III. THẨMĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN A Tổng quan về thị trường tài sản
2. QUY TRÌNH CHUNG VỀ TÍN DỤNG:
Ngồi những nguyên tắc chung, để hoạt động tín dụng được tiến hành thuận lợi và cĩ hiệu quả, ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà TP HCM đã đưa ra một số quy định chung đối với hoạt động cho vay. Những quy định này hướng dẫn thực hiện việc cho vay bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các đối tượng khách hàng vay nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu, xây dụng cơ sở hạ tầng, đổi mới thiết bị, xây dựng các khu nhà ở, dịch vụ, cho vay tiêu dùng nhằm cải thiện điều kiện sống các tầng lớp dân cư….
2.1. Đối tượng cho vay : 2.1.1. Tín dụng ngắn hạng :
Tối đa đến 12 tháng, được xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất, kinh doanh và khả năng trả nợ của khách hàng.
Cho vay nhằm bổ sung vốn lưu động cho doanh nghiệp. - Cho vay dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh.
- Ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà TP HCM khơng cho vay đối với khách hàng đang bị lỗ, cĩ nợ quá hạng tại ngân hàng, vay để thanh tốn nợ cũ, hoặc số tiền thuế nộp trực tiếp cho ngân sách nhà nước
2.1.2. Tín dụng trung và dài hạn :
Thời gian cho vay được xác định phù hợpp với thời gian thu hồi vốn của dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và tính chất nguồn vốn cho vay của ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà.
- Thời gian cho vay trung hạn: Từ trên 12 tháng đến 60 tháng.
- Thời gian cho vay dài hạn: Từ 60 tháng trở lên nhưng khơng quá thời hạn hoạt động cịn lại theo Quyết định thành lập hoặc Giấy phép thành lập đối với
pháp nhân và khơng quá 10 năm đối với các dự án đầu tư phục vụ đời sống, trong trường hợp đặc biệt Hội đồng quản trị cĩ thể quyết định cho vay đến 15 năm.
2.2. Điều kiện vay vốn :
Điều kiện được vay vốn theo thể lệ tín dụng ngắn hạng do ngân hàng nhà nước quy định ( theo quyết định số 1627/QĐ-NH và bổ sung quyết định số 199/QĐ-NH1) và ban hành kèm theo quyết định số 111/QĐ-NHCPN ngày 20/11/2000 của chủ tịch Hội đồng quản trị ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà TP HCM là điều kiện quy định các doanh nghiệp được vay hay nĩi cách khác là điều kiện để ngân hàng xét cho vay
Doanh nghiệp vay phải cĩ tư cách pháp nhân đầy đủ, hoạt động kinh doanh theo pháp lệnh luật hiện hành của Việt Nam. Đối với pháp luật phải cĩ năng lực pháp luật dân sự. Đối với cá nhân, chủ doanh nghiệp tư nhân, đại diện hộ gia đình, thành viện hợp danh của cơng ty hợp danh phải cĩ năng lực pháp luật pháp luật và năng luật hành vi dân sự.
Đây là điều kiện đầu tiên, khi doanh nghiệp cĩ quan hệ tín dụng với ngân hàng xin vay phải xem xét doanh nghiệp này cĩ đủ tư cách pháp nhân hay khơng và cĩ hoạt động kinh doanh trên đất nước Việt Nam Theo luật pháp của Việt Nam hay khơng. Nếu khơng đủ tư cách pháp nhân và hoạt động kinh doanh khơng theo pháp luật Việt Nam Thì khơng cho vay.
Doanh nghiệp vay phải sản xuất kinh doanh cĩ lãi, hoặc lỗ được bù theo chính sách, khơng cĩ nợ quá hạn.
Đây là điều kiện ngân hàng xét cho vay nhằm đảm bảo cĩ hiệu quả và khả năng thu hồi vốn vay, điều kiện này là điều kĩen hết sức quan trọng đối với ngân hàng khi xem xét điều kiện này là là xenm xét phương án kinh doanh sản xuất trên cơ sở lý thuyết và và kết hợp thực tế cĩ thể nhận xét, đánh giá, phán đốn được, cho nên phải hết sức thận trọng.
