GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG HUYNH ĐỆ
2.1.2.1Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành 2 giai đoạn cụ
thể sau:
Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng (2001- 2003): giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Nguyên nhân
-Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng
-Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ -Do chính sách của Nhà nước về đất đai
-Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất -Cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
Giai đoạn thị trường đóng băng (2003 – 2007): Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng dẫn đến tình trạng đóng băng kéo dài. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán.
Nguyên nhân
Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau
- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế. Đây là nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản bị đóng băng trong thời gian vừa qua
- Tâm lý “chờ đợi” của người dân. kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới
- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:
(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên , các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.
(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao.
- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây. Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa. . -Tiêu cực trong xây dựng và đất đai. cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn...
- Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.
Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế. Hiện nay, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật
Thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế.
…Khi Việt Nam gia nhập WTO
Cái được lớn nhất cho thị trường BĐS sau 2 năm gia nhập WTO là nguồn FDI đầu tư vào lĩnh vực này tăng rất mạnh. Trong bối cảnh Việt Nam vẫn trong quá trình đẩy
vào lĩnh vực BĐS sẽ góp phần rất quan trọng vào việc đô thị hóa, nâng cấp cơ sở hạ tầng. FDI đổ vào các lĩnh vực như khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp... còn góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động Việt Nam. Và cuối cùng FDI đổ vào BĐS nói riêng và vào toàn bộ nền kinh tế Việt Nam nói chung tăng mạnh khẳng định Việt Nam là môi trường đầu tư thuận lợi, an toàn và còn nhiều tiềm năng.
Mặt hạn chế lớn nhất là trong 2 năm qua, đầu tư (bao gồm cả FDI) vào lĩnh vực BĐS đã quá ồ ạt. Khoảng 90% đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp Nhà nước đang di chuyển sang khu vực BĐS với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo. Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thứ hai, đó là sự mất cân đối trong đầu tư vào BĐS. Các dự án BĐS trong những năm qua chỉ dồn vào phân khúc thị trường cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở - lại ít được quan tâm. FDI đổ vào BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai bởi các nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên liệu để triển khai các dự án. Hơn nữa, các dự án BĐS gần như không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ của Việt Nam khi các nhà đầu tư nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ.
Ngoài ra, giá đất cũng là một vấn đề được quan tâm .Giá đất thị trường nếu quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí tài nguyên đất, nếu quá đắt thì làm cho chi phí phát triển quốc gia trở nên tốn kém.
Nhận xét : Có thể nói, cùng với việc phát triển mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của cả một quá trình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản hôm nay, cho dù đó là một thị trường bất động sản chưa thật hoàn hảo nhưng lại ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế - xã hội, là một vấn đề rất đáng được quan tâm hiện nay . Thị trường được nhận đinh đang tăng trưởng và sẽ còn tiếp tục tăng trong khoảng 50 năm nữa. Tuy vậy, điểm nhấn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%. (theo CBRE)