I. vài nét về kinh tế xã hội của Thủ đô có ảnh hởng đến đầu t phát triển
2. Ưu điểm và nhợc điểm của các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội trong
Nội trong những năm trớc đây.
Cùng với nhu cầu ăn no, ăn ngon, nhu cầu về chỗ ở là một nhu cầu cơ bản nhất đồng thời cũng là quyền của mỗi con ngời, hơn nữa nó cũng là vấn đề có tính xã hội sâu sắc. Đảm bảo cho mỗi ngời dân đều có một chỗ ở phù hợp, có những tiện nghi thiết yếu vừa là mong ớc và cũng là trách nhiệm của toàn xã hội.
Trải qua quá trình phát triển của thủ đô, trong từng hoàn cảnh kinh tế - chính trị - xã hội nhất định, Thành ủy, ủy ban nhân dân Thành phố đã có những chủ tr- ơng, chính sách phát triển nhà ở khác nhau tạo nên những mô hình phát triển đặc thù trong từng giai đoạn. Mỗi mô hình đều phát huy tác dụng nhất định của mình nhng khi những điều kiện khách quan và chủ quan thay đổi thì nó lại trở nên không phù hợp, đòi hởi phải đợc thay thế bằng mô hình khác thích hợp hơn. Đây chính là lý do làm xuất hiện nhiều mô hình phát triển nhà lại Hà Nội đôi khi là xen kẽ, có lúc lại nối tiếp nhau. Xem xét lại các mô hình từ đó tìm ra u, nhợc điểm, rút kinh nghiệm nhằm tìm ra một mô hình thật sự phù hợp, khả thi với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô hiện nay và trong tơng lai là điều cần thiết.
2.1. Từ năm 1989 trở về trớc: mô hình nhà chung c.
Điều kiện kinh tế - xã hội: áp dụng cơ chế bao cấp cho hầu hết các loại sản phẩm hàng hóa trong đó có nhà ở, nền kinh tế gồm hai thành phần chính là Nhà nớc và tập thể, sự tồn tại của thành phần t thơng không đợc pháp luật công nhận. Đời sống của đại Bộ phận dân Hà Nội ở mức trung bình, đủ ăn ngoài ra những nhu cầu khác chỉ đợc đáp ứng ở mức tối thiểu (ở, vui chơi giải trí, giáo dục).
Đặc điểm của mô hình: những chung c cao tầng (4-5) hoặc thấp tầng (1-2) dành cho nhiều gia đình cán Bộ công nhân viên. Hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiếu đồng bộ, mới chỉ dừng lại ở cấp thoát nớc, chiếu sáng mà những yếu tố khác cha đợc quan tâm nh khu vui chơi, chợ, bệnh viện, những công trình phúc lợi xã hội.
Ưu điểm
+ Phù hợp với cán Bộ công nhân viên làm công ăn lơng vì chỉ phải trả tiền thuê thấp.
+ Các hoạt động t thơng đều bị pháp luật cấm nên ngời dân không có nhu cầu ở nhà mặt đờng, chung c trở thành một mong ớc đối với nhiều ngời.
Nhợc điểm
+ Kiến trúc các chung c đều bị bó buộc, không tạo không gian mở cho phát triển trong tơng lai.
+ Giá tiền cho thuê nhà quá thấp, chỉ bằng vài % giá trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì sửa chữa, chống xuống cấp quỹ nhà đang sử dụng. Hầu hết kinh phí do những bao cấp nên chất lợng khó đảm bảo.
+ Dù Nhà nớc đã rất cổ gắng nhng cũng chỉ mới đảm bảo cho 30%.
2.2. Mô hình Nhà nớc và nhân dân cùng làm (1989-1993)
Điều kiện kinh tế - xã hội: chế độ bao cấp bị xóa bỏ thay vào đó là nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nớc. Nhiều ngời nhanh chóng nắm bắt đợc cơ hội trở nên giàu có, của ăn của để. Giai đoạn này chứng kiến sự tăng lên mạnh mẽ về số lợng và chất lợng của thành phần kinh tế t nhân, nhiều doanh nghiệp Nhà nớc thích ứng đợc với điều kiện mới nên đã nâng cao đợc hiệu quả sản xuất kinh doanh, cải thiện một bớc đời sống cán Bộ công nhân viên. Kinh tế phát triển tạo ra nhu cầu lớn về nhiều loại hàng hóa trong đó có nhà ở, nhiều ngời đã có đủ khả năng tự lo cho mình một chỗ ở khang trang hơn mà không cần sự bao cấp của Nhà nớc.