Doanh nghiệp vay phải là doanh nghiệp hoạch tốn độc lập, tổ chứch hoạch tốn và quản lý tài chính theo đúng pháp lệnh kế tốn và thống kê.
Doanh nghiệp này phải là doanh nghiệp hạch tốn độc lập, đây là điều kiện bắc buộc vì doanh nghiệp hoạch tốn độc lập mới là doanh nghiệp tụ chủ về tài chính, cĩ tráchnhiệm quản lý tồn bộ tài sản và chịu trách nhiệm tồn diện trước pháp luật, việc hoạch tốn của doanh nghiệp phải phải theo đúng lệnh kế tốn và thống kê của Nhà nước qui đinh6 vì cĩ như vậymới phản ánh tình hình quản lý tài sản, quản lý tài chính đầy đủ và chính xác và hàng tháng phải cĩ bảng cân đốitài khoản và hàn năm cĩ bảng tổng kết tài sản là cơ sở pháp lý chắc chắn đảm bảo cho ngân hàng phân tích tình hình kết tốn của doanh nghiệp được đầy đủ và chính xác nhằm đãm bảo vốn vay.
Doanh nghiệp vay phải thế chấp tài sản họăc được bảo lãnh của người thứ ba đủ thẩm quyền.
Doanh nghiệp vay phải thế chấp tài sản họăc được bảo lãnh của người thứ ba đủ thẩm quyền. Là điều kiện đảm bảo vốn vay của ngân hàng. Nhưng cũng phải nhận thức rằng khơng phải cĩ tài sản thế chấp là được ngân hàng cho vay.
Khách hàng phải mua bảo hiểm liên quan đến đối tượng vay vốn mà theo pháp luật cĩ quy định bắt buộc phải mua bảo hiểm. Trường hợp pháp luật khơng quy định bắt buộc mua bảo hiểm, nếu xét thấy cần thiết, TỔng Giám Đốc ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà cĩ thể yêu cầu khách hàng phải mua bảo hiểm khi cho vay vốn (giá trị bảo hiểm ít nhất phải bằng số tiền vay)
Doanh nghiệp vay vốn phải thừa nhận và chấp hành thể lệtín dụng và thực hiện theo các quy định cho vay của chính phủ, Ngân hàng nhà nước, và các quy định của ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà.
Cho vay trung và dài hạn:Cũng vì tương lai là bất trắc cho nên ngân hàng đặc biệt chú trọng xem xét dự án kỹ lưỡng, sử dụng nhiều kỹ thuật tài chính kế tốn để ước lượng nguồn vốn tương lai của doanh nghiệp để xem doanh nghiệp cĩ sinh lợi đầy đủ và trả nợ d09ược hay khơng. Ngân hàng phát triển nhiều đợt theo tíên độ hình thành tài sản cố định và được kiểm tra việv sử dụng tiền vay đúng tiến độ này,tránh tình trạng lập dự án một đằng sử dụng tiền một nẻo.
Nĩi chung tín dụng dài hạn cho dự án lớn địi hỏi đơi ngũ nhân viên cĩ trình độ cao, cĩ kinh nghiệm và thủ tục cĩ khi kéo dài đến 2-3 năm cịn thủ tục cấp tín dụng trung hạn thường được giải quyết trong vịng từ 1-2 tháng.
2.3. Thời hạn và phương thức cho vay : 2.3.1. Tín dụng ngắn hạn :
Thời hạn cho vay tùy theo chu kỳ sản xúat kinh doanh dịch vụ của khách hàng vay vốn, nên kỳ hạn tối đa 12 tháng, thời hạn này chỉ áp dụng dới vớicác đối tượng sản xuất cĩ chu kỳ dài ngày.
Dể tạo điều kiện cho khách hàng trong việc sừ dụng vốn vay một cách cĩ hiệu quả, ngân hàng cĩ thể áp dụng một trong các trường hợp sau:
• Vay một lần trả nợ nhiều lần theo từng kỳ thu hồi nợ.
• Vay một lần trả một lần khi đáo hạn.
• Vay theo tài khoản vãng lai.
