III. THẨMĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN A Tổng quan về thị trường tài sản
3.QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ TP.HCM.
TP.HCM.
3.1. Sơ đồ quy trình nghiệp vụ cho vay :
Trả hồ sơ cho khách hàng
3.2 Quy trình cho vay :
3.2.1 Tiếp nhận hồ sơ đề nghị vay vốn :
Doanh nghiệp vay vốn, trước khi nộp hồ sơ vay vốn phải biết và hiểu thể lệ tín dụng của ngân hàng nhà nước và hướng dẫn về việc thựchiện thể lệ tín dụng của ngân hàng. Theo sự phân cơng của đơn vị cho vay, cán bộ tín dụng thẩm định cĩ trách nhiệm : đĩn tiếp vàtiếp nhận hồ sơ vay của khách hàng, tìm hiểu và hướng dẫn khách hàng cung cấp những tài liệu liên quan đến việc vay vốn, lập hồ Khách hàng làm hồ sơ vay thủ tục vay vốn gửi tới phịng kinh doanh của Ngân hàng. - Phịng kinh doanh nhận hồ sơ đề nghị vay
- Kiểm tra các yếu tố của hồ sơ.
- Đề nghị duyệt cho vay hay khơng.
Trưởng phịng kinh doanh
- Cử cán bộ đi thẩm định dự án
- Kiểm tra các yếu tố của hồ sơ
- Đề nghị duyệt cho vay hay khơng
Giám đốc, phĩ giám đốc - Kiểm sốt các yếu tố trong hồ sơ - Xét duyệt cho vay - ý kết hợp đồng tín dụng Phịng ngân quỹ (giải ngân) Phịng kế tốn - Lưu trữ hồ sơ vay - Mở số liệu cho vay thu nợ - Thanh lý hợp đồng tín dụng 1 2 3 8 7 5 4 6
sơ vay và hồ sơ vay phải được ghi vào sổ theo dõi, Ngồi tra thái độ của cán bộ tín dụng phải hồ nhã, lịch thiệp, ân cần.
Hồ sơ xin vay gồm cĩ :
Giấy đề nghị vay vố`n (theo mẫu của ngân hàng Phát triển nhà)
Phương án sản xuất kinh doanh hoặc dự án đầu tư và các tài liệu liên quan để thuyết minh như : hợp đồng kinh tế, hố đơn, thư tín dụng, bộ chứng từ nhập hàng.
Báo cáo tài chính ( bảng cân đối tài khoản, báo cáo kết quả kinh doanh….) báo cáo quyết tốn, báo cáo thuế, kiểm tốn…… hai năm gần đây nhất đối với khách hàng là pháp nhân đạ hoạt động trên hai năm.
Các tài liệu chứng minh khả năng tài chính , khả năng trả nợ như :giấy xác nhận thu nhập, hợp đồng cho thuê nhà , biên lai nộp thuế hoặc các chứng từ chứng minh thu nhập khác (đối với khách hàng là cá nhân ).
Khơng được yêu cầu khách hàng cung cấp các loại giấy phép kinh doanh hành nghề đã được chính phủ bãi bỏ .
3.2.2 Thẩm định hồ sơ để xét cho vay :
Trên cơ sở hồ sơ xin vay cán bộ tín dụng cần nghiên cứu tính hợp pháp , hợp lệ, tính chính xác, sự hồn chỉnh đầy đủ các giấy tờ cần thiết cho việc thẩm định , ngồi ra việc trao đổi với khách hàng là yếu tố quan trọng trong thẩm định và quyết định cho vay. Trong quá trình trao đổi với khách hàng cần lưu ý những điểm mà khách hàng chưa giải thích đầy đủ. Đánh giá các điều kiện cần và đủ để tạo ra nguồn thu nhập từ kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh bằng vốn vay của ngân hàng. Nhận định những rủi ro cĩ thể xảy ra trong quá trình sử dụng vốn và biện pháp khắc phục rủi ro của khách hàng , ghi nhận uy tín , năng lực của người vay . Tư vấn cho khách hàng về cách thức tổ chức quản lý và sử dụng vốn cĩ hiệu quả .
Thu thập thơng tin CIC , những thơng tin từ các ngân hàng cĩ quan hệ thanh tốn tiền gửi , tín dụng với khách hàng . Thơng tin CIC là một điều kiện bắt buộc phải ghi trong tờ trình thẩm định với tất cả khách hàng vay , là một trong những
yếu tố quan trọng khi quyết định cho vay . CBTD thẩm (lịnh hồ sơ liên hệ với CIC để lấy thơng tin liên quan đến khách hàng .
