1.1. Sự hình thành, phát triển và chức năng hoạt động của Công ty
1.1.1. Sự hình thành, phát triển của Công ty
VietValue được thành lập vào tháng 08/2005, theo giấy phép đăng ký kinh doanh số 0103009076 do Sở kế hoạch đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 29/08/2005.
Tuy nhiên, Công ty chính thức hoạt động vào tháng 10/2005, trong thời gian đầu hoạt động, VietValue tập trung vào mảng thẩm định giá và tư vấn giá: thẩm định giá trị tài sản đảm bảo làm cơ sở vay vốn ngân hàng, để cơ cấu lại vốn.
Đến tháng 01/2006, VietValue được Cục Quản lý giá - BTC cho phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp. Do đó, Bắt đầu từ thời điểm này, VietValue tiến hành xúc tiến cung cấp dịch vụ tài chính doanh nghiệp và đầu tư: định giá doanh nghiệp làm cơ sở góp vốn, hợp tác đầu tư, định giá doanh nghiệp để mở rộng vốn chủ sở hữu, tư vấn chuyển đổi doanh nghiệp, định giá doanh nghiệp và tái cơ cấu.
VietValue cung cấp một danh mục đa dạng và trọn gói đáp ứng các nhu cầu về thẩm định giá, tư vấn tài chính và đầu tư của khách hàng. Hai nhóm dịch vụ cơ bản của VietValue là:
+ Thẩm định giá và tư vấn giá
Xuất phát từ nền tảng vững chắc, ý thức được trách nhiệm to lớn khi nhận được sự tin cậy và kỳ vọng của khách hàng và đối tác, VietValue không ngừng nỗ lực để đạt được tầm vóc của một Công ty thẩm định giá và tư vấn tài chính hàng đầu Việt Nam
1.1.2. Chức năng hoạt động
VietValue đã cung cấp một danh mục dịch vụ thẩm định giá và các dịch vụ tư vấn về giá đa dạng, đáp ứng nhiều mục đích khác nhau: mục đích cho vay phát mại tài sản theo phán quyết của cơ quan tài chính, mục đích gán nợ hoặc chuyển vốn cho vay thành vốn cổ phần; vốn góp của người cho vay, mục đích cơ sở để mua – bán, làm cơ sở để tính thuế, làm cơ sở để bồi thường trong lĩnh vực bảo hiểm,…danh mục dịch vụ về giá của VietValue cụ thể như sau:
Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; phương tiện vận tải (ô tô, tàu thuỷ), xe chuyên dùng, xe và máy công trình;
Thẩm định giá Thẩm định giá bất động sản: đất đai và hạ tầng, vật kiến trúc trên đất;
Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hoá, muavà bán doanh nghiệp và các hình thức chuyển đổi công ty khác…;
Xác định giá trị các tài sản vô hình, có tính chất trừu tượng cấu thành nên giá trị doanh nghiệp: thương hiệu, thương quyền, các hệ thống phân phối hàng hoá của doanh nghiệp;
Đấu giá;
….
1.2. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của Công ty
1.2.1. Những thuận lợi
a. Nhà nước đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản
Định giá bất động sản là một nghề mới tại Việt Nam. Nhận biết được sự cần thiết và tầm quan trọng đó, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường như hiện nay Nhà nước cũng đã ban hành rất nhiều những văn bản Pháphương pháp luật làm cơ sở, nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản
Luật đất đai 2003 ra đời tạo điều kiện cho công tác quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả. Nghị định 198 Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp xác định giá đất là một căn cứ để đảm bảo việc định giá không trái với quy định và sát với giá chuyển nhượng trên thị trường
Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế
Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý,sử dụng thẻ thẩm định viên về giá
Quyết định số 77/2005 QĐ-BTC về việc ban hành ba tiêu chuẩn định giá Việt Nam
Nghị định số 101/NĐ-CP về định giá tài sản b. Sự phát triển của thị trường bất động sản
Định giá bất động sản là một khâu đóng vai trò then chốt trong quá trình xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, bởi muốn định giá bất động sản thì phải kiểm tra hàng loạt các yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính…qua đó sẽ giúp người mua không bị vướng cào những rắc rối không đáng có khi giao dịch bất động sản. Vì vậy khi thị trường bất động sản phát triển đồng thời cũng kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá.
c. Sự phát triển của các ngân hàng thương mại
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là tài sản không di dời được, có giá trị lớn…Nên việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
trên đất trong nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng đất đai – nguồn nội lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy nhu cầu định giá xác định giá trị bất động sản là không thể thiếu, làm cơ sở để thế chấp vay vốn và cũng là cơ sở để ngân hàng cho vay vốn. Hiện nay phần lớn các ngân hàng thương mại đã thực hiện cho vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất với số dư nợ hàng năm lên tới hàng trăm tỷ đồng...
1.2.2. Những khó khăn
a. Thị trường bất động sản phát triển còn nhiều thiếu sót và chưa minh bạch (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Sự hoạt động của thị trường “ngầm” còn khá phổ biến, vượt khỏi tầm kiểm soát của Chính phủ, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản ban hành thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của thị trường này. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường này còn thiếu công khai, minh bạch, kém chính xác,…tạo cơ hội cho các nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá nhà đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá. Bởi khi định giá người định giá còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị trường không ổn định thị họ rất khó khăn để xác định điều này. Mặt khác việc thu thập và phân tích thông tin trên thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chính xác, tăng mức rủi ro ho hoạt động kinh doanh của ngân hàng
b. Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng
Tuy đã có nhiều bước tiến trong nhận thức của khách hàng về bất động sản nhưng vẫn còn nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin thiếu chính xác, vi phạm cam kết trong hợp đồng…làm người định giá tốn rất nhiều
thời gian và công sức trong việc xác nhận lại các thông tin mà khách hàng cung cấp.
c. Định giá bất động sản là một nghề mới xuất hiện ở nước ta
Công tác định giá bất động sản của Việt nam đang trong giai đoạn chuyển đổi từ thiếu tập trung sang tập trung, được điều chỉnh bởi các chính sách quản lý của xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển mặt hạn chế của hoạt động định giá bất động sản là chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, về phương pháp và nguyên tắc định giá chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quản công tác định giá.
Có thể thấy rằng hoạt động định giá bất động sản hiện nay đang gặp những khó khăn cơ bản: thiếu thông tin về thị trường, thiếu đội ngũ định giá chuyên nghiệp, cơ sở khoa học và ứng dụng định giá còn ít và thiếu, hệ thống các văn bản pháp luật về định giá còn nhiều bất cập…