dự án đầu tư tại địa điểm xác định. Có loại hồ sơ đề nghị gia hạn hiệu lực chấp thuận chính là hồ sơ đã xin chấp thuận địa điểm để lập và thực hiện dự án đầu tư và hồ sơ này đã được xem xét, đánh gía và chấp nhận cho nghiên cứu lập và thực hiện dự án nhưng sau thời gian 6 tháng kể từ khi được chấp nhận doanh nghiệp vẫn chưa hoàn thành các thủ tục về giấy tờ, chuẩn bị sẵn sang cho thực hiện dự án thì bản chấp nhận hồ sơ không còn hiệu lực. Doanh nghiệp phải tiến hành xin chấp thuận địa điểm lại bằng hồ sơ xin gia hạn hiệu lực chấp thuận để tiếp tục dự án, nếu không dự án không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước, hồ sơ xin gia hạn này cũng chỉ có hiệu lực trong 6 tháng. Khi nộp hồ sơ xin gia hạn hiệu lực này cần các nội dung sau :
- Văn bản đề nghị gia hạn chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập và thực hiện dự án của nhà đầu tư, trong đó ghi rõ tên dự án, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, tiến độ thực hiện dự án, nhu cầu sử dụng đất, đề xuất phương thức giao hoặc cho thuê đất, các cam kết về: nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, mức hỗ trợ tiền cho ngân sách Thành phố và các đề xuất khác của nhà đầu tư (nếu có);giải trình rõ lý do xin gia hạn và thời hạn xin gia hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận - Theo mẫu BM-HAPI-09-01b.
- Bản sao Quyết định thành lập hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc các tài liệu tương đương khác;
- Thuyết minh về nội dung ý tưởng đầu tư gồm: Tên dự án, địa điểm, mục tiêu, quy mô đầu tư; diện tích xây dựng (diện tích sử dụng, diện tích sàn), dự kiến vốn và nguồn vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ thực hiện vốn đầu tư, tiến độ xây dựng), nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả sơ bộ về kinh tế xã hội của dự án;
- Báo cáo năng lực tài chính (do nhà đầu tư lập và chịu trách nhiệm trước pháp luật) và tài liệu chứng minh khả năng nguồn vốn đầu tư cho dự án của nhà đầu tư:
- Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư có đủ các nội dung: Nguồn vốn chủ sở hữu hiện có, nguồn vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu của dự án từ nguồn vốn chủ sử hữu và nguồn vốn huy động.
- Báo cáo tài chính được kiểm toán hai năm gần nhất hoặc báo cáo tài chính do nhà đầu tư lập và chịu trách nhiệm kèm theo xác nhận của cơ quan quản lý thuế về việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Trường hợp nhà đầu tư có đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập dưới 2 năm tính đến thời điểm nộp hồ sơ thì có báo cáo tài chính trong thời gian hoạt động.
- Cam kết của các tổ chức tham gia góp vốn hoặc cho vay để đầu tư.
- Báo cáo về việc chấp hành pháp luật đất đai đối với phần diện tích đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo mẫu: BM-HAPI-09-02 (nhà đầu tư tự khai báo và chịu trách nhiệm về tính trung thực của báo cáo).
- Tài liệu liên quan về đất đai, quy hoạch:
- Sơ đồ vị trí địa điểm xây dựng do nhà đầu tư đề xuất (sơ đồ vị trí thể hiện phải đảm bảo đủ điều kiện để xác định được vị trí khu đất trên thực địa hoặc bản đồ quy hoạch).
- Các văn bản pháp lý liên quan về chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp chuyển đối mục đích sử dụng đất hợp pháp của nhà đầu tư).
- Các thông tin về quy hoạch, đất đai được cơ quan có thẩm quyền (UBND các Quận, Huyện, Sở Quy hoạch Kiến trúc) cung cấp.
- Các thông tin khác liên quan đến dự án và đề xuất khác của nhà đầu tư (nếu có).
- Văn bản chấp thuận cho nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án đầu tư tại địa điểm xác địnhcủa UBND Thành phố đến nay đã hết hiệu lực.
- Các thông tin khác liên quan đến dự án và đề xuất khác của nhà đầu tư (nếu có).
2.2.4.Cán bộ tham gia thẩm định .