CBTD phải tổng hợp đầy đủ nội dung các thơng tin quan trọng như : tình hình sản xuất kinh doanh , tình hình tài chính , vốn tự cĩ thực tế , chất lượng tài sản nợ , tài sản cĩ , khả năng thanh tốn chung , khả năng trả nợ vay , tài sản thế chấp cầm cố ..., các thơng tin thu thập ít nhất là hai năm liền trước thời điểm yêu cầu vay để kết luận được chính xác hơn .
Thu nhập thơng tin từ các nguồn khác : Từ các cấp chính quyền địa phương , cơ quan chủ quản , nhà đất địa chính , thuế vụ ...các thơng tin từ giá cả thị trường , các đối tác kinh doanh , các đối thủ cạnh tranh . Các thơng tin từ báo chí , cơ quan truyền thơng .Liên quan đến ngành nghề kinh doanh .
Xem xét tình hình thực tế nơi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng. Khâu thẩm định cho vay do cán bộ tín dụng thẩm định , khâu định giá tài sản đảm bảo tiền vay do cán bộ tín dụng quản lý thực hiện . Trường hợp vượt mức phán quyết thì trưởng đơn vị cho vay cĩ trách nhiệm trình ý kiến thẩm định của mình lên cấp trên .Những người thẩm định phải đảm bảo tính độc lập , khách quan , khơng chịu sự can thiệp đối với quá trình thẩm định, chịu trách nhiệm về nội dung thẩm định và ý kiến đề xuất của mình .
3.2.2 Trình duyệt hồ sơ đề nghị vay :
- Sau khi thẩm định hồ sơ xin vay , cán bộ ứng dụng lập tờ trình để trình cho trưởng, phĩ phịng tín dụng xem xét lại và cĩ ý kiến trình cho cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt cho vay quyết định . Cán bộ tín dụng cần thẩm định những vấn đề trọng tâm sau :
- Uy tín và năng lực quản trị khách hàng : Để hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro chủ quan của khách hàng gây nên như :rủi ro về thiếu năng lực , trình độ , kinh nghiệm , khả năng thích ứng với thị trường . Cán bộ tín dụng cần ghi nhận nhân cách và uy tín của khách hàng căn cứ vào tính trung thực , phẩm chất đạo đức , trình độ học vấn, các mối quan hệ tài chính, năng lực quản trị kinh doanh và năng lực pháp lý của khách hàng.
Đối với khách hàng là doanh nghiệp, các hộ kinh doanh, sản xuất nhỏ, cá nhân khơng cĩ sổ sách kế tốn, báo cáo tài chính đầy đủ thì cần phải xem xét hoạt động SXKD thực tế của khách hàng, xem xét tính hợp lý các báo cáo hay bảng kê khai thu nhập của khách hàng và những người cĩ liên quan , phương án vay vốn và trả nợ.
Đối với pháp nhân :CBTD căn cứ vào sổ sách kế tốn, báo cáo tài chính khách hàng cung cấp hay thu thập từ nguồn khác để phân tích tình hình kinh doanh của khách hàng.
- Khả năng tài chính :
Đánh giá năng lực tài chính của khách hàng : khả năng độc lập, tự chủ tài chính trong kinh doanh, khả năng thanh tốn hồn trả nợ người vay.
Đánh giá tình hình tài chính và khả năng trả nợ của khách : vốn tự cĩ của khách hàng, nguồn hình thành, nợ phải trả, tài sản khách hàng sở hữu.
Đốivới cá nhân : thu thập trả nợ như hợp đồng lao động, xác nhận lương, thu thập kê khai sản xuất phụ ở nhà.
- Biện pháp đảm bảo tiền vay (do CBTD quảb lý thực hiện0
Thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản củas bên thứ ba.
Phần thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay trong quá trình này chủ yếu nhằm thực hiện yêu cầu thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay hoặc bằng bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Việc định giá tài sản thế chấp, cầm cố phải lập phiếu thẩm định cĩ xác nhận của bên thế chấp, cầm cố hoặc bên bảo lãnh và đại diện của Ngân hàng, mỗi bên giữ một bản, gửi cơng chứng 1 bản nếu các bên thỏa thuận hoặv theo quy định. Kết luận về tài sản đảm bảo tiền vay do CBTD quản lý thực hiện và chịu trách nhiệm.
Như nhu cầu thị trường, xem xét phương tiện kỹ thuật cơng nghệ, trang thiết bị, quy mơ, tổ chức sản xuất, tác động các chính sách trên thị trường, xu hướng phát triển các ngành mở rộng hay thu hẹp, chính sách tín dụng của ngân hàng.
Kết luận : CBTD sẽ đánh giá nêu mặt mạnh, mặt yếu về tình hình tài chính, SXKD của khách hàng để kết luận là cho vay hay khộng cho vay.
