II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của Công ty
3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS phát triển
Định giá bất động sản là một nghề, là sản phẩm của nền kinh tế thị trường. Hiện nay có rất nhiều tổ chức định giá hoạt động, tuy nhiên chưa có công tác thanh tra, kiểm tra tư cách pháp nhân cũng như chất lượng của các tổ chức định giá. Điều này cũng tạo sự cạnh tranh không lành mạnh và thiếu công bằng giữa các tổ chức định giá có đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật và các tổ chức chưa đủ điều kiện vẫn được hành nghề. Vì vậy Nhà nước cần phải có biện pháp quản lý và đưa họat động của các tổ chức này đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật.
+ Việc quy định rõ ràng trách nhiệm của các tổ chức định giá đối với kết quả định giá, giá trị thẩm định không đúng hoặc làm thiệt hại cho ngân sách nhà nước, cho khách hàng thì nhà định giá phải chịu trách nhiệm như thế nào, bồi thường ra sao…
+ Nhà nước cần sớm ban hành các tiêu chuẩn định giá ở Việt Nam, đặc biệt là các phương pháp định giá, cách xác định các hệ số trong định giá bất động sản như hệ số vốn hoá, tỷ lệ lãi suất chiết khấu, các hệ số điều chỉnh trong định giá bất động sản…
3.2. Nhà nước cần phải đơn giản hoá các thủ tục về đăng ký đất đai,
Thống nhất các loại chứng từ hợp lệ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh…); các giấy tờ liên quan đến đất đai càng đơn giản thì hoạt động định giá sẽ diễn ra nhanh chóng hơn, thuận lợi hơn, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan, cũng như sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai.
3.3. Hệ thống chính sách pháp luật phải được ban hành đồng bộ, chặt chẽ
Hệ thống các văn bản pháp luật cần tránh sự chồng chéo, không khớp lẫn nhau. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính
sách phù hợp, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho hoạt động định giá ngày càng phát triển và hoàn thiện hơn. Việc ban hành các chính sách phải đảm bảo các nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh, và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản.
Nghiên cứu bổ sung một số các chính sách tài chính liên quan đến đất đai, đến các giao dịch trên thị trường bất động sản : các loại thuế, phí, lệ phí…nhằm khuyến khích việc sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn, tào điều kiện cho công tác định giá của nước ta cũng như của Công ty phát triển sôi động hơn.
3.4. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng chuyên viên định giá chuyên viên định giá
Sự phát triển nhanh chóng của nhu cầu định giá bất động sản ở nước ta ngày càng đòi hỏi phải nâng cao trình độ chuyên môn và chất lượng nghiệp vụ của các chuyên gia định giá. Chúng ta nên bắt đầu từ việc pháp lý hoá quản lý nhà nước và hoạt động nghiệp vụ của chuyên gia định giá, đòi hỏi các thẩm định viên phải có đạo đức nghề nghiệp, có chính kiến và nguyên tắc làm việc công bằng, rõ ràng. Tuy nhiên, hiện nay ngành định giá ở nước ta đang trong quá trình hình thành, công tác quản lý chưa thống nhất, khiến mức độ rủi ro của công tác định giá bất động sản ngày càng tăng. Chính vì vậy, việc nâng cao năng lực định giá tài sản là một yêu cầu và đòi hỏi bức xúc, nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của thẩm định viên, gắn quyền lợi với trách nhiệm của họ.
KẾT LUẬN
Trước tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá bất động sản đang ngày càng trở thành nhu cầu cấp bách. Định giá gắn liền với nền kinh tế thị trường, nên khi nền kinh tế thị trường phát triển thì định giá cũng phát triển theo. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế
Từ hoạt động định giá thực tế tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam, có thể thấy hoạt động định giá nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động định giá trở nên phổ biến và thống nhất. Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản cũng như hoạt động định giá. Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến giao dịch bất động sản còn thiếu, và cần có một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước
Từ thực tiễn đó, Nhà nước cần tập trung hơn nữa thúc đẩy hoàn thiện thị trường bất động sản, kiện toàn hệ thống thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho các công ty định giá hoạt động tốt hơn. Đồng thời phải có biện pháp kiểm tra giám sát và điều chỉnh kịp thời hoạt động của các công ty định giá, đảm bảo công tác định giá diễn ra chính xác và tích cực
Hoạt động định giá tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin Việt Nam cũng như các tổ chức định giá khác sẽ trở nên phong phú, đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước. Các bất động sản được Công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn với đội ngũ các chuyên viên được đào tạo và được cấp phép hành nghề đầy đủ
Hoạt động định giá phát triển cùng với sự hoàn thiện khung pháp lý và các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước sẽ là động lực to lớn thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nước ta.
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...1
CHƯƠNG I: ...4
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ...4
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ...4
1.1. Các khái niệm đặc trưng...4
1.1.1. Bất động sản...4
1.1.2. Định giá bất động sản ...5
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản ...7
II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ...9 2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản ...9 2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất...9 2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp...9 2.1.3. Nguyên tắc đóng góp...9 2.1.4. Nguyên tắc thay thế...9
2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu...10
2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai...10
2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển...10
2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp...10
2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội...10
2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch của nhân dân địa phương...11
2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá ...11
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản ...11
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp...11
2.2.2. Phương pháp chi phí...13
2.2.3. Phương pháp vốn hoá( phương pháp đầu tư)...15
2.2.4. Phương pháp thặng dư ( giá trị còn lại)...17
2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán)...19
II. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ...20
2.1. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản ...20
2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường...20
2.1.3. Những nhân tố bên ngoài...21
2.2. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản ...22
2.2.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản ...22
2.2.2. Nhân tố con người...23
2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá...23
III. KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ...23
3.1. Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản ...23
3.2. Kinh nghiệm về việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro ...24
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE)...26
I. ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA CÔNG TY...26
1.1. Sự hình thành, phát triển và chức năng hoạt động của Công ty...26
1.1.1. Sự hình thành, phát triển của Công ty...26
1.1.2. Chức năng hoạt động ...27
1.2. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của Công ty ...27
1.2.1. Những thuận lợi...27
1.2.2. Những khó khăn...29
II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY...30
2.1. Cơ sở việc định giá bất động sản của Công ty...30
2.1.1. Những tiêu chuẩn định giá chi phối...30
2.1.2. Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường...31
2.2. Phương pháp định giá được lựa chọn...31
2.4. Phương thức tiến hành định giá thực tế của Công ty...33
2.4.1. Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá...33
2.4.2. Thẩm định về hiện trạng BĐS tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản , đánh giá về hiên trạng BĐS tại thời điểm và địa điểm định giá...34
2.4.3. Phân tích đánh giá về thực trạng BĐS tại thời điểm định giá trên các khía cạnh...36
2.4.4. Thu thập các giao dịch về BĐS trên địa bàn TP Hà Nội...41
2.4.5. Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS 41 2.4.6. Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến mức giá...56
III. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
CÔNG TY...56
3.1. Ưu điểm...56
3.2. Hạn chế...58
3.3. Nguyên nhân...60
3.3.1. Nguyên nhân chủ quan...60
3.3.2. Nguyên nhân khách quan...61
CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE) ...64
1. Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của Công ty trong những năm tới...64
2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Công ty ...65
2.1. Xây dựng chiến lược phát triển...65
2.2. Kiện toàn thông tin...65
2.3. Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên viên định giá ...66
2.4. Hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá ...67
2.5. Đổi mới mô hình quản lý và hoạt động của Công ty ...67
3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của Công ty ..68
3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS phát triển ...68
3.2. Nhà nước cần phải đơn giản hoá các thủ tục về đăng ký đất đai, ...68
3.3. Hệ thống chính sách pháp luật phải được ban hành đồng bộ, chặt chẽ...68
3.4. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng chuyên viên định giá ...69