I- Định hớng phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010
3. Một số giải pháp huy động các nguồn vốn đầu t của Hà nội
Để huy động các nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế, cần phải thực hiện nhiều giải pháp về huy động và sử dụng vốn hiệu quả, tập trung vào một số biện pháp chủ yếu nhằm huy động các nguồn đầu t trong và ngoài nớc.
Dới đây là một số giải pháp nhằm huy động vốn nói chung phục vụ cho việc xây dựng hạ tầng đô thị.
Xác định các công trình, địa bàn và quy mô u tiên gọi vốn đầu t của mọi thành phần kinh tế.
Cụ thể hoá việc thực hiện quỹ đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và vùng ngoại thành, thực hiện hình thức đầu t BOT, sử dụng quỹ đất tạo vốn để xây dựng công trình hạ tầng…
Sớm hình thành thị trờng vốn; cải thiện môi trờng đầu t; đơn giản hoá các thủ tục cấp phát, kiểm tra, kiểm soát vốn đối với các doanh nghiệp; phát triển các loại hình dịch vụ hỗ trợ đầu t.
Đổi mới nâng cao chất lợng hoạt động của ngành tài chính, ngân hàng; phát triển các công ty đầu t tài chính. Tạo cơ chế, mở rộng kênh và hình thức để các doanh nghiệp tự bổ sung vốn, để thu hút vốn trong dân và vốn đầu t nớc ngoài.
Hình thành và củng cố thị trờng tài chính, thị trờng chúng khoán. mở rộng các hình thức bảo hiểm: nhân thọ, tài sản, tai nạn…
Nâng cao chất lợng xây dựng và thực hiện các dự án sử dụng nguồn vốn ODA để giải ngân nhanh, đảm bảo sử dụng hết nguồn ODA theo tiến độ kế hoạch. Xây dựng quy chế thống nhất về đền bù, giải phóng mặt bằng, đơn giản hoá thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án, rút vốn, mya sắm thiết bị khi cần thiết sử dụng công ty t… vấn quốc tế để kiểm tra chất lợng và giá thiết bị, vật t nhập khẩu theo dự án.
Sử dụng vốn đầu t đúng mục đích theo dự án, qua đấu thầu giảm thiểu lãng phí nhất là trong khâu thi công xây dựng. Sử dụng vốn từ các loại chơng trình, dự án theo phơng pháp lồng ghép chơng trình, dự án để nâng cao hiệu quả vốn đầu t.
Tập trung quy hoạch, phân công hợp lý ngành nghề sản xuất kinh doanh theo địa bàn, từng quận, huyện, trung tâm và ngoại vi.
Xác định cơ cấu sản xuất mũi nhọn và đặc thù để phát huy thế mạnh của Thủ đo về lực lợng cán Bộ, trung tâm giao lu và sự chỉ đạo của Trung - ơng. Tập trung xây dựng và quản lý tốt các khu công nghiệp, công nghệ cao.
Tiếp tục sắp xếp lại DNNN trên địa bàn, giảm mạnh về số lợng, chỉ giữ lại DNNN ở một số lĩnh vực thực sự chủ đạo và có thế mạnh, cổ phần hoá phần lớn các DNNN trong lĩnh vực thơng mại, dịch vụ, chế biến hàng tiêu dùng thông thờng, quy mô vừa và nhở Khuyến khích các… hình thức t bản Nhà nớc trong liên kết kinh doanh, lập các công ty cổ phần có phần vốn góp của các DNNN với các thành phần kinh tế khác… Đa dạng hoá sở hữu, khuyến khích mạng lập các cơ sở sản xuất kinh doang phù hợp với pháp luật.
Hoàn thiện môi trờng đầu t, đơn giảm hoá thủ tục cấp phát, kiểm tra kiểm soát theo đúng pháp luật đối với mọi doanh nghiệp, phát triển các loại hình dịch vụ hỗ trợ đầu t.