CBTD thẩm định phải trung thực nhận xét, nêu rõ ý kiến của mình, CBTD được đảm bảo tính khách quan độc lập, khơng chịu sự can thiệt hành chính đối với quá trình thẩm định cho vay và chịu trách nhêịm về nội dung đề xuất của mình.
3.2.4 Hồn chỉnh hồ sơ vay : (Do cán bộ tìn dụng quản lý thực hiện)
- Lập thủ tục cơng chứng tài sản đảm bảo : Sau khi tờ trình được cấp thẩm quyền ký duyệt hợp đồng cho vay, CBTD quản lý hồn chỉnh thủ tục cơng chứng thế chấp, cầm cố tài sản, thơng báo khách hàng chuẩn bị hồ sơ đi cơng chứng.
- Đăng ký giao dịch đảm bảo (nếu cĩ) : CBTD hướng dẫn khách hàng đăng ký tài sản đảm bảo theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Lập thủ tục lưu trữ giấy tờ tài sản thế chấp cầm cố và giữ tài sản thế chấp. CBTD lập phiếu nhập ngoại bảng, biên nhận giấy tờ TSTC, CC và chuyển các giấy tờ bản chính cho bộ phận kho quỹ lưu trữ theo quy trình xuất nhập chứng từ cĩ giá.
- Lập hợp đồng ti`n dụng : Sau khi làm đầy đủ các thủ tục như cơng chứng, lưu giữ giấy tờ hoặc tài sản đảm bảo, CBTD lập 3-4 bản hợp đồng tín dụng để trình các cấp lãnh đạo ký duyệt.
3.2.5. Phát tiền vay :
- CBTD quản lý chú trọng khuyến khích khách hàng giải ngân khơng dùng tiền mặt.
- Khi giải ngâN CBTD quản lý yêu cầu khách hàng cung cấp chứng từ chứng minh việc sử dụng vốn như : hợp đồng mua bán, hĩa đơn mua bán, tiến độ thi cơng …. Để đảm bảo cho vay sử dụng đúng mục đích.
- Riêng cho vay để thực hiện các dự án đầu tư, việc giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án, căn cứ giải ngân là các tài liệu, chứng từ như : biên bản bàn giao cơng trình, hợp đồng kinh tế, chứng từ mua hàng, tiến độ thi cơng dự án ….
3.2.6. Theo dõi tín dụng vốn cho vay và thu hồi nợ cho vay (CBTD quản lý thực hiện)
- CBTD theo dõi tình hình hoạt động của doanh nghiệp sử dụng vốn vay. - CBTD cĩ trách nhiệm nhắc nhở khách nộp lãi, trả vốn đúng hạn ghi trong hợp đồng tín dụng (phải thơng báo trước cho khách hàng).
- Kiểm tra, theo dõi tình hình SXKD và tài sản bảo đảm của khánh hàng : Khi cho vay tiến hành kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất, lập biên bản kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay, tình hình tài chính và thực hiện nghĩa vụ đối với Ngân sách của doanh nghiệp, kiểm tra việc quản lý và sử dụng tài sản đảm bảo (thế chấp, cầm cố) để hạn chế thiệt hại.
3.2.7. Sửa đổi bổ sung tu chỉnh hợp đồng :
3.2.8. Sắp xếp hồ sơ, ghi chép sổ sách, theo dõi và lập báo cáo thống kê :
Thời gian thẩm định và quyết định cho vay :
Trong thời gian khơng quá 07 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn, 30 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay sốn hợp lệ và thơng tin cần thiết cho khách hàng, Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà phải quyết định và thơng báo việc cho vay hoặc khơng đối với khách hàng.
Quyết định cho vay do Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc, người được ủy quyền hợp pháp quyết định theo quyền phán quyết cho vay và chịu trách nhiệm về quyết định cho vay hay khơng cho vay của mình.
3.2.9. Xử lý rủi ro (nếu cĩ) :
- Trường hợp cĩ phát sinh rủi ro báo cáo và đề xuất xử ký cho lãnh đạo ngân hàng.
- Trước khi khách hàng đến hạn khơng trả nợ hoặc chưa quá hạn nhưng cĩ biểu hiện tín dụng khơng lành mạnh. CBTD quản lý phải làm việc trực tiếp với khách hàng, nội dung được lập thành biên bản và báo cáo ngay cho Ban TGĐ.
- Đơn vị cho vay giúp khách hàng biện pháp khắc phục các khĩ khăn. Nếu khách hàng cố ý khơng thực hiện trách nhiệm trả nợ, lãi hoặc bị chuyển nợ quá hạn, đơn vị cho vay chuyển một bộ hồ sơ vay cho ban thu hồi cơng nợ theo quy định. Đơn vị cho vay kết hợp với Ban THCN xử lý các rủi ro theo sự chỉ đạo của Ban TGĐ.
CHƯƠNG V