2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh
2.3.2.1. Định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất theo phương pháp so
so sánh trực tiếp
Ví dụ :
Người vay: Công ty cồ phần đầu tư và phát triển nha khoa Petec- NSK - Người đại diện: Bà Nguyễn Thị Thanh
-CMND số: 013036674- CATPHN
Tài sản thế chấp
- Quyền sử dụng 280m2 đất và tài sản gắn liền với đất tại thôn Trung phường Phúc lợi , quận Long Biên, Hà Nội; thuộc tờ bản đồ số 11 thửa đất số 60 do ông Nguyễn Văn Dũng và bà Ngô Thị Lan làm chủ sử dụng
- Quyền sở hữu nhà ở và đất ở tại tổ 2, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội thuộc tờ bản đố số 104- 6E- II- 29, thửa đất số 88 do ông Nguyễn Văn Hoa và bà Phạm Thị Loan làm chủ sở hữu và sử dụng.
Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gồm
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 253379 số vào sổ cấp giấy chứng nhận: 809, Quyền sử dụng đất do UBND Long Biên cấp ngày 2/12/2004
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10109391234. Hồ sơ gốc số 5046.2004 QĐUB/15509.2004 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 16/8/2004
Tính toán
- Quyền sử dụng 280m2 đất và tài sản gắn liền với đất tại thôn Trung phường Phúc lợi , quận Long Biên, Hà Nội; thuộc tờ bản đồ số 11 thửa đất số 60 do ông
Về đất : (Không tính diện tích vi phạm lộ giới , diện tích chưa hợp thức hoá) + Diện tích : 280m2 . Trong đó : 100m2 đất ở , 180m2 vườn
+ Vị trí: Đất nằm tại thôn Trung, phường Phúc Lợi, quận Long Biên, Hà Nội. Từ quốc lộ 5 Hà Nội- Hải Phòng theo phố Vũ Xuân Thiều đi khoảng 1200m, có đường bê tông rộng 5m cắt ngang, rẽ tay phải đi khoảng 300m là đến thôn Trung, đi vào trong thôn khoảng 150m, rẽ tay trái đi sâu vào 100m là đến vị trí của tài sản thế chấp. Cán bộ tín dụng xác định tài sản thế chấp nằm ở vị trí 3 đường Vũ Xuận Thiều
+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất: theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 28/12/2007 quyết định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008, đơn giá đất ở vị trí 3 đường Vũ Xuân Thiều là 7.040.000 đồng/m2.
+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất :
280m2 * 7 040 000 đ/m2 * 4% = 78 848 000 đồng
+ Trị giá (đã trừ thuế chuyển quyền sử dụng ) theo khung giá nhà nước 280m2 * 7 040 000 đ/m2 * 96 % = 1 892 352 000 đồng
Giá trị quyền sử dụng đất làm tròn : 1 892 000 000 đồng
Nhận xét:
- 280 m2 đất gồm 2 loại đất : 100 m2 đất ở và 180 m2 đất vườn. Trong ví dụ trên ngân hàng tính chung như vậy là không hợp lý.
- Nhà nước không tính chung thuế chuyển quyền sử dụng đất cho đất ở và đất vườn, cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất ở ví dụ trên là không đúng.
- Quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở tổ 2, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội thuộc tờ bản đố số 104- 6E- II- 29, thửa đất số 88 do ông Nguyễn Văn Hoa và bà Phạm Thị Loan làm chủ sở hữu và sử dụng.
Mô tả về bất động sản :
+ Diện tích đất là 53,4 m2 , trên đất có công trình xây dựng là nhà gạch cấp 4 1 tầng diện tích xây dựng la 33 m2
+ Vị trí : Đất nằm tại ngõ 594 đường Láng, ngõ rộng 2,5m , trước cửa ngõ rộng trên 3 m , từ đường Láng đi vào khoảng 30 m. Cán bộ tín dụng xác định tài sản thế chấp nằm tại vị trí 02 đường Láng.
+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất : theo quyết định số 150/ 2007/ QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 28/12/2007 quyết định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008.
Đơn giá đất của vị trí 02 đường Láng : 15 700 000 đ/m2
Thuế chuyển quyền sủ dụng đất: 53,4 m2 * 15 700 000 * 4 % = 33 535 200 đồng
Trị giá (đã trừ thuế chuyển quyền sử dụng )
/ Theo khung giá nhà nước : 53,4 m2 * 15 700 000 * 96 % = 804 844 800 đồng / Theo giá thị trường :
Thông tin thứ 1 : theo thị trường quảng cáo trên Web muaban.net ngày 27/10/2008 có rao bán đất tại đường Láng với thông tin như sau :
“ Cần bán 97,8 m2 đất tại số 6 ngõ 302 đường Láng , 2 mặt ngõ 55 triệu/ m2 Thông tin thứ 2 : theo thị trường quảng cáo trên Web muaban.net ngày 1/11/ 2008
“ Cần bán nhà 51 m2 * 3 tầng, khu phân bộ Giáo dục Đào tạo, đường Láng, ngõ ôtô, sổ đỏ chính chủ, giá bán 3,6 tỷ
Giá rao bán căn nhà là 3,6 tỷ đồng. Trên thực tế để thực hiện được giao dịch mua bán này giá trên phải giảm xuống ít nhất 10 % . Vậy giá bán căn nhà là :
3 600 000 000 đ * 90 % = 3 240 000 000 đồng
+ Tính toán giá trị tài sản : Diện tích xây dựng : 51 m2 Diện tích sử dụng : 153 m2 Đơn giá xây dựng : 2 500 000 đồng/ m2
Vậy đơn giá đất : 2 857 500 000 đồng / 51 m2 = 56 000 000 đ/m2
Thông tin thứ 3 : theo thị trường quảng cáo trên Web mua bán ngày 5/11/2008 “ Diện tích 60 m2 * 5 tầng mới, mặt ngõ chùa Láng, mặt tiền : 4,5m hướng Đông Nam thiết kế kiểu Âu, ngoại thất cao cấp, đường 4,5 m, ô tô đỗ cửa, sổ đỏ chính chủ, bán 3,7 tỷ ”
Giá rao bán căn nhà là 3,7 tỷ đồng , để thực hiện giao dịch trên thì giá phải giảm 10 % . Vậy giá thực tế : 3 700 000 000 * 90 % = 3 330 000 000 đồng
+ Tính toán giá trị tài sản : Diện tích xây dựng : 60 m2 Diện tích sử dụng : 300 m2 Đơn giá xây dựng 2 500 000 đ/m2
Giá trị xây dựng : 300m2 * 2 500 000 = 750 000 000 đồng Giá trị đất : 3 330 000 000 – 750 000 000 = 2 580 000 000 đồng Vậy đơn giá đất : 2 580 000 000 đồng / 60 m2 = 43 000 000 đ/m2
Nhận xét : Qua thẩm định thực tế khảo sát giá tại khu vực lân cận tài sản thế chấp và tham khảo thông tin để tính toán giá trị tài sản. Tham khảo thông tin cho thấy 1m2 đất tại các vị trí tương tự như tài sản thế chấp dao động trong khoảng 43 triệu đến 56 triệu m2. Các thông tin đưa ra đều là các tài sản nằm ở vị trí tương xứng trên tuyến phố. Tài sản thế chấp nằm trong khu dân trí cao dân cư hiện hữu ổn định, gần tuyến phố chính, thuận tiện đi lại, an ninh tốt. Do đó để xác định đơn giá 1m2 đất làm cơ sở tính toán giá trị tài sản thế chấp cán bộ tín dụng lấy giá trị trung bình của ba thông tin trên để làm tính toán cho tài sản thế chấp là :
( 55 triệu + 56 triệu + 43 triệu ) / 3 = 51 triệu
Nhưng để bảo đảm an toàn cho ngân hàng trong trường hợp biến động về giá cả m cán bộ tín dụng lấy 90 % giá trị để tính toán cho tài sản trên :
51 000 000 * 90 % = 45 900 000 đồng
Tính toán giá trị tài sản thế chấp
Giá trị xây dựng : diện tích xây dựng: 33 m2 diện tích sử dụng : 33 m2
Đơn giá xây dựng : 1 500 000 đồng/m2 vì là nhà gạch cấp 4 Vậy giá trị xây dựng : 33 m2 * 1 500 000 = 49 500 000 đồng
Tổng giá trị tài sản do 2 bên thoả thuận ( chỉ có giá trị làm cơ sở xét duyệt hạn mức cho vay và có thể tính toán lại phù hợp với tình hình biến động giá cả )
2 451 060 000 + 49 500 000 = 2 500 560 000 đồng
Làm tròn : 2 500 000 000 đồng
Tổng giá trị 2 tài sản là : 1 892 000 000 + 2 500 000 000 = 4 392 000 000 đồng Mức cho vay : có thể cho vay tối đa 70 % giá trị tài sản thế chấp
4 392 000 000 * 70 % = 3074400000 đồng Nhận xét:
Qua hai ví dụ trên ta thấy trong quá trình xác định giá trị bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đại Tín cũng còn nhiều bất cập. Ở ví dụ về xác định giá trị quyền sử dụng đất ở Long Biên gồm cả đất vườn và đất ở thì cán bộ thẩm định tính thuế chuyển quyền sử dụng chung cho một loại đất và được xác định theo khung giá Nhà nước. Còn ví dụ về bất động sản thế chấp ở phường Láng Hạ thì lại được xác định theo khung giá thị trường. Hai bất động sản cùng thế chấp mà một bất động sản được tính theo khung giá Nhà nước, một bất động sản được tính theo giá thị trường, rõ ràng trong cách xác định giá trị bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đại Tín vẫn còn nhiều mâu thuẫn và tồn tại.