Hồ sơ liên quan đến dự án:
+ Quyết định số 08/2004QD-UP ngày14/01/2004 của UBND TP Hà Nội V/v: phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng-Huyện Gia Lâm(nay là Long Biên) TP Hà Nội, tỷ lệ 1/500.
+ Quyết định số 09/2004/ QD-UB Ngày 14/01/2004 của UBND TP Hà Nội V/v: ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng – Huyện Gia Lâm (nay là Long Biên)TP Hà Nội, tỷ lệ 1/500
+ Quyết định số 3819/QD – UP ngày 18/06/2004 của UBND TP Hà Nội V/v: thu hồi 1.980.233m đất đai tại các phường Việt Hưng, Giang Biên, Đức Giang quận Long Biên: giao cho Tổng Công Ty Đầu tư và phát triển Nhà và đô thị (Bộ Xây dựng) để đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Việt Hưng.
+ Quyết định số 21/TCT – HĐQT ngày 26/03/2004 của Hội đồng quản trị Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và đô thị (Bộ Xây dựng) phê duyệt dự án cải tạo chỉnh trang tuyến phố Ngô Gia Tự và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.
+ Công văn số 371/HUD1 ngày 09/09/2006 của Công ty CP Đàu tư & Xây dựng HUD1 V/v: xin làm Chủ đầu tư cấp 2 dự án Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.
+ Hợp đồng đầu tư cấp 2 số 104HDDTC2 ngày 24/10/2006 V/v: chuyển nhượng hạ tầng đất ở tại dự án Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.
+ Hợp đồng kinh tế số146/HĐKT – C.O.R.E 2006V/v: lập dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.
+ Dự án đầu tư Xây dựng Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội.
+ Mặt bằng quy hoạch chi tiết chia lô BT05 và BT06 – Việt Hưng. + Mẫu thiết kế cơ sở M1 và M2.
+ Giấy ủy quyền cho Phó Giám đốc Dương Tất Khiêm. Thời hạn hiệu lực của Giấy ủy quyền từ ngày 07/11/2006.
+ Biên bản bàn giao V/v: Bàn giao ngoài thực địa và hồ sơ liên quan Lô đất BT5, BT6 thuộc dự án Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội.
+Tờ trình số 482A/T. Tr-HUD1 ngày 09/11/2006 của Công ty CP đầu tư & Xây dựng HUD1 V/v: Phê duyệt Dự án ĐTXD Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội.
Biên bản họp Hội đồng quản trị số 07A/BB-HUD1 ngày 10/11/2006 V/v: Thông qua Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp BT05,BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên – Hà Nội.
+ Quyết định số 09/QD.HDQT-HUD1 ngày 20/11/2006 của Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư & Xây dựng HUD1 V/v: Phê duyệt Dự án ĐTXD Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –
+ Giấy đề nghị vay vốn số 547/TCKT-HUD1 ngày 08/02/2007 của Giám đốc Công ty (Bản sao).
+ Tiến độ thực hiện dự án.
Hồ sơ liên quan đến đảm bảo vay tiền:
+ Cam kết của Công ty Cổ phần ĐT&XD HUD1 trong giấy đề nghị vay vốn.
+ Công văn số 1258/TCT-TCKT ngày 11/12/2006 của Tổng Công ty đầu tư phát triển Nhà và đô thị V/v: Bảo lãnh vay vốn cho Công ty CP ĐT&XD HUD1.
Nhận xét, đánh giá tính đầy đủ về hồ sơ vay vốn:
* Hồ sơ còn thiếu cần bổ sung:
- Bản thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc cảnh quan HUD giao cho HUD1.
- Tổng mặt bằng và thiết kế cơ sở CT05 và CT06 do HUD phê duyệt. - Công ty cần phải bổ sung hồ sơ trên trước khi ký hợp đồng tín dụng. - Báo cáo thẩm định thiết kế tổng dự toán.
- Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán.
- Thiết kế và dự toán được duyệt của các hạng mục dự kiến vay vốn ngân hàng.
2.5.1. Đánh giá năng lực của khách hàng.
Doanh nghiệp có đủ năng lực pháp lý để vay vốn ngân hàng.