Thực hiện tốt các biện pháp nêu trên sẽ có tác động lớn đối với việc hoàn thiện môi trờng đầu t kinh doanh, đây là những biện pháp chung nhất, có tính chất quyết định trong việc huy động mọi nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế vào việc đầu t thực hiện các nhiệm vụ mà quy hoạch đã định.
iI. Nhu cầu nhà ở của ngời dân Hà Nội trong thời kỳ tới
Xác định nhu cầu nhà ở của dân c là một nhiệm vụ hết sức quan trọng trong công tác hoạch định chơng trình phát triển nhà ở, bỏi vì nhu cầu của dân c vừa là mục tiêu cuối cùng phải đáp ứng, vừa là động lực cơ bản của bất kỳ chơng trình phát triển nhà ở nào.
Đối tợng có nhu cầu về nhà ở.
Cần phải nhận thấy rằng không chỉ những ngời hiện cha có nhà ở mới có nhu cầu mà còn phải kể đến những ngời có nhà nhng thiếu những tiện nghi thiết yếu hoặc tiện nghi cha đáp ứng đợc yêu cầu của họ. Có thể thấy tại Hà nội thì những nhóm ngời sau là đang có nhu cầu về nhà ở nh:
Những ngời sống trong các ngõ xóm có diện tích chật trội. Dân sống trong các chung c thấp tầng đợc xây dựng từ lâu.
Các gia đình đang phải sử dụng chung công trình phụ nh: bếp, nhà tắm, khu vệ sinh…
Ngời dân sống ở khu vực có hạ tầng cơ sở kém nh điện, nớc, đờng giao thông.
Vị trí nhà ở mong muốn.
Do cơ sở hạ tầng của Thành phố cha đợc xây dựng đồng bộ nên phần lớn ngời dân đều muốn sống gần trung tâm, thêm vào đó là thói quen lâu đời trong sinh hoạt cũng khiến lực hút về trung tâm tăng lên. Đặc điểm này của ngời dân Hà Nội sẽ là trở ngại không nhở cho các kế hoạch dãn dân khu trung tâm, giải toả mặt bằng, phát triển các khu đô thị mới và các khu công nghiệp.
Diện tích nhà mong muốn.
Không ai không muốn có một căn nhà rộng tuy nhiên nếu xét đến cả khả năng tài chính thì diện tích sẽ bị giới hạn ở phạm vi nhất định. Có thể chia ra thành những mức sau:
Trên 100 m2: nhóm ngời có thu nhập cao hay chung sống nhiều thế hệ. Trong khoảng trên dới 50 m2: nhóm ngới có thu nhập trung bình, gia
đình trẻ có ít thành viên.
Dới 30 m2: những ngời có thu nhập dới trung bình và nghèo, đang thực sự có khó khăn về nhà ở.
Nh thế những dự án phát triển nhà ở cho ngời nghèo rất cần chú ý tới việc xây dựng những căn hộ nhở, giá thành thấp, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của họ.
Về số phòng và tiện nghi sinh hoạt.
Bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng diện tích ở, nhu cầu về số phòng và tiện nghi sinh hoạt cũng tăng lên mạnh mẽ. Phần lớn ngời dân Hà nội mong muốn đợc sống trong những đơn vị ở có 3 - 4 phòng.
Các kế hoạch phát triển nhà ở phải dựa trên nhu cầu có khả năng thanh toán của ngời dân. Cần cố gắng tìm hiểu về dự định cải thiện điều kiện ở của ngời dân Hà Nội dựa trên cơ sở nhu cầu có khả năng thanh toán của họ chứ không phải nhu cầu đơn thuần.
Theo khảo sát, 36,2% số gia đình có dự định cải thiện điều kiện ở. Tỷ lệ những hộ gia đình có dự định này tập trung cao nhất vào nhóm mức lơng khả giả, rồi thấp dần xuống theo mức thu nhập. Điều đó cho thấy xu hớng gia tăng tình trạng bất bình đẳng về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, nếu thiếu sự điều tiết của Nhà nớc. Các nhóm mức sống thấp có nhu cầu cao và cấp thiết về cải thiện điều kiện ở, nhng phần lớn họ thiếu khả năng thanh toán. Một công trình nghiên cứu về nhà ở của ngời nghèo Hà Nội cho biết 40% nhà ở của họ có chất lợng rất thấp nh nhà tạm. Song 2/5 ngời nghèo đợc hởi không nghĩ đến cải tạo nhà ở vì không có tiền.
