II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGD
2.Tình hình xử lý tài sản thế chấp tại SGD
Có thể nói, các công việc xét lập hồ sơ thế chấp, định giá tài sản thế chấp, quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp là một chuỗi các công việc liên quan chặt chẽ với nhau, nếu công việc trớc đợc thực hiện nghiêm
chỉnh đúng quy định của pháp luật thì những công việc sau thực hiện sẽ dễ dàng hơn, giảm bớt công việc của những bớc tiếp theo.
Qua nghiên cứu thực trạng tình hình nợ quá hạn của SGDI qua các năm ta thấy: nợ quá hạn của SGDI qua các năm có xu hớng giảm xuống nhng nợ khó đòi lại không giảm nhiều, tơng ứng với những tài sản thế chấp cần phải xử lý để thu hồi nợ. Theo báo cáo từ SGDI thì năm 2001 ngân hàng phải xử lý một lợng tài sản trị giá 30,400 tỷ đồng còn năm 2001 phải xử lý lợng tài sản trị giá 28,080 tỷ đồng.
Số lợng tài sản thế chấp hiện nay phải xử lý tại SGDI chủ yếu là các dây chuyền máy móc thiết bị, nhà cửa và quyền sử dụng đất, còn hàng hoá chỉ chiếm một lợng nhỏ, thể hiện qua bảng sau:
Bảng 9: Danh mục tài sản phải xử lý tại SGDI
Đơn vị: Triệu đồng
Danh mục tài sản Doanh số Tỷ trọng (%)
1. Nhà cửa, vật kiến trúc 8.360 29,8
2. Quyền sử dụng đất 10.720 38,2
3. Dây truyền máy móc, thiết bị 7.120 25,4
4. Hàng hoá 1.880 6,6
Tổng 28.080 100
Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh tại SGDI.
Trong năm 2001, SGDI đã phát mại đợc 10 căn nhà và 5 mảnh đất, tuy nhiên đây là những tài sản có gía trị không lớn, khi xử lý chi phí bỏ ra khá tốn kém cùng với việc trích một khoản nhằm giúp đỡ cho ngời có tài sản bị xử lý nên số tiền thu về cha đủ trả nợ gốc và lãi vay, tuy cha thu đủ nợ vay nhng đã đảm bảo đợc tính nhân đạo và nâng cao uy tín của sở. Hiện nay đối với những bất động sản thế chấp của doanh nghiệp nhà nớc thì SGDI gặp nhiều khó khăn khi phát mãi, là do doanh nghiệp nhà nớc không có quyền định đoạt với đất đai để thế chấp mà chỉ có cơ quan quản lý mới có quyền định đoạt với số đất đai này. Đơn cử là xí nghiệp đo lờng chuyên sửa chữa và sản xuất các loại dụng cụ đo lờng xí nghiệp vay 95.409USD để mua dây chuyền sản xuất, lãi vay là 4,5%/năm. Xí nghiệp thế chấp bằng 220m2 đất (đợc SGDI định giá là 5 tỷ đồng). Thuộc sở hữu tự quản nh- ng do dây chuyền sản xuất không phát huy hiệu quả, xí nghiệp phải bán một số thiết bị máy móc đó cho hai Công ty Sơn Hà và Thăng Long đợc 61.408USD,
SGDI đã thu hết số tiền này, số lỗ do bán máy móc xí nghiệp không bù đắp đợc để trả nợ nên buộc ngân hàng phải bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên số đất doanh nghiệp thế chấp tại cơ quan chủ quản cấp trên quản lý nên không đợc phép bán đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho ngân hàng không thể phát mãi tài sản thế chấp đợc. Đối với các trờng hợp ngoài quốc doanh nh các Công ty TNHH hay t nhân, khi xử lý bất động sản thế chấp, ngân hàng cũng gặp phải những khó khăn. Trờng hợp Công ty TNHH Ngọc Thịnh là một ví dụ, Công ty vay 154.000USD với lãi suất 4,5% /năm để đầu t sản xuất bàn ghế văn phòng, tài sản thế chấp bao gồm 186m2 nhà xởng (đợc định giá là 1.279trđ) và dây chuyền máy móc thiết bị(trị giá 154.000USD). Do trình độ quản lý kém, bị nguồn cung cấp máy móc lừa đảo nên máy mua về không đồng bộ, không sản xuất đợc, khi đến hạn không trả nợ đợc nên ngân hàng đã phát mãi đất và máy móc nhng không bán đợc dây chuyền máy. Hay