Tại một thời ñiểm, ñối tượng ñược mua và sở hữu nhà là cá nhân nước ngoài ñược sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu ñối tượng này ñược tặng cho hoặc ñược thừa kế nhà ở khác thì chỉ ñược chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, ñối với loại nhà ở khác thì chỉñược hưởng giá trị của nhà ởñó50;
Nghị quyết qui ñịnh cụ thể tại một thời ñiểm mỗi ñối tượng chỉ ñược sở
hữu một căn hộ chung cư duy nhất trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Thời
ñiểm ở ñây ñược hiểu là thời gian sinh sống tại Việt Nam. Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tếñầu tư xây dựng ñể bán,
ñể cho thuê theo cơ chế thị trường51. ðiều này qui ñịnh rằng: trong thời gian sinh sống tại Việt Nam, mỗi cá nhân chỉ ñược sở hữu một và chỉ một căn hộ chung cư
trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Nếu trong trường hợp, cùng một thời
ñiểm cá nhân này vừa ñược tặng cho vừa ñược thừa kế nhiều căn nhà thì họ chỉ ñược quyền chọn một căn hộ chung cư duy nhất, không ñược sở hữu nhà ở khác không phải là căn hộ chung cư, còn những căn hộ còn lại họ chỉ ñược nhận giá trị
nhà mà không ñược sở hữu thêm.
“Doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài ñang hoạt ñộng tại Việt Nam theo pháp luật về ñầu tư không có chức năng kinh doanh bất ñộng sản có nhu cầu về nhà ở cho những người ñang làm việc tại doanh nghiệp ñó thì ñược sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người ñang làm việc tại doanh nghiệp ñó ở; nếu doanh nghiệp này ñược tặng cho hoặc ñược thừa kế nhà ở khác thì chỉ ñược chọn sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, ñối với loại nhà ở khác thì chỉñược hưởng giá trị của nhà ởñó”52
Khác với cá nhân, doanh nghiệp không bị giới hạn số lượng nhà ñược phép sở hữu mà ñược sở hữu “một hoặc một số” vì doanh nghiệp sở hữu nhà cho những người ñang làm việc tại doanh nghiệp ñó ở, số lượng sở hữu nhà của mối doanh nghiệp sẽ khác nhau tùy thuộc vào số lượng người ñang làm việc tại doanh nghiệp ñó có nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, những người ñang làm việc này có thể là người nước ngoài cũng có thể là người Việt Nam. Tuy nhiên, dù ñược
50ðiều 5 khoản 1 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12
51ðiều 3 khoản 2 Nghịñịnh 90/2006/Nð – CP ngày 06/9/2006
quyền sở hữu nhiều nhà ở hơn cá nhân nhưng doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài cũng chỉ ñược chọn loại nhà là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà
ở thương mại cho người ñang làm việc tại doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp này
ñược tặng cho hoặc ñược thừa kế loại nhà ở không phải là căn hộ chung cư thì doanh nghiệp cũng chỉ ñược hưởng giá trị của nhà ởñó.
“Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn mười hai tháng, kể từ ngày ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì ñược bán hoặc tặng cho nhà ở ñã mua trước thời hạn quy ñịnh tại khoản này”53
Cá nhân nước ngoài ñược sở hữu nhà ở trong thời hạn tối ña là 50 năm kể
từ ngày ñược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài ñược sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận ñầu tư cấp cho doanh nghiệp ñó. Tuy nhiên, cả hai ñối tượng này ñều ñược quyền ñịnh ñoạt nhà ở của mình như bán, tặng cho trước thời hạn ñã ñược qui
ñịnh nhưng phải sau 12 tháng kể từ ngày ñược cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở; trường hợp ñặc biệt, cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì ñược quyền bán hoặc tặng cho nhà ở ñã mua trước thời hạn 12 tháng.
“ðể thừa kế nhà ở theo quy ñịnh của pháp luật về thừa kế của Việt Nam; trường hợp người nhận thừa kế không thuộc diện ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ñược hưởng giá trị của nhà ở ñó”54; Qui ñịnh này khẳng ñịnh nội dung quyền sở hữu của chủ thể là người nước ngoài ñược áp dụng như người Việt Nam, họ ñược ñịnh ñoạt nhà ở bằng biện pháp ñể thừa kế cho người khác, và việc ñể thừa kế này ñược thực hiện theo pháp luật Việt Nam, việc ñể thừa kế của họ không qui ñịnh có gì khác so với công dân Việt Nam, và họñược ñể thừa kế
cho bất cứ ñối tượng nào. Tuy nhiên, ñối tượng nhận thừa kế không thuộc diện
ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không ñược sở hữu nhà thừa kế ñó mà chỉ ñược hưởng giá trị của nhà ởñó.
“Thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam; Uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình;
Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp ñổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay ñổi sau khi cấp Giấy
53ðiều 5 khoản 3 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy ñịnh của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở;
Bảo trì, cải tạo nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy ñịnh của pháp luật Việt Nam;
ðược bồi thường thiệt hại khi phải phá dỡ, giải toả theo quy ñịnh của pháp luật Việt Nam;
Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở”55.
Những qui ñịnh này của Nghị quyết chủ yếu là qui ñịnh những quyền cơ
bản nhất của một chủ sở hữu nhà, mỗi chủ sở hữu nhà là người nước ngoài ñều
ñược bảo ñảm thực hiện các quyền này như công dân Việt Nam.
Tóm lại, mỗi cá nhân nước ngoài ñủ ñiều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam chỉ ñược quyền sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất trong dự án phát triển nhà
ở thương mại, còn doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài , nếu có nhu cầu,
ñược sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư cho những người ñang làm việc tại doanh nghiệp ñó và những người này chỉ ñược sử dụng mà không ñược ñứng tên là chủ sở hữu căn hộ mà họ chỉ ñược doanh nghiệp mua cho ở. Suy cho cùng thì những căn hộ này thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp. Và ñể tránh người nước ngoài ñầu cơ hoặc tham gia mua bán bất ñộng sản như một hoạt ñộng kiếm lời thì các ñối tượng này chỉ ñược bán, tặng cho nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày ñược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, cá nhân nước ngoài chỉ ñược bán nhà trước thời hạn 12 tháng khi họ không thể
tiếp tục cư trú tại Việt Nam mà doanh nghiệp không có quyền này. Ngoài ra, người nước ngoài còn có quyền ñể thừa kế, thế chấp ủy quyền cho người khác quản lí nhà ở của mình, bảo trì nhà ở, ñược bồi thường thiệt hại khi bị phá dỡ… như một công dân Việt Nam sở hữu nhà. ðiều này cũng thể hiện ñược chếñộ ñãi ngộ như công dân ñối với người nước ngoài của pháp luật Việt Nam.
2.2.1.3.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các nghĩa vụ
sau ñây:
“Chỉ ñược dùng nhà ở vào mục ñích ñể ở, không ñược dùng ñể cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục ñích khác”. Các ñối tượng ñược mua nhà và ñủ ñiều kiện mua nhà ở tại Việt Nam ñược mua mỗi một căn hộ chung cư chỉ
với một mục ñích duy nhất là ñểở. Vì mục ñích của các nhà làm luật là ñáp ứng
về nhu cầu nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài ñang sinh sống làm việc tại Việt Nam mà thôi nên qui ñịnh trên ñã giới hạn mục ñích sử dụng nhà ở của người nước ngoài chỉ trong phạm vi ñểở mà thôi.
Những nghĩa vụ mang tính chất chung mà mỗi chủ sở hữu nhà phải thực hiện bao gồm:
“Thực hiện việc mua, bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý nhà ở theo ñúng quy ñịnh của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở;
Thực hiện ñầy ñủ trình tự, thủ tục khi ñề nghị cấp mới, cấp ñổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay ñổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy ñịnh của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở;
Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở theo quy ñịnh của pháp luật Việt Nam nhưng không ñược làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại ñến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;
Thực hiện nộp thuế, lệ phí theo quy ñịnh của pháp luật Việt Nam khi mua bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế nhà ở; khi ñề nghị cấp mới, cấp ñổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay ñổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
Chấp hành quyết ñịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; về việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, phá dỡ nhà ở; về trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở;
Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy ñịnh của pháp luật Việt Nam”56.
2.2.2 Quyền sở hữu tài sản là bất ñộng sản dùng ñể ñầu tư
Bất ñộng sản là những tài sản bao gồm ñất ñai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; và các tài sản khác do pháp luật qui ñịnh57
ðầu tư là việc nhà ñầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình ñể hình thành tài sản tiến hành các hoạt ñộng ñầu tư theo qui ñịnh của luật
ñầu tư và các qui ñịnh khác của pháp luật Việt Nam có liên quan58.
Như vậy bất ñộng sản dùng ñể ñầu tư là những tài sản gồm ñất ñai, nhà, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với nhà, tài sản gắn liền với công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với ñất ñai… ñược các nhà ñầu tư sử dụng ñể tiến
56ðiều 6 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12
57ðiều 2 BLDS 2005
hành các hoạt ñộng ñầu tư theo qui ñịnh của luật ñầu tư và các qui ñịnh khác của pháp luật Việt Nam có liên quan.
Các bất ñộng sản dùng ñể ñầu tư của các nhà ñầu tư nước ngoài có thể kể ñến như: ñất ñai, nhà ñược xây dựng ñể bán, cho thê, công trình xây dựng khác, nhà xưởng, máy móc gắn liền với nhà xưởng…
Tuy nhiên, bất ñộng sản dùng ñể ñầu tư mà nhà ñầu tư không có quyền sở
hữu là ñất ñai. Như phân tích ở chương 1, “ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước ñại diện chủ sở hữu”59 và quyền sử dụng ñất là một tài sản. Nhà ñầu tư
nước ngoài ñược thuê ñất tại Việt Nam ñể thực hiện các hoạt ñộng ñầu tư của mình và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Như vậy, quyền sử dụng
ñất này cũng là tài sản mà nhà ñầu tư ñược quyền sở hữu. Tuy nhiên, quyền sở
hữu này bị hạn chếở chỗ: Nếu nhà ñầu tư thuê ñất trả tiền hàng năm thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng họ không ñược thực hiện bất cứ giao dịch nào liên quan ñến quyền sử dụng ñất trong thời gian thuê. Nếu họ thuê ñất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê thì họ ñược thực hiện một số giao dịch như
sau: ñược chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử
dụng ñất thuê trong thời hạn thuê ñất nhưng vẫn bị hạn chế hơn quyền sử dụng
ñất của người Việt Nam.
Còn các bất ñộng sản dùng ñể ñầu tư còn lại hầu nhưñược pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu. Luật ñầu tư có qui ñịnh: “ nhà nước công nhận sự tồn tại và phát triển lâu dài của các hoạt ñộng ñầu tư”60 . Quyền sở hữu bất
ñộng sản dùng ñể ñầu tư là nhà ở ñược qui ñịnh cụ thể trong luật nhà ở 2005. Luật này qui ñịnh quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài như sau:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư xây dựng nhà ở ñể cho thuê tại Việt Nam ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
ñối với nhà ở ñó. Thời hạn ñược sở hữu nhà ở là thời hạn quy ñịnh trong Giấy chứng nhận ñầu tư và ñược ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ ñầu tư ñược quyền bán nhà ở này cho các
ñối tượng thuộc diện ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 9 của Luật này. Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy ñịnh tại khoản này
ñược cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy
ñịnh của Luật này.
59 Luật ñất ñai 2003, ñiều 5 khoản 2
Tổ chức, cá nhân ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán phải nộp tiền sử dụng ñất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy ñịnh của pháp luật.
Cụ thể hơn về qui ñịnh này Nghị ñịnh 90/2006/Nð-CP ngày 06/9/2006