2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh
2.3.1.3. Thẩm định điều kiện cho vay
Sau khi tiếp nhận hồ sơ. Tuỳ theo mức độ phù hợp của từng khoản vay, cán bộ được giao nhiệm vụ thẩm định khoản vay (gọi tắt là cán bộ thẩm định) tối đa trong 3 ngày làm việc đối với khoản vay ngắn hạn và 5 ngày làm việc đối với khoản vay trung và dài hạn phải tiến hành thẩm định, phân tích điều kiện vay vốn theo các nội dung sau:
- Cán bộ thẩm định liên hệ với khách hàng hẹn ngày giờ đến định giá thực tế. Xác nhận thông tin do khách hàng cung cấp, khám phá các thông tin mới mà cán bộ tín dụng cần có để tìm hiểu về tính pháp lý của khách hàng, hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, quan hệ xã hội, tình hình thu nhập, tính pháp lý của tài sản đảm bảo của khách hàng. Kết thúc việc xem xét các bất động sản thế chấp cán bộ
thẩm định phải xin chữ ký của khách hàng xác nhận đã đến định giá, sau đó nộp lại cho phòng kinh doanh.
- Lập phiếu thẩm định tín dụng. Cán bộ thẩm định căn cứ vào các văn bản hướng dẫn thẩm định dự án của từng loại cho vay, đối tượng cho vay để lập phiếu thẩm định. Trong phiếu thẩm định tín dụng phải phân tích các điều kiện vay vốn theo các nội dung:
+ Đánh giá chung về khách hàng :
Với khách hàng là doanh nghiệp: năng lực pháp luật dân sự (hồ sơ pháp lý), mô hình tổ chức của đơn vị, khả năng quản trị điều hành của ban lãnh đạo, đánh giá tình hình hoạt động chung của ngành nghề kinh doanh, quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng, đánh giá các rủi ro chủ yếu nếu giải quyết cho vay, nhận xét về quan hệ đạo đức gia đình, xã hội, nghề nghiệp...
Với khách hàng là cá nhân: phải đánh giá các yếu tố về nhân thân, nghề nghiệp, quá khứ công tác, trình độ chuyên môn, trình độ học vấn, uy tín kinh nghiệm trong lĩnh vực họ sẽ đầu tư, các quan hệ xã hội, rủi ro chủ yếu...
+ Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh chung của khách hàng
Đánh giá về độ chính xác, trung thực của các số liệu, báo cáo về tình hình tài chính của khách hàng.
Phân tích đánh giá các chỉ tiêu về tình hình sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của khách hàng, các báo cáo kế hoạch hoạt động tương lai, sự biến động về tài sản.
Khách hàng là cá nhân phải xem xét, đánh giá kỹ mức độ ổn định của thu nhập chính, phụ, thu nhập từ tài sản, tỷ lệ chi phí trên thu nhập, tỷ lệ nợ phải trả trên thu nhập...
+ Thẩm định tính khả thi của phương án, dự án như: sự cần thiết phải đầu tư, địa điểm, quy mô, công suất, công nghệ, các yếu tố đầu vào, giá cung ứng nguyên liệu, thị trường và khả năng tiêu thụ phân phối sản phẩm, khả năng cạnh tranh của
dự án. Phân tích đánh giá các điều kiện đảm bảo vệ sinh môi trường hoặc các yếu tố tác động môi trường của phương án, dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Xem xét các khả năng cân đối nguồn vốn và dự kiến lãi suất cho vay của sở giao dịch, chi nhánh.
- Phân tích kĩ tài sản thế chấp: loại tài sản, phương thức thế chấp, tính hợp pháp, hợp lệ của tài sản... Nội dung đánh giá bất động sản thế chấp như sau:
Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại hồ sơ
+ Xác định bất động sản thế chấp có phù hợp với chủng loại và điều kiện nhận thế chấp của Ngân hàng TMCP Đại Tín hay không. Nếu thuộc điều kiện cho phép thì tiếp tục định giá còn nếu không phù hợp thì gửi lại hồ sơ cho phòng có trách nhiệm xử lý.
+ Các chứng từ, hồ sơ bất động sản thế chấp phải theo đúng quy định của pháp luật và không bị rách nát. Ghi rõ ràng, không tẩy xoá, sửa chữa. Nội dung phải rõ ràng, hợp lệ và chỉ được hiểu theo một cách không được có thể hiểu theo hai hay nhiều cách khác nhau.
+ Kiểm tra tính thực tế, sự hợp lệ và hợp lý của trật tự phát hành các chứng từ về ngày tháng năm phát hành, thời điểm phát hành, còn hiệu lực pháp luật và phải có sự dẫn chứng về bất động sản trong các giấy tờ có liên quan.
+ Xác định thời hạn sử dụng. sở hữu còn lại của bất động sản phải lớn hơn thời gian thế chấp
+ Bất động sản quy định phải có bản đăng kí quyền sở hữu thì phải có đăng kí sở hữu theo quy định.
