III. Những giải pháp hoàn thiện công tác GPMB
9. Phát triển thị trường bất động sản
Khi thị trường BĐS phát triển nó sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác đền bù GPMB nhờ việc nhanh chóng xác định được hệ số K thông qua giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường xác định được tính hợp pháp hay không hợp pháp, thời gian mua bán, chuyển nhượng, giá nhà và
đất. Trong thị trường BĐS các quan hệ mua bán nhà đất được công khai và các thông tin này luôn luôn được kiểm soát và cập nhật ở cơ quan quản lý nhà đất. Để phát triển thị trường BĐS chính thức trên địa bàn quận hay thành phố cần tiến hành những công việc sau:
- Xây dựng cơ sở pháp lý cho việc phát triển thị trường BĐS bằng cách thành lập một cơ quan cấp thành phố chuyên trách về vấn đề xây dựng luật, soạn thảo các cơ chế chính sách và thống nhất quản lý về lĩnh vực này.
- Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, thành phố cần có chính sách khuyến khích mở rộng các quan hệ giao dịch dân sự trong việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho người mua và người bán nhà đất trực tiếp gặp nhau.
- Cung cấp các đồ án quy hoạch xây dựng với chất lượng tốt, có sức hấp dẫn đầu tư cao đảm bảo ngay sau khi quy hoạch được công bố các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế sẵn sàng bỏ vốn thực hiện.
- Tăng cường việc cung cấp thông tin về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người bán và người mua, thông tin về giá cả thị trường, về đăng ký xác nhận hồ sơ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp nhà đất, đăng ký cấp giao dịch về nhà đất thông qua biện pháp thiết lập bộ máy đăng ký nhà đất và ứng dụng khoa học công nghệ GIS để tạo ra một hệ thống thông tin đầy đủ về nhà đất sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của người dân.
KếT LUậN
Qua quá trình nghiên cứu tình hình thực tế của công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở Quận cầu giấy -thành phố Hà Nội, mặc dù Quận mới được thành lập nhưng công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở quận đã đạt được những kết quả khả quan tạo điều kiện thuận lợi cho tiến độ thực hiện các dự án đầu tư phát triển trên địa bàn Quận góp phần đưa quận nhanh chóng hoà nhập vào quá trình đô thị hoá của thành phố.
Đạt được những kết quả khả quan như thế, trước hết là do sự cố gắng của các cấp các ngành có liên quan đến công tác này, nhờ sự chỉ đạo của UBND quận, lãnh đạo chỉ đạo của thành uỷ, UBND Thành phố, Sở Địa chính- Nhà đất. Bên cạnh đó phải kể đến những chính sách mà chính phủ mới ban hành có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng(NĐ22, QĐ 2O..)
Đền bù giải phóng mặt bằng là công việc đầu tiên và cũng là khâu khó nhất của chủ dự án trong quá trình thực hiện đầu tư. Giải phóng mặt bằng đồng nghĩa với việc giải quyết mâu thuẫn giữa quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hay nhiều đơn vị …bị thu hồi đất để phục vụ lợi ích phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và của đất nước. Mặt khác công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng liên quan đến việc quản lý đất đai, hộ khẩu và các quy định khác…mà nhiều năm qua, trong quá trình đổi mới, chuyển đổi còn có nơi,có chỗ chưa quản lý chặt chẽ và chưa có điều luật rõ ràng. Vì thế, khi lập phương án đền bù theo chính sách còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Do đó, việc giải phóng mặt bằng vẫn còn rất chậm, từ đó gây khó khăn cho công tác triển khai thi công xây dựng các công trình, ảnh hưởng đến quy hoạch, làm ách tắc giao thông, tác động đến việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài, làm chậm bước tiến của thủ đô. Hơn nữa công tác này còn chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố như: các chính sách của Nhà nước về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, quy hoặch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở,công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, nguồn vốn để thực hiện.
Như vậy, việc giải quyết những vấn đề tồn tại và vướng mắc trong công tác đền bù thiệt hại GPMB ở nước ta nói chung và Quận cầu giấy nói riêng là công việc hết sức cần thiết của Đảng và Nhà nước ta cùng các cấp các ngành có liên quan nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình Đô thị hoá đang diễn ra ngày càng mạnh ở nước ta. Đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Qua quá trình thực tập tại Ban quản lý dự án Học viện Quốc phòng được sự giúp đỡ tận tình của các cô, các chú trong Ban đặc biệt là GĐ Đỗ Luỹ cùng sự
chỉ đạo, hướng dẫn của cô giáo Vũ Thị Thảo đã giúp em thấy được tầm quan trọng của công tác đền bù thiệt hại GPMB và giúp em hiểu sâu hơn, đúng hơn nhằm hoàn thiện kiến thức đã học đồng thời giúp cho em hoàn thành Luận văn tốt nghiệp " Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại GPMB trên địa bàn quận cầu giấy- Hà Nội trong giai đoạn hiện nay".
