luật đất đai điều chỉnh kịp thời.
Quan hệ pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi. Vì vậy, có nhiều vấn đề thuộc lĩnh vực đất đai chưa có những VBQPPL để kịp thời điều chỉnh. Điển hình như việc lập quy hoạch sử dụng đất tổng thể và quy hoạch sử dụng đất chi tiết chưa có sự thống nhất và gắn kết giữa quy hoạch chung và quy hoạch ngành dẫn tới tình trạng quy hoạch chắp vá, sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh nhiều lần. Trong khi đó, lại chưa có một VBQPPL đất đai nào hướng dẫn về việc lập quy hoạch sử dụng đất đảm bảo tính khoa học và thống nhất.
Trên thực tế, hình thức xin giao đất, thuê đất để kinh doanh khách sạn, khu du lịch sinh thái, khu sản xuất dịch vụ, thương mại nhưng người đứng tên xin giao đất, thuê đất là hộ gia đình, cá nhân. Sau khi được UBND cấp huyện giao đất, cho thuê đất, hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục thành lập doanh nghiệp
doanh nghiệp nhằm trốn tránh thủ tục, quy trình xét duyệt nghiêm ngặt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp tỉnh như: UBND tỉnh, Sở Kế hoạch đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và môi trường… Đồng thời được hưởng các ưu đãi và chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân. Tình trạng trên diễn ra một cách phổ biến nhưng vẫn chưa có VBQPPL trong lĩnh vực đất đai điều chỉnh vấn đề này.
Pháp luật đất đai chưa có biện pháp, chế tài cụ thể đối với các trường hợp lập quy hoạch chi tiết chưa có sự tham gia ý kiến của người dân hoặc người dân không được tham gia đóng góp ý kiến, không được biết, được bàn, kiểm tra.
Pháp luật đất đai cũng chưa có quy định nào quy định rõ việc cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng QSDĐ cho các tổ chức, thủ tục chuyển nhượng và cách thức sử dụng đất ở của các tổ chức trong trường hợp này như thế nào. Vì vậy, để cho người sử dụng đất thực hiện tối đa quyền chuyển nhượng QSDĐ của mình, để các tổ chức có được QSDĐ ở của các hộ gia đình, cá nhân một cách nhanh chóng để thực hiện dự án đầu tư mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất thì Luật Đất đai nên quy định rõ ràng vấn đề này trong văn bản hướng dẫn thi hành.
Vấn đề để lại thừa kế QSDĐ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Luật Đất đai 2003 quy định còn thiếu tính cụ thể để thực hiện trên thực tế. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 21 Luật Đất đai 2003 sẽ hưởng giá trị QSDĐ mà họ được thừa kế. Tuy nhiên, họ sẽ được hưởng giá trị QSDĐ như thế nào để đảm bảo quyền, lợi ích của họ khi chính họ không được phép chuyển nhượng QSDĐ ở. Vì vậy, trong trường hợp này, Luật Đất đai nên quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển QSDĐ ở thông qua một tổ chức được phép đấu giá QSDĐ để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ.
Việc tự ý trồng trọt cây trồng, xây dựng thêm các công trình kiến trúc trên đất ở sau khi biết thửa đất sẽ bị thu hồi để tính vào giá đền bù gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước xảy ra phổ biến. Điều 29 Luật Đất đai 2003 đã quy định:
“Nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, tuy nhiên pháp luật
đất đai vẫn chưa quy định cụ thể về cơ chế giám sát chặt chẽ để thực hiện.
Các quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân áp dụng với các trường hợp chuyển QSDĐ chưa chặt chẽ, chưa hợp lý, để kiểm soát tình trạng trốn thuế và chống đầu cơ thông qua việc người mua và người bán thỏa thuận một hợp đồng ủy quyền dân sự cho phép người mua (chủ thể kinh doanh bất động sản) được ủy quyền toàn quyền sử dụng và định đoạt nhà đất thay mặt người có đất. Sau khi được ủy quyền, chủ thể kinh doanh bất động sản bán cho người khác thông qua quyền được ủy quyền, vì vậy mà họ không chỉ trốn được một lần thuế chuyển QSDĐ khi họ mua, mà còn trốn luôn cả thuế trước bạ. Tình trạng này diễn ra rất phổ biến nhưng vẫn chưa có VBQPPL nào điều chỉnh vấn đề này.