Chơng II Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bồi bổ, khai thác hợp lý sử dụng tiết kiệm đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất Nhà nớc giao theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định đó, Luật đất đai 1993 cũng đã quy định “Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác dới hình thức chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Việc chuyển quyền này phải theo quy định của pháp luật chứ không đợc chuyển quyền sử dụng đất một cách bừa bãi.
Bộ luật dân sự đợc Quốc hội thông qua 28/10/1995 cũng đã dành hẳn phần thứ năm, bao gồm 55 điều quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất đều có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác theo điều kiện, hình thức, nội dung quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuân theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Do tính phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, việc quy định chi tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó hạn chế quyền năng dân sự của ngời sử dụng đất. Nhà nớc không chỉ đơn thuần là ngời thực hiện vai trò của chủ sở hữu, mà bằng chính pháp pháp luật của mình, các chế độ thể lệ
về quản lý và sử dụng đất thực hiện một cách cụ thể các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạn đất đai. Nhà nớc quy định phạm vi mức đất giao cho các tổ chức và cá nhân trên những căn cứ nhất định đặc biệt là khả năng quản lý và đầu t có hiệu quả vốn đất, quyết định về khung giá các loại đất, quyết định việc cho thuê đất, đặc biệt là cho các tổ chức và cá nhân nớc ngoài thuê đất để sử dụng trong thời hạn tại Việt Nam.
Nhà nớc quy định một cách nghiêm ngặt về việc sử dụng đất đúng mục đích đợc giao, quy định các hình thức trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Nhà nớc XHCN không chỉ điều chỉnh các quan hệ xã hội xoay quanh vấn đề sở hữu và quản lý đất đai, mà còn định hớng chặt chẽ cho việc sử dụng đất đai. Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng.
Ngời sử dụng đất là ngời trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nớc, nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Khi quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, Nhà nớc tạo mọi điều kiện để ngời sử dụng đất phát huy vai trò năng lực tự chủ trong sản xuất kinh doanh. Nhà nớc có chính sách đảm bảo cho ngời làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất, đảm bảo việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp trong thời hạn giao đất, có chính sách tạo điều kiện cho nhân dân ở đô thị và nông thôn có đất xây nhà cửa để ở. Quyền cụ thể đợc quy định tại Điều 73 - khoản 1, 3 nh sau:
- Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đợc chuyển quyền sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật (gồm 5 hình thức đó là: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất);
Theo quy định của luật đất đai 1993 hộ gia đình và cá nhân đợc chuyển quyền sử dụng đất cụ thể là:
Điều 74 - LĐĐ quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở do nhu cầu sản xuất và đời sống, đợc chuyển đổi quyền sử dụng đất là phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn đợc giao chuyển đổi quyền sử dụng đất là phơng thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình và cá nhân đợc Nhà nớc giao đát để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Điều 75 - LĐĐ quy định quyền chuyển nhợng: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong các trờng hợp sau đây:
+ Chuyển đi nơi khác.
+ Chuyển sang làm nghề khác.
+ Không còn khả năng trực tiếp lao động.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, di chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Chuyển nhợng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng cho ngời khác trên cơ sở có giá; trong trờng hợp này ngời nhận đất phải trả cho ngời chuyển quyền một khoản tiền ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có đợc quyền sử dụng đất cũng nh chi phí đầu t làm tăng giá trị của đất đó.
Chuyển nhợng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ:
+ Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ đợc thực hiện trong thời hạn đợc giao quyền sử dụng cũng nh trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định.
+ Nhà nớc có quyền điều tiết địa tô chênh lệch một thông qua việc thu thuế chuyển quyền, thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác).
Quyền thừa kế - Điều 76 - LĐĐ quy định: Cá nhân đợc Nhà nớc giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản sau khi chết thì quyền sử dụng đất họ đợc để lại cho ngời thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế.
Hộ gia đình đợc Nhà nớc giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên khác trong hộ đ- ợc quyền tiếp tục sử dụng diện tích các thành viên khác trong hộ đợc quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà Nhà nớc đã giao cho hộ. Trong trờng hộ gia đình không còn thành viên nào thì Nhà nớc thu hồi đất.
Cá nhân, thành viên của hộ gia đình đợc giao đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở sau khi chết, quyền sử dụng đất của họ đợc để lại cho những ngời thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhợng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
khả năg điều kiện canh tác và để hạn chế đến mức tối đa khả năng coi đất đai là phơng tiện để bóc lột sức lao động của ngời khác, pháp luật quy định ngời thừa kế phải là ngời trực tiếp sản xuất (trong trờng hợp hộ gia đình không còn thành viên nào thì Nhà nớc thu hồi).
Tiếp đó, Điều 77 - LĐĐ quy định quyền thế chấp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đợc thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nớc, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống đợc thế chấp quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ. Việc quy định ngời sử dụng đất có quyền thế chấp, quyền sử dụng đất đã giải quyết một số vấn đề cơ bản sau đây:
+ Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đợc vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của ngời lao động.
+ Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
nh ngời cho vay khác thực hiện đợc chức năng và quyền lợi của họ.
Quyền cho thuê đợc quy định ở Điều 78 - LĐĐ:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do chuyển sang làm nghề khác nhng cha ổn định hoặc thiếu sức lao động thì đợc cho ngời khác thuê đất với thời hạn không quá 3 năm. Trờng hợp đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê có thể dài hơn do Chính phủ quy định, ngời thuê đất phải sử dụng đúng mục đích.
Cho thuê đất là một dạng của chuyển quyền sử dụng, nhng thời gian không đợc quá 3 năm và trong các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình và bản thân.
Việc cho thuê đất phải tiến hành trực tiếp giữa ngời cho thuê và ngời có khả năng, điều kiện sử dụng đất.
Ngời thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đất trong hiến pháp 1992 đến các quy định cụ thể về quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất trong Luật đất đai 1993 là một bớc phát triển đáng kể trong quá trình hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai của Nhà nớc, tạo cơ sở cho các hoạt động quản lý Nhà nớc về đất đai, can thiệp có hiệu quả và đúng quy luật vào các quan hệ đất đai đang vận động và phát triển trong xã hội. Cho đến nay Bộ luật dân
sự đã quy định điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định tại Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Trờng hợp việc chuyển quyền sử dụng đất mà trái với các quy định của pháp luật thì theo quy định tại Điều 697 của Bộ luật dân sự, hợp đồng đó vô hiệu, ngời vi phạm có thể bị xử lý hành chính, nếu hành vi vi phạm nghiêm trọng, thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Đất có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu đợc có thể bị tịch thu.
Đối với ngời có thẩm quyền mà vi phạm nh lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc vợt quá quyền hạn hoặc vợt quá quyền hạn cho phép chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng nh cho chuyển đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích làm nhà ở, thì ngời đó bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thờng thiệt hại.
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì hộ gia đình, cá nhân chỉ đợc phép chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai; đợc chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn còn đợc sử dụng đất và đất đó không có tranh chấp.
Bên cạnh việc thừa nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nớc cũng nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép.
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền sử dụng.
+ Đất có tranh chấp.
+ Đất đã hết thời hạn sử dụng.
Quy định nh vậy, mặc dù hạn chế quyền năng dân sự của ngời sử dụng đất nhng là cần thiết vì nếu không quy định chi tiết nh thế sẽ dẫn đến việc ngời sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự quy định. Mặt khác, nếu không có các điều kiện ấy, thì việc chuyển quyền sử dụng đất dễ dàng vợt quá giới hạn quyền của ngời sử dụng đất. Vì vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là Nhà nớc thông qua việc công nhận tính hợp pháp của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những ngời sử dụng, để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mới, mà không cần thiết phải thông
qua các thủ tục, trình tự thu hồi đất của ngời này giao cho ngời kia.
Việc chuyển quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý để lại nhiều hậu quả pháp lý đợc thể hiện qua việc quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhất định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai, cụ thể là:
- Ngời sử dụng đất phải có chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật về đất đai.
- Trong thời hạn còn đợc sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới đợc phép chuyển quyền sử dụng đất.
- Ngời chuyển quyền sử dụng đất chỉ đợc phép chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Những quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của ngời mà nếu bảo đảm đợc những yêu cầu ấy, thì ngời sử dụng đất đợc phép chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bên chuyển quyền sử dụng đất thiếu một trong các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất quy định ở trên, thì cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quy định điều kiện chuyên quyền sử dụng đất làm cho những quan hệ đất đai trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất phải đợc thực hiện theo đúng yêu cầu của pháp luật đất đai và quy định của Bộ luật dân sự, là một biện pháp quan trọng để bảo vệ chế độ sở hữu Nhà nớc đối với đất đai, chế độ sử dụng đất đai và bảo vệ quyền chuyển quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất, đa xã hội vào sự ổn định trong những trật tự kỷ c- ơng nhất định. Đó là một yếu tố cơ bản làm cho Nhà nớc ta thực sự trở thành một thiết chế của dân, do dân và vì dân.
III-/ Điều kiện riêng về chUYểN quyền sử dụng đất.
