tại đô thị và nông thôn
3.1. Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện chế định pháp luật về đất ở tại đô thị và nông thôn
3.1. Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện chế định pháp luật về đất ở tại đô thị và nông thôn đô thị và nông thôn
Chế định pháp luật về đất ở quy định tại Luật đất đai 2003 và các văn bản hớng dẫn thi hành đã khắc phục những hạn chế của các văn bản pháp luật trớc đây góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội. Trớc hết, việc quản lý, sử dụng đất ở hợp lý , tiết kiệm đã đảm bảo đợc diện tích đất nông nghiệp nhất là đất trồng lúa ổn định . Việc bồi thờng, giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án đầu t diễn ra nhanh chóng thu hút ngày càng nhiều ngời Việt Nam từ nớc ngoài đầu t về nớc và các tổ chức, cá nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam . Việc quy định nguyên tắc và phơng pháp xác định giá đất nhằm làm cho giá đất sát với thực tế và việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã từng bớc đa quyền sử dụng đất ở tham gia vào thị trờng bất động sản
Tuy nhiên tình hình quản lý và sử dụng đất ở hiện nay còn bộc lộ nhiều yếu kém, thể hiện ở một số vấn đề cơ bản sau đây :
- Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cha đáp ứng đợc yêu cầu thực tiễn đặt ra , tiến độ lập quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã còn chậm lại cha khái quát , cha đầy đủ , thờng thiếu quy hoạch thiết kế chi tiết để đảm bảo cho việc thực hiện .
- Thị trờng bất động sản hoạt động tự phát , tình trạng đầu cơ đất đai đẩy giá đất lên cao đặc biệt là ở đô thị gây tác động xấu đến môi trờng đầu t và sức cạnh tranh của nền kinh tế .
- Tình trạng khiếu kiện đất đai liên quan đến đất ở xẩy ra nhiều và là vấn đề phức tạp . Đây là vấn đề mà các quy định của pháp luật đất đai 2003 cha giải quyết một cách triệt để , gây ảnh hởng xấu đến an ninh , trật tự xã hội .
- Giá đất do nhà nớc quy định đã có sự điều chỉnh tuy nhiên thực tế giá đất ở do nhà nớc quy định vẫn cha sát với giá chuyển nhợng trên thị trờng. - Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm nhất là ở khu vực đô thị. Tính 2007 đất ở đô thi mới cấp đợc 62.2% và ở nông thôn là 76.5%, nh vậy đã không hoàn thành chỉ tiêu đặt ra của chính phủ là vào năm 2006 hoàn thành công tác này.
- Cơ quan quản lý đất đai tại các cấp nhìn chung còn nhiều yếu kém , cán bộ địa chính ở cơ sở còn hạn chế về chuyên môn , nghiệp vụ . Tình trạng vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất còn phổ biến , biểu hiện dới nhiều hình thức phổ biến là tình trạng lấn chiếm đất công , đất hành lang bảo vệ an toàn công trình , đất lịch sử , văn hóa ….
- Luật đất đai 2003 đã quy định cho phép các nhà đầu t nớc ngoài tham gia kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở bằng việc nhà nớc cho họ thuê đất ở tại đô thị . Tuy nhiên pháp luật đất đai cha có những cơ chế thực sự hấp dẫn thu hút nguồn vốn đầu t này , nếu so với các tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì tổ chức cá nhân nớc ngoài còn bị hạn chế và thiệt thòi về nhiều mặt . Ví dụ họ bị hạn chế về thời gian đầu t tại Việt Nam , lại thờng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao hơn so với các tổ chức kinh tế trong nớc. Nếu thu hút đợc nhiều tô chức cá nhân nớc ngoài tham gia đầu t xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê chắc chắn thị trờng bất đồng sản sẽ trở nên sôi động hơn bên cạnh đó sẽ giải quyết đợc nhu cầu về nhà ở cho ngời dân. - Ngời sử dụng đất ở cha thực hiện tốt nghĩa vụ khi sử dụng đất ở , tình trạng ngời sử dụng đất sử dụng không đúng vị trí , sai lệch diện tích đợc giao , tiến độ xây dựng chậm , chậm nộp tiền thuê đất xảy ra phổ biến , nhất là ở khu vực đô thị . Việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng còn chậm khiến nhiều dự án đầu t không thực hiện đúng tiến độ .Chính sách bồi thờng , hỗ trợ tái định c tuy đã đợc quy định khá cụ thể và có nhiều tiến bộ so với trớc đây nhng nhìn chung vẫn cha thực sự công bằng , thỏa đáng gây thiệt thòi cho ngời dân có đất bị thu hồi
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những yếu kém bất cập trong quản lý , sử dụng đất nêu trên là do :
- Việc phân cấp thực hiện chức năng quản lý nhà nớc về đất đai hiện nay cha hợp lý , còn chồng chéo về thẩm quyền giữa các cấp , các ngành trong tổ chức và thực hiện quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị . Chính vì có nhiều cấp , nhiều ngành tham gia thực hiện các công việc nên các ngành , các cấp không làm hết trách nhiệm , ảnh hởng đến chất lợng công việc và kéo dài thời gian thực hiện .