Trừ trưởng phòng tất cả các chuyên viên trong phòng đều tham gia trong công tác thẩm định chấp thuận cho nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án đầu tư tại địa điểm xác
định. Mỗi dự án sẽ được trưởng phòng xem xét phân công thực hiện sao cho phù hợp nhất. Mỗi chuyên viên thụ lý thẩm định dự án đều dựa trên các ngành, lĩnh vực mình phụ trách, theo dõi quản lý tình hình hoạt động, sản suất chung. Bởi vậy các hồ sơ xin chấp thuận sẽ được chuyên biệt hóa và cán bộ thẩm định cũng cố điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện .
2.2.5. Nội dung thẩm định hồ sơ chấp thuận địa điểm để lập và thực hiện dự án của phòng Công nghiệp – Thương mại - Dịch vụ . của phòng Công nghiệp – Thương mại - Dịch vụ .
Sau khi được trưởng phòng phân công nhiệm vụ thẩm định cho chuyên viên theo ngành, lĩnh vực chuyên viên phụ trách, chuyên viên xem xét hồ sơ đó đã đủ các giấy tờ, thủ tục, nội dung hồ sơ còn thiếu và sai xót chỗ nào để yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ các thông tin để thẩm định được chính xác, đúng nhất. Nếu dự án nằm trong mục phải đấu thầu ( theo nghi định 15 về đầu tư ) thì có tổ chức đấu thầu từ đó xem xét các hồ sơ xin đầu tư vào dự án đó, còn những dự án không nằm trong mục phải đấu thầu thì chuyên viên tiến hành xem xét toàn bộ dự án. Nội dung của việc thẩm định là :
Điều quan trọng nhất là sự phù hợp về các căn cứ pháp lý của dự án, dự án phải dựa theo các quy hoạch phát triển của ngành, vùng, lĩnh vực có liên quan đến dự án : luật đầu tư 2005, luật đất đai 2003, các nghị định bổ sung, hướng dẫn các chính sách,… Các chuyên viên sẽ sơ qua biết hồ sơ có thực hiện đúng theo định hướng phát triển của ngành, vùng bước đầu chấp nhận tính đúng đắn dự án. Tiếp đó, phải xem xét các giấy tờ pháp lý : giấy phép hoạt động, đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp để xác minh tính xác định, tồn tại của doanh nghiệp để quản lý và ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong đầu tư. Vì là hồ sơ chấp thuận địa điểm để lập và thực hiện dự án nên các văn bản, đơn từ có liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, mua bán,… đất đai, địa điểm để thực hiện dự án. Đây là vấn đề này là cốt lõi và rất cần thiết để cán bộ xem xét tính đúng pháp luật, quy định từ đó tránh được những xung đột, tranh chấp về giải phóng mặt bằng điều có thể làm ảnh hưởng lớn đến thời gian thực hiện đúng tiến độ, chi phí chi cho dự án và đây cũng là một trong những điều kiện để dự án có chứng tỏ khả năng thực hiện cao .
Quan trọng không kém là năng lực hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, để nắm rõ được khả năng tài chính doanh nghiệp các chuyên viên xem xét kĩ các báo cáo tài chính đã được kiểm toán trong 2 năm gần nhất và năm hiện tại chưa có kiểm toán và bảng cân đối kế toán các năm, bảng doanh thu 2 năm gần nhất,…Để thực hiện dự án theo đúng thời gian, kĩ thuật thì cần người chủ đầu tư có đủ khả năng thực hiện : đầu
tiên là nguồn vốn cần để thực hiện dự án vì một dự án thường cần nguồn vốn lớn và trong suốt thời gian thực hiện vốn bị đọng vốn và có thể nảy sinh những chi phí ngoài dự kiến ( lạm phát, ảnh hưởng của thiên nhiên,…) một chủ đầu tư phải có vốn phù hợp kết hợp nguồn vốn vay hiệu quả mới có thể thực hiện được dự án một cách tốt nhất. Nguồn vốn lớn mà không có kế hoạch để sử dụng và điều phối hiệu quả thì cũng không đủ để thực hiện dự án, cần kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đó là điều kiện rất tốt vì trong suốt quá ttrình thực hiện có nhiều rủi ro phát sinh phải có tầm nhìn và kinh nghiệm mới phán đoán và sử lý tốt khi xảy ra sự cố làm giảm chi phí bỏ ra cho dự án. Cuối cùng là tiềm lực con người và cơ sở vật chất, cần có hoặc kế hoạch thuê đội ngũ có đủ trình độ chuyên môn để lập dự án tốt và thực hiện công trình đúng kỹ thuật; điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị cũng là nhân tố quan trọng giúp một phần dự án hoàn thành đúng tiến độ và đúng kỹ thuật.
Tính hiệu quả về tài chính của dự án vì một dự án muốn thực hiện tốt cần có động lực để thực hiện tốt chính là lợi ích, lợi nhuận mà dự án đem lại cho chủ đầu tư và nhà nước; chỉ khi đó dự án thực hiện không làm lãng phí thời gian, tiền của của chủ đầu tư và những người tham gia dự án. Các chuyên viên cũng đánh giá lại những hiệu quả tài chính mà chủ đầu tư nêu ra đã chính xác, đầy đủ chưa; một phần qua đây nhà nước phần nào hiểu rõ hoạt động của doanh nghiệp và nhận ra những phần thu không đúng của doanh nghiệp một phần ngăn chặn những hoạt động ngoài không đúng các quy định, điều luật. Để thấy rõ được hiệu quả tài chính đó các cán bộ xem xét cách tính chỉ tiêu tài chính : NPV, B/C, IRR,… việc tính toán các dòng tiền ra, dòng tiền vào trong thời gian thực hiện dự án. Đối với những dự án lớn, quan trọng các chuyên viện sẽ tính lại các chỉ tiêu đó xem các chỉ tiêu do doanh nghiệp đưa ra tính chính xác và đúng.
Hiệu quả về kinh tế - xã hội của dự án là nguồn thu nhập vào ngân sách nhà nước ( thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng,…), lợi ích mang lại cho những người tham gia thực hiện dự án, những người sẽ thu được lợi ích khi dự án đi vào hoạt động, những tác động đến môi trường xung quanh nơi thực hiện dự án đầu tư đó. Một dự án khi được thực hiện sẽ có ảnh hưởng, tác động đến rất nhiều
2.3.Ví dụ minh họa cho công tác thẩm định chấp nhận địa điểm lập dự án của Sở kế hoạch Hà Nội .
Tên dự án : Trung tâm thương mại, cửa hàng giới thiệu sản phẩm trang thiết bị dụng cụ y tế và trung tâm chuyển giao công nghệ và bảo hành thiết bị y tế Metech
2.3.1.Giới thiệu về hồ sơ xin chấp nhận địa điểm lập dự án .
a) Giới thiệu về đơn vị xin thẩm định :
Công ty cổ phần Metech, tên giao dịch Metech joint stock company. Là công ty chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước sang công ty cổ phần theo quyết định 6718/QĐ- BYT ngày 31/12/2003 .
- Vốn điều lệ của công ty : 9.500.000.000 đồng -Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng .
-Vốn pháp định : 6.000.000.000 tỷ đồng Bảng 1: Ngành nghề kinh doanh của công ty :
STT Ngành nghề kinh doanh
1 -Sản xuất trang thiết bị y tế .
2 -Kinh doanh trang thiết bị y tế : xe ô tô cứu thương, thiết bị nội thất bệnh viện, …
3 -Dịch vụ tư vấn kỹ thuật, lắp đặt, bỏa hành, bỏa dưỡng định kỳ và sửa chữa thiết bị y tế.
4 -Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh . 5 -Kinh doanh bất động sản .
6 - Thi công các công trình chuyên dụng y tế : phòng X-quang, phòng vô trùng, hệ thống sử lý chất thải .
7 -Tư vấn, thiết kế, xây dựng các giải pháp phần mềm ( không bao gồm thiết kế công trình ).
8 -Gia công phần mềm máy tính.
9 -Tư vấn, thiết kế, thi công hệ thống mấy tính ( thiết kế hệ thống máy tính tích hợp với phần cứng, phần mềm với các công nghệ truyền thông ) .
11 -Xây dựng nhà các loại, xây dựng công trình đường sắt, đường bộ các công trình công ích …
12 -Hoàn thiện công trình xây dựng .