Đặc điểm của mô hình
+ Phát triển nhà ở đợc thực hiện kết hợp giữa Nhà nớc và nhân dân với vai trò khác nhau.
+ Nhà nớc gần nh không hoàn toàn bỏ tiền làm hoàn chỉnh một công trình mà chỉ hỗ trợ về cơ chế chính sách, đầu t hạ tầng kỹ thuật.
+ Những ngời có nhu cầu và khả năng tự bỏ vốn cải tạo, xây dựng nhà ở mới. Ưu điểm
+ Giải quyết đợc phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở của một Bộ phận nhân dân
+ Tạo ra đợc một lợng lớn quỹ nhà ở. Nhợc điểm
+ Vai trò quản lý trong xây dựng của Nhà nớc khá mờ nhạt, kém hiệu quả. + Đáp ứng đợc nhu cầu của những ngời có khả năng trong khi cha có sự quan tâm đúng mức tới các đối tợng khác nh cán Bộ công nhân viên, đối tợng chính sách, ngời nghèo.
+ Xuất hiện tình trạng lộn xộn trong xây dựng, không có một quy hoạch đồng bộ.
2.3. Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà cho cán Bộ công nhân viên bằng nguồn vốn tự có (1990-1996). nhân viên bằng nguồn vốn tự có (1990-1996).
Điều kiện kinh tế - xã hội: nh đã nói ở trên nền kinh tế thị trờng mở cửa với bên ngoài đã tạo điều kiện cho sự phát triển của mọi thành phần kinh tế
trong đó có các doanh nghiệp Nhà nớc. Đời sống của đại Bộ phận cán Bộ công nhân viên đợc cải thiện và nâng lên rõ rệt, họ cũng có nhu cầu lớn về nhà ở do hầu hết những chung c đợc Nhà nớc xây dựng trong thời kỳ bao cấp đã xuống cấp và Bộc lộ nhiều hạn chế (diện tích, tiện nghi) hơn thế cũng chỉ có hơn 30% cán Bộ công nhân viên đợc Nhà nớc lo cho chỗ ở còn lại gần 70% là cha đợc hởng và đang trong tình trạng rất khó khăn. Đồng lơng Nhà nớc dù có khá hơn trớc nhng cũng không đủ để họ mua hay thuê nhà với mức giá trên thị trờng.
Đặc điểm của mô hình
+ Nhà nớc sử dụng quyền sở hữu đất của mình để cấp cho các cơ quan, đơn vị thuộc Nhà nớc sử dụng để giải quyết chỗ ở cho cán Bộ công nhân viên đủ những tiêu chuẩn nhất định.
+ Kinh phí xây dựng nhà hoàn toàn bằng nguồn vốn tự có của đơn vị đợc cấp đất.
+ Hầu hết nhà ở thuộc diện chung c hay nhà "cấp bốn" Ưu điểm
+ Giải quyết đợc tình trạng căng thẳng về nhà ở cho đối tợng là cán Bộ công nhân viên, đối tợng chính sách.
+ Nhà nớc không phải bỏ kinh phí, giảm gánh nặng cho ngân sách Thành phố
+ Các đơn vị đợc chủ động trong xây dựng, phù hợp với nhu cầu và điều kiện tài chính của mình.
Nhợc điểm
+ Đối với các đơn vị eo hẹp về vốn thì chất lợng công trình không đợc đảm bảo, nhanh chóng bị xuống cấp, ảnh hởng đến sinh hoạt của ngời dân.
+ Do toàn quyền xây dựng trên mảnh đất đợc Nhà nớc giao gây nên tình trạng thiếu đồng bộ thống nhất giữa các khối nhà của những đơn vị khác nhau trên cùng một địa bàn.
+ Không quan tâm đến hoạt động duy trì, bảo dỡng thờng xuyên, hầu hết những h hởng nhở đều do ngời dân tu sửa chữa và cũng không loại trừ tình trạng lấn chiếm đất của các hộ dân.