Căn cứ báo cáo quyết toán tài chính của doanh nghiệp năm 2004 và năm 2005 thì tình hình sản xuất kinh doanh khá tốt. Tình hình sản xuất kinh doanh của năm 2006 của doanh nghiệp khá thuận lợi, đến 11 tháng đã hoàn thành vượt mức kế hoạch cả năm. Doanh nghiệp có khả năng hoàn thành kế hoạch doanh thu và lợi nhuận. Tổng tài sản và nguồn vốn tăng so với đầu năm là 46.747 triệu đồng, tương ứng 24%.
Hệ số nợ của doanh nghiệp lớn: Năm 2005: 0.89. Quý III/ 2006: 0.91. Doanh nghiệp hoạt động chủ yếu bằng vốn vay và vốn chiếm dụng nên khả năng tự tài trợ không cao. Doanh nghiệp cần có giải pháp tăng vốn chủ sở hữu để nâng cao khả năng chủ động trong sản xuất kinh doanh.
Khả năng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp đảm bảo, nhưng khả năng thanh toán nhanh còn thấp.
Hiện tại, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD1 chỉ quan hệ tín dụng duy nhất với Ngân hàng ĐT & PT HN.
Tình hình hoạt động của DN năm 2005 như sau: - Doanh số cho vay : 96.214 triệu đồng. - Doanh số trả nợ : 33.907 triệu đồng. - Dư nợ vay đến 31/12/ 2005 : 44.354 triệu đồng. - Doanh số tiền gửi : 207.812 triệu đồng. - Số dư tiền gửi bình quân : 5.341 triệu đồng.
Tình hình hoạt động của doanh nghiệp 11 tháng năm 2006( đến 30/11/2006):
- Dư vay ngắn hạn : 61.092 triệu đồng. - Dư vay trung hạn : 878 triệu đồng. - Dư bảo lãnh : 7.069 triệu đồng. - Dư tiền gửi bình quân 11 tháng : 4.219 triệu đồng. - Doanh số tiền gửi 11 tháng : 213.781 triệu đồng. - Doanh số cho vay 11 tháng : 97.953 triệu đồng. - Doanh số thu nợ 11 tháng : 81.808 triệu đồng.
2.5.2.Giới thiệu về dự án đầu tư:
- Tên dự án: Đầu tư Xây dựng Khu biệt thự cao cấp tại lô đất BT05 và BT06. Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên – Hà Nội.
- Nội dung đầu tư: Đầu tư 108 căn biệt thự theo quy hoạch chi tiết lô đất BT05 và BT06.
- Tổng vốn đầu tư, cơ cấu đầu tư cho từng nội dung: Tổng mức đầu tư: 346.510.089.000 đồng
Bảng 7: Tổng vốn đầu tư của dự án
Đơn vị: Triệu đồng
STT Chỉ tiêu Giá trị
I Tổng mức đầu tư 346.510,088
1 Chi phí nhận lại hạ tầng phải trả TCT 219.559,922
- Phần xây dựng 218.672,173
- Chi phí lập dự án, thiết kế, khảo sát 887,749
2 Chi phí xây dựng 105.338,526
- Chi phí XD hạ tầng nội bộ 6.379,326
- Chi phí XD công trình 49.479,600
- Chi phí nội ngoại thất 49.479,600
3 Chi phí QL dự án và chi phí khác 7.966,977
- Chi phí quản lý dự án 3.590,239
- Chi phí khác 4.376,738
4 Lãi vay 7.935,000
5 Dự phòng phí 5.709,663
II Nguồn vốn đầu tư 346.510,088
1 Vốn tự có của chủ đầu tư 20.000,000
2 Vốn vay ngân hàng 68.000,000
3 Vốn đầu tư hạ tầng của TCT 219.559,922
4 Vốn huy động khác( từ khách mua nhà) 38.950,166
5 Thời gian vay 3 năm
6 Lãi suất vay 11,52%/ năm
- Tiến độ thực hiện dự án: dự kiến trong 24 tháng kể từ lúc khởi công cho đến khi hoàn thành đưa vào sử dụng. Cụ thể là:
+ Công tác chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 10/2006 – tháng 01/2007. + Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 11/2006 – tháng 11/ 2007. + Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 01/ 2008 – tháng 09/ 2008.
