III. Thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế về việc thuê nhà x−ởng tại Công ty Quan hệ quốc tế Đầu t− sản xuất (CIRI)
1. Quá trình ký kết hợp đồng kinh tế về việ thuê nhà x−ởng tại Công ty Quan hệ quốc tế Đầu t− sản xuất
1.4. Nội dung hợp đồng thuê nhà x−ởng
Trong tất cả các loại hợp đồng kinh tế nói chung và hợp đồng thuê nhà x−ởng nói riêng của công ty luôn có đầy đủ các điều khoản chủ yếu của loại hợp đồng đó do pháp luật qui định. Một hợp đồng thuê nhà x−ởng của công ty Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu t− sản xuất gồm 3 phần: (chẳng hạn, hợp đồng thuê nhà x−ởng số 05/2001/CIRI-NNN).
* Phần đầu mang tính hình thức bao gồm: Quốc hiệu Việt Nam, tên hợp đồng, số hợp đồng, ngày tháng năm thiết lập hợp đồng, nơi ký kết hợp đồng. Căn cứ xác lập hợp đồng, bên cho thuê, bên thuê (gồm: địa chỉ, điện toại, fax, đại diện, số tài khoản, mã thuế). Hai bên cùng thoả thuận và nhất trí hợp đồng thuê nhà x−ởng với những nội dung sau:
* Phần nội dung bao bồm các điều khoản:
Theo qui định của chế độ hợp đồng kinh tế mà nội dung hợp đồng thêu nhà x−ởng tại Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu t− sản xuất (CIRI) bao gồm các điều khoản chủ yếu sau:
- Điều khoản về đối t−ợng cho thuê: Đây là điều khoản quan trọng để xác lập nên quan hệ hợp đồng trong việc thuê nhà x−ởng. Nó bao gồm: Nhà x−ởng, sân bãi.
Điều khoản này nói lên rằng, bên cho thuê (bên A) đồng ý cho bên thuê (bên B) thuê nhà x−ởng trên một diện tích nào đó, đ−ợc tính bằng đơn vị do l−ờng m2 (thí dụ: diện tích tối thiểu 2000m2 nhà x−ởng + 3000m2 sân bãi….) thuộc quyền quản lý, quyền sở hữu của bên cho thuê.
Với một mục đích cụ thể nào đó mà hai ben cam kết nhằm phục vụ trong sản xuất kinh doanh (nh− là:mục đích liên kết sản xuất, lắp ráp phụ tùng, lắp ráp xe máy, ô tô…). Tuy nhien, nó chỉ đ−ợc phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh theo đăng ký kinh doanh của bên thuê, trên phạm vi phần mặt bằng diện tích nhà x−ởng mà bên cho thuê bán giao khi thuê hiện hợp đồng thuê nhà x−ởng sở dĩ nh− vậy bởi vì điều khoản này do hai bên thoả thuận nhằm đảm bảo tính không trái với lợi ích của hai bên và với pháp luật.
- Điều khoản về thời gian thuê; điêu khoản này qui định về thời hạn mà bên thu nhà x−ởng, sân bãi. Tức là trong khoảng thời gian thuê bãi thuê có quyền sử dụng phần diện tích nhà x−ởng, sân bãi đó để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Thời hạn này bắt đầu từ lúc nào và kết thúc lúc nào là do hai bên thoả thuận tỏng hợp đồng (ví dụ: thời gian thuê tối thiểu là 7 năm, đ−ợc tính từ ngày bên thuê nhận bàn giao nhà x−ởng; hoặc là 15 năm tính từ ngày 1/5/2002 đến 1/5/2017…).
- Điều khoản về giá cả, điều kiện thanh toán và thời hạn thanh toán. + Giá cả: Là tổng giá trị tiền thuê mà bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê khi nhận bàn giao nhà x−ơngr. Giá cả có thể tính chung (Tổng giá trị của hợp đồng) hoặc có thể đ−ợc tính riêng cho từng phần riêng (tiền thuê nhà x−ởng, tiền thuê đất, cdác chi phí khác....) rồi sau đó tổng hợp lại (ví dụ: tiền thuê nhà x−ởng với đơn giá: 17.000 đồng /m2/tháng = (2000m2 x 17.000đ) = 34.00.000 đ/tháng; Tiền thuê đất (sân bãi, tập kết vật t−) với đơn giá: 12.000đ/m2/ tháng = (3000m2 x 1200đ) = 36.000.000 đ/tháng; chi phí khác; 1000.000đ/tháng. Nh− vậy, tổng giá trị hợp đồng là: 49.000.000đ/tháng). Tổng giá trị của hợp đồng phải đ−ợc ghi bằng số và bằng chữ. Giá trị này đ−ợc hiểu là giá thuê toàn bộ mặt bằng nhà x−ởng, sân bãi và các điều kiện đ−ợc
Giá trị hợp đồng đ−ợc thanh toán theo số m2 thực tế sau khi hai bên có biên bản nghiệm thu bàn giao nhà x−ởng.
+ Điều kiện thanh toán (hay còn gọi là ph−ơng thức thanh toán).
Đó là cách thức mà công ty thanh toán bằng tiền mặt, séc hoặc chuyển khoản.
+ Thời hạn thanh toán là khoảng thời gian mà công ty phải trả tiền thuê nhà x−ởng cho bên thuê. Thời hạn thanh toán đ−ợc các bên thoả thuận trong hợp đồng và tuỳ từng tr−ờng hợp mà thời hạn thanh toán sẽ khác nhau (trong vòng 03 ngày khi ký hợp đồng bên B trả 50% số tièn thuê và sau khi bên A 50% còn lại của 06 tháng đầu tiên, 10 ngày tr−ớc kết thúc thời gian của 06 tháng đầu, bên B sẽ phải thanh toán cho bên A 03 tháng tiếp theo và sẽ áp dụng ph−ơng thức thanh toán nh− vaạy cho đến khi hết hạn hợp đồng, hoặc bên B thanh toán coh bên A mỗi năm một lần vào ngày đầu năm (từ ngày 01 đến 05) v.v....
Điều khoản về giao nhận: Trong từng hợp đồng thuê nhà x−ởng thì có qui định về điều khoản giao nhận khác nhau do hai bên thoả thuận. Song trên thực tế điều khoản này th−ờng quy định “Sau khi ký kết hợp đồng, hai bên tiến hành bàn giao mốc giới các hạng mục công trình và hạn trạng khu nhà x−ởng”. Nh− vậy, so với qui định của pháp luật vê điều khoản này là phải quy định rõ thời gian, địa điểm giao nhận hợp đồng kinh tế. Nh−ng trên thực tế thời gian và địa điểm bàn giao nhà x−ởng. Tức là không nói rõ ngày giờ cụ thẻ và địa điểm của nhà x−ởng, sân bãi mà bên thuê sắp sửa nhận bàn giao sau khi ký kết.
Trên đây là nội dung chủ yếu của một hợp đồng thuê nhà x−ởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu t− sản xuất (CIRI). Nó chứa đựng các điều khoản chủ yếu trong hợp đồng theo quy định của chế độ pháp lý hợp đồng kinh tế. Tuy nhiên, do tính chất của hợp đồng thuê nhà x−ởng nên một số điều khoản không đ−a vào hợp đồng nh−: điều khoản về chất l−ợng, chủng loại, quy cách, tính đồng bộ của sản phẩm hàn hoá hoặc yêu cầu kỹ thuật của công việc.
Bên cạnh đó, tuy một số điều khoản đ−ợc áp dụng vào hợp đồng nh−ng lại có qui định không rõ ràng, chẳng hạn nh− điều khoản về giá cả, chỉ tính giá trị hợp đồng tại thời điểm hiện tại chứ không thoả thuận với nhau đối với khả năng điều chỉnh giá khi có biến động giá cả của thị tr−ờng.v.v... Vì thế, có thể dễ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng.
Bên cạnh các điều khoản chủ yếu thì nội dung của hợp đồng cũng có những điều khoản sau:
- Điều khoản trách nhiệm của các bên:
Tức là xác định trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê nh− thế nào. Điều này đ−ợc xác định cụ thể rõ ràng đối với từng hợp đồng thuê nhà x−ởng riêng, và th−ờng gắn với lợi ích kinh tế riêng của từng bên tham gia hợp đồng cụ thể.
Trách nhiệm cua rcác bên là điều khoản tuỳ nghi mà hai bên thoả thoả thuận trong qua trình ký kết, nhằm bảo đảm cho quyền lợi cũng nh− nghĩa vụ của hai bên tham gia hợp đồng, đồng thời cũng là điều kiện bảo đảm cho việc th−c hiện hợp đồng sau khi có hiệu lực của hớp đồng. Là điều khoản “đụng chạm” đến lợi ích của các bên tham gia hợp đồng nên có qui định rất cụ thể, ví dụ: Trong một hợp đồng thuê nhà x−ởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu t− sản xuất, trong điều khoản trách nhiệm của các bên có qui định.
+ Trách nhiệm của bên cho thuê phải:
• Đảm bảo tính hợp pháp quyền sở hữu của khu nhà x−ởng cho thuê. • Giải phóng mặt bằng, dọn dẹp sửa sang nhà x−ởng đảm bảo điều kiện
để lắp dây chuyền sản xuất, lắp ráp xe gắn máy.
• Tạo điều kiện cho bên thuê tiếp nhận mặt bằng và chủ động trong sản xuất kinh doanh.
• Tạo điều kiện cho bên thuê đ−ợc sử dụng nguồn điện, n−ớc riêng.
• Khi cần thiết tạo điều kiện cho bên thuê cải tạo xây dựng nhà x−ởng để mở rộng sản xuất.
• Trách nhiệm của bên thuê.
• Sử dụng đúng mục đích kinh doanh khi thuê nhà x−ởng, không đ−ợc sang tên, nh−ợng quyền sử dụng cho ng−ời khác.
• Đảm bảo vệ sinh môi tr−ờng khu vực theo qui định của Nhà n−ớc. • Thanh toán tiền thuê nhà x−ởng đầy đủ đúng thời hạn.
• Thanh toán kịp thời tiền điện, n−ớc đã sử dụng (theo đồng hồ đo). • Tự bảo vệ khu vực sản xuất của mình v.v...
Trên đây là những qui định cụ thể về trách nhiệm của các bên tại một hợp đồng thuê nhà x−ởng của công ty.
- Điều khoản vèe hủy hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng tr−ớc thời hạn. Đây là điều khoản nói lên rằng: nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng hay không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết của mình khi ký kết thì hợp đồng thuê nhà x−ởng đó có thể bị huỷ bỏ hoặc chấm dứt tr−ớc thời hạn.
* Phần cuối (hay còn gọi là phần chung) gồm:
Hiệu lực của hợp đồng và qui định số bản hợp đồng, hai bên giữ cuối cùng là đại diện của bên thuê và bên cho thuê ký tên.