IV. Công tác quản lý thực hiện của dự án KĐT mới Mỹ Đình – Mễ Trì
2. Giai đoạn thực hiện dự án
2.1. Tình hình thực hiện.
- Công tác giải phóng mặt bằng:
+ Hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án. - Công tác t vấn thiết kế:
+ Hoàn thành phê duyệt thiết kế quy hoạch kiến trúc toàn bộ dự án;
- Công tác thi công:
+ Hoàn thành toàn bộ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật bao gồm san nền, đờng giao thông, cấp điện, cấp nớc và một số hạng mục khác;
+ Hoàn thành các khối nhà CT4, CT5 và bàn giao cho khách hàng trong tháng 6/2005;
+ Chung c CT1, CT6, CT9 hoàn thành phần thô, dự kiến 3/2006 bàn giao cho khách hàng;
+ Các khu nhà thấp tầng: hoàn thành phần thô và dự kiến bàn giao trong tháng 2/2006 các khu nhà TT4, TT3;
+ Các công trình hỗn hợp: Hoàn thành phần móng toà nhà HH3. - Công tác kinh doanh:
+ Chung c cao tầng CT4, CT5: Hoàn thành thu tiền bán nhà đợt 2 (147 tỷ đồng).
+ Chung c cao tầng CT1, CT6, CT9: Hoàn thành thu tiền đợt 1 (98 tỷ đồng). + Khu thấp tầng TT4: thu tiền đợt 1 (85 tỷ đồng)
2.2. Đánh giá kết quả thực hiện:
* Các mặt đã đạt đợc:
Các hạng mục chủ yếu của dự án đợc hoàn thành đúng tiến độ;
Hoàn thành toàn bộ hạng mục hạ tầng kỹ thuật nhanh so với kế hoach là 6 tháng (kế hoạch: 9/2005; thực tế: 3/2005).
Đến thời điểm hiện nay đã hoàn thành công tác đền bù giải phóng mặt bằng toàn bộ diện tích của dự án. Mặc dù, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng không đạt tiến độ đề ra.
Công tác lập thiết kế kỹ thuật và hồ sơ dự án trình cấp có thẩm quyền duyệt đạt tiến độ đề ra, đảm bảo chất lợng của hồ sơ dự án.
* Các mặt hạn chế cần khắc phục:
Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng không đạt tiến độ đề ra (5/2004) chậm 12 tháng so với kế hoạch(5/2003).
Công tác tuyên truyền giải thích cho nhân dân trong diện giải toả thu hồi đất thực hiện cha sâu sát, cán bộ trực tiếp làm công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thiếu kinh nghiệm do đó dẫn đến nhiều khiếu kiện kéo dài, không thực hiện theo phơng án thoả thuận.
Công tác thiết kế đợc đảm bảo chất lợng nhng khi đi vào thi công xây dựng thì không đúng theo thiết kế, điển hình nh các căn hộ chung c việc giám sát thi công không đợc thực hiện chặt chẽ.
Việc quản lý các đơn vị trúng thầu khi đi vào thi công xây dựng các hạng mục không sát sao dẫn đến việc các đơn vị này sau khi trúng thầu đã đi thuê lại các đơn vị t nhân khác thi công với giá rẻ hơn để hởng chênh lệch. Vì vậy chất lợng một số hạng mục công trình không đảm bảo chất lợng về lâu dài.
Khi tiến hành đấu thầu thực hiện thi công các hạng mục, về bề nổi thì việc tổ chức đấu thầu là đúng quy chế, công khai, công bằng. Nhng thực chất lại xảy ra hiện tợng thông đồng với nhau giữa cán bộ của Ban quản lý và đơn vị dự thầu. Các đơn vị này đợc biết trớc và đợc xem hồ sơ dự thầu của các đơn vị khác và họ tự điều chỉnh giá thầu cho phù hợp để đảm bảo việc trúng thầu theo đúng quy định.
Công tác chỉ đạo điều hành cha cao, việc xử lý các vớng mắc phát sinh còn chậm, tinh thần trách nhiệm của một số cán bộ cha cao; một số đơn vị thi công còn nhiều đầu mối, kém hiệu quả
Công tác lập hồ sơ nghiệm thu chất lợng, hồ sơ nghiệm thu chuyển giai đoạn thi công phần lớn thực hiện không theo đúng quy trình, còn làm tắt nhiều bớc dẫn đến việc khôi phục, hoàn thiện hồ sơ nghiệm thu gặp nhiều khó khăn.
