Chơng II Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
chuyển quyền sử dụng đất
quyền sử dụng đất có ghi khu đất biến động và các chứng từ nộp tiền các loại (nếu có). Riêng đối với trờng hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải có tờ khai quyền sử dụng đất kèm theo các di chúc của ngời để thừa kế theo đúng trình tự do pháp luật quy định hoặc quyết định phân chia đất thừa kế của Toà án.
+ Trờng hợp mất đất do thiên tai, nh sự lụt lở đất, ngập lụt vĩnh viễn, phải có biên bản xác nhận của chính quyền cơ sở.
d, Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng phải đăng ký, thể hiện tình trạng quyền sử dụng đất đang đợc thế chấp, đang cho thuê hoặc thôi cho thuê.
Riêng đối với ngời sử dụng đất muốn đợc cấp giấy chứng nhận cần có đủ hai điều kiện sau:
- Khu đất đang sử dụng phải thể hiện rõ trên bản đồ địa chính về hình thể thửa đất, vị trí, ranh giới sử dụng, loại hạng đất v.v....
- Diện tích đất đang sử dụng đã đợc ghi vào sở địa chính mà đến nay cha có biến động, tức là đã xác định quyền sử dụng hợp pháp đến thời điểm cấp giấy.
Nh vậy, ngời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nh một ngời có giấy chứng nhận một quyền tài sản. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để ngời sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế. Trong một số quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận có giá trị nh một “ngân phiếu”.
2-/ Trong thời hạn còn đợc sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới đợc phép chuyển quyền sử dụng đất.
Nhà nớc giao đất cho ngời sử dụng đất trong một thời hạn nhất định.
a, Thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm.
Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân đợc giao từ ngày 15 tháng 10 - 1993 trở về trớc, đợc tính thống nhất từ ngày 15/10/1993.
Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân đợc giao từ sau ngày 15 tháng 10 - 1993 đợc tính từ ngày giao - (Điều 4 - Nghị định 64 - CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
- Toàn bộ đất nông nghiệp đang đợc sử dụng giao kết cho các hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp trừ đất giao cho tổ chc, đất dùng cho nhu cầu công ích của xã.
- Đất nông nghiệp giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản. Các loại đất này gồm cả đất làm kinh tế gia đình trớc đây hợp tác xã giao, đất vờn, đất thâm canh, đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hoá đợc xác định để sản xuất nông nghiệp.
- Đối với loại đất nông nghiệp không thể giao cho từng hộ gia đình, và cá nhân thì cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tiến hành giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, giao đất trên cơ sở hiện trạng, bảo đảm đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển; thực hiện chính sách bảo đảm cho ngời lâm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất sản xuất.
Ngời đợc giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn đợc giao; phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất tiết kiệm và hợp lý để tăng khả năng sinh lợi của đất, phải chấp hành đúng pháp luật đất đai.
Đất giao cho hộ gia đình và cá nhân là giao chính thức, ngời nhận đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và đợc pháp chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn đợc giao đất.
Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở đề nghị của Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn.
- Nhà nớc cũng sẽ tiếp tục giao đất đó cho những ngời đang sử dụng đất khi họ còn nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai.
b, Thời hạn giao đất lâm nghiệp.
Đất lâm nghiệp đợc xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất đang có rừng tự nhiên, rừng trồng và đất đang sử dụng vào mục đích lâm nghiệp nh trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp.
“Thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu ngời sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất lâm nghiệp chấp hành đúng pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng thì đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xem xét giao đất đó để tiếp tục sử dụng. Nếu trồng cây lâm nghiệp có chu kỳ trên 50 năm, khi hết thời hạn này vẫn đợc Nhà nớc giao tiếp để sử dụng. (Khoản 1 - mục C - Điều 14 - Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp gọi tắt là Nghị định 163/1999/NĐ - CP của Chính phủ).
Cũng trong Điều 14 - Nghị định 163/1999/NĐ - CP của Chính phủ tại khoản 2 quy định thời hạn giao đất lâm nghiệp:
+ “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất lâm nghiệp từ ngày 15/10/1993 trở về trớc thì đợc tính thống nhất từ ngày 15/10/1993.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao đất lâm nghiệp sau ngày 15/10/1993 thì đợc tính từ ngày giao”.
Nhà nớc chỉ thu hồi đất trong những trờng hợp quy định tại Điều 26 và Điều 27 - Luật đất đai.
Nhà nớc thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những tr- ờng hợp sau đây:
+ Tổ chức sử dụng đất bị giải thế, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất mà không thuộc các trờng hợp quy định tại Điều 30 của Luật đất đai 1993; cá nhân sử dụng đất đã chế mà không có ngời đợc quyền tiếp tục sử dụng đất đó;
+ Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đợc giao.
+ Đất không đợc sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Ngời sử dụng đất có ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nớc. + Đất sử dụng không đúng mục đích đợc giao.
+ Đất đợc giao không theo đúng thẩm quyền.
Việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt. Trớc khi thu hồi đất phải thông báo cho ngời đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di
chuyển, phơng án đền bù thiệt hại.
Điều 5 - khoản 2 - Nghị định số 04/2000/NĐ - CP ngày 11/2/2000 của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (gọi tắt là Nghị định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ) quy định thời hạn sử dụng đất do nhận chuyển nhợng.
