Việc xây dựng giải pháp dựa trên các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đất đai,… và một số các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ, các bộ ngành có liên quan.
3.2. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở VÀ DỰ BÁO NHÀ Ở CỦA TP HCM ĐẾN NĂM 2010
3.2.1 Định hướng phát triển
Theo quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đến năm 2010 (Quyết
định 123/1998/QĐ-TTg), tốc độ tăng trưởng GDP Tp HCM bình quân giai đoạn 2005-
2010 phải phấn đấu đạt 13%/năm, GDP bình quân đầu người đạt 3.100 USD vào năm 2010. Phát triển đồng bộ và đi trước một bướt về hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Song song với việc chỉnh trang, cải tạo, nâng cấp khu vực đô thị cũ, phát triển nhanh các khu đô thị mới, đô thị hóa vùng nông thôn nhằm hạn chế mật độ dân cư tập trung quá mức ở các khu vực trung tâm.
Về kế hoạch sử dụng đất của Thành phố đến năm 2010 được phân bổ chi tiết theo bảng 2.11.
So với kế hoạch sử dụng đất thì thực tế diện tích đất ở đã sử dụng trong năm 2005 thấp hơn so với kế hoạch 2005 hơn 2.621 ha và kế hoạch 2010 là 10.126 ha. Trong đó, diện tích đất ở thực tế tại nông thôn thấp hơn so với kế hoạch 2005 là hơn 4.456 ha, nhưng diện tích đất ở thực tế tại đô thị lại tăng hơn 1.834 ha. Cho chúng ta thấy được trên thực tế, đất ở tại đô thị có tốc độ tăng rất nhanh. Đây là xu hướng đúng và phù hợp, phản ánh quy luật tất yếu của một đô thị đang trên đà phát triển.
Sớm nắm bắt được nhu cầu về nhà ở, UBND thành phố đã chủ động đề ra chiến lược phát triển nhà ở nhằm bắt kịp tốc độ tăng dân số tự nhiên và tăng cơ học. Một trong những chính sách quan trọng của chiến lược là chính sách khuyến khích mọi thành phần kinh tế đầu tư phát triển nhà ở theo dự án, nhằm khai thác một cách hiệu quả các nguồn lực kinh tế và và chỉnh trang lại bộ mặt đô thị hiện đại hơn. Với những định hướng phát triển sau:
- Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố với dân số tăng nhanh, cần gia tăng số lượng và nâng dần chất lượng quỹ nhà ở theo quy hoạch, đa
- Phấn đấu nâng diện tích ở bình quân của người dân thành phố từ 10,27m2/người hiện nay lên 14,2m2/người vào năm 2019. Điều này nghĩa là phải nâng tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 52 triệu m2 lên 103 triệu m2. Như vậy, bình quân mỗi năm phải xây dựng mới khoảng 5triệu m2 nhà ở và nâng quỹ nhà kiên cố lên từ 20,4% lên 40%;
- Tập trung giải quyết tốt và nhanh việc di dời tái định cư dân sống trên rạch, cải tạo các khu nhà lụp xụp;
- Phát triển nhà ở gắn với sự phát triển bền vững của kiến trúc đô thị và mang tính kết nối với với các đô thị vệ tinh xung quanh thành phố; không làm ô nhiễm môi sinh, môi trường;
- Khuyến khích các thành phần kinh tế xã hội và nhân dân, kể cả nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của nhà nước, tư nhân hoá các hoạt động về xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà đất.
3.2.2 Tình hình dân số và nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố có quy mô dân số lớn nhất nước, được xác định là một trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, giao dịch quốc tế, có vị trí và vai trò quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Theo số liệu thống kê Cục Thống kê Tp HCM, tính đến hết năm 2005, dân số thành phố đã lên đến hơn 6.24 triệu người, do đó nhu cầu về nơi ở để đáp ứng cho sự tăng trưởng dân số hàng năm là rất lớn. Cụ thể là:
- Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của thành phố là khoảng 1,34%/năm. Tức là một năm dân số thành phố tăng tự nhiên khoảng 110.000 người. Ngoài ra hàng năm, số lượng dân di cư tự do vào thành phố là khoảng 30.000 – 40.000 người. Như vậy, một năm dân số thành phố tăng bình quân khoảng 140.000 người. Do đó, nhu cầu về diện tích nhà, đất cần đáp ứng cho số lượng dân gia tăng này ước tính khoảng 1.400.000m2 (tức là 10m2/người).
