Các vấn đề tồn tại trên vẫn chưa được khắc phục triệt để, làm cho tình hình thực hiện các dự án ĐTXD KDC hiện nay còn rất nhiều bất cập, và hậu quả là thị trường địa ốc, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư XD KDC đang gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí gần như bị đóng băng từ năm 2004 cho đến nay. Do 3 nguyên nhân chủ yếu sau:
- Các luật, văn bản dưới luật ra đời một cách liên tiếp nhưng chưa phù hợp với thực tế như NĐ 181-182, quy chế khu đô thị mới, luật kinh doanh bất động sản, .. đã làm cho tình hình huy động vốn của các chủ đầu tư bị bế tắc. Ví dụ như NĐ 181 đã cấm chủ đầu tư bán nhà trên giấy, quy chế khu đô thị mới buộc chủ đầu tư phải xây dựng xong CSHT mới cho huy động vốn của khách hàng, Luật đất đai hạn chế việc xây dựng các khu dân cư chỉ cung cấp đất ở, tăng cường phát triển các khu dân cư cung cấp nhà ở,… đã làm cho các doanh nghiệp thật sự lúng túng, khó khăn về vốn và trở tay không kịp.
- Tình trạng xây dựng các khu dân cư một cách tràn lan không theo một quy hoạch thống nhất đã làm cho bộ mặt đô thị mất dần vẻ mỹ quan. Điều này là do trình độ quản lý của các cấp chính quyền có liên quan còn nhiều hạn chế, đã không quản lý một cách chặt chẽ quá trình thực hiện dự án của các chủ đầu tư.
- Do chính các chủ đầu tư vì chạy theo lợi nhuận trước mắt mà không chú ý đến chất lượng của công trình đang thực hiện, tiến độ thi công công trình bị trì trệ. Một doanh nghiệp có thể thực hiện cùng một lúc rất nhiều dự án đầu tư XD KDC nên không thể quản lý nổi, vốn tự có không đủ để thực hiện một lúc nhiều dự án, huy động vốn khách hàng, vay ngân hàng một cách thiếu khoa học đã đẫn đến tình trạng
tê liệt khi thị trường có biến động xảy ra như: giá vật tư tăng, giá xăng dầu tăng, giá vàng trên thế giới tăng cũng làm lượng cầu về nhà ở trong nước giảm,…
- Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong thời gian qua và càng thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất.
Ngoài ra, bên cạnh những nguyên nhân chung, trực tiếp làm cho việc huy động nguồn vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn, còn có những nguyên nhân gián tiếp là những tồn tại trong các nguồn vốn tài trợ. Cụ thể là:
a) Nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng
Tuy hiện nay các tổ chức tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại là kênh huy động vốn đầu tư đầu tiên mà nhà đầu tư nghĩ đến khi cần vốn, nhưng xét về huy động vốn trung và dài hạn để phục vụ nhu cầu đầu tư thì việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng có một số nhược điểm sau:
- Vốn vay thương mại do có nguồn gốc từ các khoản tiết kiệm trong dân cư, nên thường chỉ là vốn vay có thời gian ngắn. Do vậy, vay dài hạn ở các ngân hàng là rất khó khăn, trong khi thời gian hoàn vốn cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư thường kéo dài hơn năm năm.
- Mức vay ở các ngân hàng thường có giới hạn, như các ngân hàng cổ phần chỉ có thể cho vay không quá 15% vốn điều lệ thực tế. Do đó, nguồn vốn vay này khó đáp ứng hết nhu cầu sử dụng vốn đầu tư XD KDC.
- Theo tình hình hiện nay, các ngân hàng đang chạy đua lãi suất bằng cách tìm nhiều phương thức hấp dẫn để huy động tiền nhàn rỗi trong dân chúng. Trong khi đó, các dự án đầu tư XD KDC chỉ chấp nhận mức lãi suất thấp, nên không vay được nhiều từ các ngân hàng thương mại.