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn Th.s Vũ Thị Thảo, GĐ Đỗ Luỹ và các cô, các chú trong Ban quản lý dự án Học viện Quốc phòng đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này.
Loại đất Mã số Tổng DT trong địa giới
hành chính
Đất đã giao, cho thuê phân theo đối tượng sử dụng Tổng số Hộ gia đình cá nhân Các tổ chức kinh tế Nước ngoài và liên doanh với DNNN UBND xã quản lý sử dụng Các tổ chức khác Đất chưa giao cho thuê sử dụng B 1 = 2+3 2 = 3+4+5+6+7 3 4 5 6 7 Tổng diện tích 1 1,204.0548 1,190.0199 262.8815 395.4151 15.0400 274.0284 242.6549 14.0349 Đất nông nghiệp 2 339.4208 339.4208 11.0151 252.6485 75.7572 1- Đất trồng cây hàng năm 3 304.6766 304.6766 7.4144 231.4456 65.8166
1.1. Đất ruộng lúa, lúa màu 4 259.416 259.416 5.0301 216.5434 37.8425
1.2. Đất nương rẫy 9
1.3. Đất trồng cây hàng năm khác 12 45.2606 45.2606 2.3843 14.9022 27.9741
2- Đất vườn tạp. 17 4.8054 4.8054 3.0710 1.4871 0.2473
3. Đất trồng cây lâu năm. 18 1.2735 1.2735 1.2735
4. Đất cỏ dùng vào chăn nuôi. 23
5. Đất có mặt nước nuôi tròng TS 26 28.6653 28.6653 0.5297 19.7158 8.4198 Đất lâm nghiệp 30 2.9618 2.9618 2.9618 1. Đất có rừng tự nhiên. 31 1.1. Đất có rừng sản xuất. 32 1.2. Đất có rừng phòng hộ. 33 1.3. Đất có rừng đặc dụng. 34 2. Rừng trồng. 35 2.1. Đất có rừng sản xuất 36 2.2. Đất có rừng phòng hộ 37 2.3. Đất có rừng đặc dụng. 38
3. Đất ươm cây giống 39 2.9618 2.9618 2.9618
Đất chuyên dùng. 40 506.0023 506.0023 0.0963 88.0295 15.0400 191.1749 211.6616 1. Đất xây dựng. 41 233.2358 233.2358 73.8268 15.0400 25.6521 118.7169 2. Đất giao thông. 42 160.7044 160.7044 130.1816 30.5228 3. Đất thuỷ lợi 43 34.0061 34.0061 19.9398 18.7080 1.3582 4. Đất di tích lịch sử văn hóa 44 3.9843 3.9843 0.0867 2.5616 1.3360 5. Đất quốc phòng, an ninh. 45 50.2297 50.2297 0.2629 0.1416 49.8252 6. Đất khai thác khoáng sản. 46 7. Đất làm nguyên vật liệu XD 47 8. Đất làm muối. 48
9. Đất nghĩa trang, nghĩa địa. 49 16.7842 16.7842 0.0096 11.0046 5.7700
10. Đất chuyên dùng khác. 50 7.0598 7.0598 2.9273 4.1325 Đất ở. 51 332.0633 332.0633 251.7701 52.2617 28.0315 1. Đất ở đô thị. 52 332.0633 332.0633 251.7701 52.2617 6.2514 28.0315 2. Đất ở nông thôn. 53 Đất chưa sử dụng. 54 23.6066 9.5717 2.4754 7.0963 14.0349 1. Đất bằng chưa sử dụng. 55 7.2155 6.6865 2.4754 4.2111 0.5290
2. Đất đồi, núi chưa sử dụng. 56 2.8852
3. Đất có mặt nước chưa sử dụng. 57 2.8852 2.8852 13.5059
4. Sông, suối. 58 13.5059
Phụ lục 4: bảng phân loại đường phố ( quận cầu giấy)
Số TT
Tên đường phố Đoạn đường
Từ Đến Loại đường phố Mức Ghi chú 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Đường 32 Đường 32 Hoàng Quốc Việt Nguyễn Phong Sắc
Đường Cao tốc Đường 69 Đường vào Trung Hoà
Láng Trung- Hoà Lạc Đường Dịch Vọng 2 Đường Dịch Vọng 1 Cầu giấy Đường Cao tốc Đường Bưởi Đường 32 Đường 32 Hoàng Quốc Việt
Cầu Trung Kính Trung Hoà Nguyễn Ph. Sắc
Đường 32
Đường Cao tốc hết quận Cầu Giấy
Đường cao tốc Hoàng Quốc Việt Hết quận Cầu Giấy
Đường cao tốc Hết xã Yên Hòa Hết quận Cầu Giấy
Chùa Hà Đường Dịch Vọng 2 II III III III III IV IV III III III B B A B B B B B B A Sau mở rộng (Tạm đặt tên)
Tài liệu tham khảo.
1. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
2. Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30-6-1998 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện Nghị định 22 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
3. Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4-11-1998 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 4. Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12-9-1997 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
5. Quyết định số 72/2001/QĐ-UB của UBND Thành phố quy định về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.
6. Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993.
7. Giáo trình: Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
8. Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ.
9. Báo cáo về tình hình thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận cầu giấy.
10. Tạp chí Địa chính, Thời báo kinh tế Việt Nam, Tạp chí xây dựng. 11. Và các tài liệu khác có liên quan.
Mục lục
Lời nói đầu...
...1
Chương I: Cơ sở lý luận về công tác đền bù thiệt hại GPMB...3
I. Tính tất yếu của công tác đền bù thiệt hại GPMB...3
1. Các khái niệm cơ bản về đền bù thiệt hại GPMB...3
2. Bản chất...5
3. Sự cần thiết phải có công tác đền bù thiệt hại GPMB...5
II. Nội dung công tác đền bù thiệt hại GPMB...11
1. Nội dung...11
2. Đặc điểm của công tác đền bù GPMB...12
3. Các dạng của công tác đền bù GPMB...13
III. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù thiệt hại GPMB...14
1. Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước...14
2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở...15
3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà...16
4. Công tác định giá đất...17
5. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng...18
6. Chính sách lập khu tái định cư...18
7. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ( thị trường nhà đất)...19
8. Công tác tổ chức thực hiện...20
IV. Những quy định của Nhà nước về việc bồi thường thiệt hại GPMB...21
A. Những quy định chung...21
1. Phạm vi áp dụng...21
2. Đối tượng phải đền bù thiệt hại...21
3. Đối tượng được đền bù thiệt hại...22
B. Những quy định cụ thể...22
1. Đền bù thiệt hại về đất...22
2. Đền bù thiệt hại về tài sản trên đất...25
3. Chính sách hỗ trợ...28
4. Lập khu tái định cư để GPMB thực hiện thu hồi đất ...29
C. Trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại, tái định cư...31
1. Thủ tục tổ chức Hội đồng bồi thường thiệt hại tái định cư cấp quận (huyện) (Bước 1)...31
2. Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư (Bước 2)...33
3. Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư (Bước 3)...34
4. Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư (Bước 4)...35
Chương II: Thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở quận cầu giấy- Hà Nội...38
I. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ở quận...38
1. Điều kiện tự nhiên...38
2. Điều kiện kinh tế- xã hội ...38
II. Tổng quan về tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn Quận cầu giấy...40
1. Tổng quỹ đất và biến động đất đai...40
nâng cấp và xây dựng Học viện Quốc phòng và bài học rút ra...48
1. Giới thiệu về dự án...48
2. Thành lập Hội đồng đền bù và tổ công tác đền bù...50
3. Tổ chức kê khai hiện trạng tài sản trên đất...51
4. Xác định giá đất để đền bù...51
5. Đền bù và xây dựng khu tái định cư...59
6. Lập dự toán chi và thanh quyết toán...62
7. Tổ chức thực hiện đền bù...63
8. Bài học rút ra...69
IV. Đánh giá thực trạng công tác đền bù GPMB tại Quận cầu giấy...74
1. Tình hình giải phóng mặt bằng của Quận...74
2. Những kết quả đạt được...74
3. Những tồn tại và nguyên nhân...76
Chương III: Phương hướng và giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại GPMB...85
I. Phương hướng...85
II. Nhiệm vụ...86
III. Những giải pháp hoàn thiện công tác GPMB...88
1. Ban hành, điều chỉnh và hoàn thiện chính sách về đền bù thiệt hại GPMB và chính sách liên quan hỗ trợ GPMB...88
2. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở...89
3. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính ở 4 cơ quan có liên quan đền đầu tư, GPMB...90
4. Triển khai chính sách và tuyên truyền vận động và kiểm tra thực hiện chính sách...91
5. Tập trung giải quyết vốn, tạo quỹ nhà phục vụ tái định cư theo phương châm: chủ động, tích cực...91 6. Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác GPMB đủ năng lực
công bằng các phương án GPMB...92
7. Giải quyết tốt các vấn đề xã hội liên quan đến công tác đền bù GPMB...93
8. Tăng cường các biện pháp tổ chức thực hiện...94
9. Phát triển thị trường bất động sản...96
Kết luận...97