Sau 20 năm thực hiện chính sách đổi mới toàn diện của Đảng và Nhà nước, nền kinh tế nước ta đã phát triển mạnh mẽ, bước đầu có sự tăng trưởng ổn định, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã có sự cải thiện đáng kể. Do đó, vấn đề nhà ở đang là nhu cầu ngày càng bức thiết đối với người dân đã làm cho các giao dịch liên quan đến nhà ở tăng nhanh đáng kể, trong đó đặc biệt là các giao dịch mua bán nhà ở và thuê nhà ở. Đồng thời với việc tăng nhanh về số lượng các giao dịch mua bán nhà ở là việc tăng nhanh số lượng các tranh chấp trong các hợp đồng mua bán nhà ở, không những thế các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở còn diễn ra ngày càng phức tạp và gay gắt đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình trật tự xã hội, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước, đòi hỏi sự quan tâm của toàn xã hội, đặc biệt là công tác nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện pháp luật, tạo môi trường thuận lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở được phát triển bình thường trong thị trường bất động sản.
Các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thường rất phức tạp, liên quan nhiều đến các quy định của pháp luật và chính sách đất đai, nhà ở của Nhà nước trong các thời kỳ lịch sử khác nhau. Do đó, khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực thi hành, ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991. Đây là một cơ sở pháp lý quan trọng để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết các tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở được các bên ký kết trước ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực pháp luật. Dựa vào nội dung của Nghị quyết 58, các Tòa án nhân dân, ủy ban nhân dân các cấp đã giải quyết
khá triệt để các tranh chấp của các bên trong quan hệ mua bán nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991.
Trong thực tiễn Việt Nam những năm trở lại đây, khi các giao dịch dân sự về mua bán nhà ở ngày càng được xác lập nhiều thì số lượng vụ án dân sự mà Tòa án phải giải quyết liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đang ngày càng tăng cao, do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng đa số thường bắt nguồn từ việc các bên không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. Những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế rất đa dạng và phức tạp, đan xen bởi nhiều sự vi phạm pháp luật. Do đó, để tìm hiểu cội nguồn, bản chất của sự tranh chấp giữa các bên và thuận tiện trong sự nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật, có thể phân các loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thành ba nhóm cơ bản sau:
* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định về điều kiện chủ thể
- Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với người không đủ năng lực hành vi dân sự. - Bán nhà ở không đúng thẩm quyền đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết giữa người giám hộ với người được giám hộ. Trường hợp này theo quy định tại Điều 32 của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, theo các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở chưa có quy định nào cấm người giám hộ mua nhà ở của người mình đang giám hộ, khi việc mua bán này được thực hiện bằng hình thức bán đấu giá tài sản. Vì vậy, pháp luật cũng cần thiết phải có quy định cụ thể về vấn đề này để đảm bảo quyền lợi của người mua và người bán nhà ở. - Mua bán nhà mà không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về ủy quyền, (người bán "nhờ" người khác bán nhà ở của mình nhưng không thực hiện các quy định của pháp luật về ủy quyền, dẫn đến việc khi giá nhà ở tăng cao, thì bên bán không thừa nhận việc "nhờ" người khác bán hộ nhà cho mình). Đây là những trường hợp rất phức tạp, vì nếu như Tòa án tuyên hợp đồng đã ký kết giữa các bên là vô hiệu thì vô hình đã thừa nhận "tình ngay, lý gian", còn để giải quyết thấu đáo thì đòi hỏi tốn
rất nhiều thời gian và công sức của Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
Trên thực tế, những vụ án như thế này người ngay tình thường bị thiệt hại nhiều hơn, vì hợp đồng mua bán nhà ở đó thường bị Tòa án tuyên vô hiệu do ký kết với người không có quyền bán nhà. Thậm chí trong một vài năm gần đây, khi chủ trương của Đảng và Nhà nước đang khuyến khích người Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư trong nước đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho họ được mua nhà và quyền sử dụng đất ở như người trong nước nên những người này đã "nhờ" người thân, bạn bè "mua hộ" nhưng không thực hiện đủ các quy định về ủy quyền, nên khi nhà ở có giá cao người "mua hộ" đã không giao nhà cho người "nhờ mua", cũng đã dẫn đến nhưng tranh chấp nhất định về hợp đồng mua bán nhà ở buộc Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải giải quyết.
- Bán nhà khi không có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu nhà ở đó; bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng nhưng khi bán chỉ có chồng hoặc vợ đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà ở, khi nhà ở tăng giá đột biến vợ hoặc chồng đã kiện xin đòi hủy hợp đồng vì lý do không biết, không đồng ý việc mua bán nhà ở này; bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có nguồn gốc từ tài sản được thừa kế nhưng lại chưa chia thừa kế, do đó những người được hưởng thừa kế yêu cầu tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà ở vì nhà ở đó là tải sản chung và chưa được sự đồng ý của họ.
Ví dụ: Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Luân, chị Chuyển, anh Tú, chị Oanh có đại diện bên nguyên đơn là chị Chuyển với đại diện của bị đơn là chị Chứ ở Tương Chúc, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội với nội dung như sau:
Cụ Lừng (chết năm 1984) có vợ là Lậm (chết năm 1981). Hai cụ sinh được ba người con là:
- Người con thứ nhất, ông Hồng có vợ là bà Tịnh;
- Người con thứ hai, ông Đức (tức Dúc) có vợ là bà Gái. Ông Đức và bà Gái có 6 người con là chị Tánh, chị Luân, chị Chuyển, chị Oanh, anh Tuấn, anh Tú.
Ngày 13/09/1971, cụ Lừng và cụ Lậm lập di chúc hợp pháp cho các con của mình trong đó có di chúc cho con là ông Dúc một mảnh đất ao có diện tích 83m2.
Năm 1979 ông Đức (Dúc) chết không để lại di chúc. Năm 1984 bà Gái chết không để lại di chúc.
Tài sản của ông Đức (Dúc) và bà Gái gồm 2 gian nhà mái ngói trát vách, 01 gian bếp mái lá trát vách nằm trên diện tích 159m2 đất và 83 m2 đất ao có lối đi chung với lối đi nhà ông Hồng dài 19 m rộng 1,45 m.
Năm 1986 anh Tuấn viết giấy bán nhà đất của ông Dúc, bà Gái cho ông Hồng với giá 16.000 đ có chị Tánh ký nhận tiền.
Ngày 10/11/1993 ông Hồng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00119/QSHĐĐ/06/16, thửa số 221, bản đồ số 04 diện tích 757 m2 đất ở vườn ao lâu dài. (trong đó tính cả diện tích đất ở và đất ao do ông Hồng mua của anh Tuấn).
Ngày 30/07/2002, Chị Vũ Thị Tánh, Vũ Thị Luân, Vũ Thị Chuyển, Vũ Thị Bích Oanh, Vũ Anh Tú kiện làm đơn xin hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Vũ Anh Tuấn với ông Hồng vì lý do mọi người ở xa không biết anh Tuấn và chị Tánh bán nhà đất cho ông Hồng. Ông Hồng cũng không cho họ biết là mua nhà đất của anh Tuấn, mãi đến đầu năm 2002 họ mới biết...
Bản án sơ thẩm số 40/DSST ngày 30/10/2002, Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì đã xử:
- Chấp nhận đơn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất của chị Vũ Thị Luân, Vũ Thị Chuyển, Vũ Thị Bích Oanh, Vũ Anh Tú đối với anh Tuấn và ông Hồng.
- Hủy một phần hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập giữa anh Tuấn và chị Tánh với ông Hồng lập ngày 06/04/1986.
Buộc ông Hồng phải trả lại cho chị Luân, chị Chuyển, Chị Oanh, Anh Tú diện tích đất 150 m2.
Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định tại Bản án Phúc thẩm số 39/DSPT ngày 13/03/2003: Sửa bản án sở thẩm và xử như sau:
- Chấp nhận yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị Luân, Chuyển, Oanh, Tú đối với anh Tuấn và ông Hồng.
- Hủy một phần hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh Tuấn và chị Tánh với ông Hồng lập ngày 06/04/1986.
Buộc ông Hồng phải trả lại cho chị Luân, chị Chuyển, Chị Oanh, Anh Tú diện tích đất 147,85 m2 và 13,75 m2 ngõ đi chung với ông Hồng.
Như vậy, Bản án sơ thẩm số 40/DSST ngày 30/10/2002, Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì và Bản án Phúc thẩm số 39/DSPT ngày 13/03/2003 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trên cơ sở xác định nguồn gốc nhà đất mà bên nguyên đơn đưa ra yêu cầu xin hủy hợp đồng, là nhà đất mà họ được thừa kế hợp pháp của cha mẹ họ để lại là hợp pháp. Việc anh Tuấn chị Tánh tự động bán toàn bộ nhà đất cho ông Hồng là vi phạm điều kiện chủ thể. Do đó, đã tuyên chấp nhận đơn yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất giữa anh Tuấn, chị Tánh với ông Hồng của các nguyên đơn là chị Luân, chị Chuyển, chị Oanh, anh Tú. Hủy một phần hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh Tuấn và chị Tánh với ông Hồng lập ngày 06/04/1986. Phần vô hiệu này được xác định là do anh Tuấn, chị Tánh đã tự ý bán toàn bộ ngôi nhà, đất ở, ao thuộc quyền sở hữu chung theo phần của 6 người (con của ông Dúc và bà Gái, những người được hưởng thừa kế theo pháp luật do ông Dúc và bà Gái không để lại di chúc, nhưng di sản để lại vẫn chưa được chia thừa kế cho những người thừa kế, do anh Tú quản lý). Một phần của hợp đồng này vẫn có hiệu lực đối với nhà ở, đất ở thuộc kỷ phần của anh Tuấn và chị Tánh có được do được hưởng thừa kế tài sản của cha, mẹ để lại cho họ. Và để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà Tòa án đã chấp nhận phần tài sản thuộc quyền sở hữu của anh Tuấn và chị Tánh đã bán cho ông Hồng vẫn có hiệu lực pháp luật và buộc anh Tuấn và chị Tánh phải bồi thường cho ông Hồng vì đã gây thiệt hại cho ông Hồng khi họ ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với ông Hồng.
Tóm lại, các hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các quy định về điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng, theo tinh thần chung của pháp luật thực định Việt Nam là Tòa án sẽ tuyên hủy toàn bộ hoặc một phần của hợp đồng liên quan đến sự vi phạm về điều kiện chủ thể khi phần vi phạm này là độc lập, có thể phân định được quyền và nghĩa vụ, lợi ích của chủ thể khác.
* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung
- Nội dung hợp đồng không rõ ràng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là các nội dung liên quan đến ranh giới nhà ở và đất ở có nhà, đất để lối đi chung, khoảng lưu không gian của diện tích nhà ở khi bán nhà ở là căn phòng thuộc các tầng trong một tòa nhà.
- Bán nhà ở thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất " nhảy dù" mà có. - Bán nhà ở khi nhà ở đang là tài sản dùng làm tài sản thế chấp.
- Bên bán nhà ở không thực hiện quyền ưu tiên mua của các đối tượng được ưu tiên mua (người đang thuê nhà ở, đồng sở hữu chủ khác), đã đem bán nhà ở cho người khác.
- Bán nhà ở là loại nhà đang có tranh chấp về quyền sở hữu như nhà ở là tài sản thừa kế nhưng chưa chia.
Đối với những tranh chấp về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở trong những năm vừa qua thường rất đa dạng, phức tạp, kéo dài và rất khó giải quyết, đặc biệt khi đối tượng nhà ở được xác lập quyền sở hữu qua nhiều chủ nhưng các thủ tục để hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu lại không được thực hiện triệt để qua các lần chuyển đổi. Đây là loại tranh chấp mà hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết nhưng đã vi phạm các quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà ở, đất ở không được phép hoặc bị hạn chế lưu thông trong những trường hợp cụ thể nhất định.
Ví dụ: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Luân, chị Chuyển, anh Tú, chị Oanh có đại diện bên nguyên đơn là chị Chuyển với đại diện của bị đơn là chị Chứ đã nêu ở trên, ta thấy việc anh Tuấn, chị Tánh tự động bán toàn bộ nhà đất thuộc quyền sở hữu chung của anh Tuấn, chị Tánh, chị Luân, chị Chuyển, anh Tú, chị Oanh do được thừa kế của cha mẹ để lại là sự vi phạm điều kiện về nội dung của hợp đồng mua bán, cụ thể là nhà đất - đối tượng của hợp đồng thuộc sở hữu chung của nhiều đồng sở hữu mà khi bán không được phép của các đồng sở hữu chủ. Do đó, khi có tranh chấp, Tòa án đã tuyên toàn bộ nội dung hợp đồng mua bán nhà đất không thuộc quyền sở hữu của anh Tuấn, chị Tánh với ông Hồng bị vô hiệu là hoàn toàn đúng đắn.
* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định về hình thức và thủ tục mua bán nhà ở
Những tranh chấp liên quan đến vi phạm về hình thức và thủ tục mua bán nhà ở chiếm một tỷ lệ đáng kể trong các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở, mà chủ yếu là việc các bên khi ký kết hợp đồng đã không lập thành văn bản, hoặc đã lập thành văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này thường xảy ra khi người mua và người bán có quan hệ huyết thống, bạn bè thân quen, tin tưởng nhau sau khi ký kết và thực hiện các điều kiện đã thỏa thuận nhưng do sự đột biến của thị trường đã làm cho nhà ở và đất ở tăng giá cao gấp nhiều lần làm phát sinh tranh chấp giữa các bên. Theo pháp luật hiện hành thì các hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm về hình thức cũng là một trong những căn cứ để Tòa án tuyên hủy hợp đồng mà các bên đã ký kết khi có tranh chấp xảy ra.
Vi phạm về hình thức, thủ tục mua bán nhà là loại tranh chấp mà bản chất của