Có những công trình khuất, những kết cấu chịu lực, những bộ phận hạng mục công trình không đợc nghiệm thu ngay sau khi hoàn thành nên việc kiểm soát chất lợng của các công trình này không đợc đảm bảo.
3. Giai đoạn kết thúc dự án:
Dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì hiện vẫn đang trong giai đoạn thực hiện. Tuy nhiên, dự án này bao gồm trong đó có rất nhiều dự án thành phần đã hoàn thành và đa vào sử dụng, hoàn tất các công việc còn lại cần thực hiện nh hoàn thành sản phẩm, bàn giao công trình và những tài liệu liên quan, đánh giá dự án, giải phóng nguồn lực ...
Những hạng mục công trình riêng lẻ đã hoàn thành và đa vào sử dụng đ- ợc chủ đầu t nghiệm thu, bàn giao theo đúng quy định, giải quyết hết những công việc còn lại nh bảo hành công trình, quyết toán vốn đầu t, phê duyệt quyết toán.
Tuy nhiên vấn đề nảy sinh trong quá trình đa vào khai thác sử dụng:
Việc kinh doanh các căn hộ chung c, theo quyết định phơng án đề ra tính trung bình khoảng: 7 triệu đồng/m2. Thực tế khi ngời dân đăng kí mua nhà lại không đợc mua với mức giá nh vậy mà phải mua có thêm phần chênh lệch thông qua những ngời đầu cơ với giá trung bình là: 9 triệu đồng/m2 .Nh vậy chủ đầu t đã bị thất thu một khoản không nhỏ.
Đối với cán bộ, nhân viên trong nội bộ của chủ đầu t đợc phân mua nhng không có nhu cầu hoặc không có khả năng, họ không trả lại mà chuyển nhợng cho ngời khác và có thêm phần chênh lệch. Do đó, giá thực tế bán ra lại cao so với phơng án gây thất thu.
V. Công tác quản lý thực hiện theo lĩnh vực của dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì
1. Quản lý tiến độ thực hiện dự án
Quản lý tiến độ là việc lập kế hoạch, phân phối và giám sát tiến độ thời gian nhằm đảm bảo thời hạn hoàn thành dự án. Nó chỉ rõ mỗi công việc kéo dài bao lâu, khi nào bắt đầu khi nào kết thúc và toàn bộ dự án bao giờ sẽ hoàn thành.
Tiến độ thực hiện dự án đã đợc xác định tại Quyết định số 381/TCT- HĐQT ngày 23/11/2001 của HĐQT TCT Sông Đà về việc phê duyệt đầu t dự án khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì là từ năm 2002 đến 2005.
Để đảm bảo tiến độ nêu trên, Công ty CP Đầu t phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà đã lập tiến độ chi tiết của dự án để quản lý. Tiến độ thực hiện chi tiết các công việc chính nh sau:
- Quyết định đầu t dự án: 23/11/2001
- Quyết định giao đất của UBND thành phố Hà Nội: 01/3/2002;
- Hoàn thành giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án: 5/2004 (chậm 12 tháng so với tiến độ);
- Hoàn thành toàn bộ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật bao gồm san nền, đờng giao thông, cấp điện, cấp nớc và một số hạng mục khác: 3/2005 (nhanh 6 tháng so với tiến độ);
- Công tác t vấn thiết kế:
+ Hoàn thành phê duyệt thiết kế quy hoạch kiến trúc toàn bộ dự án: 19/02/2004 (Quyết định số 20/2004/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội);
+ Hoàn thành thiết kế kỹ thuật một số công trình kiến trúc trên các lô đất đã có hạ tầng hoàn chỉnh: 6/2004;
Đối với công tác thi công xây dựng: Công ty CP Đầu t phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà đã tiến hành tổ chức lựa chọn nhà thầu xây lắp theo cơ chế chỉ định thầu các đơn vị thi công có kinh nghiệm và năng lực là đơn vị thành viên của Tổng công ty Sông Đà; tổ chức bộ phận cán bộ giám sát, quản lý tiến độ thi công chặt chẽ. Do vậy, tiến độ của công tác xây lắp luôn đảm bảo ở tất cả các hạng mục.
Việc quản lý tiến độ tại Công ty CP Đầu t phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà đợc giao cho một bộ phận quản lý thống nhất là Phòng Quản lý kỹ thuật.