13 -Lắp đặt hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước . 14 -Trang trí nội, ngoại thất công trình
15 -Chuẩn bị mặt bằng các công trình xây dựng .
16 -Tư vấn, lập hồ sơ đấu thầu, mời thầu cho các công trình y tế, dân dụng, công nghiệp, giáo dục, giao thông ( không tham gia tư vấn về pháp luật, dịch vụ thiết kế công trình ).
17 -Bán buôn đồ điện gia dụng, đèn, đồ điện… 18 -Bán buôn thiết bị, linh kiện điện tử, viễn thông…
19 -Bán lẻ máy tính, thiết bị ngoại vi, phần mềm, thiết bị viễn thông trong các cửa hang chuyên doanh .
20 -Bán lẻ dụng cụ y tế, mỹ phẩm và vật phẩm vệ sinh trong các cửa hàng chuyên doanh .
21 -Bán lẻ, bán buôn thiết bị nghiên cứu khoa học .
b)Nội dung đầu tư của dự án xin thẩm định :
Tên dự án : Trung tâm thương mại, cửa hàng giới thiệu sản phẩm trang thiết bị dụng cụ y tế và trung tâm chuyển giao công nghệ và bảo hành thiết bị y tế Metech .
- Địa điểm xây dựng : phường Đại Kim – quận Hoàng Mai – Hà Nội . - Tổng mức đầu tư : 45 tỷ đồng; diện tích 3893 m2
- Tòa nhà xây dựng dự kiến cao 8 tầng , mật độ xây dựng 50%; tiến độ dự án : Qúy II 2010 đến Qúy IV 2011 .
- Hiện trạng mô đất : là đất canh tác công ty đang quản lý và sử dụng từ năm 1993. Phía Tây Bắc và Đông Bắc giáp khu dân cư; phía Tây Nam giáp đường vành đai 3; Phía Đông Nam giáp mương nước hiện có .
Bảng 2: Quy mô của dự án
Tổng diện tích đất M2 4.000 Diện tích đất xây dựng M2 4.000 Diện tích xây dựng M2 2.000 Mật độ xây dựng % 50 Cao Tầng 8 Tầng hầm Tầng 2 Tổng diện tích sàn M2 16.000 Hệ số sử dụng đất Lần 4
- Phương thức giao hoặc thuê đất : thuê đất .
- Các cam kết về nộp tiền sử dụng đất / thuê đất, mức hỗ trợ tiền cho ngân sách thành phố và các đề xuất khác : công ty cam kết khi được các cấp có thẩm quyền và UBND thành phố cho phép sử dụng đất, sẽ thực hiện đầy đủ ( nộp tiền thuê đất, hỗ trợ tiền cho ngân sách thành phố …) .
Mục tiêu đầu tư dự án : nhằm nâng cao điều kiện làm việc của công ty cổ phần Metech ( chủ đầu tư ), đáp ứng với nhu cầu của công ty cũng như phù hợp với sự phát triển chung của xã hội. Cở sở làm việc hiện đại sẽ tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp, tăng sức cạnh tranh cũng như xây dựng thương hiệu công ty ngày càng vững mạnh .
Quy hoạch xây dựng chung
- Khu thương mại, cửa hàng giới thiệu sản phẩm thiết bị y tế, trung tâm chuyển giao côn nghệ và bảo hành thiết bị y tế Metech. Công trình được xây dựng để đáp ứng nhu cầu về kinh doanh và không gian làm việc giao dịch của công ty. Dự kiến đề xuất
xây dựng công trình 8 tầng, mặt bằng được phân theo dây truyền chức năng sử dụng phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế Việt Nam .
- Tầng hầm của công trình là khu vực gara để xe cho nhân viên và khách hang, các bộ phận kỹ thuật của công trình,.. được thiết kế nửa nổi nửa chìm. Tầng 1 toàn bộ không gian chính là sảnh vào chính được tổ chức ngay chính giữa tạo sự sang trọng, hiện đại cho công trình .
- Tầng 2, 3, 4 được thiết kế là không gian trưng bày giới thiệu sản phẩm thuận tiện cho chức năng giao dịch và phù hợp với giải pháp giao thông. Các tầng 5, 6 được thiết kế là các phòng chức năng và các không gian văn phòng lớn phù hợp với xu thế