- Đội ngũ cán bộ công chức ngành địa chính ở các cấp còn quá mỏng , trình độ chuyên môn , nghiệp vụ còn hạn chế nhất là ở cấp xã . Đội ngũ các bộ địa chính cấp xã đóng vai trò rất quan trọng trong việc quản lý giám sát thi hành pháp luật đất đai của chính quyền cơ sở và các đối tợng sử dụng đất , nhng phần lớn cha đợc đào tạo sâu về chuyên môn nghiệp vụ , thiếu phơng tiện làm việc
-Do chính sách đất đai của nhà nớc ta trải qua những biến động lớn , đất ở từ chỗ thuộc sở hữu t nhân trở thành sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý , nhà nớc chỉ giao cho các hộ gia định , cá nhân sử dụng . Bên cạnh đó nớc ta có một thời gian dài chiến tranh liên miên , nên việc quản lý , sử dụng đất đai không đợc quan tâm đã làm cho việc quản lý , sử dụng đất càng thêm phức tạp khi có những biến động lớn trong chính sách.
- Một nguyên nhân quan trọng nữa là do trong thời gian qua các quy định pháp luật nói chung , các quy định pháp luật nói riêng bị thay đổi diễn ra thờng xuyên , khi thay đổi chúng ta lại không tính đến sự phù hợp của các quy định mới với các quy định hiện có dẫn đến tình trạng các văn bản pháp luật mới ban hành mâu thuẫn không thống nhất với các văn bản Pháp luật hiện có . Luật đất đai 2003 ra đời đã khắc phục đợc tình trạng mâu thuẫn , chồng chất của các văn bản pháp luật đất đai tuy nhiên vẫn còn những quy định cha sát thựckhi đa vào áp dụng trên thực tế không mấy hiệu quả .
- Công tác tuyên truyền, phổ biến những quy định của Luật đất đai 2003 còn yếu kém . Ngời dân ở các vùng nông thôn nhất là nồng thôn miền núi đa số cha nắm bắt đợc những quy định của pháp luật cùng là nguyên nhân khiến công tác cấp GCNQSDD chậm trễ .
Từ những nguyờn nhõn trờn, yờu cầu hoàn thiện chế định pháp luật về đất ở phải dựa trên quan điểm là duy trì những quy định phù hợp với thực tiễn cuộc sống , đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá , hiện đại hoá đất nớc đồng thời có bớc phát triển mới theo định hớng : phát huy mạnh mẽ vai trò của nhà nớc là đại diện chủ sở hữu toàn dân , thống nhất quản lý chặt chẽ vốn đất đai trong cả nớc trong đó có đất ở . Việc quản lý và sử dụng đất ở phải đợc thực hiện theo hớng tiết kiệm , hợp lý , hiệu quả ở đô thị đẩy mạnh việc giao đất cho các tổ chức cá nhân trong và ngoài nớc thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở đáp ứng yêu cầu nhà ở của ngời dân , khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực , yếu kém trong quản lý , sử dụng đất . Tại nông thôn hạn chế việc mở rộng đất ở trên đất nông nghiệp nhất là đất trông lúa ổn định. Ngoài ra cần tổ chức và phát huy tốt thị trờng bất động sản . Sau đây em xin mạnh dạn đa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chế định pháp luật về đất ở nh sau: