- Tổ chức quản lý và cùng Ban Giám sát dự án thực hiện đầu tư
1.2.2.4. Phân tích tài chính
● Xác định tổng mức đầu tư của dự án:
Tổng mức đầu tư được tính toán sau từ kết quả phân tích kỹ thuật dự án. Nội dung của tổng mức đầu tư (theo Nghị định 99/2007/NĐ-CP) bao gồm:
a) Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng các công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình cho ban quản lý, ban thi công ở tạm tại công trường.
Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường
b) Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác;
Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác, nếu có
c) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, nếu có, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật( nếu có)
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan;
d) Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vao khai thác sử dụng;
đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
e) Chi phí khác: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác;
Chi phí khác được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị.
g) Chi phí dự phòng: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.
Chi phí dự phòng được tính bằng tỷ lệ phần trăm(%) (có thể là 5% hoặc 10% tùy thuộc tính chất và quy mô từng dự án) trên tổng các chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý dự án, chi phí khác.
● Xác định các nguồn vốn đầu tư của dự án: bao gồm nguồn vốn tự có của công ty, vốn vay tín dụng ngân hàng và vốn huy động khác.
Vốn tự có được tính toán dựa trên cân đối nguồn vốn chủ sở hữu của công ty và vốn để thực hiện đầu tư các dự án khác. Vốn tự có của công ty thường từ 15-30% tổng mức đầu tư tùy thuộc từng dự án. Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, vốn đầu tư của chủ sở hữu phải chiếm ít nhất 15% tổng vốn đầu tư của dự án.
● Phương án huy động vốn:
Dự án được thực hiện theo phương thức đầu tư xây dựng mới đồng bộ công trình. Chủ đầu tư được chủ động huy động vốn bằng nguồn vốn tự có của Công ty, đơn vị liên kết với Công ty và vốn vay ngân hàng để đầu tư xây dựng công trình. Phần lớn vốn huy động là vốn góp thực hiện dự án của khách hàng, khi dự án đã xây dựng xong hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh.
● Xâydựng chương trình vay và kế hoạch trả nợ vốn vay tín dụng ngân hàng:
Căn cứ vào tổng vốn vay, tiến độ thực hiện dự án, tiến độ vay vốn, thời gian trả nợ, phương thức trả nợ vay và lãi suất vay vốn..
● Doanh thu hàng năm của dự án:
Căn cứ vào các kết quả phần phân tích thị trường: dự đoán thị trường sản phẩm của dự án về số lượng, chủng loại, giá cả hàng năm. Từ đó tính toán doanh thu hàng năm của dự án.
● Xây dựng các bảng tính toán bằng phần mềm Excel:
Từ việc tính toán tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí hàng năm, lãi vay… nhóm soạn thảo sẽ xây dựng các bảng tính excel về tổng mức đầu tư, nguồn vốn, tiến độ giải ngân, sản lượng, doanh thu, chi phí hàng năm của dự án. Trên cơ sở đó tổng hợp tính toán dòng tiền của dự án.
● Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án: - Chỉ tiêu thu nhập thuần NPV:
- Lựa chọn thời điểm tính toán:
Đối với các dự án có quy mô vừa và nhỏ, thời điểm lựa chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiện dự án (thời điểm hiện tại). Đối với các dự án có quy mô
đầu tư lớn, thời gian thực hiện đầu tư dài thì thời điểm được lựa chọn phân tích là thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động.
- Sử dụng phần mềm Excel và kết quả từ việc tính toán dòng tiền của dự án để tính chỉ tiêu NPV.
Chỉ tiêu thu nhập thuần phản ánh hiệu quả tuyệt đối của dự án đầu tư, phản ánh quy mô lãi của cả đời dự án. Chỉ tiêu này được xem là tiêu chuẩn quan trọng để công ty đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư. Nếu NPV (NFV)>=0 thì dự án được chấp nhận và ngược lại. Chỉ tiêu này còn được sử dụng để lựa chọn khi so sánh cá phương án của dự án.
- Chỉ tiêu Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR:
Sử dụng phần mềm Excel để tính toán chỉ tiêu IRR của dự án từ dòng tiền của dự án.
IRR cho biết mức lãi suất tối đa mà dự án có thể đạt được. Dự án được chấp nhận khi IRR≥r giới hạn. Dự án không được chấp nhận khi IRR<r giới hạn. r giới hạn có thể là tỷ suất chiết khấu của dự án hoặc lãi suất vay vốn ngân hàng.
- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T: Thời gian thu hồi vốn đầu tư là thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra.
Công ty sử dụng phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền và sử dụng phương pháp cộng dồn để xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư.