạch chung thành phố Hà Đông.

1.4. Phạm vi nghiên cứu và quy mô nghiên cứu quy hoạch:

a. Phạm vi nghiên cứu quy hoạch:

Vị trí dự kiến lập quy hoạch xây dựng thuộc phường Yết Kiêu, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây ranh giới cụ thể như sau:

Phía Tây Bắc: giáp công ty máy kéo-máy nông nghiệp Phía Tây Nam: giáp đường Chu Văn An

Phía Đông Bắc: giáp khu dân cư, UBND phường Yết Kiêu. Phía Đông Nam: giáp đường quốc lộ 6

b. Quy mô nghiên cứu quy hoạch:

Quy mô diện tích đất đai nghiên cứu quy hoạch xây dựng khoảng: 1,2767 ha. Quy mô diện tích đất đai quy hoạch xây dựng mới khoảng: 1,1108 ha (Trong khuôn viên khu đất bao gồm: nhà Triển lãm tỉnh Hà Tây, thư viện tỉnh, trụ sở Sở văn hoá thông tin, trụ sở nhà văn hoá, vườn hoa - Tách khu dân cư và một phần đường phục vụ đi lại của khu dân cư ra khỏi phạm vi quy hoạch xây dựng mới).

- Việc tính toán quy mô công trình cũng như quy mô phục vụ của các công trình dịch vụ, công cộng, Chủ đầu tư trong quá trình triển khai quy hoạch chi tiết sẽ tính toán xác định cụ thể quy mô dân số, quy mô khách phục vụ,...trong đồ án.

- Đối với căn hộ cao cấp, các tiêu chuẩn nhà ở được tuân theo các quy định, tiêu chuẩn của Luật nhà ở năm 2005 ngày 1/7/2006; Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

Trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch ngoài phần quy hoạch xây dựng mới, phần nhà ở tạm tiếp giáp với đường Chu Văn An có diện tích khoảng hơn 600m2, sẽ được nghiên cứu và quy hoạch thành công trình trụ sở, sàn giao dịch Công ty TSQ phù hợp với quy hoạch chung; đồng thời cũng quy hoạch con đường mới thông ra đường Chu Văn An tạo giao thông thuận lợi cho khu nhà dân đã xây dựng 2-3 tầng trong khu vực nghiên cứu.

2. Sản phẩm dịch vụ và thị trường

a. Sản phẩm của Dự án

Dự án Tòa tháp thiên niên kỷ (Hatay Millennium) là một công trình đa chức năng. Việc đầu tư xây dựng công trình hoàn thành đi vào vận hành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng của Thành phố và khu vực lân cận trong quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế xã hội:

+ Căn hộ chung cư + Văn phòng cho thuê

+ Trung tâm dịch vụ thương mại

b. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng, dịch vụ thương mại

Một kết quả tất yếu của một đất nước đang trong công cuộc công nghiệp hóa- hiện đại hóa, hội nhập nên kinh tế vào nền kinh tế toàn cầu, phát huy nội lực và mở cửa đón nhận ngoại lực để phát triển kinh tế là quá trình đô thị hóa một cách mạnh mẽ nhất là tại các trung tâm, các trình phố lớn. Hà Tây một tỉnh tiếp giáp với thủ đô Hà Nội là một tỉnh có vai trò đặc biệt quan trọng trong bản đồ địa lý Việt Nam. Đặc biệt là Hà Đông đã chính thức trở thành thành phố vào tháng 12/2006 và trong 02 năm gần đây là Hà Tây một trong những tỉnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài cao nhất nước càng thúc đẩy quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại thành phố trẻ Hà Đông – thủ phủ của Tỉnh Hà Tây, đây là nơi tập trung mật độ dân cư cao, không chỉ từ các huyện của tỉnh mà