+ Nguồn gốc của bất động sản thế chấp phải hợp pháp
Đánh giá quyền sở hữu bất động sản thế chấp
+ Xác định người chủ sở hữu bất động sản đó, số thành viên cùng sở hữu tài sản: tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của từng thành viên cùng sở hữu bất động sản nều là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng kí kinh doanh nếu người sở hữu bất động sản là pháp nhân đồng thời
phải có sự chấp thuận thế chấp của chủ sở hữu bất động sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép đem bất động sản đi thế chấp
+ Xác định bất động sản thế chấp đã được đem thế chấp, cho thuê, cho mượn hay kê khai góp vốn ở đâu chưa
+ Các tranh chấp, khiếu kiện về bất động sản.
Đánh giá hiện trạng của bất động sản
Quyền sử dụng đất :
+ Vị trí địa lý của bất động sản, địa chỉ vị trí thửa đất lô đất. Việc quản lý thửa đất phải do cơ quan quản lý theo dõi trên hồ sơ như: sổ của tờ bản đồ, số của thửa đất... tài sản đã đăng kí giao dịch bảo đảm chưa, đăng kí ở đâu...
+ Diện tích của mặt bằng của thửa đất, kích thước của mỗi cạnh
+ Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? bao lâu? + Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn
+ Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng, nêu lí do
+ Tình trạng của đất hiện tại và tương lai: quy hoạch giải toả, Nhà nước thu hồi( nếu Nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch), thời gian sử dụng còn lại bao lâu...
Nhà ở, công trình xây dựng :
+ Diện tích xây dựng công trình, tổng thể sử dụng của công trình xây dựng trên đất, số tầng... theo hồ sơ và theo thực tế.
+ Kết cấu của công trình xây dựng trên đất
+ Tính năng mục đích sử dụng của công trình xây dựng + Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại
+ Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp, cầm cố thế chấp thì phải kê chi tiết từng loại tài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và
+ Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không ?
Đánh giá giá trị bất động sản
+ Căn cứ định giá : theo văn bản của Nhà nước quy định về tính giá trị, tính khấu hao.. theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý tài sản, theo hồ sơ chứng từ có liên quan đến tài sản, căn cứ theo giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, căn cư vào giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp.
+ Mục đích định giá: Định giá giá trị tài sản của Nhà nước(đối với tài sản Nhà nước quy định mức giá), theo giá mua (đối với tài sản hình thành từ việc mua bán). Định giá giá trị tài sản theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo
Xác định giá trị bất động sản
+ Đối với quyền sử dụng đất
/ Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
/ Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được Nhà nước cho cá nhân tổ chức kinh tế đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê ( nếu có ) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
/ Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cho thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
/ Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất.
/ Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tình theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm
+ Nhà ở công trình xây dựng: cơ sở các định giá trị dựa theo ý kiến của khách hàng, thông qua đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá. Với đa số các công trình xây dựng trên đất như nhà ở, nhà xưởng, ... thì cán bộ tín dụng hầu như sử dụng công thức tính toán giá trị tài sản là
Giá trị tài sản = đơn giá m2 xây dựng * diện tích xây dựng * tỷ lệ % giá trị còn lại của ngôi nhà.
Đối với những bất động sản hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau:
Nếu là nhà tự xây thì bất động sản đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hoá đơn thanh toán những khoản chi để có được bất động sản thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.
Nếu nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với chủ đầu tư xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của chủ đầu tư xây dựng cho khách hàng.
Xác định tính thanh khoản của bất động sản thế chấp
Xem xét các xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai, xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của tài sản như: cảnh quan môi trường, quy hoạch hiện tại và tương lai, vị trí địa lý, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất, hướng nhà, phong thuỷ, cơ sở hạ tầng, trình độ dân trí khu vực, an ninh văn hoá, khả năng chuyển nhượng trên thị trường...
Sau khi phân tích các yếu tố nói trên cán bộ thẩm định nhận xét và kết luận xem có đủ điều kiện để cho vay hay không.
Nếu xét thấy cho vay được thì phải đề xuất cụ thể: + Mức cho vay, phương thức cho vay
+ Thời hạn cho vay, các kì hạn trả nợ và mức trả nợ từng kì, định kì thanh toán tiền lãi
+ Lãi suất cho vay + Phương thức giải ngân
+ Các điều kiện đảm bảo tiền vay
+ Các điều kiện cần hoàn thiện trước khi kí hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân + Biện pháp theo dõi kiểm tra
+ Các điều kiện bổ sung trong hợp đồng tín dụng Nếu không cho vay được thì cũng phải nêu rõ lý do.
- Chuyển toàn bộ hồ sơ vay vốn và phiếu thẩm định cho Trưởng, Phó phòng kinh doanh để xem xét và trình hồ sơ cho Giám đốc ( Phó giám đốc) sở giao dịch chi nhánh, giám đốc, phó giám đốc phòng giao dịch hoặc người được uỷ quyền phê duyệt.