mâu thuẫn, chồng chéo với các văn bản luật khác.
Văn bản quy phạm pháp luật mâu thuẫn, chồng chéo cũng là một biểu hiện của văn bản có nội dung sai trái. Tuy nhiên, trong lĩnh vực đất đai, việc ban hành các VBQPPL mâu thuẫn, chồng chéo tồn tại với số lượng lớn, thường xuyên, gây nhiều khó khăn cho các đối tượng thi hành.
Thứ nhất, Luật Đất đai mâu thuẫn, chồng chéo với các luật khác:
*. Sự không thống nhất về thuật ngữ pháp lý khi quy định về vấn đề sở hữu đất đai giữa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005.
Sở hữu đất đai là nền tảng, cơ sở để xây dựng chế độ quản lý và sử dụng đất của một đất nước. Tuy nhiên, các đạo luật quan trọng của Nhà nước Việt Nam quy định về vấn đề này không thống nhất. Điều 17 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992 đều quy định: “Đất đai, rừng núi, sông ngòi, hầm
mỏ…” thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai
nước đại diện chủ sở hữu”. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự được Quốc hội thông
qua ngày 14/6/2005 và có hiệu lực pháp lý kể từ ngày 1/1/2006 đã quy định không thống nhất về vấn đề này. Điều 200 Bộ luật Dân sự quy định về tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước khẳng định: “Tài sản thuộc hình thức sở hữu
nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất…”.
* Các quy định của pháp luật đất đai chậm sửa đổi, bổ sung nên thể hiện nhiều mâu thuẫn và lạc hậu hơn so với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Sự bất cập trong việc quy định điều kiện được chuyển nhượng các dự án đầu tư quy định trong Nghị định số 181/2004/NĐ - CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 còn gò bó và chưa thống nhất với điều kiện chuyển nhượng dự án trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2007. Tại Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: “Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt”. Trong khi đó, tại Điều 6 và 7 Nghị Định số 153/2007/NĐ -CP
về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản lại cho phép chủ đầu tư trong một số trường hợp được quyền chuyển nhượng dự án đầu tư cho chủ thể khác mặc dù dự án đó chưa được thực hiện.
* Sự không thống nhất giữa Luật Đất đai với Luật Công chứng về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Tại Điều 130 Luật Đất đai 2003 quy định: trong trường hợp chủ thể ký hợp đồng thế chấp là hộ gia đình, cá nhân thì họ có quyền lựa chọn thủ tục chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công chứng tại cơ quan công chứng. Trong khi đó, Luật Công chứng có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 tại Điều 37 quy định: thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản chỉ thuộc về cơ quan công chứng, mà cấp xã không quy định có cơ
quan công chứng. Như vậy, trong trường hợp này nếu hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ mà không lựa chọn hình thức công chứng nhà nước theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng này có được coi là hợp pháp hay không nếu áp dụng theo Luật Công chứng nhà nước.
* Sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Khiếu nại tố cáo 1998, sửa đổi, bổ sung 2004, 2005:
Luật Khiếu nại, tố cáo không giới hạn cụ thể phạm vi quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại. Trong khi đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này giới hạn phạm vi các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai được khiếu nại theo thủ tục khác với thủ tục khiếu nại được qui định tại Luật Khiếu nại, tố cáo. Điều này làm cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất rất khó khăn trong việc xác định đúng các quyết định hành chính, hành vi hành chính mà họ được khiếu nại.
Luật Khiếu nại, tố cáo qui định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính. Trong khi theo Luật Đất đai thì thời hiệu khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó.[20]
Điều 39 của Luật Khiếu nại, tố cáo qui định thời hạn khiếu nại lần hai đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính là 30 ngày, kể từ ngày hết thời hạn giải quyết qui định tại Điều 36 của Luật Khiếu nại, tố cáo mà khiếu nại không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn nói trên có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày. Bên cạnh đó, Điểm c Khoản 2 Điều 138 của Luật Đất đai lại qui định thời hạn khiếu nại lần hai đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lí đất đai là 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà
khoảng thời gian của thời hạn khiếu nại lần hai khác với Luật Khiếu nại, tố cáo mà ngay cả mốc tính thời hạn này cũng khác với qui định tương ứng của Luật Khiếu nại, tố cáo.
Luật Khiếu nại, tố cáo qui định: “Trong trường hợp không đồng ý với
quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà khiếu nại đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính không được giải quyết thì người khiếu nại có quyền khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án; trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai mà khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính không được giải quyết thì người khiếu nại có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án”.Tuy nhiên, tại Điểm a Khoản 2 Điều 138 Luật Đất
đai 2003 quy định: “Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành
chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng”. Như vậy, Luật Đất đai
còn hạn chế cơ hội thực hiện việc khiếu kiện tiếp của người khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lí đất đai trong trường hợp người khiếu nại khiếu nại lần hai đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Thứ hai, tồn tại một số VBQPPL trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan nhà nước cấp dưới có nội dung trái với văn bản do cơ quan nhà nước cấp trên ban hành:
Trên thực tế, văn bản QPPL trong lĩnh vực đất đai của cơ quan nhà nước cấp dưới có nội dung trái với quy định của văn bản do cấp trên ban hành được
thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau như: ban hành nghị định, thông tư trong lĩnh vực đất đai có nội dung trái với quy định của Luật Đất đai, ban hành nghị định và thông tư trong lĩnh vực đất đai có nội dung mâu thuẫn với nhau hoặc địa phương ban hành các nghị quyết, quyết định, chỉ thị điều chỉnh các vấn đề về đất đai có nội dung trái với quy định Luật Đất đai 2003 và các nghị định, thông tư hướng dẫn Luật Đất đai… Ví dụ:
Luật Đất đai cho phép ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chính khi thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ – CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi , bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2003 lại quy định điều kiện ràng buộc thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước khi thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ (như đã phân tích tại mục 2.2.3.2). Như vậy, việc quy định về điều kiện ràng buộc thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước khi thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ tại Nghị định số 17/2006/NĐ – CP là mâu thuẫn với Luật Đất Đai năm 2003.
Ủy ban nhân dân huyện An Dương tỉnh Hải Phòng ban hành Quyết định 1137/QĐ – UBND thu hồi 4500m2 đất để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng đường liên thôn Hy Tái – Xích Thổ. Tuy nhiên, theo quy định Luật Đất đai 2003, Điều 36 Nghị định 181/2004 về thi hành Luật Đất đai và Điều 28 Nghị định 69/2009/NĐ – CP quy định bổ sung về về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì dự án xây dựng đường liên thôn là dự án trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng. Thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp này thuộc về Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Phòng. Vậy Quyết định trên của UBND xã An Dương là Quyết định có nội dung không phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004 và Nghị định 69/2009/NĐ – CP nói trên.[22]