và phát triển thị trường đất đai với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Đất đai là nguồn lực có giới hạn và ngày càng khan hiếm. Ở thời điểm hiện tại đất đai Việt Nam thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nhưng đã được phân giao cho các đối tượng cụ thể sử dụng theo những mục đích nhất định. Chuyển đổi mục đích sử dụng, không đơn giản, bởi lẽ nó gắn liền với quá
trình thu hồi, phân giao lại cho các đối tượng cụ thể sử dụng với mục đích khác trước.
Đảng Nhà nước ta nhận thức rằng: "Đất đai là hàng hoá đặc biệt…" (Thông báo của Hội nghị Ban chấp hành Trung Ương VII lần 2 ngày 22/1/2003 v/v quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai) và thấy rõ sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất, trong đó có thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất đai).
Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc về nhận thức và tổ chức nên cho đến nay thị trường vẫn chưa hình thành đầy đủ theo đúng ý nghĩa của nó.
Trong điều kiện như vậy, giải quyết vấn đề thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai như thế nào? giải quyết theo kiểu "hành chính, mệnh lệnh" rõ ràng là đã lỗi thời, nhưng giải quyết theo kiểu thị trường (như các nước đã có nền kinh tế thị trường phát triển) thì ở Việt Nam chưa có đầy đủ điều kiện gắn liền với vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.
Nghiên cứu quá trình phát triển thị trường đất đai ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển như ở Pháp, Úc. Đặc biệt, ở các nước đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường như Anbani, Rumani, Ukraina, Ba Lan, Liên bang Nga, Cộng hoà Séc và Cộng hoà Liên bang Đức, xin nêu lên một số nhận xét tổng quát sau:
Một là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai gắn liền với quá trình thu hồi đất đai của đối tượng này, để giao cho đối tượng khác sử dụng với mục đích mới. Quá trình này đang gây trở ngại cho quá trình xây dựng cơ bản ở Việt Nam. Vấn đề đặt ra là lựa chọn hình thức nào thuận lợi hơn? Quan sát tình hình ở nhiều nước thấy rằng: hình thức MUA - BÁN là hợp lý nhất. Tất nhiên mua bán đất đai không thể đơn giản như hàng hoá thông thường. Việc mua bán thường diễn ra công khai ở trụ sở chính quyền hoặc cơ quan quản lý địa chính địa phương, 2 bên ký kết hợp đồng và thông qua các tổ chức tín dụng để thanh toán tài chính. Trước đó, bên bán phải công khai ý định của mình với cơ quan quản lý địa chính và các phương tiện thông tin đại chúng;
bên mua có thể tìn hiểu, thu thập thông tin ở các cơ quan địa chính có đầy đủ hồ sơ về từng mảnh đất; các tổ chức tư vấn và xem xét trên thực địa.
Để thực hiện mua bán, cần phải thực hiện đa dạng hóa sở hữu đất đai. Trong đó, có thể sở hữu Nhà nước chiếm phần quan trọng. Việc trao đổi, mua bán giữa Nhà nước và các chủ sở hữu theo cả 2 chiều xuôi, ngược đều có thể thực hiện thuận lợi và bình đẳng giá cả hợp lý các điều kiện tái định cư được bảo đảm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thể hiện thông qua quy hoạch đã được Nhà nước công bố công khai cũng được người dân tôn trọng.
Việc bán, mua chỉ thuận lợi khi thị trường đất đai quyền sử dụng đất đai phát triển đầy đủ. Quá trình hình thành thị trường này thường trải qua hai bước. Trước hết, phải bãi bỏ những quan niệm, chính sách cải tổ việc hình thành thị trường, hoặc cải tổ thị trường phát huy tác dụng trên lĩnh vực hàng hoá đất đai và quyền sử dụng đất đai.
Thứ đến, phải xây dựng một khung khổ pháp lý, thể chế hoàn chỉnh, cùng với việc hình thành một đội ngũ công chức có năng lực thể chế, kỹ thuật, pháp lí, phát triển các tổ chức trung gian thị trường thông tin địa chính, địa bạ, các tổ chức định giá, các tổ chức môi giới, tư vấn hoàn thiện các qui định giao dịch….
Hai là, cùng với việc xây dựng phát triển thị trường, Nhà nước phải tăng cường vai trò quản lý thông qua nhiều hình thức. Trước hết, phải nhấn mạnh chủ quyền quốc gia về đất đai.
Ở các nước, cùng với chế độ đa dạng hóa sở hữu, pháp luật công nhận và bảo hộ sở hữu đất đai, nhưng pháp luật cũng giành quyền, chi phối nhằm bảo đảm chủ quyền của Nhà nước trong đó có những khuôn khổ pháp lí các chủ sở hữu phải tuân thủ về bảo vệ môi trường, về khai thác khoáng sản trong lòng đất, việc bảo đảm không phá hủy đất đai, phục vụ an ninh, quốc phòng bảo vệ rừng, cũng như bảo đảm sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cải cách thể chế và pháp luật về đất đai là việc ở nước nào cũng được quan tâm. Thường có một hệ thống thông tin minh bạch, chuẩn xác, có tính pháp lý và có thể được tìm hiểu dễ dàng thuận tiện. Có một cơ quan chuyên trách, đủ tư cách pháp lý để thu thập, lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin, có cơ chế và bộ
máy với cán bộ có năng lực để giải quyết tranh chấp địa giới các vụ khiếu kiện; vấn đề đánh giá, định giá cũng cần có các tổ chức và quy định thích hợp. Thủ tục đăng ký sở hữu và giao dịch được quy định cụ thể, đơn giản. Đặc biệt là việc tăng cường vai trò, năng lực của chính quyền địa phương được coi trọng nhất là trong việc nâng cao chất lượng, tính ổn định của quy hoạch lãnh thổ, đây chính là cơ sở để bảo đảm sử dụng đất đai có hiệu quả kinh tế xã hội cao.
Ba là, vấn đề đào tạo cán bộ địa chính nước nào cũng chú trọng. Trước hết, phải thấy vấn đề đất đai liên quan đến tất cả các ngành kinh tế quốc dân. Do đó, cơ cấu đội ngũ cán bộ, khối lượng kiến thức và kinh nghiệm công tác là rất đa dạng. Nước nào cũng có tổ chức đào tạo chuyên nghiệp với nhiều nghiệp vụ với hệ thống giáo trình có chất lượng cao.
Chương hai