- Nguồn tiền tiết kiệm trong dân chúng có tăng lên nhưng nhu cầu đầu tư dự án XD KDC lại tăng nhanh hơn, nên tỷ lệ vay từ các ngân hàng còn hạn chế.
với cho vay bất động sản là thị trường nhà đất của Việt Nam còn thiếu minh bạch. Các chính sách quản lý của Nhà nước về lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập. Việc thực thi còn chậm trễ và chưa thống nhất.
- Bên cạnh đó, nhiều chủ dự án đã trì trệ trong việc thi công và giao sản phẩm cho khách hàng. Thậm chí, có nhiều dự án do không đảm bảo chất lượng hoặc triển khai không đúng với hợp đồng thỏa thuận, nên nhiều khách hàng đã tự ý rút lui. Từ đó, các ngân hàng rất khó khăn trong việc thu hồi nợ, nên rất e ngại cho vay, nhất là những khoản vay dài hạn.
Mặt khác, đối với các dự án xây dựng khu dân cư, thường các chủ đầu tư phải đền bù, giải tỏa trên 80% mới có quyết định giao đất. Trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, các doanh nghiệp có nhu cầu vay, nhưng lại thiếu điều kiện pháp lý làm cơ sở để vay, nên ngân hàng không thể “rót” vốn, vì tài sản thế chấp chưa đảm bảo, khiến việc thu hồi nợ chậm. Đó là chưa kể đến trường hợp cơ quan chức năng thu hồi dự án đã giao cho doanh nghiệp.
b) Nguồn vốn vay từ các quỹ đầu tư tài chính
Cung và cầu của phương thức huy động vốn trên chưa thể tiếp xúc được với nhau là do nhiều nguyên nhân. Trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu sau:
− Thứ nhất là vì các tổ chức tài chính chưa mặn mà lắm với các dự án đầu tư KDC mà chỉ quan tâm đến các loại dự án bất động sản khác như: Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp ... vì nhiều lý do như: thời gian thu hồi vốn chậm do thời gian thi công dài, công đoạn đền bù và giải phóng mặt bằng rất khó khăn, thủ tục pháp lý và các chính sách kèm theo rất phức tạp và nhiều bất cập.
− Thứ hai là do phương thức tài trợ vốn này chưa được biết đến một cách rộng rãi và phổ biến như ngân hàng nên các chủ đầu tư còn chưa thể tiếp cận và tranh thủ được nguồn vốn này.
− Thứ ba là do sự kén chọn dự án và kén chọn chủ đầu tư của các quỹ tài chính. Các điều kiện tài trợ kèm theo thường cao và chặt chẽ cũng làm nản lòng các chủ đầu tư.
thiệp vào mọi hoạt động thực hiện dư án của các tổ chức tài chính đã làm cho kênh huy động vốn này chưa phát huy hết được hiệu quả vốn có.
c) Hợp tác đầu tư với khách hàng
Có nhiều nguyên nhân để cho tình trạng huy động vốn của khách hàng hiện nay gặp nhiều khó khăn. Trong đó có một số nguyên nhân chính như sau:
− Trong thực tế đã xảy ra tình trạng khá phổ biến là một số tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã không thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng hợp tác gây thiệt hại cho khách hàng, tình trạng ép khách hàng để chiếm dụng vốn,… đã làm mất lòng tin của khách hàng.
− Chủ đầu tư cố tình kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Tức là dự án chiếm giữ đất, nhưng không đầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc đầu tư dang dở để chiếm dụng vốn của khách hàng.
− Có doanh nghiệp vốn đầu tư chỉ có vài trăm triệu đồng, nhờ quan hệ mới được giao đất đã quảng cáo bán nhà, khách hàng nộp tiền đến 3 năm chưa xong. Cho thấy uy tín của một số chủ đầu tư không đủ để đảm bảo cho người mua nhà chọn lựa dự án để đầu tư.
− Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá bất động sản có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, thị trường bất động sản bị pháp luật "bỏ quên" trong một thời gian dài nên phát triển tự phát, hiện tượng tiêu cực liên quan đến kinh doanh bất động sản đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của khách hàng.
d) Thuê tài chính
Là một loại hình tín dụng được đánh giá cao, nhưng trong thực tế thuê tài chính chưa các chủ đầu tư chú trọng đến. Điều này do một vài nguyên nhân chính như sau:
− Có rất ít chủ đầu tư biết đến hình thức cấp tín dụng này, nhiều chủ đầu tư khi cần vốn để mua sắm máy móc, thiết bị thường tìm đến ngân hàng mặc dù thủ tục vay khó hơn rất nhiều. Thực trạng trên, một phần là do thói quen khó thay đổi của các chủ đầu tư nhưng phần quan trọng hơn là do hoạt động kinh doanh cho thuê tài chính chưa được tuyên truyền phổ biến và quảng cáo rộng rãi ở Việt Nam.
− Mặt khác, loại hình cho thuê tài chính chưa được các chủ đầu tư quan tâm,một phần do họ không phải là người trực tiếp thi công công trình nên không có nhu cầu thuê máy móc thiết bị mà đó lại là nhu cầu của các nhà thầu tham gia thi công của dự án.
− Khi các chủ đầu tư khi vi phạm hợp đồng như: nợ tiền thuê, sử dụng tài sản sai mục đích,… vẫn không chịu tự giác giao trả tài sản thì công ty cho thuê tài chính cũng không được quyền cưỡng chế khách hàng. Do đó, các công ty tài chính đã tự bảo vệ mình bằng cách tăng mức ký quỹ hoặc buộc khách hàng thế chấp, cầm cố,… đã làm giảm tính ưu việt và sức cạnh tranh của loại hình tín dụng này.
− Việc quy định nguồn vốn huy động cũng còn nhiều bất cập. Trong luật các Tổ chức tín dụng, khoản 1 điều 79 nói rõ “Tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng”. Quy định này làm cho phần lớn việc đầu tư chỉ dừng lại ở các công ty có quy mô vừa và nhỏ, chưa thể đáp ứng được nhu cầu trang bị máy móc thiết bị rất lớn của các công trình xây dựng khu dân cư.
e) Nguồn vốn bằng phát hành trái phiếu
Những tồn tại trên do nhiều nguyên nhân, cả nguyên nhân khách quan của nền kinh tế và chủ quan của các doanh nghiệp, chủ đầu tư XD DA KDC:
- Việt Nam chưa có hệ thống thị trường tài chính hoàn thiện cho sự phát triển và lưu thông trái phiếu. Chưa có các định chế tài chính và các tổ chức định mức tín dụng, .. để hỗ trợ cho quá trình định giá, xếp hạng, phát hành và lưu thông trái phiếu. Đến thời điểm 6/20003, sau khi có thị trường chứng khoán tập trung trên cả nước đã có 11 công ty chứng khoán, song vẫn chưa thể thành lập tổ chức định mức tín nhiệm trong tương lai gần;
- Việc hình thành lãi suất còn chưa mang tính thị trường và sự thiếu đồng bộ về tiến độ huy động và sử dụng vốn. Ví dụ như lãi suất của trái phiếu đô thị để đầu tư cho dự án đường Nguyễn Tất Thành – Liên tỉnh lộ 15 chỉ được định ở mức 15%/năm đã không hấp dẫn các nhà đầu tư. Vì khi đó (1996), trong cùng một thời điểm thì lãi
22%/năm [21, tr 54]. Áp dụng lãi suất thực tế theo thị trường chỉ đạo sẽ cho phép các nhà đầu tư mạnh dạn mua trái phiếu, và việc huy động vốn trong dân chúng sẽ có tính khả thi cao hơn. Bên cạnh đó, nếu việc phát hành trái phiếu đã được triển khai nhưng quá trình đền bù giải tỏa và thi công chưa được chuẩn bị kịp thời sẽ dẫn đến đọng vốn trong thời gian đầu. Do đó, thời gian chịu lãi suất bị kéo dài và giá thành công trình tăng lên;
- Các chủ đầu tư chưa chủ động đa dạng hóa các hình thức huy động vốn đầu tư và chưa nhận thức được vai trò, hiệu quả của việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu;
- Thị trường vốn, thị trường chứng khoán mới ra đời, các chủ thể tham gia thị trường đang trong giai đoạn tìm hiểu, thăm dò. Mạng lưới các tổ chức tài chính trung gian hiện còn quá mỏng, kinh nghiệm quản lý, kinh doanh chưa nhiều, tiềm lực tài chính còn quá khiên tốn, do vậy đã hạn chế khả năng đầu tư vào thị trường vốn;
- Tính thanh khoản của các loại trái phiếu công ty hiện có chưa cao, do đối tượng mua trái phiếu chủ yếu là các tổ chức tài chính, mà không phải là đại bộ phận công chúng đầu tư;
- Trái phiếu công ty đã có mức độ rủi ro cao hơn trái phiếu chính phủ mà việc công bố thông tin còn không đầy đủ, không có bản cáo bạch cũng là nguyên nhân cản trở ý định đầu tư của các nhà đầu tư tiềm năng và phát triển ra thị trường chứng khoán;
Nguyên nhân quan trọng khác nữa là từ chính bản thân các chủ đầu tư, họ đã quen với hình thức huy động vốn từ ngân hàng nên còn bỡ ngỡ với cách thức huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu công ty, nên chưa mạnh dạn tiếp cận để có thể tranh thủ được nguồn vốn này.
f) Nguồn vốn bằng phát hành cổ phiếu
Tuy tất cả các chủ đầu tư đều mong muốn có được một phương thức huy động vốn mới để cải thiện tình hình tài chính và đáp ứng nhu cầu đầu tư XD KDC của mình nhưng việc phát hành cổ phiếu chưa phải là ưu tiên hàng đầu. Điều này là do một số nguyên nhân sau:
− Sức ép phải kinh doanh có hiệu quả khi phát hành cổ phiếu để huy động hơn các hình thức huy động vốn khác là một trở ngại mà các chủ đầu tư XD KDC chưa mặn mà với việc huy động trên thị trường chứng khoán
− Sự lưu thông và trao đổi cổ phiếu còn hạn chế do thị trường chứng khoán chưa được phát triển và hoàn thiện.
− Tâm lý đầu tư vào cổ phiếu của nhà đầu tư hiện nay còn chưa mạnh dạn và mang tính chiến lược. Các nhà đầu tư cá nhân còn manh múm và nhỏ lẻ.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Bên cạnh những thành tựu đạt được thì tình hình huy động vốn thực hiện các dự án xây dựng khu dân cư cũng còn có những tồn tại nhất định. Và đó cũng do nhiều nguyên nhân tác động đến như: sự buông lỏng về quản lý của các cấp chính quyền, kiểu làm “ăn xổi ở thì” của các nhà đầu tư và tâm lý đầu tư “bầy đàn” của các nhà đầu tư cá nhân. Do đó, để góp phần ổn định tình hình và giải quyết nhu cầu về vốn cho các chủ đầu tư XD DA KDC, chương 3 sẽ đưa ra những giải pháp khác nhau, có thể thực hiện đồng bộ nhằm giúp các chủ đầu tư nâng cao hiệu quả huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án ĐTXD KDC của mình.
CHƯƠNG 3 :GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TẠI TP HCM ĐẾN NĂM 2010
Trong chương này, nội dung đầu tiên là những quan điểm để xây dựng giải pháp. Sau đó là nội dung chính của chương gồm những giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Tp HCM đến năm 2010. Cuối chương là những kiến nghị nhằm hỗ trợ cho các giải pháp được nêu khi áp dụng trong thực tế trở nên hiệu quả hơn.
3.1. NHỮNG QUAN ĐIỂM XÂY DỰNG GIẢI PHÁP 3.1.1. Đảm bảo tính hiệu quả của dự án
Hiệu quả của dự án đầu tư gồm: Hiệu quả tài chính (lợi nhuận), hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội.
Hiệu quả tài chính của dự án luôn được đặt lên hàng đầu trong kinh doanh nói chung và trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh