I. Bài học rút ra trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
2.Những khó khăn trong định giá và xử lý bất động sản thế chấp
Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI cũng gặp không ít những khó khăn, những khó khăn này mang tính khách quan muốn giải quyết đợc đòi hỏi phải có sự tích cực, thiện chí của các cơ quan liên quan.
Khó khăn thứ nhất là về luật: tuy công việc định giá, xử lý bất động sản thế chấp đã đợc quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dới luật nhng giữa các văn bản này vẫn có sự cha thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hớng và còn nhiều bất cập so với thực tế, chẳng hạn nh nghị định 87/CP ngày17/ 8/ 1994 của chính phủ về quy định khung giá các loại đất và quyết định 3519 ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội về quy định khung giá các loại đất tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Theo khung giá đợc quy định trong quyết định 3519 của UBND thành phố Hà Nội thì mức giá cao nhất đợc xác định đối với những lô đất mức A, vị trí 1 thuộc đờng loại I là 9,8 triệu/m2 tức là chỉ bằng khoảng 1/8 so với thực tế. Các mức giá đợc quy định thấp nh vậy sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND thành phố Hà Nội vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng đợc nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách hàng và có thể vốn vay sẽ không đợc sử dụng theo đúng mục đích nh cam kết ban đầu. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trờng hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà nớc, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá đợc xác định ban đầu (đối với trờng hợp phải nhờ toà án can thiệp). Cùng với khung giá thấp thì việc cha ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phơng pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp đợc xác định còn mang tính tơng đối , có khi ngời định giá thấy kết quả gần tơng đơng với giá thị trờng là đợc.
Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan nh: toà án, UBND phờng, sở địa chính - nhà đất, cơ quan công chứng, ngân hàng Nhà nớc với ngân hàng trong… việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ cũng là vấn đề khó khăn đặt ra đối với ngân hàng. Hiện nay có nhiều trờng hợp biện pháp bảo đảm cho khoản vay bằng bất động sản chỉ là khoản thu dự phòng mà vấn đề chính là tính khả thi của phơng án
sử dụng vốn vay cho nên đối với những trờng hợp nh vậy ngời vay nếu cha có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà mà có một loại giấy tờ khác nh: giấy chuyển nhợng; giấy chứng nhận tạm thời thì ngân hàng vẫn giải quyết cho vay… vốn. Nhng nếu những khoản vay này gặp rủi ro khách quan dẫn tới việc khách hàng vay không trả đợc nợ thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn, khi phải nhờ đến cơ quan pháp luật nh toà án, công chứng. Thực tế, mặc dù bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực pháp luật và đã có đơn yêu cầu thi hành án của ngân hàng (ngời đợc thi hành án), nhng cơ quan thi hành vẫn cha tổ chức thi hành với lý do bản án, quyết định của toà án cha rõ ràng, hoặc lý do khác. Do đó ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành án đề nghị toà giải thích rõ bản án, quyết định có hiệu lực để dễ tổ chức thi hành. Thời gian chờ đợi này thờng kéo dài đến hàng tháng, thậm chí có trờng hợp ngân hàng phải chờ đến nửa năm mới nhận đợc văn bản trả lời của cơ quan thi hành án. Vì vậy việc ngân hàng thu hồi nợ thông qua công tác thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà án là rất chậm. Mặt khác, nhiều trờng hợp cơ quan thi hành án đã tổ chức thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà án và giao tài sản cho ngân hàng tự xử lý để thu hồi nợ, nhng ngân hàng không thể xử lý đợc những tài sản đó vì hồ sơ pháp lý của tài sản cha đầy đủ. Để hoàn thiện đợc hộ sơ pháp lý của tài sản, thì ngân hàng không chỉ mất nhiều công sức và tiền bạc mà còn gặp không ít rắc rối, phiền toái. Theo các cán bộ tín dụng thì sở dĩ còn có các tài sản đảm bảo nợ vay đợc giao từ các vụ án cha hoàn thiện hồ sơ pháp lý là do trong khoảng thời gian dài, nớc ta buông lỏng việc quản lý đất đai và công tác xây dựng cho nên vẫn còn nhà ở và quyền sử dụng đất tài chính của khách hàng vay cha có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy việc xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng cần có sự quan tâm của chính phủ và sự hỗ trợ, giúp đỡ của các bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan.
Khó khăn thứ ba mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản ở nớc ta mới hình thành và phát triển, Nhà nớc vẫn đang cố gắng định hớng và kiểm soát thị trờng này bằng nhiều biện pháp nhng hiện nay nhìn chung thị trờng bất động sản vẫn cha thực sự thuộc
kiểm soát của Nhà nớc, là một thị trờng phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ. Do vậy thị trờng luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trờng. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại SGDI, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải đợc duy trì tơng đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trờng bất động sản ổn định, nhng thực tế không phải nh vậy, thị trờng luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tơng lai, của cán bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trờng cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trờng biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém.
Khó khăn thứ t là xuất phát từ phía khách hàng. Còn có nhiều trờng hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của mình, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực phối hợp cùng ngân hàng giải quyết những rủi ro, xử lý tài sản.
Thực tế có nhiều trờng hợp, bản thân khách hàng cũng cha nắm rõ đặc điểm, giá trị của nhà đất cùng các công trình khác trên đất dùng làm tài sản thế chấp, cũng nh không nắm rõ thông tin về giá cả bất động sản trên thị trờng nên việc cung cấp thông tin cho cán bộ định giá đôi khi cha chính xác. Mặt khác, đối với những trờng hợp ngân hàng phải phát mãi bất động sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc ngân hàng tiếp nhận tài sản để bán cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại nh:
- Ngời vay tìm đủ mọi cách để lẩn tránh việc phát mại tài sản, bỏ trốn trớc khi toà lấy lời khai ban đầu, lấy lời khai toà án nghiên cứu, phải đình hoãn xử cho đến khi công an bắt đợc con nợ, dựa vào quyền có nhà ở do luật quy định, bên thế chấp chây ỳ gây khó khăn cho ngân hàng nh đòi phải có chỗ ở khác, cố tình sử dụng quyền kháng cáo để trì hoãn việc trả nợ, xin kiến nghị giám đốc thẩm để toà buộc phải xử lý nhiều lần.
- Một số khách hàng có nhà đất thế chấp trớc đây có giấy tờ cha hợp lệ, cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền. Nhà đất do ông cha để lại, nhiều ngời cha muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà vì khi xây dựng trớc đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trớc bạ cao tạo ra tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ. Vì vậy tạo ra việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn khi nợ khó đòi phát sinh.
- Bên vay thực hiện hành vi lừa đảo, một bất động sản đem thế chấp ở nhiều nơi, tài sản đã đem thế chấp nhng vẫn có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản khiến cho ngân hàng phải gánh chịu hậu quả.
- Bên vay phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ nên không ký nhận lại nợ vay do đó không thể làm đợc thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Bên cạnh đó một số bất động sản khi phát mại gặp khó khăn là do không phù hợp với nhu cầu, thị hiếu ngời mua, tâm lý ngời mua không muốn mua tài sản của ngời vỡ nợ, nếu bán qua trung tâm đấu giá thì chi phí quá cao. Thêm vào đó thị trờng bất động sản ở Việt Nam còn phôi thai, còn nhiều vớng mắc về pháp lý, hành chính nên quá trình mua bán, chuyển nhợng còn nhiều ách tắc.
Tóm lại, cùng với những thuận lợi và kết quả đạt đợc, công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, để khắc phục những khó khăn này đòi hỏi phải có sự phối hợp, giúp đỡ của các cơ quan, ngành liên quan, từ những khó khăn trên mà hiện nay tại SGDI vẫn còn những tồn tại cần giải quyết.