2. Quản lý chất lợng dự án
Quản lý chất lợng dự án là quá trình triển khai giám sát những tiêu chuẩn chất lợng cho việc thực hiện dự án, đảm bảo chất lợng sản phẩm dự án phải đáp ứng mong muốn của chủ đầu t.
Việc quản lý chất lợng tại Công ty CP ĐTPT đô thị và khu công nghiệp Sông Đà thực hiện chặt chẽ và quản lý theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lợng công trình xây dựng;
Đối với quản lý chất lợng thi công xây dựng của nhà thầu thi công: Công ty đã thực hiện nh sau:
+ Lập hệ thống quản lý chất lợng phù hợp với yêu cầu, tính chất của các toà nhà chung c cao tầng, toà nhà thấp tầng và các công trình công cộng theo tiêu chuẩn Việt Nam;
+ Lập các phòng thí nghiệm kiểm tra vật liệu, cấu kiện, vật t, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ trớc khi xây dựng và lắp đặt vào công trình xây dựng theo tiêu chuẩn và yêu cầu thiết kế;
+ Lập và ghi nhật ký thi công xây dựng công trình theo quy định;
+ Kiểm tra an toàn lao động, vệ sinh môi trờng bên trong và bên ngoài công trờng;
+ Nghiệm thu nội bộ và lập bản vẽ hoàn công cho bộ phận công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng và công trình xây dựng hoàn thành;
Tổ chức bộ phận giám sát chất lợng xây dựng và thực hiện kiểm tra, giám sát nh sau:
+ Kiểm tra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thi công xây dựng công trình với hồ sơ dự thầu và hợp đồng xây dựng, bao gồm:
- Kiểm tra về nhân lực, thiết bị thi công của nhà thầu thi công xây dựng công trình đa vào công trờng;
- Kiểm tra hệ thống quản lý chất lợng của nhà thầu thi công xây dựng công trình;
- Kiểm tra giấy phép sử dụng các máy móc, thiết bị, vật t có yêu cầu an toàn phục vụ thi công xây dựng công trình;
- Kiểm tra phòng thí nghiệm và các cơ sở sản xuất vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng phục vụ thi công xây dựng của nhà thầu thi công xây dựng công trình.
+ Kiểm tra và giám sát chất lợng vật t, vật liệu và thiết bị lắp đặt vào công trình do nhà thầu thi công xây dựng công trình cung cấp theo yêu cầu của thiết kế, bao gồm:
- Kiểm tra giấy chứng nhận chất lợng của nhà sản xuất, kết quả thí nghiệm của các phòng thí nghiệm hợp chuẩn và kết quả kiểm định chất lợng thiết bị của các tổ chức đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền công nhận đối với vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình trớc khi đa vào xây dựng công trình;
- Khi nghi ngờ các kết quả kiểm tra chất lợng vật liệu, thiết bị lắp đặt vào công trình do nhà thầu thi công xây dựng cung cấp thì chủ đầu t thực hiện kiểm tra trực tiếp vật t, vật liệu và thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng.
+ Kiểm tra và giám sát trong quá trình thi công xây dựng công trình, bao gồm:
- Kiểm tra biện pháp thi công của nhà thầu thi công xây dựng công trình; - Kiểm tra và giám sát thờng xuyên có hệ thống quá trình nhà thầu thi công xây dựng công trình triển khai các công việc tại hiện trờng. Kết quả kiểm tra đều phải ghi nhật ký giám sát của chủ đầu t hoặc biên bản kiểm tra theo quy định;
- Xác nhận bản vẽ hoàn công;
- Tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;
- Tập hợp, kiểm tra tài liệu phục vụ nghiệm thu công việc xây dựng, bộ phận công trình, giai đoạn thi công xây dựng, nghiệm thu thiết bị, nghiệm thu hoàn thành từng hạng mục công trình xây dựng và hoàn thành công trình xây dựng;
- Phát hiện sai sót, bất hợp lý về thiết kế để điều chỉnh hoặc yêu cầu nhà thầu thiết kế điều chỉnh;
- Tổ chức kiểm định lại chất lợng bộ phận công trình, hạng mục công trình và công trình xây dựng khi có nghi ngờ về chất lợng;
- Chủ trì, phối hợp với các bên liên quan giải quyết những vớng mắc, phát sinh trong thi công xây dựng công trình.
