II. Nội dung dự án xây dựng và thẩm định tài chính dự án
2. Phân tích tài chính kinh tế và đánh giá hiệu quả tài chính
2.7. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
2.7.1. Chỉ tiêu về khả năng sinh lời của dự án: Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng của dự án
NPV = - Co + ∑ = n ) i ( 1n = 4.647 triệu đồng
Trong đó: Co là chi phí bỏ ra ban đầu và Co = 179.997 tỷ đồng n là số năm của dự án và n = 55 năm
Ci là luồng tiền ròng dự tính giai đoạn i r là lãi suất chiết khấu và r = 8.52 %
Chỉ tiêu thu hồi nội bộ (IRR):
Co + ∑ = n ) i ( 1n = 0
Dùng nội suy toán học để tính IRR. Ta có IRR = 10,85 %
Chỉ số doanh lợi PI:
Ci PI = Co ) r ( Ci n i n ∑ = 1+ = = = 1,026
Trong đó : PV là thu nhập hiện tại ròng P là vốn đầu tư ban đầu
PV = NPV + P
Chỉ số doanh lợi PI được tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại với giá trị hiện tại của vốn đầu tư ban đầu. PI phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ được đầu tư. Trong bài, PI = 1.026 > 1 nên được chọn.
2.7.2. Chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi vốn:
Thời gian hoàn vốn đầu tư:
Thời gian hoàn vốn đầu tư là độ dài thời gian dự tính cần thiết để các luồng tiền ròng của dự án bù đắp được chi phí của nó. Các nhà ngân hàng và các doanh nghiệp sử dụng thời gian hoàn vốn để đánh giá dự án bằng cách thiết lập chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thề chấp nhận của dự án. Những dự án có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại bỏ.
Thời gian hoàn vốn giản đơn là 8.5 năm
3. Những mặt thuận lợi và hạn chế khi thực hiện dự án
* Đối với dự án đầu tư của công ty:
- Về địa điểm xây dựng: Vị trí khu đất rất thuận lợi cho việc xây dựng khu nhà ở cao tầng cao cấp. Hai mặt giáp đường là điều kiện thuận lợi cho những hoạt động của người dân sinh sống ở đây. Phía Nam khu đất là Hồ Giảng Võ, với bề mặt giáp hồ dài khoảng 150 m khu đất có tầm nhìn thoáng và đẹp, ven hồ là vị trí lý tưởng tạo không khí thoáng trong lành, mặt khác tạo điều kiện tốt cho việc kinh doanh siêu thị. Hơn thế nữa hồ Giảng Võ đang là một hồ nằm ở khu trung tâm thành phố, quanh hồ có nhiều khách sạn và khu dân cư đông đúc, mặt nước của hồ sạch, cảnh quan quanh hồ rất đẹp.
- Về mặt cơ sở pháp lý: Dự án được trình lên các cấp có thẩm quyền. Sau khi xem xét, UBND thành phố chấp thuận cho công ty là chủ đầu tư tổ chức, nghiên cứu, lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng để bán và kinh doanh tại 15-17 phố Ngọc Khánh với đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và theo phương án quy hoạch, kiến trúc đã được Kiến trúc sư trưởng thành phố thoả thuận, báo cáo Sở Kế Hoạch và Đầu Tư tổ chức xem xét, thẩm định, trình UBND thành phố quyết định trong quý III/2002.
Giao Kiến trúc sư trưởng Thành phố kiểm tra, hướng dẫn công ty thực hiện đảm bảo theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam, trong đó đã bố trí đủ diện tích đỗ xe cho công trình và khu vực.
- Về mặt tài chính: Nguồn tài chính đầu tư cho dự án dồi dào với tổng nguồn vốn đầu tư được dự tính là 179.997 tỷ đồng.