2.5.2. Mục đích và sự cần thiết đầu tư dự án:
Dự án Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên là một dự án nằm trong điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt và được Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và đô thị đầu tư giai đoạn 1 về hạ tầng cơ sở. Tổng công ty đã giao cho Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD1 làm chủ đầu tư thứ phát khu BT05 và BT06.
Đối với Công ty Cổ phần Đầu tư & xây dựng HUD1, việc đầu tư dự án mang lại hiệu quả kinh tế cho doanh nghiệp, tạo công ăn việc làm cho CBCNV, đồng thời tăng uy tín của doanh nghiệp trên thị trường xây dựng.
Trong giai đoạn này việc đầu tư dự án là cần thiết và đúng mục đích.
2.5.3.Tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn:
Tổng mức đầu tư dự án là: 346.510,098 triệu đồng trong tổng mức đầu tư đã tính toán đầy đủ các khoản mục đầu tư. Trong đó chủ yếu là chi phí nhận lại hạ tầng và chi phí khác ( phải trả tổng công ty) là 219.479,218 triệu đồng chiếm 63,33% tổng vốn đầu tư. Còn lại là chi phí xây dựng, chi phí khác, lãi vay và dự phòng phí. Dự án chưa có thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán.
* Phương án nguồn vốn của doanh nghiệp:
- Vốn tự có của chủ đầu tư: 20.000 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 5,77% tổng vốn đầu tư. Trong bảng cân đối kế toán quý III/2006 không thể hiện nguồn
động được từ các quỹ ĐTPT và lợi nhuận chưa phân phối là 6.671 triệu đồng ( theo báo cáo tài chính tại thời điểm Quý III/ 2006).
- Nguồn vốn của Tổng Công ty đã đầu tư vào hạ tầng và chi phí khác ( phần phải trả TCT) : 219.479 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 63,33% tổng vốn đầu tư.
- Nguồn vốn vay ngân hàng: 68.000 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 19,2% tổng vốn đầu tư kỳ. Dự kiến sẽ giải ngân theo tỷ lệ vốn tham gia của chủ đầu tư.
Như vậy, theo dự kiến của doanh nghiệp thì nguồn vốn đầu tư dự án vẫn còn thiếu 39.031 triệu đồng, tương ứng 11,28% tổng vốn đầu tư.
Kết luận: Phương án nguồn vốn của doanh nghiệp là khả thi, DN có khả năng bổ sung nguồn vốn đầu tư thiếu từ khách mua nhà.
2.5.4. Về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra:
Sản phẩm của dự án là các nhà biệt thự có sân vườn được thiết kế kiểu căn hộ độc lập, khép kín cao 03 tầng, phù hợp với cảnh quan xung quanh. Việc hoàn thiện các nhà ở biệt thự tại các khu BT05 và BT06 sẽ tạo thành một quần thể nhà ở thấp tầng kiểu mẫu với tiêu chuẩn cao nhằm đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở cao cấp của khách hàng và góp phần hoàn chỉnh, nâng cao sức hấp dẫn cho khu đô thị mới Việt Hưng.
Chủ đầu sẽ tổ chức thi công xây dựng và hoàn thiện một số lô nhà mẫu trong dự án bao gồm cả nội thất tĩnh và ngoại thất của từng công trình và chuyển giao cho khách hàng theo hình thức chìa khóa trao tay. Trong giai đoạn tiếp theo, căn cứ vào tình hình kinh doanh cụ thể, chủ đầu tư sẽ tiếp tục tiến hành hoàn thiện các lô biệt thự còn lại để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Theo ý kiến chủ quan của phòng thẩm định & quản lý tín dụng , công ty sẽ tiêu thụ sản phẩm của dự án trong thời gian từ năm 2007- 2010.