3. Quản lý chi phí dự án
Quản lý chi phí dự án là quá trình dự toán kinh phí, giám sát thực hiện chi phí theo tiến độ cho từng công việc và cho toàn bộ dự án, là việc tổ chức, phân tích số liệu và báo cáo những thông tin về chi phí.
Công ty CP ĐTPT Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà thực hiện quản lý chi phí theo các chỉ tiêu Tổng mức đầu t, Tổng dự toán, dự toán hạng mục công trình và các quy định hiện hành của Nhà nớc về quản lý chi phí đầu t xây dựng.
Tổng mức đầu t bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, chi phí chuẩn bị thực hiện đầu t, chi phí thực hiện đầu t cây dựng, lãi vay ngân hàng trong thời gian thực hiện đầu t, chi phí bảo hiểm và chi phí dự phòng. Tổng mức đầu t của dự án là: 1.097.909.772.000 đồng.
Tổng dự toán của công trình là căn cứ để Công ty quản lý chi phí xây dựng bao gồm các khoản chi về khảo sát, thiết kế, xây dựng, mua sắm thiết bị, chi phí sử dụng đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí bảo hiểm, thuế, lãi vay và dự phòng. Trong quá trình lựa chọn đơn vị thi công và thanh toán thì giá trị thanh toán không đợc vợt tổng dự toán và dự toán hạng mục công trình, trờng hợp vợt thì phải báo cáo và đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Việc thanh toán cho nhà thầu thi công đợc thực hiện nhanh chóng khi nhà thầu nộp đủ hồ sơ đề nghị thanh toán.
Nhu cầu vốn theo tiến độ dự án Đơn vị: triệu đồng TT Hạng mục Tổng mức ĐT 2001 2002 2003 2004 2005 A Chi phí XD HTKT 133630,1 1 San nền 24683,9 11107,8 13576,1 2 Hệ thống giao thông 29971,5 7492,9 10490 11988,6 Giao thông tĩnh 6341,5 2219,5 4122 Thoát nớc ma 5287,6 1321,9 2908,2 1057,5 Thoát nớc bẩn, VSMT 3189,5 797,4 1754,2 637,9 Cấp nớc 17841,8 2141 6244,6 6244,6 3211,5 Cấp điện 33047 8261,7 18175,8 6609,4
Công viên, nghĩa trang
5949,5 1487,4 4462,1
Vờn hoa, cây xanh 3336,6 3336,6
Chợ 3981,2 995,3 2985,9 B Chi phí đất 99112,9 1 Tiền sử dụng đất 6746 2361,1 4384,9 2 Tiền thuê đất 713 713 3 Đền bù GPMB 91653,9 77905,8 13748,1 C Chi phí CB ĐT 1628 1584 44 D Công tác t vấn 3356,1 1174,6 2181,5 E Chi phí khác 7212,4 360,6 1081,9 1803,1 3966,8 F Dự phòng phí 10% 13799,3 4829,7 8969,5 Tổng 258738,8 1584 94221,2 59168,2 51781,7 51984
(Báo cáo điều chỉnh tổng mức đầu t, năm 2002)
Việc quản lý chi phí dự án đợc tổ chức quản lý chặt chẽ, tuy nhiên không thể không có vớng mắc, những việc cha làm đúng đã không đợc báo cáo trình chủ đầu t.
4. Quản lý nhân lực
Quản lý nhân lực là việc hớng dẫn, phối hợp những nỗ lực của mọi thành viên tham gia dự án vào việc hoàn thành mục tiêu dự án. Nó cho thấy việc sử dụng lực lợng lao động của dự án hiệu quả đến mức nào.
Công ty đã xây dựng đợc bảng huy động nhân lực phù hợp với tiến độ thi công xây dựng dự án. Tổng số CBCNV của Công ty là 251 ngời, trong đó lao động có hợp đồng từ 1 – 3 năm là 74 ngời, không xác định thời hạn là 121 ng- ời, lao động ngắn hạn là 56 ngời.
Chơng III
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý dự
án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình Mễ Trì–
I. Phơng hớng phát triển của dự án:
1. Mục tiêu
- Công trình CT1,CT6, CT9: Hoàn thành thi công phần thô và bàn giao cho khách hàng vào tháng 3/2006.
- Công trình thấp tầng: Hoàn thành bàn giao công trình TT4 tháng 2/2006. Hoàn