Trong đó vốn hợp pháp và huy động của chủ đầu tư dự án là 162.170 tỷ đồng chiếm khoảng 90 % tổng nguồn vốn đầu tư dự kiến. Đây là nguồn vốn mà chủ đầu tư dự án huy động từ các thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở. Chủ đầu tư có thể huy động ngay từ khi triển khai dự án để tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng các hạng mục của dự án. Đối với các khách hàng mua nhà ở
chung cư có thể huy động tạm ứng trước 30 % sau khi ký hợp đồng, 30 % sau khi xây dựng xong phần móng cọc và tầng hầm, 40 % còn lại sẽ trả dần trong quá trình xây dựng và bàn giao nhà.
Vốn vay ngân hàng là 17.277 tỷ đồng chiếm khoảng 10 % tổng vốn đầu tư cho dự án. Đây là nguồn vốn mà chủ đầu tư trong giai đoạn đầu vay của Ngân hàng để đầu tư các hạng mục như chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, xây dựng thô một phần xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật. Mức lãi suất vay là 0,71%/ tháng tức là 8.52%/ năm.
* Đối với công tác thẩm định tài chính: - Về các chỉ tiêu phân tích tài chính:
Phương pháp tính toán phù hợp với tình hình thực tế
+ Về tổng số vốn đầu tư của dự án: Có cơ cấu vốn theo kỹ thuật là: vốn thiết bị là 9,97%, vốn xây lắp là 68,87%. Tỷ lệ này cho biết, vốn thiết bị của dự án nhỏ bằng 1/7 vốn xây lắp đây là điều tốt đối với dự án đầu tư. Quy mô dự án không lớn nhưng bản thân cơ cấu vốn của dự án là hợp lý.
+ Về phương pháp khấu hao: dự án sử dụng phương pháp khấu hao đều là phương pháp hợp lý. Cũng theo các nhà phân tích kinh tế thì trong phương pháp khấu hao hiện nay có hai quan điểm.
Thứ nhất: Doanh nghiệp được phép khấu hao nhanh để tránh hao mòn
tài sản cố định vô hình và tạo điều kiện cho các nguồn đầu tư đổi mới công nghệ.
Thứ hai: Khấu hao tài sản cố định đều là phương pháp khấu hao dễ
tính toán và đơn giản.
Về bản chất: Khấu hao tài sản cố định là hạch toán phần giá trị hao mòn tài sản cố định vào giá thành sản phẩm. Khấu hao tài sản cố định trung ngắn hạn (1năm) là chi phí cố định không phụ thuộc vào sản lượng nhưng
thực chất nó chỉ được “quy ước cố định” vì sự thật khấu hao từ tài sản cố định phụ thuộc vào sản lượng sản xuất ra trong năm. Sự quy ước này đòi hỏi hạch toán khấu hao phải phản ánh tương đối chính xác mức khấu hao trung bình của TSCĐ trong giá thành sản phẩm. Cũng theo các nhà phân tích thì trong thực tế nên chọn phương pháp khấu hao tài sản cố định theo phương pháp khấu hao đều vì ba lý do sau:
* Khấu hao đều phản ánh mức độ hao mòn trung bình của tài sản cố định, đơn giản, dễ tính toán hơn do đó Nhà nước dễ kiểm soát hơn.
* Quy định phương pháp khấu hao đều sẽ đảm bảo tính thống nhất quản lý giữa các doanh nghiệp.
* Phù hợp với quy định về luật thuế của Nhà nước.
Nếu áp dụng khấu hao nhanh có lợi cho doanh nghiệp hơn vì khấu hao nhanh làm cho chi phí tăng lên nên tổng thu nhập chịu thuế giảm đi dẫn đến thuế thu nhập giảm.
Bảng tính khấu hao TSCĐ
Đơn vị tính : triệu đồng
STT Nội dung Giá trị Tỷ lệ khấu
hao Năm bắt đầu khấu hao Tiền K. hao hàng năm 1 Vốn xây lắp 21.781 2% 1 436 2 Vốn thiết bị
3 Đầu tư ban đầu 4.527 10% 11 453
4 ĐTư ththế lần1 4.527 10% 21 453 5 ĐTư ththế lần2 4.527 10% 31 453 6 ĐTư ththế lần3 4.527 10% 41 453 7 ĐTư ththế lần4 4.527 10% 1 453 8 Vốn KTCB khác 2.485 2% 1 50 9 Vốn dự phòng 2.879 2% 1 58 10 Tổng cộng 31.673
- Phương pháp tính toán của dự án có khoa học và khá chính xác. - Các chỉ tiêu được tính toán tỉ mỉ và cụ thể.