2.4. Mô hình đầu t xây dựng hạ tầng phân đất chia lô.
Điều kiện kinh tế - xã hội: sau một thời gian áp dụng mô hình kinh tế thị tr- ờng bên cạnh nhiều thay đổi của nền kinh tế là sự xuất hiện của một thị tr- ờng khá đặc biệt đó là thị trờng nhà đất. Cho đến nay pháp luật cha công nhận cũng nh cha có văn bản chính thức hớng dẫn cho các hoạt động trên thị trờng này, tuy nhiên nó vẫn tồn tại cho dù dới hình thức "thị trờng đen". Đối với nhiều ngời đây là thị trờng vô cùng hấp dẫn đối với hoạt động đầu cơ. Chính sự buông lởng quản lý của Nhà nớc đã tạo cho trình trạng đầu cơ diễn ra mạnh mẽ đẩy giá đất lên cao mà chỉ những ngời giàu mới có điều kiện sở
hữu với số lợng lớn. Hà Nội đã chứng kiến ít nhất hai lần sốt đất vào những năm 90 của Thế kỷ trớc. Hậu quả của tình trạng này là các khu đất, đặc biệt vùng ven ngoại thành và những vùng sắp đợc mở rộng bị chia lô thuộc quyền sở hữu của t nhân.
Đặc điểm của mô hình
+ Quá trình đầu t phát triển chủ yếu theo quy luật thị trờng, thiếu sự quản lý của Nhà nớc.
+ Đã có sự phát triển theo hớng mở rộng ra ngoại thành và ven đô. Ưu điểm
+ Tạo điều kiện cho các đối tợng có khả năng về tài chính, tạo lập đợc nơi ở cho mình theo quy hoạch, hình thành các khu dân c đồng bộ về mặt kỹ thuật nh Nam Thành Công, khu Hoàng Cầu...
+ Thúc đẩy thị trờng xây dựng phát triển. Nhợc điểm
+ Hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ hoặc không có, Bộ mặt kiến trúc đô thị mạnh mún do bị phân lô khó khăn cho công tác quy hoạch sau này.
+ Lãng phí đất. + Giá thành rất cao.
Điểm lại các mô hình phát triển nhà từ năm 1998 trở về trớc cho thấy một vấn đề bao trùm lên tất cả là sự thiếu đồng bộ trong hạ tầng kỹ thuật cũng nh hạ tầng xã hội, vai trò của công tác quy hoạch, kiến trúc không đợc coi trọng gây nên tình trạng lộn xộn trong xây dựng, cải tạo nhà ở. Nguyên nhân chính của vấn đề này là quản lý Nhà nớc bị phân tán, buông lởng, cha có những chủ trơng chính sách mang tính định hớng cho lĩnh vực rất nhạy cảm này, tình trạng vi phạm trật tự xây dựng và quản lý đô thị diễn ra thờng xuyên và ngày càng nghiêm trọng.
Có thể nói vấn đề nhà ở cha ở đâu bị coi nhẹ, nó không chỉ là nhu cầu cơ bản của mọi ngời dân, là vấn đề toàn xã hội phải quan tâm, giải quyết mà xét trên khía cạnh về kinh tế thì còn là một lĩnh vực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành khác. Đứng trớc thực trạng tình hình phát triển nhà ở Hà Nội nh vậy, việc ra đời "chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 và 2010" của thành ủy Hà Nội có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo ra một chiến lợc chung, dài hạn, thể hiện sự quan tâm đúng mức kịp thời của ủy ban nhân dân Thành phố đối với nhu cầu hết sức chính đáng này. Chơng trình 12 đã thực sự coi nhà ở là một Bộ phận của hạ tầng xã hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng nói chung, cần có định hớng đầu t mới phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của thủ đô hiện nay và trong tơng lai.
Những quan điểm chỉ đạo trong chơng trình này bao gồm
Bảo đảm thực hiện từng bớc quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở của dân c thủ đô (công bằng).
Tăng cờng vai trò của Nhà nớc trong quản lý và xây dựng nhà ở
Xã hội hóa việc xây dựng nhà ở (huy động sự tham gia của nhiều thành phần trong xã hội)
Phát triển nhà ở theo dự án và quy hoạch đợc duyệt. Thực hiện đồng bộ trong xây dựng
Những quan điểm trên đây đã khắc phục đợc hạn chế trong các mô hình trớc và đặc biệt quan tâm "phát triển nhà ở theo dự án và quy hoạch đợc duyệt" đã đem lại một sự khác biệt hoàn cho hoạt động đầu t phát triển nhà ở tại Hà Nội.