I. vài nét về kinh tế xã hội của Thủ đô có ảnh hởng đến đầu t phát triển
3. Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà theo dự án (chơng trình 12/CTR/TV của
12/CTR/TV của Thành uỷ Hà nội).
Mô hình phát triển nhà ở theo dự án điều đó có nghĩa là phải đảm bảo sự đồng bộ về kiến trúc - quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính đồng bộ và hiện đại của khu đô thị mới. Huy động đợc các nguồn vốn để phát triển nhà ở nh vốn đầu t của Nhà nớc, vốn tự có của đơn vị, vốn của CBCNV và nhân dân đóng góp. Đây là mô hình đang đợc áp dụng tại Hà Nội và thể hiện một xu thế vợt trội so với các mô hình trớc đây, việc áp dụng mô hình này ngoài nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý Nhà nớc quan trọng hơn là phản ánh đ- ợc đúng nhu cầu của khách quan trong vấn đề nhà ở tại Hà Nội.
Trớc khi đi vào nghiên cứu chi tiết cần tìm hiểu rõ thế nào là đầu t phát triển nhà ở theo dự án hay nói cách khác thế nào thì đợc gọi là một dự án phát triển nhà ở ?
Dự án phát triển nhà ở là các dự án đầu t
“ “ xây dựng nhà ở, nhằm tạo ra
quỹ nhà ở, các khu ở đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. (Nghị định 71/2001 / NĐ - CP).
Nh vậy dự án phát triển nhà ở đợc nói tới ở đây khác với những mô hình khác ở chỗ:
√ Xây dựng nhà ở nhằm mục đích cung cấp cho các đối tợng có nhu cầu,
√ Mọi hoạt động xây dựng đều đợc tiến hành theo quy hoạch tổng thể và chi tiết.
√ Các khu nhà ở bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của ngời dân
Từ những đặc điểm trên có thể rút ra nhận xét sau:
√ Hầu hết các dự án đều đợc tiến hành trong các khu đô thị mới.
√ Có hai loại hình nhà ở phổ biến trong các khu đô thị mới là chung c cao tầng và nhà biệt thự. Nhng vì mục đích nghiên cứu mang tính tổng quát, xem xét đầu t nh một hoạt động kinh doanh nên chỉ đề cập đến chung c cao tầng.
√ Dự án thuộc loại này đợc coi là hoàn thành nếu đảm bảo các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu t bao gồm không chỉ của chủ đầu t.
Những đặc điểm trên đợc trình bày chi tiết sau đây.
3.1. Hớng đầu t phát triển nhà ở (xây mới) là tại các khu đô thị mới
Việc cải tạo, nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc làm thờng xuyên và cần thiết nhằm đảm bảo chất lợng cho quỹ nhà tuy nhiên nó không đáp ứng đợc nhu cầu tăng thêm hàng ngày hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Do vậy việc mở rộng không gian hành chính đô thị Hà Nội, cùng với việc hình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân c không những trong nội thành mà còn cả dân nhập c mới từ ngoại thành là tất yếu.
Sự ra đời của các khu đô thị mới sẽ giải quyết đợc những vấn đề sau:
Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông, sinh hoạt và môi trờng tại đây.
Có điều kiện thiết lập sự đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt đợc mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của c dân đô thị ngày càng cao.
Tạo hớng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tơng lai.
Hà Nội đã xác định đợc cho mình định hớng tổ chức không gian trong những năm tới nh sau: ngoài khu vực hạn chế phát triển thì không gian sẽ đợc mở rộng theo 2 hớng.
* Phát triển và mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng.
Hớng này bao gồm đất đai thuộc các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân Nam Quận HBT, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại đây là những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh với > 358, 1000 ngời và 2.271,3ha xây dựng. Nam khu đô thị mới mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng đợc phân ra.
Khu vực Tây Bắc Hồ Tây (một phần nằm trong quận Tây Hồ và một phần nằm ở phía Nam Thăng Long): định hớng xây dựng khu đô thị
mới hiện nay, xây dựng đồng bộ, phát triển theo các dự án.
Khu vực Tây Nam Hồ Tây (chủ yếu thuộc quân Cầu Giấy) cũng là khu vực xây dựng đồng bộ, theo dự án.
Khu vực Thanh Trì (nằm trong khu vực phía Nam đờng Minh Khai) đẩy nhanh đô thị hóa, xây dựng mới, khu cây xanh và khu đầu mới kỹ thuật.
Khu vực Thanh Trì - Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triển trung tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dỡng...
Khu vực Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân c.
* Khu vực phát triển xây dựng mới phía Bắc sông Hồng.
Trong khu vực đã có khoảng 246,6 ngàn ngời (cả dân đô thị và nông thôn dự kiến năm 2005 dân số sẽ phát triển tới 325 ngàn ngời với 3234,0 ha đất và năm 2010 sẽ lên tới 1000 ngàn ngời với 12.820 ha.
Nh vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị mới đã giải quyết đợc nhu cầu về nhà ở của dân c đô thị trớc mắt và trong lâu dài.
3.2. Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội. hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Khắc phục những tồn tại của những mô hình trớc là hầu hết đều thiếu đồng bộ trong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất tiện trong sinh hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định nhà ở là một Bộ phận của kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất tiện trong sinh hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định hạ tầng nói chung. Nh vậy nhà ở không còn bị bó hẹp với nghĩa là nơi c trú, che ma, che nắng cho mỗi cá nhân hay một nhóm cá nhân mà đợc mở rộng ra thành một kết cấu hạ tầng xã hội. Điều đó đòi hởi mỗi căn nhà phải có sự phù hợp với môi tr- ờng xung quanh nó về kiến trúc, về quy mô, ngợc lại môi trờng xung quanh hay cụ thể hơn là hạ tầng xã hội và kỹ thuật phải đáp ứng đợc những nhu cầu thiết yếu và ngày càng nâng cao của mọi c dân trong mỗi căn nhà nh đi lại, làm việc, học hành, ăn uống, vui chơi giải trí v.v.