3.2. Những mặt hạn chế:
* Đối với dự án đầu tư của công ty:
- Về mặt khí hậu: Khu vực này có chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội, được chia làm 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ đạo là hướng gió Đông Nam. Thời tiết rất nóng nực. Nhiệt độ cao nhất trong mùa hè lên tới 380C – 390C. Khi tiến hành thi công cần phải tính đến độ giãn nở của công trình thật chính xác nếu sai sót có thể dẫn đến hậu quả sụt nứt vv... Mùa nóng đồng thời cũng là mùa mưa, mùa mưa bão tập trung từ tháng 7 đến tháng 9. Trong thời gian này, tiến độ xây dựng của dự án có thể bị chậm lại. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1670 mm, số ngày mưa trung bình trong năm là 147 ngày.
+ Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Hướng gió chủ đạo là hướng đông bắc. Trời lạnh và khô hanh, nhiệt độ trung bình là 230C, thấp nhất có lúc tới 3-80C.
Độ ẩm trung bình hàng năm là 84.5%, đôi khi độ ẩm đạt tới mức 100%. Bão thường xuất hiện nhiều trong tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió từ 8 – 10 đôi khi lên đến cấp 12.
- Về mặt thị trường: Với xu hướng phát triển về nhu cầu nhà ở của Thành phố, hiện nay có nhiều khu nhà ở đang được xây dựng, nhiều dự án khu chung cư đang được triển khai. Trong 2 năm tới khi dự án này đi vào khai thác, dự báo giá nhà chung cư sẽ giảm do sự cạnh tranh trên thị trường nhà chung cư, dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh sẽ có những khó khăn và rủi ro.
- Về mặt tài chính:
Theo dự tính ban đầu của công ty thì giá bán một căn hộ theo giá thị trường là 8.2 triệu đồng trên một mét vuông sàn nhưng hiện nay do tình hình thị trường thay đổi giá nguyên vật liệu tăng lên nên dự tính ban đầu của công ty bị thay đổi theo, theo dự tính của công ty hiện nay thì giá bán căn hộ tính theo giá thị trường hiện nay sẽ là 10 triệu đồng 1m2. Trong đó VAT là 1 triệu đồng.
* Đối với công tác thẩm định:
- Xét hệ số chiết khấu, vốn của doanh nghiệp xuất phát từ hai nguồn đó là vốn tự có và vốn đi vay nhưng hệ số chiết khấu chỉ được tính là 8.52%/năm. Thực chất hệ số này phải được tính là hệ số trung bình giữa nguồn vốn tự có và đi vay.
- Về chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp chưa được tính toán nên chưa đánh giá được tình hình tài chính doanh nghiệp. Doanh
nghiệp có hai nguồn vốn đầu tư dự án từ vốn tự có và vốn đi vay, chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp là hệ số hay tỷ lệ % giữa vốn tự có với vốn đi vay hoặc giữa vốn tự có với tổng vốn đầu tư.
- Dự án chưa tính được chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư bình quân là chỉ tiêu đánh giá mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thu được hàng năm. RR phải cao hơn lãi suất gửi ngân hàng mới khuyến khích được người có đầu tư vào sản xuất kinh doanh.
- Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó doanh nghiệp vừa bằng chi phí, chỉ tiêu này cũng chưa được tính toán trong dự án. Điểm hoà vốn được biểu diễn bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điểm hoà vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hoà vốn) nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án, lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hoà vốn thì dự án có lãi và ngược lại là lỗ.
Những hạn chế trong dự án đầu tư xây dựng của công ty du lịch Thăng Long còn tồn tại là do:
- Dự án đưa ra sản phẩm là các căn hộ chung cư mà chưa xác định chính xác các thông số về nhu cầu thị trường, giá cả nên trong việc đưa ra mức doanh thu chỉ có tính chất tương đối. Từ đây sẽ hạn chế trong việc tính toán các chỉ tiêu.
- Các cán bộ lập dự án của công ty tuy có trình độ chuyên môn nhưng chưa nắm bắt kịp những thay đôỉ của nền kinh tế thị trường.
- Các tài liệu tham khảo về thẩm định tài chính ở Việt Nam nói chung và công ty nói riêng còn hiếm làm hạn chế không ít quá trình tính toán các chỉ tiêu.
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ I. Một số giải pháp
Đối với công ty Du lịch Thăng Long nói riêng và các doanh nghiệp nhà nước nói chung, đầu tư là một trong những yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường. Đảng và nhà nước ta đang thực hiện chính sách mở cửa phát triển nền kinh tế quốc dân kêu gọi đầu tư. Những chính sách cơ chế về đầu tư ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp hơn với pháp luật Việt Nam và theo thông lệ quốc tế. Đối với dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh, bên cạnh những mặt thuận lợi còn có những khó khăn cần phải được khắc phục và hạn chế. Sau đây là một số giải pháp quan trọng:
- Về mặt khí hậu: Để phòng tránh những sự cố có thể xảy ra trong mùa khô cũng như mùa mưa cần phải thực hiện đầy đủ các nguyên tắc về kỹ thuật, đảm bảo một đội ngũ công nhân xây dựng lành nghề có trách nhiệm, chất lượng nguyên vật liệu xây dựng phải tốt đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật cũng như chất lượng.
- Về mặt thị trường: Công ty cần phải tham khảo tình hình thị trường để xác định chính xác nhu cầu của thị trường, của sản phẩm cạnh tranh, sản phẩm thay thế. Để từ đó công ty sẽ tạo ra được biện pháp khắc phục hạn chế, đưa ra mức giá phù hợp.
- Về mặt tài chính: Công ty cần xin Nhà nước giảm mức thuế cho sản phẩm nhà ở của công ty do nhu cầu nhà chung cư trên thị trường sẽ giảm xuống theo dự báo.
* Đối với công tác thẩm định tài chính - Giải pháp hoàn thiện các chỉ tiêu tính toán: + Giải pháp về hệ số chiết khấu.
Công ty có nguồn vốn đầu tư cho dự án xây dựng bao gồm:
Vốn tự có (90% tổng vốn đầu tư): 162.720. Chi phí vốn tự có ký hiệu là a.
Vay ngân hàng (10% tổng vốn đầu tư): 17.277. Chi phí vốn vay là 8.52%.
Ta thay hệ số chiết khấu bằng chi phí bình quân gia quyền vốn, ta có công thức:
Chi phí bình quân gia quyền vốn WACC = Ws.Ks + Wd.Kd = = 90%.a + 10%.8.52% Trong đó Ws, Wd là tỷ trọng của vốn chủ sở hữu và vốn vay Ks, Kd là chi phí của vốn chủ sở hữu và vốn vay.
+ Chỉ tiêu điểm hoà vốn của dự án
Điểm hoà vốn của dự án cũng là một trong những chỉ tiêu quan trọng mà trong phần phân tích tài chính cũng đã bị bỏ sót.
Phân tích điểm hoà vốn sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về sản phẩm cần tiêu thụ và doanh thu cần đạt đến khi biết số sản phẩm và doanh thu hoà vốn, phân tích điểm hoà vốn còn chỉ ra ngưỡng doanh nghiệp không bị lỗ để xác định quy mô đầu tư, quy mô sản xuất nhằm đạt được lợi nhuận mong muốn.
Để xác định điểm hoà vốn cần tìm:
+ Chi phí cố định là chi phí không thay đổi hoặc thay đổi không đáng kể khi sản lượng thay đổi.
+ Chi phí biến đổi là loại chi phí thay đổi tỷ lệ thuận với thay đổi của sản lượng.
Ta có mức hoạt động hoà vốn của dự án: M = × 100 %
Trong đó:
- f: chi phí cố định
- 0: doanh thu thuần của dự án - v: chi phí biến đổi
Doanh thu tại điểm hoà vốn: 0h = M.0