2.3.2. Tín dụng trung và dài hạn :
a) Phương thức cho vay từng lần: Phương thức này áp dụng đối với khách hàngcĩ nhu cầu và đề nghị vay vốn từng lần, khơng thường xuyên hoặc ngân hàng xét thấy cần thiết phải áp dụng để kiểm sốt, giám sát việc sử dụng vốn vay được chặc chẽ an tồn. Mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. Mỗi hợp đồng tín dụng cĩ thể giải ngân một lần hoặc nhiều lần phù hợp với nhu cầu sử dụng vốn của khách hàng.
b) Phương thức cho vay theo hệ tín dụng: Phương thức cho vay này áp dụng đối với khách hàng tốtcĩ tính hình sản xuất, kinh doanh ổn định, vay vốn trả nợ thường xuyên và cĩ tín nhiệm đối với ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà, cĩ nhu cầu vay vốn theo hạng mức, luân chuyển tiền thanh tốn qua ngân hàng. Ngân hàng thỏa thuận một hạn mừc tín dụng duy trì trong thời hạn một nămtài chính, cĩ tính đến chu kỳ sản xuất king doanh nhưng khơng quá 12 tháng.
c) Phương thức cho vay theo dự án đầu tư: Phương thức này áp dụng cho các trường hợp cho vay trung , dài hạn, ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, đầu tư
cơ sở hạ tầng, du lịch, các dự án phục vụ đời sống…Căn cứ để giải ngân là các tài liệu, chứng từ cĩ liên quan đến đối tượng giải ngân như: Biên bản bàn giao cơng trình hoặc hạn mức cơng trình, hợp đồng kinh tê`1, chứng từ mua hàng, tiến độ thực hiện dự án…
d) Phương thức cho vay trả gĩp: Phương thức cho vay này áp dụng chủ yếu để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng nhằm tạo điều kiện cải tạo đời sống của cán bộ cơng nhân viên và các tầng lớp dân cư. Khách hàng vay phải cĩ cam kết trỏ nợ khả thi dựa trên các nguồn thu nhập ổn định từ:tiền lương, tiền cho thuê nhà, cổ tức, lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh và các nguồn thu nhập khác.
Ngồi ra ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà cịn cĩ các hình thức cho vay khác như cho vay bằng ngoại tệ và cho vay bằng vàng để xây dụng, sửa chữa, mua nhà để ở và các hoạt động sản xuất kinh doanh khác đáp ứng được các điều kiện vay vốn ngắn hạn, trung và dài hạn của ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà.
2.3.3. Giá trị tính tốn và lãi suất cho vay :
Đối với giá tính tốn và cho vay ngắn hạn, dựa theo thể lệ tín dụng ngắn hạndo ngân hàng nhà nước qui định lãi suất cho vay do Tổng Giám Đốc điều hành ấn địnhtrong phạm vi khung lãi suất do Thống Đốc ngân hàng nhà nước qui định trong từng thời kỳ.
Ngân hàng TMCP Phát Triển Nha áp dụng lãi suất do ngân hàng ấn định tuyệt đối khơng được vượt qua khung trần lãi suất do Thống Đốc ngân hàng nhà nước quy định tuyệt đối khơng được độn lãi suất dưới bất cứ hình thức nào.
2.3.4. Tài sản thế chấp cầm cố :
Thế chấp, cầm cố tài sản của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Việc tiến hành các biện pháp bảo đảm tiền vay căn cứ theo nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ, thơng tư số 06/2000/TT- NHNN1 ngày 04/04/2000 của ngân hàng nhà nước Việt Nam. Tài sản thế chấp là nhà ở, cơng trình xây dựng, nhà xưởng, vật kiến trúc thuộc cơ sở hạ tầng,…. Là tài sản thế chấp trên thực tế phải khớp với giấy tờ liên quan chứng minh quyền sở
hữu, việc xây dựng phải đúng giấy phép, chất lượng cơng trình, thời gian sử dụng và hịên trạng phải phù hợp với quy hoạch được duỵêt.
Đối với quyền sử dụng đất cần đối chiếu diện tích được phép sử dụng,phù hợp với quy hoạch và lộ giới khơng nằm trong khu vực giải tỏa.
Đối với tài sản đảm bảo tiền vay khơng phải là quyền sừ dụng đất, thì việc xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay do các bên thỏa thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên mơn trên xác định trên cơ sở giá cả thị trường tại thời điểm xác định,cĩ tham khảo đến các loại giá như giá quy định của nhà nước ( nếu cĩ ) , giá mua, giá trị cịn lại trên cơ sở sổ sách kế tốn và các yếu tố khác về giá.
Ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà quyết định mức cho vay trong giới hạn giá trị tài sản đảm bảo tiền vay và phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định.
2.3.5. Thẩm định tài sản thế chấp :
Sau khi thẩm định phương án kinh doanh, phân tích tình hình sản xuất kinh doanh, cán bộ tín dụng tiến hành thẩm định tài sản thế chấp.
Thẩm định tài sản thế chấp là một khâu quan trọng nhằm mục đích bảo đảm an tồn về nguồn vốn của ngân hàng đồng thời kích thích các doanh nghiệp trả nợ đúng hạn. Chính vì những lí do trên nên cơng tác thẩm định địi hỏi cán bộ tín dụng phải cĩ năng lực nắm bắt thơng tin kịp thời để khi xãy ra tình trạng xấu nhất ngân hàng vẫn đảm bảo thu hồi nợ được.
Cán bộ tín dụng hẹn khách hàng đi kiểm tra các cơ sở kinh doanh, đồng thời xác định thế chấp, cầm cố của khách về mặt pháp lý, kiểm tra các chứng từ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp đối với tài sản thế chấp cầm cố.
Tiến hành định giá tài sản thế chấp cầm cố theo phương pháp sau: Phương pháp định giá dựa trên việc thu nhập thơng tin thị trường. Đẩ áp dụng phương pháp này cần thu nhập và cập nhật trhường xuyên về giá cả của các loại hàng hĩa doanh nghiệp dùng để thế chấp hay cầm cố,xác định giới hạn để so sánh. Quá trình thu nhập, cập nhật càng vhiều độ chính xác càng cao.
Phương pháp định giá dựa trên khung giá hoặc quy định của nhà nước về quản lý và sừ dụng trích nộp khấu hao tài sản.
Đối với bất động sản: Khi tiến hành định giá được chia làm hai phần giá trị về vật chất, giá trị về xây dựng trên đất. Hiện nay hầu như 100% khoản vay của các ngân h àng thương mại Việt Nam đều cĩ tài sản thế chấp, cầm cố. Mặt dù cĩ đảm bảo bằng tài sản thế chấp nhưng khơng ít khoản vay bị tổn thất một phần hoặc tồn bộ. Điều đĩ chúng tỏ ngân hàng thương mai khơng để rủi ro tín dụng bằng các hợp đồng cĩ đảm bảo bằng tài sản. Do đĩ cần thiết phải nhận thức đúng về tín dụng cĩ đảm bảo, đặc biệt là tín dụng thế chấp bằng bất động sản, để cĩ biện pháp ngăn ngừa nguy cơ rủi ro của các khoản vay của ngân hàng thương mại.
Ngồi tài sản thế chấp, khả năng sản xuất khinh doang thì nhân cách đạo đức của khách hàng là yếu tố quan trọng cần lưu ý trong quá trình thẩm định hồ sơ vay.
Sau khi kiểm tra thực tế, tiếp xúc khác hàng và xác minh tài sản thế chấp, cầm cố , cán bộ tín dụng lập biên bản xác định tài sản thế chấp cĩ đầy đủ chữ ký của các thành viện tham gia định giá.
Kết thúc việc thẩm định phương án kinh doanh, tài sản thế chấp, phân tích tình hình tài chính sản xuất của doanh nghiệp, cán bộ tín dụng lập hồ sơ,viết tờ trình báo cáo kết quả thu được sau khi thẩm định hồ sơ, sau đĩ trình lên lãnh d0ạo phê duyệt.
Nếu hồ sơ cho vay trên mức phán quyết, sau khi xen xét nếu thấy chắc chắn cho vay thì trưởng phịng tín dụng thẩm định lại trước khi phĩ Tổng Giám Đốc hoặc Tổng Giám Đốc quyết định duyệt cho vay.
Tĩm lại: Thế chấp chỉ mới là điều kiện cần nhưng chưa đủđể đánh giá, xử lý tốt thơng tin về khách hàng mới là điều kịên đủ để ngân hàng thương mại a quyết định tín dụng đúng đắn và ít rủi ro nhất.