trờng hợp t nhân Bà Nguyễn Thị Tiệp, ngày 28/2/1998 vay ngân hàng 200 triệu đồng để kinh doanh buôn bán, lãi vay 1,75% tháng, tài sản thế chấp là ngôi nhà thuộc sở hữu t nhân(đợc xác định giá trị là 500trđ). Do kinh doanh thua lỗ không trả đợc nợ khi đến hạn, ngân hàng phải tiến hành bán nhà thế chấp để thu nợ nhng do sự tranh chấp trong nội bộ gia đình ngời thế chấp nên việc phát mãi cha tiến đợc. Qua các trờng hợp điển hình trên ta thấy rằng việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ tại SGDI còn nhiềuvớng mắc khó khăn. Những khó khăn đó xuất phát từ nhiều phía, nó đã khiến cho việc thu hồi nợ đạt tốc độ chậm và hiệu quả cha cao. Những vớng mắc khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp tại SGDI hiện nay có thể chỉ ra gồm:
- Những khó khăn do bên thế chấp gây trở ngại cho việc xử lý tài sản tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
- Việc bán tài sản thế chấp không thuận lợi do khó tìm đợc ngời mua.
- Các vụ tranh chấp xảy ra cha đợc cơ quan toà án quan tâm xử lý, thời gian thi hành án dài, cha có biện pháp cỡng chế thi hành án.
- Hệ thống văn bản pháp luật quy định về xử lý bất động sản thế chấp cha đ- ợc hoàn chỉnh, đồng bộ và đầy đủ.
Đến nay cha có một văn bản hớng dẫn về trình tự, thủ tục, trách nhiệm quyền hạn của các cơ quan ngân hàng và các bên liên quan về xử lý bất động sản thế chấp, các quy định mới chỉ dừng lại ở mức chung chung, còn có sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các văn bản. Để nâng cao hiệu quả công tác xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ thì phải có sự giúp đỡ của cấp trên cùng các ban ngành liên quan, đồng thời phải có sự nỗ lực cố gắng của SGDI.
IV.Đánh gía chung.
Mục tiêu xuyên suốt của chuyên đề này là tìm hiểu về quy trình định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại SGDI-Ngân Hàng Công Thơng Việt Nam. Trớc tiên ta có thể nhận thấy rằng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI rất chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về tài sản thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích chúng rồi từ đó đa ra kết quả định giá bất động sản thế chấp. Nhìn chung giá trị mà các cán bộ tín dụng đa ra cũng gần với giá chuyển nhợng tại thời điểm định giá trên thị trờng, do đó phần nào đáp ứng đợc nhu cầu về vốn đề sản xuất kinh doanh của khách hàng. Điều này thể hiện ở d nợ tín dụng ngày càng tăng qua các năm, nợ khó đòi giảm. Tuy nhiên khi xác định giá trị của bất động sản thế chấp nếu cán bộ tín dụng thờng chỉ căn cứ vào giá thị trờng hiện taị của những bất động sản thế chấp tơng tự đợc mua bán, chuyển nhợng trên thị trờng rồi suy ra giá trị thị trờng hiện tại của bất động sản thế chấp, việc định giá nh vậy thờng chỉ phù hợp trong thời gian ngắn và thị trờng bất động sản tơng đối ổn định. Nhng thực tế không phải nh vậy, bởi vì giá cả thị trờng của một bất động sản là một đại lợng biến đổi phụ thuộc vào sự tăng trởng và phát triển của nền kinh tế. Trong thời kỳ nền kinh tế đang tăng trởng cao, ổn định thì sẽ có năng lực hấp thụ tín dụng cao, giá trị của bất động sản thế chấp trên thị tr- ờng đợc đánh giá cao, các bất động sản thế chấp cũng đợc định giá cao nhng khi nền kinh tế rơi vào tình trạng trì trệ thì giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Vì vậy khi định giá bất động sản thế chấp thì ngời định giá phải đề cập đến vấn đề tăng trởng kinh tế, tức là thông qua quyết định vi mô có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Mặt khác khi xác định gía trị của đất đối với những lô nằm ngay trên một đờng phố thì thờng có giá tơng tự nhau, điều này là cha chính xác,
bởi vì dù hai lô đất giống nhau về diện tích, thể tích, tình trạng pháp lý bề rộng mặt tiền nhng cũng khác nhau về vị trí, mà đối với các lô đất trong thành phố thì vị trí của lô đất rất quan trọng. Còn việc xác định giá trị của nhà mặc dù tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trờng nhng việc đánh giá thực trạng của nhà chỉ dựa trên trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do ngời vay vốn cung cấp, trong một số trờng hợp kết quả của công việc định giá sẽ không chính xác. Bên cạnh những vấn đề chủ quan của các cán bộ tín dụng khi định giá bất động sản thế chấp thế chấp thì việc cha có một văn bản pháp luật hớng dẫn thủ tục phơng pháp xác định giá bất động sản thế chấp cũng là một khó khăn đối với họ, chính điều này đã dẫn đến một thái độ cẩn trọng nhng lại có hành động mò mẫm trong định giá. Không những thế với một khung giá đất đợc ban hành từ năm 1997 thì cho đến này đã không còn phù hợp nữa bởi vì mức giá đất đợc quy định hiện này rất thấp so với thị trờng, nói bị ngời ta phủ nhận ngay cả trong những trờng hợp nhà nớc tính giá đất đến bù trong những công trình xây dựng lý của nhà nớc.
Tiếp theo những vấn đề trong quy trình định giá thì cũng nảy sinh những khó khăn, thách thức đối với ngân hàng trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ. Khó khăn này xuất hiện chủ yếu là cơ chế chính sách xử lý và từ phía ngời vay vốn. Sự phức tạp về thủ tục, chính sách kèm theo sự trì trệ trong cách làm việc của ngành t pháp là nguyên nhân chính dẫn tơí việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn, thời gian xử lý bị kéo dài, có thể là 6 tháng, 1 hoặc có khi là 2 năm mới xong, điều này gây ứ đọng vốn của ngân hàngvà làm giá trị bất động sản thế chấp bị giảm sút. Hành vi và thái độ thiện chí của ngời vay vốn cũng thúc đẩy quá trình xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, ngợc lại họ bỏ trốn hoặc không chịu hợp tác cùng ngân hàng thì cũng là một cản trở rất lớn trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng. Để hoàn thiện công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp hiện nay đối với ngành ngân hàng nói chung và SGDI-Ngân Hàng Công Thơng Việt Nam nói riêng thì về mặt cơ chế chính sách, nhà nớc và cơ quan có thẩm quyền phải ban hành văn bản pháp luật quy định rõ trình tự, thủ tục phơng pháp xác định giá trị bất động sản trong thế chấp nói riêng, tiếp theo là phải ban hành một khung giá đất mới phù hợp tình
hình hiện nay và xu hớng trong các năm tới, thứ 3 là phải kiểm soát thị trờng bất động sản, hớng nó phát triển theo sự phát triển của nền kinh tế, hạn chế tới mức tối đa thị trờng bất động sản phi chính thức, và giải pháp cuối cùng mang tính chiến lợc lâu dài là công tác đào tạo cán bộ định giá, nhìn chung ở nớc ta hiện nay đội ngũ cán bộ định giá bất động sản vừa thiếu về số lợng, vừa yếu về chất lợng cho nên việc đào tạo một đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn, năng lực phẩm chất tốt là điều rất cấp bách. Những vấn đề này sẽ đợc trình bày cụ thể hơn ở ch- ơng III
Chơng III
Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá