so với 2007 Tổng số lao động người 109 114 104,59% Lương bình quân đ/người/tháng 3.315.900 3.681.750 111,03% Doanh thu đồng 102.125.000.000 174.640.000.000 171,01% Doanh thu thuần đồng 98.040.000.000 167.654.400.000 171% Giá vốn bán hàng đồng 85.165.948.000 143.424.560.000 168,4% Chi phí chung đồng 3.374.691.000 4.962.700.000 147,06% Lãi thuần đồng 9.499.361.000 19.267.140.000 202,83% Tổng lợi nhuận trước thuế đồng 11.294.698.000 20.013.280.000 177,19% Tổng lợi nhuận sau thuế đồng 6.212.083.900 11.007.304.000 177,19% Tỷ lệ lợi nhuận/doanh thu % 97 92 94,85% Thực hiện nghĩa vụ nộp
ngân sách
đồng 7.928.089.000 11.070.456.000 139,64%
(Nguồn: Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52)
Với chiến lược sản xuất, kinh doanh đúng đắn, Công ty đã đạt được các chỉ tiêu về doanh số và lợi nhuận khá cao. Nếu như doanh thu từ hoạt động kinh doanh của Công ty trong năm 2007 là 102.125.000.000đ thì con số này đã lên tới 174.640.000.000đ trong năm 2008, tăng 1,71 lần (hay 171,01% so với 2007). Doanh thu tăng cũng làm cho lãi thuần và tổng lợi nhuận của Công ty tăng lên nhanh chóng. Trong năm 2008 tổng lợi nhuận sau thuế tăng
177,19% (hay gấp 1,77 lần) so với năm 2007,… với những kết quả kinh doanh này, năm 2008 Công ty nộp ngân sách Nhà Nước số tiền 11.007.456.000đ (tăng gấp 1,369 lần) so với năm 2007,…
Doanh thu từ việc đầu tư phát triển nhà ở đã đóng góp khá lớn vào doanh thu của công ty thể hiện ở đường lối đúng đắn khi Công ty tham gia đầu tư vào lĩnh vực nhiều tiềm năng này. Doanh thu tăng dần theo từng năm:
Bảng 3: Doanh thu từ kinh doanh nhà ở của công ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52 (đơn vị: tỷ đồng)
STT Chỉ tiêu doanh thu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Doanh thu từ kinh
doanh nhà ở 71,066 87,6 105,125 174,64 2 Tổng doanh thu (TDT) 214,198 263,86 316,375 523,92 3 Tỷ lệ doanh thu từ kinh doanh nhà ở/TDT 33,18% 33,2% 33,22% 33,33%
(Nguồn: Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52)
Kinh doanh nhà ở là một thế mạnh của Công ty, nó chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng doanh thu của Công ty. Trong năm 2005 doanh thu từ kinh doanh nhà ở 71,066 tỷ đồng (chiếm 33,18% trong tổng doanh thu), con số này tăng mạnh qua 4 năm, đến 2008 thì doanh thu từ hoạt động kinh doanh nhà ở đã lên tới 174, 64 tỷ đồng (gấp 2,46 lần so với năm 2005). Qua đây có thể thấy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển chung của Công ty.
Năng lực đội ngũ cán bộ công nhân viên phục vụ cho các dự án nhà ở ngày càng được nâng cao, có kinh nghiệm thực tiễn, chủ động trong từng khâu của quá trình một dự án. Chất lượng xây dựng nhà ở ngày càng nâng
Ở mỗi dự án đều thực hiện tốt mục tiêu, chiến lược của Công ty, phần lớn các công trình do Công ty làm chủ đầu tư đều là những công trình có ý nghĩa quan trọng.
Đặc biệt trong dự án đầu tư xây dựng tổ hợp thương mại dịch vụ, văn phòng và nhà ở Nam Hoàng Quốc Việt, các bước được thực hiện theo đúng quá trình được ban hành trong các văn bản pháp luật. Bên cạnh đó Công ty luôn chú trọng đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị đầu tư sớm nhất trong khả năng cho phép. Những yêu cầu bổ sung văn bản được đưa ra bởi cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền luôn được đưa vào thực hiện sớm nhất. Công tác thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư được hoàn thành, trong giai đoạn này, Công ty đã thực hiện các công việc sau:
Xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép thi công công trình.
Liên hệ với Sở Tài chính để xác định giá thu tiền sử dụng đất.