- Bên cạnh đó, sự gia tăng dân số kéo theo số lượng hộ gia đình độc lập tăng, dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất đai tăng. Trong những năm trở lại đây, số lượng cặp vợ chồng kết hôn tăng bình quân 5,5%/năm và năm 2005 đã có 46.470 cặp vợ chồng kết hôn
(Nguồn: Cục Thống kê Tp HCM), với bình quân 50m2/hộ thì nhu cầu diện tích nhà ở của các cặp vợ chồng kết hôn sẽ là: 46.470 cặp vợ chồng kết hôn x 50m2 = 2.323.500 m2 sàn sử dụng.
- Mặc khác, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng lên do sự gia tăng quy mô dân số, quy mô gia đình mà còn do sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng nhu cầu về nhà ở, đất ở sẽ tăng lên. Người ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà ở, đất ở. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ được chyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy, khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ rệt.
- Mức sống của người dân thành phố có xu hướng ngày càng được cải thiện, GDP bình quân theo đầu người tăng từ 15.6 triệu đồng năm 2001 lên đến 27.5 triệu đồng năm 2005, theo đó nhu cầu về nơi ở cũng ngày càng cao hơn.
Như vậy, hằng năm, tổng nhu cầu về nhà ở bình quân là khoảng trên 3,7 triệu m2 sàn sử dụng. Đó là chưa kể một số lượng người dân thành phố khác đang có nhu cầu nhà ở có thể tính đến.
3.2.3 Dự báo nhu cầu và tốc độ phát triển nhà ở đến năm 2010
Tốc độ phát triển nhà ở của thành phố được dự báo dựa trên những cơ sở sau:
- Dự kiến tốc độ tăng trường GDP bình quân trên địa bàn thành phố giai đoạn 2005-2010 vào khoảng 13%/năm, trong đó tỷ trọng công nghiệp và xây dựng trong GDP chiếm 48,9%.
- Dân số thành phố đến năm 2010 là khoảng 7,3 triệu người.
Theo đó, dự kiến tổng diện tích quỹ nhà xây mới trong 10 năm tới sẽ là khoảng 50,69 triệu m2 sàn; về cải tạo, sửa chữa và nâng cấp quỹ nhà ở là khoảng 247 nghìn căn tương đương với 12,4 triệu m2 sàn.
Bảng 2.12: DỰ BÁO TỐC ĐỘ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẾN NĂM 2010
ĐVT: triệu m2
Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tổng quỹ nhà 73.90 79.10 84.60 90.50 96.90 103.60 Diện tích tăng thêm 4.80 5.17 5.53 5.92 6.30 6.70
Dân số (triệu người) 6.30 7.30
Diện tích bình quân
(m2/người) 11.70 14.20
Nguồn: Điều chỉnh quy hoạch kinh tế-xã hội Tp HCM đến năm 2010
Ngoài ra, nguồn khách hàng là Việt kiều và gia đình có yếu tố nước ngoài cũng chiếm vai trò chủ đạo trong việc thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tăng cao tại TP. Hồ Chí Minh trong thời gian 5 năm sắp tới.Dự đoán mỗi năm trực tiếp hoặc gián tiếp (thông qua thân nhân quốc tịch Việt Nam) khu vực khách hàng này sẽ cần một lượng cung khoảng 1.000 dơn vị nhà ở (căn hộ, villa, nhà liên kế…) nhu cầu chính là để đầu tư lâu dài.
3.3. CÁC GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TẠI TP HCM ĐẾN NĂM 2010 ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TẠI TP HCM ĐẾN NĂM 2010
3.3.1. Các giải pháp xây dựng hình ảnh công ty
Trong nền kinh tế thị trường, uy tín chủ đầu tư là một tài sản vô hình rất lớn, khó có thể đánh giá hết được giá trị của nó. Tài sản vô hình bao gồm rất nhiều mặt cuả chủ đầu tư như: thương hiệu công ty, giá trị bất động sản, uy tín của lãnh đạo công ty, năng lực điều hành của chủ đầu tư,…
Tài sản vô hình càng lớn, uy tín và hình ảnh của chủ đầu tư càng tốt trong công chúng, khách hàng, các đối tác, các nhà đầu tư,… thì chủ đầu tư càng có nhiều cơ hội huy động vốn một cách hiệu quả.
3.3.1.1. Xây dựng hình ảnh về năng lực điều hành của chủ đầu tư
Năng lực của chủ đầu tư bao gồm kỹ năng quản lý, kỹ năng hoạt động, năng lực tài chính,… đây là một trong những giá trị vô hình mà các nhà đầu tư có thể thấy ngay được khi nhìn vào hoạt động điều hành, kinh doanh hàng ngày của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư chứng minh được với các nhà tài trợ vốn về khả năng quản lý, kỹ năng hoạt động, năng lực tài chính cũng như sự nhạy bén trong kinh doanh thì chủ đầu tư sẽ rất
thuận lợi trong việc huy động nguồn vốn, bởi năng lực của chủ đầu tư là một trong những yếu tố tiên quyết mà các nhà tài trợ vốn xem xét và cân nhắc trước khi đưa ra quyết định tài trợ vốn.
3.3.1.2. Xây dựng một bộ máy kế toán tài chính mạnh
Bộ máy kế toán tài chính mạnh sẽ giúp chủ đầu tư có thể quản lý, sử dụng và khai thác tốt nguồn tài chính nhằm đảm bảo yêu cầu kinh doanh, tổ chức vốn của chủ đầu tư sao cho có hiệu quả nhất. Bộ máy kế toán tài chính sẽ xác định đúng nhu cầu vốn cần huy động, tham mưu cho lãnh đạo lựa chọn nguồn tài trợ phù hợp, giúp lãnh đạo lựa chọn các phương thức tài chính để đẩy mạnh kinh doanh, đảm bảo cho nguồn vốn phát triển hữu ích, từ đó nâng cao lợi nhuận của chủ đầu tư.
3.3.1.3. Từng bước nâng cao khả năng về tài sản đảm bảo
Trong quá trình huy động nguồn vốn, một đòi hỏi tất yếu là khoản tiền vốn huy động cần được đảm bảo bằng tài sản hợp pháp của chủ đầu tư, tình hình hoạt động kinh doanh có triển vọng cũng như thị trường mà chủ đầu tư đang kiểm soát.
Chủ đầu tư cần chứng minh cho các nhà tài trợ thấy được giá trị của những tài sản hữu hình và tài sản vô hình mà công ty đang sở hữu. Ngoài ra, việc nhờ các tổ chức chuyên nghiệp định giá công ty cũng rất cần thiết để việc huy động nguồn vốn được thực hiện dễ dàng và nhanh chóng hơn.
3.3.1.4. Hồ sơ xin tài trợ phải trung thực và rõ ràng
Trước mỗi quyết định tài trợ vốn, các nhà tài trợ thường căn cứ vào giá trị của tài sản đảm bảo, độ tin cậy và uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư dự án muốn sớm nhận được quyết định tài trợ vốn thì việc chuẩn bị một bộ tài liệu chứng minh độ tin cậy của chủ đầu tư là rất cần thiết. Hồ sơ này càng trung thực và rõ ràng bao nhiêu thì càng tốt bấy nhiêu. Các nhà tài trợ sẽ tiến hành xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực, lập tức họ sẽ giảm độ tin cậy đối với chủ đầu tư. Do đó, chủ đầu tư phải luôn luôn đảm bảo rằng hồ sơ cuả mình đã được chuẩn bị kỹ, trung thực và phản ánh được tính khả thi của dự án.
