Nhà ở được hình thành trong tương lai, cũng như các bất động sản khác sẽ được hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng đã được pháp luật dân sự các nước tiên
Chương III - 1 Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ được xây dựng (từ Điều 1601 - 1 đến Điều 1604 - 1) Bộ luật dân sự Pháp đã quy định các trường hợp mua bán bất động sản nói chung (trong đó nhà ở được coi là một loại bất động sản cụ thể) sẽ được hình thành trong tương lai. Theo đó, Điều 1601 - 2 có quy định:
Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng xong, người mua cam kết nhận và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán [54].
Điều 1601 - 4 quy định:
Việc người mua nhượng quyền của họ đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán
Nếu việc bán có kèm theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được nhượng.
Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết [54].
Qua đây, thấy được pháp luật dân sự Cộng hòa Pháp không những đã gián tiếp khẳng định, nhận và bảo vệ bằng pháp luật đối với các giao dịch mua bán nhà ở sẽ được xây dựng (được hình thành trong tương lai), mà còn đưa ra các quy phạm tạo cho các giao dịch mua bán này được thực hiện một cách tương đối hoàn chỉnh, mà pháp luật dân sự Việt Nam cũng như pháp luật một số nước khác nên học tập theo.
Pháp luật dân sự về hợp đồng nói chung cũng như pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng chưa có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến các đối tượng nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai. Trong khi đó trên thực tế, các quan hệ giao dịch liên quan đến các nhóm đối tượng này đã xảy ra rất nhiều. Một trong những nguyên nhân quan trọng của hạn chế này là xuất phát từ quan niệm về tài sản. Điều 172 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về tài sản như sau: "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản" [2]. Khi đó Điều
422 Bộ luật dân sự quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản "có thể là vật và quyền tài sản. Vật và tài sản phải có thực và được phép giao dịch" [2]. Như vậy, nếu xét về kỹ thuật lập pháp thì vật - tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán bị bó hẹp rất nhiều bởi khái niệm "có thực". Khái niệm "có thực" là khái niệm dùng để chỉ những sự vật, hiện tượng đã hoặc đang xảy ra trong thực tế. Trong khi đó, về mặt lý luận thì "khách thể của quan hệ pháp luật dân sự là cái mà các chủ thể hướng tới, tác động vào. Nói một cách khác, là những lợi ích vật chất, lợi ích tinh thần mà pháp luật bảo vệ cho các chủ thể trong quan hệ pháp luật đó" [66]. Khách thể có thể là tài sản, là hành vi và các dịch vụ; kết quả của hoạt động tinh thần sáng tạo; các giá trị nhân thân. Vì thế, trong quan hệ mua bán nhà ở, nhà ở là đối tượng của hợp đồng chưa hình thành ở thời điểm hiện tại nhưng chắc chắn sẽ có được trong tương lai và cũng là đối tượng của hợp đồng mua bán. Việc xác định ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán sẽ có trong tương lai là hoàn toàn có các cơ sở pháp lý vững chắc:
+ Ngôi nhà đó đã có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được xây dựng trên diện tích đất hợp pháp của bên bán nhà ở.
+ Ngôi nhà đó sẽ được xây dựng theo các dự án về nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, của các công ty kinh doanh nhà ở đã được cất có thẩm quyền quyết định cho phép xây dựng.
Trong thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian vừa qua, các quan hệ có liên quan đến việc mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai đã được các chủ thể đưa vào giao dịch. Đặc biệt là các ngôi nhà chung cư tại các đô thị lớn như ở thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, các ngôi nhà thuộc dạng này đã được giao bán ngay khi "dự án" khả thi mới được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hiện tượng bán nhà trên giấy). Vì thế Nhà nước phải sớm có các giải pháp nhằm đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở mà đối tượng của nó sẽ được hình thành trong tương lai là điều cần thiết trong nền kinh tế mở hiện nay. Việc xây dựng các quy định pháp lý này sẽ đảm bảo cho các chủ thể khi tham gia quan hệ mua bán nhà ở sẽ được pháp luật bảo vệ và hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra.
Tuy nhiên, để nhà ở được hình thành trong tương lai có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì nó phải có những điều kiện nhất định. Theo chúng tôi thì pháp luật nên quy định rõ các điều kiện để ngôi nhà được phép đưa vào giao dịch mua bán như:
+ Ngôi nhà đó phải có các giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sử dụng đất ở, quyền thuê đất ở hợp pháp của bên bán nhà đối với diện tích đất ở mà ngôi nhà sẽ được xây dựng trong tương lai;
+ Ngôi nhà đó phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kèm theo giấy cấp phép xây dựng là bản thiết kế kiến trúc cụ thể được phê duyệt để các bên cùng thảo luận về các nội dung của hợp đồng liên quan đến ngôi nhà sẽ xây đó.
Như vậy, nhà ở được hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Để phù hợp với điều kiện thực tế đã và đang diễn ra đối với giao dịch mua bán nhà ở nói riêng và mua bán tài sản nói chung, Bộ luật dân sự năm 2005 đã có sự điều chỉnh về khái niệm tài sản "tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá khác và quyền tài sản" [3]. Với quy định như Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 này, thì đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng được mở rộng hơn rất nhiều, nó đảm bảo được tính dự liệu cao khi pháp luật điều chỉnh các giao dịch mua bán tài sản hoặc các giao dịch mua bán nhà ở.
Tóm lại, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn các điều kiện chung đối với các tài sản được phép giao dịch theo Điều 422 Bộ luật dân sự. Bên cạnh đó, với mỗi loại hình nhà ở khi là đối tượng của hợp đồng mua bán thì nó còn cần phải thỏa mãn những điều kiện có tính đặc thù riêng theo luật định. Mặt khác, điều kiện về đối tượng của hợp đồng trong hợp đồng mua bán nhà ở có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng nên khi tham gia các nghiệp vụ công chứng, chứng thực hợp đồng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải hướng dẫn, tham vấn cho các bên hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình đối với việc thỏa thuận về đối tượng của hợp đồng và các điều kiện của từng đối tượng nhà ở.
Một vấn đề nữa cũng cần phải đặt ra khi đề cập đến đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là quyền sử dụng đất ở có phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không? Đây đang là một vấn đề chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng. Theo chúng tôi, vấn đề này cần được pháp luật quy định rõ ràng hơn nữa, như Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đã quy định tại Điều 31, nhưng cần có sự điều chỉnh theo hướng diện tích đất có nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở đồng thời cũng được chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật dân sự và Luật Đất đai. Bởi vì, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán loại tài sản đặc biệt. Sự đặc biệt thể hiện ở chỗ bất cứ ngôi nhà nào cũng đều phải được xây dựng trên một diện tích đất nhất định, do đó, việc bán nhà không thể không nói đến việc "bán" đất có nhà ở đó, trừ trường hợp đặc biệt ngôi nhà được xây dựng trên phần đất thuê theo dự án, quy hoạch.