Bảng:
Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng, nâng cấp nhà ở theo mức thu nhập Nhóm mức sống Có dự định cải thiện nhà ở Nhóm giàu 45.8% Nhóm trên trung bình 40.3% Nhóm trung bình 38.6% Nhóm dới trung bình 26.7% Nhóm nghèo 21.9%
(Nguồn: Viện Nghiên cứu xã hội học)
Đứng dới góc độ là chủ đầu t thì những con số trên cho biết đâu là khách hàng tiềm năng của họ. Tuy nhiên dự định cải thiện nhà ở không đồng nghĩa với mua nhà mới càng không có nghĩa đây sẽ là những ngời có nhu cầu ở tại những chung c cao tầng trong tơng lai. Chúng ta cần phải đi sâu và xem xét cụ thể hơn nhu cầu của họ.
Qua một cuộc khảo sát cho thấy: 1/3 số gia đình đợc hởi nói họ có dự định cải thiện điều kiện ở và theo nhiều cách khác nhau:
Sửa chữa, nâng cấp nhà ở cũ: 82,5% Tìm nơi ở mới: 50% Cha dứt khoát giữa hai cách trên: 37,7%
Nh thế, sửa chữa, nâng cấp nhà ở là hoạt động chủ yếu nhất của những hộ gia đình có dự định cải thiện điều kiện ở, sau đó mới là xây dựng hoặc mua nhà mới. Vì thế, nhiệm vụ quan trọng nhất trong Chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội là tạo điều kiện để mọi tầng lớp dân c Hà Nội có thể tự lực cải thiện từng bớc điều kiện ở của mình đồng thời tăng tính hấp dẫn và phù hợp hơn nữa đối với những dự án xây dựng nhà mà Thành phố đang triển khai.
Trong số 50% gia đình dự định tìm nơi ở mới tỷ lệ những ngời có ý định thuê nhà chỉ chiếm l,2%. Bên cạnh giá thuê nhà khá cao thì dờng nh việc cha có sự vận hành bình thờng của thị trờng nhà đất (trong đó có vấn đề các quy định và thể chế pháp luật) là trở ngại chính cho việc mở rộng hoạt động thuê và cho thuê nhà ở. Có thể nhu cầu thuê nhà tập trung ở các hộ gia đình trẻ mới tách ra ở riêng và những ngời nhập c, sinh viên các tỉnh về Hà Nội học tập. Đây cũng là vấn đề mà các dự án phát triển nhà ở với mục đích cho thuê cần lu tâm.
Để trang trải cho các nhu cầu cải thiện chỗ ở, gần một nửa số gia đình trên cho biết họ sẽ phải vay mợn thêm từ những nguồn sau:
Vay của bạn bè, ngời thân trong gia đình: đây là nguồn vay chủ yếu chiếm khoảng 50%.
Vay vốn từ Ngân hàng chỉ chiếm gần 20%. Chi phí lấy từ tiền bán nhà cũ là 30%
Nh thế nhu cầu về một thị trờng tín dụng bất động sản cũng nh nhu cầu về một thị trờng nhà đất là khá lớn ở Thành phố Hà nội.
Từ những nghiên cứu trên đây về nhu cầu nhà ở của ngời dân Hà nội cho thấy các dự án phát triển nhà ở muốn có đợc thành công phải coi trọng yếu tố nghiên cứu thị trờng, phát hiện ra đối tợng khách hàng tiềm năng, xem xét nhu cầu của họ về căn nhà trong tơng lai cũng nh phơng thức mà họ sẽ sử dụng để tài trợ cho nhu cầu của mình. Tất cả những yếu tố xem xét đó để đảm bảo những căn nhà xây dựng xong sẽ có ngời sử dụng, tránh tình trạng nhà thừa thì vẫn thừa mà thiếu thì vẫn thiếu nh hiện nay.