Nhà tài trợ vốn sẽ luôn nhìn vào giá trị thực của chủ đầu tư và các hệ số chuẩn mực về tài chính. Do đó, chủ đầu tư cũng nên chuẩn bị các bản báo cáo tài chính về
là những biểu hiện rõ ràng nhất chứng minh khả năng của chủ đầu tư đối với các nhà tài trợ. Báo cáo tài chính có thể sẽ “tiết lộ” hoạt động của chủ đầu tư nhưng đồng thời cũng cung cấp những thông tin để thuyết phục các nhà đầu tư cả trong hiện tại lẫn trong tương lai. Vì vậy, tính trung thực và rõ ràng trong báo cáo tài chính có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc huy động nguồn vốn của chủ đầu tư.
3.3.1.5. Chứng minh việc hạn chế rủi ro đối với nhà tài trợ vốn
Trong các kế hoạch huy động nguồn vốn, vấn đề lo ngại nhất của các nhà tài trợ là khả năng hoàn trả nợ vay và lãi vay của chủ đầu tư. Ngoài ra, những rủi ro tài chính do sự biến động của thị trường như: giá ngoại tệ lên xuống, thị hiếu khách hàng, thị trường bất động sản thay đổi,… cũng làm các nhà tài trợ vốn xem xét và cân nhắc.
Chính vì vậy, để giúp các nhà tài trợ sớm ra quyết định, chủ đầu tư nên có các phương án giải thích rõ ràng về tính tối ưu và khả thi của khoản tiền huy động. Việc giải thích càng chi tiết, rõ ràng bao nhiêu sẽ càng thuyết phục các nhà tài trợ bấy nhiêu.
3.3.2. Các giải pháp vay vốn để thực hiện dự án
Hiện nay, hầu hết các dự án đầu tư nói chung, dự án đầu tư khu dân cư nói riêng khi gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn hoạt động thì các chủ đầu tư đều thực hiện vay vốn. Đây là giải pháp chủ yếu để đáp ứng về nguồn vốn đầu tư cho các chủ đầu tư khu dân cư.
3.3.2.1.Vay vốn từ tổ chức tín dụng
Đây là nguồn vốn quan trọng đối với các chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Để có thể thực hiện tốt giải pháp này, chủ đầu tư cần thực hiện một số các biện pháp sau đây:
a) Chuẩn bị tốt hồ sơ xin vay vốn
Hồ sơ xin vay vốn là một trong những yếu tố rất quan trọng đối với các tổ chức tín dụng. Để xem xét, thẩm định, đánh giá và quyết định có cho chủ đầu tư vay hay không. Do đó, chủ đầu tư phải hết sức cẩn thận, chuẩn bị chu đáo, kỹ càng, đáp ứng yêu cầu của tổ chức tín dụng mà mình dự kiến xin vay vốn. Có thể chuẩn bị một số các tài liệu cần thiết sau:
+ Giấy phép thành lập doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy phép hành nghề (đối với các ngành nghề cần giấy phép).
+ Quyết định bổ nhiệm Giám đốc (Tổng Giám đốc) và Kế toán trưởng
+ Điều lệ hoạt động của Công ty
+ Quy chế về quản lý tài chính (nếu có) hoặc Quy chế về quản lý tài chính của Tổng Công ty (đối với khách hàng vay vốn là Tổng Công ty)
+ Biên bản họp Hội đồng Quản trị Công ty về việc uỷ quyền cho Giám đốc Công ty vay vốn Ngân hàng (tham chiếu theo điều lệ Công ty)
+ Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của Công ty và người bảo lãnh (nếu có)
+ Báo cáo về tình hình tài chính trong 02-03 năm gần nhất và quý gần nhất: bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Thuyết minh báo cáo tài chính, Bảng lưu chuyển tiền tệ.
- Hồ sơ về dự án đầu tư xin vay vốn
+ Quyết định phê duyệt dự án đầu tư.
+ Thoả thuận quy hoạch chi tiết của dự án theo tỷ lệ 1/2000, 1/500
+ Hồ sơ về đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có).
+ Các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường,… đối với dự án.
+ Quyết định tạm giao đất, hoặc quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Thủ Tướng Chính phủ, UBND TpHCM).
+ Tiến độ thực hiện dự án (đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp, đầu tư hạ tầng