2. Xây dựng và quản lý thực hiện các cơ chế, chính sách
2.2. Chính sách đất đa
Mục tiêu của chính sách đất đai là tạo điều kiện thuận lợi và hấp dẫn các nhà đầu t− n−ớc ngoài, bảo đảm cho nhà đầu t− n−ớc ngoài yên tâm và tin t−ởng đầu t− lâu dài ở Việt Nam.
Đặc điểm đặc thù ở Việt Nam đó là, đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu của Nhà n−ớc (toàn dân) - các nhà đầu t− n−ớc ngoài không có quyền sở hữu về đất đaị
Các loại văn bản pháp lý liên quan đến đất đai gắn với hoạt động đầu t− trực tiếp n−ớc ngoài là Luậtđất đai, Luậtđầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam. Nghị định 18/CP ngày 13-2-1995 quy định chi tiết việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong n−ớc đ−ợc phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đai đ−a vào góp vốn đ−ợc xác định trên cơ sở mức tiền thuê đất quy định cho các tr−ờng hợp đầu t− n−ớc ngoàị Mức tiền thuê đất đ−ợc xác định tuỳ thuộc vào:
- Mức quy định khởi điểm cho từng khu đất - Địa điểm của khu đất
- Kết cấu hạ tầng của khu đất - Hệ số ngành nghề.
Cách tính giá trị quyền sử dụng đất cho bên Việt Nam góp vốn trong các dự án có vốn đầu t− n−ớc ngoài thực hiện theo công thức sau:
Hệ số hạ tầng x Hệ số ngành nghề x Diện tích x Thời hạn góp vốn
Thời điểm để tính giá trị quyền sử dụng đất tính từ ngày cấp giấy phép đầu t−.
Giá thuê đất, mặt trên là áp dụng cho thực trạng diện tích đất cho thuê, không bao gồm các chi phí đền bù, giải toả.
Mặc dù trong các văn bản liên quan đã cố gắng phân loại để xác định các mức tiền thuê khác nhau cho phù hợp với điều kiện địa điểm, loại đất, hạ tầng cơ sở... Trong thực tế chính sách đất đai áp dụng đối với lĩnh vực đầu t− n−ớc ngoài vẫn còn những v−ớng mắc nhất định:
- Giá thuê đất của Việt Nam cao hơn với nhiều n−ớc trong khu vực. Nếu tính cả các chi phí đền bù, giải toả thì giá đất bị đẩy lên quá caọ Thời điểm tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn vào các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài còn ch−a hợp lý.
- Việc giao đất nhất là các dự án có đền bù, giải toả kéo dàị Thủ tục thuê đất, cấp đất, giá đền bù, giải toả mặt bằng còn phức tạp gây mất cơ hội và thời gian của nhà đầu t−. Hiệu lực pháp lý của các quy định về đất đai còn thấp. Luậtđất đai mặc dù đã sửa đổi song còn thiếu những văn bản h−ớng dẫn chi tiết.