- “Trờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng đất ở, đất chuyên dùng, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng đất ở, đất chuyên dùng của hộ gia đình, cá nhân mà số tiền phải trả khi nhận chuyển nhợng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc, thì thời hạn sử dụng đất đã nhận chuyển nhợng là ổn định lâu dài.
- Trờng hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng mà không thay đổi mục đích sử dụng đát thì thời hạn sử dụng đất là thời gian còn lại trong thời hạn sử dụng đất đó; sau thời hạn đó, nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định.
- Trờng hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất đợc tính theo thời hạn của dự án đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận nhng không quá 50 năm. Riêng trờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Tại điều 74 - Luật đất đai 1993 nói rõ: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống, đợc chuyển đổi quyền sử dụng đất và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn đợc giao”.
Nh vậy, việc Nhà nớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, sử dụng đất là có thời hạn. Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm là 20 năm; đối với cây lâu năm là 50 năm. Tuy nhiên không phải cứ hết thời gian đó, thì ngời đợc giao đã bị chấm dứt quyền sử dụng pháp luật còn quy định nếu họ không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc họ có nhu cầu sử dụng đất thì đợc gia hạn sử dụng đất.
Do vậy phải căn cứ vào quy định tại Điều 698 - Bộ luật dân sự để xác định khi nào chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:
+ Thời hạn sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đợc giao. Trờng hợp này đợc Nhà nớc đền bù thiệt hại về tài sản có trên đất.
+ Ngời sử dụng đất đã chết mà không có ngời thừa kế.
+ Khi có quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.
+ Diện tích sử dụng đất không còn, do thiên tai nh bị sụt lở, động đất, núi lửa...”. Trong thời hạn còn đợc sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới đợc chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở ít bị ràng buộc về mặt thời hạn hơn so với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp do thời hạn giao đất ở không xác định. Khi hết thời hạn sử dụng, ngời sử dụng không đợc quyền sử dụng nữa, do vậy họ không đợc phép chuyển quyền sử dụng đất. Điều kiện này là cần thiết vì tuy đã hết thời hạn sử dụng đất, ngời sử dụng vẫn có thể chuyển quyền sử dụng đất trái phép. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời hạn đợc sử dụng đất. Ngời nhận quyền sử dụng đất sẽ đợc sử dụng trong thời hạn còn lại. Khi đó, họ trở thành ngời sử dụng đất có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất.
3-/ Ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không có tranh chấp.
Tranh chấp đất đai là một hiện tợng thờng xảy ra trong đời sống xã hội và ở mọi thời kỳ lịch sử. Trong xã hội tồn tại dựa trên sự đối kháng giữa các giai cấp thì đất đai luôn luôn là đối tợng tranh chấp giữa chúa đất và nông nô, giữa địa chủ và nông dân, giữa đông đảo quần chúng nhân dân không có ruộng đất và bọn chủ đất lớn. Tóm lại, đó là những tranh chấp giữa những kẻ áp bức và những ngời bị áp bức. Những tranh chấp này biểu hiện mâu thuẫn đối kháng giữa các giai cấp mà thực chất là cuộc xung đột giữa các giai cấp đối kháng. Những xung đột này là không thể điều hoà đợc và cuối cùng sẽ kết thúc bằng các cuộc cách mạng xã hội để thay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai khác tiến bộ hơn.
Dới chế độ chúng ta, Nhà nớc là ngời đại diện cho toàn thể nhân dân lao động đứng ra thực hiện quyền sở hữu duy nhất của mình đối với đất đai. Vì vậy, tranh chấp đất đai trong thời kỳ này mang nội dung kinh tế cũng nh ý nghĩa chính trị khác với tranh chấp đất đai trong xã hội có giai cấp đối kháng.
Các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai, không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất đồng nhất định, đợc thể hiện trên thực tế bằng những hành động cụ thể và ngời ta gọi đó là sự tranh chấp.
Nh vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Đi ngợc dòng thời gian về trớc những năm 1980 khi Nhà nớc còn duy trì ba hình thức sở hữu đối với đất đai: Sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể và sở hữu t nhân. Do đó, có thể tranh chấp về quyền sở hữu đất đai hoặc tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai. Sau Hiến pháp 1980 Nhà nớc trở thành chủ sở hữu duy nhất toàn bộ đất đai trên cả nớc, vì thế không thể có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai.
Chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể của quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đất đai mà họ chỉ đợc Nhà nớc giao đất cho sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định.
Tranh chấp đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý cũng nh sử dụng.
Trong những năm vừa qua, tranh chấp đất đai diễn ra ở hầu hết các địa phơng trong cả nớc. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau, nhng nhìn chung tranh chấp đất đai đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hởng đến trật tự, an toàn xã hội, vì vậy, phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, vào đờng lối chính sách của Nhà n- ớc, vào những văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ đó có những biện pháp giải quyết tranh chấp một cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp đất đai có thể xảy ra.
Dù cho là nguyên nhân nào thì việc tranh chấp cũng để lại hậu quả không chỉ ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hởng đến lợi ích của Nhà nớc khi xảy ra tranh chấp, trớc hết một bên không thực hiện đ- ợc những quyền của mình, do đó ảnh hởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nớc. Tranh chấp đất đai xảy ra sẽ tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của