Trong một thời gian dài chúng ta đã vận hành nền kinh tế theo cơ chế tập trung, kế hoạch hóa các chỉ tiêu, chính sách đợc xác định đợc xác định rõ cho từng ngành từng đơn vị và buộc phải tuân theo. Tuy nhiên đó mới chỉ là “quy hoạch” trong kinh tế, còn lại những lĩnh vực khác nh xã hội, văn hóa trong đó có kiến trúc thì cha có “quy hoạch” cụ thể. Tác hại của vấn đề này đến phát triển nhà ở nói riêng và phát triển đô thị nói chung đã thực sự Bộc lộ khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trờng gây nên sự lộn xộn, tự phát trong đầu t phát triển nhà ở và cho Bộ mặt toàn đô thị Hà Nội.
Nhận thức đợc vấn đề này, Hà Nội là một trong số ít các địa phơng đã có quy hoạch kiến trúc cho riêng mình nhằm đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ thống nhất của Thủ đô.
Sự cần thiết của quy hoạch và kiến trúc đô thị thể hiện ở những góc độ sau.
Quy hoạch tạo tiền đề cho việc quản lý và sử dụng đất đô thị, đợc lập trên cơ sở sự phát triển của đô thị trong nền kinh tế thị trờng, sát với thực tế và đáp ứng đợc nhu cầu phát triển trong tơng lai.
Quy hoạch chung là để định hớng phát triển không gian vừa lấy phát triển kinh tế - xã hội làm tiền đề vừa nhằm phục vụ phát triển kinh tế xã hội việc đa ra một quy hoạch phải do một cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thực hiện đợc xây dựng theo một quy trình chặt chẽ, khoa học và có tính pháp lý buộc mọi công cuộc xây dựng, đặc biệt là xây dựng nhà ở phải tuân theo. Tuy nhiên tùy theo những biến động về kinh tế - xã hội - quốc phòng an ninh mà quy hoạch đợc điều chỉnh phù hợp. Quy hoạch là nhằm phục vụ mục đích lâu dài và mang tính khách quan cao.
Quy hoạch chi tiết và chuyên ngành là cụ thể hóa của quy hoạch chung.
+ Quy hoạch chi tiết dùng để quản lý các khu vực đợc cải tạo và xây dựng nhất là các khu sắp phát triển. Trong quy hoạch này sẽ bao gồm những yêu cầu cụ thể mà việc xây dựng công trình phải tuân thủ và vạch ra sơ đồ bố trí kết cấu hạ tầng tại khu vực đó.
+ Quy hoạch chuyên ngành dùng để xác định hay ít nhất cũng là định hớng địa điểm cho các công trình công cộng, công trình công nghiệp, thơng mại, du lịch dịch vụ, văn hóa, giáo dục, y tế, mạng lới cơ sở hạ tầng kỹ thuật v.v... nhằm cân đối, hài hòa các nhu cầu của phát triển kinh tế - xã hội với việc sử dụng đất đai hợp lý và bảo vệ môi trờng. Lập dự án đợc tiến hành trên cơ sở quy hoạch chi tiết, dự án có thể là phát
triển cơ sở hạ tầng kết hợp với xây dựng các công trình nhà ở hoặc các dự án riêng rẽ. Tuy nhiên cơ sở hạ tầng phải đi trớc và chỉ khi nào việc hoàn thành các công trình nhà ở song song với hoàn thiện các hạ tầng thiết yếu thì mới đợc coi là một dự án phát triển nhà ở hoàn chỉnh.
Mỗi đô thị đều có bản sắc riêng của mình và chính kiến trúc hay Bộ mặt đô thị là biểu hiện rõ ràng nhất cái riêng đó. Vẻ đẹp của kiến trúc một Thành phố không chỉ là vẻ đẹp của từng công trình mà còn là cả quần thể công trình, sự hòa quyện giữa thiên nhiên và xã hội, giữa hiện tại và tơng lai, giữa lợi ích cục Bộ của từng công trình với mục đích tổng thể toàn đô thị. Phải triển khai
nhà ở theo dự án hay theo quy hoạch sẽ đảm bảo duy trì những bản sắc kiến trúc đó đồng thời còn làm giàu hơn, phong phú hơn bằng những công trình mới.
3.3. Huy động vốn của mọi thành phần trong xã hội
Đặc điểm của mô hình phát triển nhà theo dự án cho thấy công cuộc đầu t không bó gọn trong xây dựng một công trình mà bao gồm rất nhiều các công việc khác nhau. Khối lợng công việc rất lớn cũng đồng nghĩa với việc bỏ ra lợng vốn không nhở rải rác trong suốt quá trình từ chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t và vận hành, hơn nữa việc thu hồi vốn trong từng giai đoạn cũng có những đặc thù riêng. Chính điều này làm cho phát triển nhà ở theo dự án trở thành một công tác mang tính xã hội hóa cao cần thiết và thu hút đ“ ” ợc mọi lực lợng trong xã hội: các doanh nghiệp xây lắp, kinh doanh nhà, các ban ngành của Thành phố nh Sở Địa chính nhà đất, Sở KHĐT, Sở XD v.v... các tổ chức tài chính tín dụng nh ngân hàng, quỹ đầu t phát triển nhà và của chính những ngời dân.