Liên hệ với Cục Thuế Hà Nội để nộp bổ sung tiền sử dụng đất, nộp khoản tiền 201 tỷ đồng vào Ngân sách Nhà Nước khi có thông báo.
Liên hệ với UBND quận Cầu giấy để xác nhận cam kết.
Sau khi thực hiện xong các khoản trên thì liên hệ Sở TNMT&NĐ Hà Nội để làm thủ tục bàn giao mốc giới khu đất trên thực địa, đồng thời lập trích lục bản đồ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Liên hệ Sở xây dựng để được hướng dẫn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận xây dựng công trình theo quy định.
Liên hệ với những cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền về việc thoả thuận cấp điện, nước, tĩnh không.
Làm việc với các Công ty thiết kế, tư vấn lập phương án thiết kế kiến trúc và khoan khảo sát.
Thực hiện công tác đấu thầu thành công.
Bên cạnh đó mỗi dự án hoàn thành đều là bài học kinh nghiệm để rút ra những thuận lợi và khó khăn qua đó vận dụng cho các dự án tiếp theo.
Các dự án đều được tổ chức giám sát chất lượng công trình, kiểm tra chất lượng vật liệu, thiết bị lắp đặt theo đúng tiêu chuẩn trong thiết kế cũng như quy trình quản lý chất lượng kỹ thuật hiện hành. Phối hợp chặt chẽ cùng với các đơn vị thi công trong việc lập biện pháp thi công tổng thể và chi tiết để tiến hành xây dựng đảm bảo tiến độ thi công và xác định mục tiêu chủ yếu làm cơ sở chỉ đạo thi công,…
Những giải pháp kỹ thuật xây dựng ở các dự án về cơ bản phù hợp với những yêu cầu về kỹ thuật, với tổng mức đầu tư được duyệt. Đảm bảo được chất lượng công trình về mặt kiến trúc, cũng như hiệu quả kinh tế - xã hội.
2.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân 2.5.2.1. Tồn tại
Trong quá trình phát triển của mình, đi kèm với các thành tựu đã gặt hái được, công ty cũng gặp phải không ít những khó khăn, vướng mắc. Những điều này cần phải khắc phục nếu không sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình đi lên của công ty.
Công tác hoàn chỉnh hồ sơ thiết kế, hồ sơ dự toán và kiểm soát định mức đơn giá dự toán các dự án của Công ty làm chủ đầu tư cũng như phương án kinh doanh vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu tiến độ thi công (dự toán tính thiếu, thiết kế chậm). Một số hạng mục công trình vừa thiết kế, vừa thi công. Bên cạnh đó, do việc chạy theo tiến độ một số hạng mục công trình dẫn đến việc chuẩn bị, hoàn thiện thủ tục, hồ sơ dự thầu và đầu thầu chưa tốt.
Trong quá trình lập dự án: cách thức tổ chức thu thập thông tin chưa hiệu quả. Nguồn thông tin phục vụ cho công tác lập dự án còn thiếu, mức chi tiết của thông tin thu thập được còn chưa thực sự chi tiết. Bên cạnh đó trong nội
dung lập có một số chỉ tiêu còn mang tính ước lượng nhiều hơn là phân tích dựa vào các số liệu cụ thể, đã làm giảm tính chính xác của các phương án được đưa ra. Dẫn đến công tác thẩm định chưa đạt tiêu chuẩn, khi thực hiện chưa hiệu quả. Thời gian lập một số dự án còn bị kéo dài, mới chỉ có 75% dự án do công ty lập được đánh giá là đạt yêu cầu tiến độ lập
Công tác chuẩn bị hồ sơ trước khi thi công còn hạn chế về chất lượng, có công trình, hạng mục vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu tiến độ dự án.
Trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, di dân của dự án gặp nhiều khó khăn. Sự phối hợp giữa chủ đầu tư với các ngành chức năng, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chưa thống nhất và chặt chẽ. Việc xác định loại đất, tài sản, nguồn gốc, công tác kiểm đếm, chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn khi làm việc với dân, dẫn đến công tác bàn giao mặt bằng diễn ra chậm, tác động xấu tới tiến độ đầu tư dự án. Việc đền bù giải phóng mặt bằng ở các dự án nếu không thực hiện tốt sẽ dẫn đến khiếu kiện, chây ỳ, làm tác động xấu tới dự án.
Năng lực tài chính của chủ đầu tư: đối với các dự án khu đô thị mới hay các dự án đầu tư nhà ở đòi hỏi vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư chiếm tỷ lệ từ 20% tổng mức đầu tư dự án. Trong khi đó nguồn vốn của Công ty còn hạn chế, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tại Công ty nhỏ hơn 20%, thường chiếm khoảng 15% tổng mức vốn đầu tư (ví dụ: như trong dự án đầu tư xây dựng tổ hợp thương mại dịch vụ, văn phòng và nhà ở Nam Hoàng Quốc Việt vốn đầu tư sở hữu của chủ đầu tư là khoảng 15% tổng đầu tư). Bên cạnh đó chiến lược sử dụng vốn của công ty là sử dụng vốn tín dụng thương mại trong nước kết hợp với vốn chủ sở hữu tạo đòn bẩy tài chính. Những hạn chế trong nguồn huy động vốn thực chất bắt nguồn từ những hạn chế trong tiềm lực tài chính của công ty. Điều đó tác động đến công tác quản lý chi phí, gây ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án và chất lượng công trình.
Năng lực thi công của một số đơn vị thi công xây lắp còn yếu kém cả về thiết bị, nhân lực cũng như tổ chức. Tiến độ thi công một số công trình còn chậm và chất lượng chưa cao. Việc phối hợp, phân công tổ chức hoạt động giữa Công ty với các đơn vị thi công chưa được chặt chẽ, thống nhất.
Việc tổ chức đấu thầu của công ty với tư cách là một chủ đầu tư vẫn mang tính chất chỉ định thi công công trình. Công tác đấu thầu chưa được thực hiện một cách công bằng khiến cho dự án không đạt được kết quả cao nhất: công tác đấu thầu của Công ty dưới góc độ của một nhà thầu thi công, trên phương diện là một chủ đầu tư của những công trình xây dựng, Công ty đã thực hiện công tác chỉ định thi công xây dựng căn cứ trên năng lực xây lắp và thiết kế kỹ thuật thi công của những đơn vị thành viên.
Công tác dự báo vẫn chưa sát với thực tế, chưa tính hết được những khó khăn trong thi công. Vì vậy trong quá trình triển khai kế hoạch phải được điều chỉnh lại cho phù hợp với điều kiện thực tế.
Công tác quản lý dự án: công tác giám sát chất lượng thi công vẫn còn lỏng lẻo, thiếu tính nhất quán. Trong quá trình quản lý dự án, Công ty có vai trò là chủ đầu tư nhóm giám sát thi công do Công ty và các bên tham gia thi công thành lập nên khi đó quản lý chất lượng thiếu tính khách quan, một số hạng mục không đạt tiêu chuẩn mà vẫn được nghiệm thu và bàn giao. sMột số ban quản lý dự án còn thiếu kinh nghiệm, năng lực quản lý, điều hành, thực hiện dự án đặc biệt là các dự án lớn có yêu cầu phức tạp về công nghệ, chưa chủ động trong giải quyết và xử lý những khó khăn, những vướng mắc về vốn, thủ tục đầu tư cũng như quyền lợi của nhà thầu khiến một số nhà thầu chưa tập trung thi công, giãn tiến độ thi công làm chậm tiến độ chung của dự án, gây thiệt hại cho chủ đầu tư.
Đội ngũ cán bộ chuyên gia có năng lực, kinh nghiệm về quản lý và phát triển nhà ở còn thiếu.
Các trang thiết bị máy móc thi công chưa được đầu tư đồng bộ, nhiều máy móc vẫn còn lạc hậu cũ kỹ. Nhiều công việc chủ yếu sử dụng lao động chân tay nên năng suất chưa cao, hoặc chưa đảm bảo yêu cầu kỹ thuật.
Các biện pháp tuyên truyền, quảng cáo chưa được sâu rộng, chưa phát huy được hết tác dụng thu hút cũng như thay đổi thói quen ở nhà cao tầng của người dân.
Mức giá bán vẫn còn cao, vượt qua khả năng của nhiều người nhân dân. Chưa khai thác được bộ phận khách hàng có thu nhập thấp về nhu cầu nhà ở chiếm số đông trong xã hội do chưa có chính sách bán hàng hợp lý đối với những đối tượng này. Chưa có những biện pháp và dự án cụ thể cho việc đầu tư phát triển nhà ở cho những người tàn tật cũng như những người có thu nhập thấp ở đô thị.
Trong tương lai tới đây, nếu thực hiện dự án đầu tư xây dựng chung cư có quy mô lớn hơn, hiện đại hơn, hơn nữa là nếu hướng vào phục vụ nhóm người sử dụng là người nước ngoài thì số vốn hiện có của công ty như trên là quá nhỏ bé, vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu kinh doanh nhà ở. Do vậy, công ty cần có các biện pháp cũng như chiến lược để tăng nguồn vốn hoạt động của mình.
2.5.2.2. Nguyên nhân
Về thủ tục chuẩn bị đầu tư: Các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư như phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất thực hiện dự án, thủ tục hành chính tại một số địa phương còn chồng chéo không nhất quán nên thực hiện mất nhiều thời gian, gây ảnh hưởng tới tiến độ của dự án.
Thời gian giải quyết hồ sơ: nhiều thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý, song các địa phương lại bắt chủ đầu tư phải tự thực hiện khiến thời gian bị kéo dài và gây phiền hà cho chủ đầu tư, dẫn đến nảy sinh nhiều tiêu
cực. Một số thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng trái pháp luật do các địa phương tự đặt ra như:
+ Yêu cầu chủ đầu tư phải xin thoả thuận về kiến trúc, hạ tầng của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ điện nước.
+ Bổ sung thiết kế ngoài những nội dung thiết kế cơ sở.
+ Yêu cầu chủ đầu tư phải làm thay nhiệm vụ của cơ quan đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở trong việc xin thoả thuận của những cơ quan liên quan như môi trường, quy hoạch,…
+ Sở quy hoạch lại chia nhỏ những nội dung của đồ án quy hoạch, và yêu cầu nhà đầu tư làm nhiều thủ tục xin thoả thuận như: địa điểm; cấp chứng chỉ, thông tin quy hoạch,…
+ Việc quy định quản lý quy hoạch, cung cấp các thông tin về quy hoạch thuộc trách nhiệm của các cơ quan Nhà Nước, nhưng UBND Thành phố lại giao cho Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội quản lý về chỉ giới đường đỏ và cung cấp những số liệu hạ tầng kỹ thuật cho từng công ty,…Những quy định trên đã gây kéo dài thời gian một cách không cần thiết, không đảm bảo yêu cầu cải cách thủ tục hành chính mà lại gây phiền hà và kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư xây dựng lâu hơn.
Tình trạng giảm thiểu chất lượng của công tác chuẩn bị dự án có một phần không nhỏ trách nhiệm của những cơ quan quản lý có trách nhiệm thẩm định dự án, quyết định đầu tư, thẩm định thiết kế kỹ thuật. Công tác thẩm định dự án còn yếu, dẫn đến nhiều dự án lớn không có hiệu quả vẫn được chấp nhận gây nên tình trạng lãng phí trong xây dựng cơ bản. Liên đới trách nhiệm trong vấn đề này là của cả bên quyết định đầu tư dự án. Bên cạnh đó, việc phân vai và chế tài trách nhiệm đối với những chủ thể tham gia giai đoạn chuẩn bị dự án chưa rõ ràng đã dẫn đến các sai phạm.
Vốn đầu tư: nhiều dự án nguồn vốn thấp, không có điều kiện đầu tư chiều sâu, đồng bộ nhằm giải quyết cơ bản từng bước hệ thống các công trình và hầu hết các chủ đầu tư phải lấy từ nguồn kinh phí của bản thân chi trả để đẩy nhanh tiến độ dự án, song không phải chủ đầu tư nào cũng có khả năng về tài chính như vậy. Bên cạnh đó, với sự biến động của thị trường tài chính, tiền tệ, chính sách thắt chặt các khoản vay đối với dự án đầu tư bất động sản làm cho nhiều dự án gặp nhiều khó khăn trong việc vay vốn, lãi suất vay vốn tăng liên tục tăng khiến nhiều chủ đầu tư không dám vay để thực hiện dự án. Đối với một số dự án đã ký hợp đồng vay vốn, công tác giải ngân gặp nhiều khó khăn. Một số tổ chức tín dụng tìm mọi cách trì hoãn làm chậm tiến độ giải ngân vốn (đòi tăng lãi suất) đã gây áp lực cho chủ đầu tư làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Công tác giải phóng mặt bằng, do các chế độ, chính sách của Nhà Nước