tại đô thị và nông thôn
3.2) Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chế định pháp luậtđất ở
3.2.1 vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhìn chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp, đặc biệt là đất ở tại đô thị. Nguyên nhân chủ yếu dấn đến tình trạng trên là do: - việc triển khai thi hành Luật đất đai ở các địa phơng nhìn chung còn chậm. Luật đất đai và các văn bản hớng dẫn có rất nhiều qui định mới so với các qui định trớc đó, khối lợng công việc phải tiến hành rất lớn, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhng nhiều địa phơng bị cuốn hút vào việc bồi thờng, giảI phóng mặt bằng, huy động nguồn vốn từ đất đai mà cha có sự quan tâm đúng mức công tác này. Vấn còn nhiều địa phơng cha nhận thức đúng và đầy đủ các qui định mới của pháp luật đất đai nên trong quá trình thực hiện còn lúng túng, e ngại dẫn đến thực hiện không đúng qui định hoặc chậm trễ trong việc xét duyệt cấp giấy chứng nhận, không ít địa phơng thực hiện một số thủ tục theo các qui định cũ đã bị bãi bỏ hoặc thay thế.
- Tổ chức bộ máy cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trờng cha đáp ứng đ- ợc yêu cầu nhiệm vụ.
Theo qui định của pháp luật đất đai thì hệ thống văn phòng đăng ký là cơ quan chịu trách nhiệm chính triển khai thực hiện việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận. Để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận ban đầu và tổ chức tốt việc quản lý biến động đất đai thì phải tổ chức đợc hệ thống văn phòng đăng ký ở hai cấp có đủ năng lực và điều kiện thực hiện. Song thực tế ba năm triển khai thi hành luật đất đai, đến nay cả nớc vẫn còn 309 huyện cha thành lập vân phòng đăng ký, trong đó 19 tỉnh cha có văn phòng đăng ký cấp huyện.
Điều kiện hoạt động của văn phòng đăng ký đã thành lập có rất nhiều khó khăn do thiếu cán bộ chuyên môn( bình quân văn phòng đăng ký cấp tỉnh có 15 cán bộ và cấp huyện có 5 cán bộ. Nhiều văn phòng đăng ký cấp huyện đã thành lập hơn một năm nhng cũng chỉ bố trí đợc 03 cán bộ). Mặt khác trình độ chuyên môn của cán bộ còn hạn chế do hầu hết mới đợc tuyển dụng; thiết bị cần thiết cho hoạt động chuyên môn của cấp huyện hầu hết cha đợc trang bị…
Do thiếu cán bộ chuyên môn nên các phòng tài nguyên và môi trờng hiện nay rất bị động khi thực hiện nhiệm vụ, chủ yếu thực hiện các công việc sự vụ, có tính chất cấp bách nh công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng, giảI quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Còn nhiệm vụ trọng tâm nh cấp giấy chứng nhận lại triển khai cha tốt.
Cán bộ địa chính xã chỉ có một ngời, hầu hết cha qua đào tạo về quản lý đất đai, lại phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác và thờng không ổn định, nhìn chung không đáp ứng khối lợng công việc về cấp giấy chứng nhận.
- Hệ thống pháp luật còn một số điểm bất cập
Theo khoản 1 điều 48 luật đất đai 2003 qui định “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp cho ngời sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nớc đối với mọi loại đất. Trờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đợc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo qui định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Đây là qui định hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tiễn để đẩy mạnh và sớm hoạn thành việc cấp giấy chứng nhận, nhằm giải quyết những tồn tại về sử dụng đất do lịch sử để lại( thực tế 3 năm qua những ách tắc trong việc tổ chức cấp giấy chứng nhận
đối với đất ở đô thị đã cơ bản đợc tháo gỡ và tiến độ cấp giấy chứng nhận đã tăng 42.9% so với 14 năm trớc), tạo tiền đề cho việc xây dung, triển khai, thực hiện luật đăng ký bất đồng sản.Tuy nhiên, việc cấp giấy chứngnhận theo luật nhà ở và việc ban hành luật đăng ký bất động sản đã làm cho việc quản lý đối với đất ở bị phân tán, ảnh hởng đến việc quản lý thống nhất và bảo đảm tính minh bạch thông tin về bất đồng sản. Việc pháp luật về nhà ở qui định ngời sở hữu nhà ở có yêu cầu thì đ- ợc cấp giấy chứng nhận(khoản 1 điều 9 luật nhà ở) trong thực tế đã làm chậm việc câp giấy chứng nhận đối với đất ở, làm chậm việc xử lý các tồn tại về sử dụng đất do lịch sử để lại và không đáp ứng yêu cầu bắt buộc ngời sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất để nhà nớc quản lý đất đai.
Quy định tỷ lệ phí trớc bạ khi cấp giấy chứng nhận và thuế suất chuyển nhợng quyền sử dụng đất dựa trên giá đất bao cấp trớc đây chậm đợc sửa đổi trong tình hình giá đất do nhà nớc qui định đã tiếp cận dần với giá chuyển nhợng thực tế trên thị trờng đã buộc ngời sử dụng đất phảI nộp nghĩa vụ với mức cao hơn nhiều lần so với trớc, dẫn tới nhiều trờng hợp ngời sử dụng đất không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, không thực hiện thủ tục chuyển nhợng qua cơ quan nhà nớc mà chủ yếu thực hiện bằng hình thức trao tay, làm hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trờng bất động sản, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nớc. - Một bộ phận ngời sử dụng đất cha nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của giấy chứng nhận hoặc cha có nhu cầu thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất( thế chấp vay vốn, chuyển quyền sử dụng đất) nên cha thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận.
* Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải thực hiện một số giải pháp sau:
- Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai
Trớc mắt, chính phủ trình quốc hội thông qua nghị quyết trong kỳ họp này về việc thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thống nhất qui trình thực hiện việc đăng ký đất đai, đăng ký tài sản hình thành từ sử dụng đất trên nguyên tắc thống nhất đầu mối quản lý đăng ký, đơn giản thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho ngời sử
dụng đất, khắc phục lãng phí trong quản lý, tạo ra sự đồng bộ trong việc quản lý phát triển thị trờng bất đồng sản trong giai đoạn hiện nay.
Coi việc cấp giấy chứng nhận là mục tiêu chính để nhà nớc quản lý đất đai, không nên thu nhiều tiền của ngời sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu; sau khi hình thành việc cấp giấy chứng nhận thì các giao dịch về đất đai đợc thực hiện qua hệ thống quản lý của cơ quan nhà nứơc sẽ tăng thu cho ngân sách nhà nớc nhiều lần so với hiện nay. Do vậy, cần rà soát sửa đổi, bổ sung các qui định về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo hớng trớc mắt giảm mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất, thay thế thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng thuế thu nhập cá nhân; bỏ hoặc điều chỉnh các khoản phí, lệ phí liên quan đến cấp giấy chứng nhận cho phù hợp với thực tế, đặc biệt có chính sách miễn giảm hoặc hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình nghèo khi cấp giấy chứng nhận.
- Hoàn chỉnh bộ máy quản lý, nâng cao trình độ cán bộ chuyên môn
Rà soát sửa đổi qui định, hớng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký ở cấp tỉnh, cấp huyện để kiện toàn tổ chức, hoạt động của tổ chức này theo hớng là cơ quan dịch vụ công, thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
Ngay trong đầu năm 2008 phải hoàn thành việc thành lập văn phòng đăng ký ở tất cả quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; đồng thời bố trí đủ nhân lực và trang thiết bị cần thiết cho hoạt động chuyên môn để đáp ứng đợc yêu cầu về cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính và triển khai thực hiện luật đăng ký bất động sản sau khi đợc quốc hội thông qua
Tập trung đào tạo nâng cao trình độ năng lựcvà đạo đức của cán bộ, công chức quản lý đất đai, bảo đảm tính ổn định, chuyên nghiệp, đặc biệt là cán bộ địa chính cấp xã và cấp huyện
- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai. Tăng cờng công tác tuyên truyền, vận động, phổ biến pháp luật đất đai dói nhiều hình thức (thông qua các diễn đàn, báo chí, phát thanh, giao lu trực tuyến…) để ngời dân nhận thức
đợc đợc tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất đang sử dụng, hiểu biết và chấp hành pháp luật, giám sát thực hiện pháp luật, tạo điều kiện cho việc cấp giấy chứng nhận theo đúng qui định của pháp luật về đất đai.
3.2.2) Vấn đề giá đất ở
Hiện nay giá đất do nhà nớc quy định còn chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhợng trên thực tế. Giá đất tăng là phù hợp với quy luật tự nhiên, tuy vậy cần phải có sự kiểm soát và điều tiết không để tăng đột biến tạo ra những cơn sốt đất nh trớc đây là điều hết sức cần thiết nhằm đảm bảo phát triển kinh tế xã hội một cách bền vững, thiết nghĩ để ổn định giá đất cần thực hiện một số giải pháp nh sau:
- Xây dựng và ban hành chính sách về giá đất năng động, phù hợp đảm bảo hài hoà quyền lợi của ngời sử dụng đất, nhà nớc và sự bền vững của xã hội:
+ Giá đất phải tơng đơng với thị trờng. Khi xây dựng giá đất phải tiến hành khách quan, có cơ sở kế hoạch tránh tình trạng áp đặt ý chí chủ quan,
+ Bổ sung giá các loại đất nh đất nông nghiệp trong đô thị, đất nông nghiệp liền kề với đất ở. Khi xác định giá các loại đất này không thể chỉ dựa vào kết quả sinh lợi từ sản xuất nông nghiệp mà phải đợc xem xét đây là nguồn bổ sung cho đất ở đô thị
+ Giá đất phải chi tiết tới từng vị trí, từng loại đất cụ thể phù hợp với tình hình thực tế của địa phơng
- Thực hiện biện pháp kích cầu để ổn định giá.Thực hiện kích cầu về nhà đất thông qua nhiều biện pháp của nhà nớc, nhà đầu t và Ngân hàng.Trong tình hình hiện nay kích cầu là giải pháp có tầm quan trong đặc biệt,vừa để giải quyết nhu cầu nhà ở của ngời dân ( rất nhiều ngời có nhu cầu mua nhà song không có khả năng thanh toán vì tiền mua nhà đóng quá cao không hợp lý). Vừa tăng cầu để lập lại cân đối cho nhà nớc tránh đợc những cơn sốt đất ảo.
-Từng bớc xây dựng và phát triển bền vững thị trờng bất động sản:
Để giá đất ổn định , điều cần thiết là phải có thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh , minh bạch , các thông tin đợc công khai .Khiếm khuyết lớn đang
tồn tại trên thị trờng bất động sản nớc ta hiện nay là vẫn có hiện tợng giao dịch ngầm, giao dịch bằng giấy tờ trao tay không qua cơ quan nhà nớc các cấp, vì vậy bằng mọi cách phải xoá bỏ đợc tình trạng này. Muốn vậy phải đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho các tổ chức , hộ gia đình và cá nhân .
Cần hoàn thiện các tổ chức dịch vụ trung tâm bất động sản với các hoạt động liên quan đến định giá , thông tin , giao dịch kết hợp với các cơ quan quản lý của nhà nớc để tăng cờng công tác quản lý sau giao đất , công khai hoá quy hoạch sử dụng đất , đơn giản hoá tổ chức hành chính về đất đai , giải quyết hợp lý đền bù thiệt hai khi giải phóng mặt bằng , đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng đất nhằm rút ngắn thời gian giải quyết mặt bằng khi thực hiện dự án .
Đồng thời mở rộng quyền giao dịch của các đối tợng tham gia thị trờng bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi để các tổ chức và pháp nhân có đầy đủ các quyền nh hộ gia đình và cá nhân về chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất.
Gắn liền với việc mở rộng quyền giao dịch phải mở rộng các đối tợng tham gia giao dịch thị trờng bất động sản nhất là các đối tợng có yếu tố nớc ngoài .Việc mở rộng thị trờng bất động sản cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài , ngời nớc ngoìa và tổ chức nớc ngoài tham gia đầu t là yêu cầu khách quan của quá trình hội nhập , không chỉ có tác dụng đẩy mạnh đầu t bất động sản mà còn góp phần thúc đẩy các hoạt động đầu t , kinh doanh khác đồng thời giúp các đối tợng này có điều kiện c trú , sinh sống , làm việc ổn định lâu dài tại Việt Nam .
Với những giải pháp, chính sách thích hợp chắc chắn giá nhà , đất trên địa bàn cả nớc nói chung và đặc biệt là thành phố lớn sẽ ổn định tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản phát triển bền vững theo đúng tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế.
3.2.3 Về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai
Điều 135 Luật đất đai 2003 quy định hoà giải tại UBND xã,phờng,thị trấn là một thủ tục bắt buộc và là thủ tục đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai . Để kết quả hoà giải có giá trị pháp lý thì kết quả hoà giải phải đợc lập
thành biên bản, có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND xã, ph- ờng, thị trấn nơi có đất. Theo chúng tôi quy định nh vậy là không cần thiết và nhìn chung sẽ làm kéo dài việc giải quyết tranh chấp đất đai vì trong một số trờng hợp việc lấy chữ ký của tất cả các bên tranh chấp là rất khó .Ví dụ : 2 hộ gia đình tranh chấp về diện tích đất ở và đã gửi đơn đến UBND xã để tiến hành giải quyết .Tuy nhiên khi UBND xã triệu tập đến để hoà giải tranh chấp thì một bên cố tình vắng mặt . Thiết nghĩ Luật đất đai nên quy định cụ thể vấn đề này trong các văn bản dới luật theo hớng dẫn :Nếu đợc triệu tập mà một bên cố tình vắng mặt hoặc cố tình không hợp tác gây trở ngại cho việc hoà giải thì lập ngay biên bản hoà giải không thành , có chữ ký của 1 bên tranh chấp và xác nhận của UBND xã , phờng , thị trấn nơi có đất . Quy định nh vậy sẽ giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai diễn ra nhanh chóng hơn, bảo đảm đợc quyền và lợi ích hợp pháp cho ngời sừ dụng đất hoà. Trong nhiều trờng hợp quy định này còn tiết kiệm đợc thời gian và công sức của cả nhà nớc và nhân dân, thể hiện thái độ dứt khoát của nhà nớc đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai nên cố tình chây lỳ không chịu hợp tác để thực hiên việc hoà giải.
3.2.4 Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp , bảo lãnh để thu hồi nợ
Theo quy định tại khoản 3 điều 130 Luật đất đai 2003 thì về nguyên tắc việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ chỉ đợc thực hiện khi bên thế chấp, bên đợc bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng .
Về cách thức xử lý quyền sử dụng đất trong trờng hợp này Luật đất đai 2003 qui định nh sau:
-Nếu trong hợp đồng tín dụng có thoả thuận thì xử lý theo sự thoả thuận của