Địa điểm xây dựng: Các lô đất xây dựng nhà ở thấp tầng bao gồm lô BT05 và BT06 nằm ở phía đông Nam Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên. Dự án này rộng 302,5 ha, một mặt tiếp giáp với đường quốc lộ 5, một mặt nằm ngay trên đường Nguyễn Văn Cừ, có vị trí giao thông thuận lợi, nằm cách trung tâm Hà Nội 6km. Dự án nằm tiếp giáp với các khu đô thị mới và các khu công nghiệp nên rất thuận tiện trong giao thông và công việc.
- Quy mô đầu tư và phương án xây dựng:
Dự án được xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt:
* Lô đất BT05 được chia thành 04 dãy A,B,C và D gồm tổng cộng 60 ô đất tương ứng với 60 căn biệt thự.
Trong đó:
+ Dãy A: 14 ô đất, tương ứng 14 nhà biệt thự. + Dãy B: 24 ô đất tương ứng 24 nhà biệt thự. + Dãy C: 14 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự.
+ Dãy D: 06 ô đất tương ứng 06 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán). * Lô đất BT06 được chia thành 03 dãy A,B và C gồm tổng cộng 48 ô đất tương ứng 48 căn biệt thự.
Trong đó:
+ Dãy A: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán). +Dãy B: 16 ô đất tương ứng 16 nhà bỉệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán). + Dãy C: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán). Các nhà biệt thự được thiết kế 05 mẫu độc lập, khép kín phù hợp với hình dáng, vị trí ô đất, cảnh quan môi trường xung quanh và phù hợp với quy hoạch được duyệt. Các mẫu biệt thự được thiết kế 03 tầng, tầng 01 có chiều cao 3,45m, tầng 2,tầng 3 cao 3,3m và được bố trí với các chức năng sau:
+ Tầng 2: Bố trí 02 phòng ngủ, 01 nhà làm việc, 02 nhà vệ sinh kèm theo. + Tầng 3: Bố trí 01 phòng thờ, 01 phòng sinh hoạt chung, 01 phòng ngủ, 01 sân chơi và khu vệ sinh kèm theo.
Quy mô và hình thái kiến trúc của các nhà biệt thự được thiết kế kiểu Pháp kết hợp với phong cách Việt truyền thống.
Các công trình hạ tầng kĩ thuật xung quanh lô đất xây dựng nhà biệt thự ( đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước sinh hoạt, thoát nước mưa…) đã được xây dựng cơ bản hoàn chỉnh theo phê duyệt tại dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên
-Tiến độ đầu tư: Chủ đầu tư đã nhận bàn giao đất và dự kiến tiến độ thực hiện đầu tư như sau:
+ Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 11/2006-11/2007. + Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 01/2008-09/2008.
2.5.6. Về tổ chức thực hiện dự án:
Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng HUD1 là một doanh nghiệp có truyền thống thi công xây lắp, đã quản lý, thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên, công ty có đủ khả năng để quản lý và thực hiện dự án.
2.5.7. Phân tích, tính toán và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính, độ nhậy và khả năng trả nợ của dự án.
- Khi phân tích tính toán hiệu quả của vốn vay của dự án, phòng Thẩm định- Quản lý tín dụng chỉ thẩm định khả năng trả nợ của doanh nghiệp trên cơ sở dòng tiền vào và dòng tiền ra.
+ Doanh nghiệp dự kiến vay ngân hàng 68.000 triệu đồng, thời hạn vay 03 năm, mức lãi suất hiện hành là 11,52%/năm (0,96%/tháng).
+ Nguồn vốn huy động từ khách mua nhà không tính lãi suất vay.
+ Đơn giá chuyển nhượng hạ tầng sau thuế ( đất kinh doanh ) đã có VAT là 12,5 triệu đồng/1m2. Giá bán cho phần xây lắp đã có VAT là 4,6 triệu đồng/1m2.
+ Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm: Tổng số căn hộ là 108 căn. Công ty sẽ thực hiện theo phương thức chìa khóa trao tay. Công ty dự kiến bán nhà 03 đợt, thu tiền nhà 03 lần: Lần đầu 30%, lần 02: 30% và lần cuối 40%. Cụ thể đợt 01 bán 30%( là 32 căn), đợt 02: 50%( là 54 căn) và đợt 03: 20%( là 22 căn).
+ Chi phí đầu tư và tiến độ xây dựng.