III. Thực trạng của công tác quản lý nhà nớc về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.
A. Tổng quan về quá trình đổi mới bộ máy quản lý nhà nớc về đất đai ở Hà Nội :
chuyển sang làm nghề phi nông nghiệp đã bị lâm vào hoàn cảnh khó khăn và đó là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng phân hoá giàu nghèo ở những nơi có tốc độ đô thị hoá cao. ở khu vực đô thị, thành phố đã có hàng loạt các dự án cải tạo nâng cấp xây dựng mới nhiều tuyến đờng, nút giao thông quan trọng, đã phát triển nhiều khu đô thị mới và các công trình hạ tầng kỹ thuật làm cho bộ mặt của thủ đô ngày càng thay đổi theo hớng tích cực. Tuy nhiên chất lợng hạ tầng kỹ thuật vẫn còn thấp cha đáp ứng đợc yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Diện tích đất ở nhà ở, giao thông còn thiếu và ngày càng trở nên bức xúc trong cuộc sống của ngời dân. Nhiều khu đất để hoang cha đợc sử dụng điển hình nh Rạp Đại Nam đã hơn 5 năm mà vẫn cha đợc các cấp các ngành giải quyết, tình trạng lấn chiếm đất công cha đợc xử lý. Đất khu dân c nông thôn cha đợc đầu t về cơ sở hạ tầng và cha có sự chuyển biến mạnh theo hớng đô thị hoá. Từ đó có thể thấy rằng, trong việc sử dụng đất đai còn có những mặt không bắt kịp tình hình, chậm đổi mới và bổ sung do đó nảy sinh nhiều vấn đề cần nhanh chóng hoàn thiện để đáp ứng kịp nhiệm vụ quản lý đất đai đang đòi hỏi.
III. Thực trạng của công tác quản lý nhà nớc về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. trên địa bàn thành phố Hà Nội.
A. Tổng quan về quá trình đổi mới bộ máy quản lý nhà nớc về đất đai ở Hà Nội : Nội :
Trớc khi luật đất đai ban hành năm 1993, ở Hà Nội trong thời gian này công tác quản lý đất đai trên địa bàn lãnh thổ do bốn cơ quan đảm nhận đó là: Sở quản lý Ruộng đất, Sở xây dựng, Kiến trúc s trởng thành phố và sở Nhà đất.
Trong suốt thời gian này cũng nh tình hình chung của cả nớc, quỹ đất của Hà Nội không đợc quản lý thống nhất, sử dụng lãng phí, công tác quản lý nhà nớc về đất đai còn gặp nhiều khó khăn, bộ máy quản lý cồng kềnh chồng chéo. Việc lấn chiếm đất công mợn đất liên doanh liên kết cha theo nguyên tắc, đất hoang hoá còn nhiều. Sự biến động đất đai cha đợc theo dõi và có hớng giải quyết kịp thời mà thờng bị động chạy theo hậu quả. Vì vậy cũng trong thời gian này, một loạt các văn bản pháp lý ra đời góp phần chỉ đạo kịp thời công tác quản lý sử dụng đất theo từng nội dung khía cạnh giúp cho cơ quan chức năng và các cấp trong thành phố thực hiện ngày một nền nếp và có hiệu quả hơn để cố gắng đáp ứng đợc công tác quản lý sử dụng đất đai đặc biệt là yêu cầu cần thiết đối với thành phố Hà Nội.
Sau khi luật đất đai ban hành năm 1993, các quận huyện của Hà Nội có những biến đổi do việc xác lập lại địa giới hành chính. Năm 1994, thành phố Hà Nội đã cho thực hiện chỉ thị 364- CT ngày 6/11/1991 của chủ tịch Hội đồng bộ trởng về giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến điạ giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã. Do bộ máy quản lý đất đai trên địa bàn thành phố là phân tán, không tập trung thống nhất cho nên tháng 4/1995, thành phố Hà Nội thành lập Sở địa chính dựa trên cơ sở toàn bộ chức năng và nhiệm vụ của sở quản lý Ruộng đất và đo đạc và chức năng quản lý đất đô thị của Kiến trúc s trởng thành phố. Thực hiện Nghị định số 34CP của Chính phủ về nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy ngành Địa chính, tập trung nhiệm vụ và thành lập phòng Địa chính các quận huyện, mỗi xã phờng có một cán bộ địa chính chuyên trách giúp UBND các quận huyện thực hiện chức năng quản lý nhà nớc về đất đai và đo đặc bản đồ. Còn Sở Nhà đất đợc thành lập vào năm 1988, là cơ quan tham mu giúp UBND thành phố quản lý quỹ đất liên quan đến quỹ nhà đợc giao quản lý, quỹ đất tại các khu nhà ở xây dựng tập trung. Đến tháng 1 năm 1999, UBND thành phố Hà Nội Thành lập Sở địa chính nhà đất trên cơ sở sáp nhập Sở Địa chính và sở Nhà đất thực hiện chức năng quản lý thống nhất toàn bộ đất đai và nhà trên địa bàn thành phố. Việc tổ chức bộ máy nh vậy đã làm giảm bớt những khó khăn thủ tục rờm rà trớc kia, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai có hiệu quả hơn. Công tác quản lý nhà nớc về đất đai trên địa bàn thành phố từng bớc đợc ổn định và thống nhất về
một đầu mối quản lý là Sở địa chính nhà đất. Công tác quản lý đất đai đợc Sở địa chính nhà đất thực hiện theo bảy nội dung đã đợc qui định trong luật đất đai.
B. Thực trạng của công tác quản lý đất đai.
1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá đất, phân hạng, lập bản đồ địa chính
Đây là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nớc về đất đai. Trong những năm qua, để tăng cờng vai trò quản lý đất đai, để năm chắc toàn bộ quỹ đất cả về số luợng và chất lợng, công tác này đã đợc UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo cho các ngành có liên quan đầu t cả về tài chính cũng nh về con ngời để công tác này đạt kết quả cao nhất. Cơ quan quản lý đất đai đã thực hiện quá trình khảo sát đo đạc để tổng hợp diện tích đất tự nhiên và từng loại đất theo mục đích sử dụng nh đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c, đất chuyên dùng, đất cha sử dụng
Kết quả của quá trình đó đã giúp cho cơ quan quản lý đánh giá chính xác số l- ợng cũng nh chất lợng đất và lập bản đồ địa chính trên toàn thành phố, giúp cho công tác quản lý đất đai một cách chặt chẽ đến từng thửa đất, đến từng chủ sử dụng đất. B- ớc đầu ngành Địa chính của thành phố đã áp dụng công nghệ tin học vào nhiều lĩnh vực nh công tác cập nhật bản đồ, bàn giao mốc giới, xây dựng hồ sơ địa chính và trích lục bản đồ, gắn việc quản lý đất đai với quản lý nhà nớc và đã tiến hành nhiều công trình thí điểm về đo đạc lập sổ địa chính theo phơng pháp quản lý mới ở một số phờng xã.
Quá trình đo đạc bản đồ địa chính ở Hà Nội có sự khác nhau qua các giai đoạn. Giai đoạn trớc năm 1954 thực dân Pháp đã tiến hành thành lập 1902 bản đồ địa chính tỉ lệ 1/200 và 1/500, 910 tờ bản đồ tỉ lệ 1/1000, 942 bản đồ tỉ lệ 1/2000 cho toàn bộ làng xã khu phố trên địa bàn Hà Nội.
Trong giai đoạn 1955 đến 1975, thành phố Hà Nội không xây dựng bản đồ địa chính. Công tác quản lý đất đai dựa vào hồ sơ và bản đồ địa chính thời Pháp và đợc chỉnh lý vào cuối năm 1959-1960, công tác xây dựng bản đồ địa chính ít đợc quan tâm do đất nớc vẫn còn chiến tranh.
Giai đoạn 1975 đến 1991, Cục đo đạc bản đồ nhà nớc đã giúp Hà Nội thành lập hệ thống bản đồ tỉ lệ 1/5000 cho bốn quận cũ là Hai Bà Trng, Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, 1/10000 cho bốn huyện cũ là Sóc Sơn, Từ Liêm, Đông Anh, Gia lâm và hệ thống bản đồ tỉ lệ 1/25000 cho toàn thành phố. Trong giai đoạn này, công tác đo đạc thành lập bản đồ vẫn cha đợc quan tâm đầy đủ. Tuy nhiên do yêu cầu thống kê, kiểm kê đất đai theo chỉ thị 299/TTg năm 1991 của Thủ tớng chính phủ thì một số huyện,
xã của Hà Nội đã thành lập bản đồ giải thửa nhng hệ thống bản đồ này mang tính rời rạc chắp vá, độ chính xác thấp, nội dung của bản đồ không thể hiện đợc yêu cầu của công tác quản lý.
Giai đoạn từ năm 1992 đến năm 2001, đợc sự chỉ đạo và giúp đỡ của Tổng cục Địa chính, thành phố Hà Nội đã quyết định đo đạc bản đồ và xây dựng hồ sơ địa chính cho toàn bộ các xã ngoại thành Hà Nội. Do đợc đầu t kinh phí và ứng dụng tiến bộ khoa học kĩ thuật vào công tác đo đạc cho nên Hà Nội đã thành lập xong bản đồ gốc địa chính cho toàn bộ 118 xã, thị trấn của 5 huyện ngoại thành Hà Nội. Có 13859ha đất bản đồ tỉ lệ 1/500, 45727ha đất bản đồ tỉ lệ 1/1000, 21412ha đất bản đồ tỉ lệ 1/2000, 5179ha bản đồ tỉ lệ 1/5000. Toàn bộ khối lợng bản đồ địa chính các xã ngoại thành đ- ợc vẽ thành 12 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/5000, 286 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/2000, 2442 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/1000, 2960 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/500. Hệ thống bản đồ địa chính trên thể hiện một số thông tin địa chính và các yếu tố địa lý khác liên quan đến đất đai phục vụcho:
- Kiểm kê thống kê đất.
- Giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình cá nhân và tổ chức đăng kí đất đai, xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. - Xác nhận hiện trạng và theo dõi biến động đất đai.
Cụ thể tỉ lệ bản đồ đợc thành lập đến từng xã, phờng, thị trấn nh sau: Huyện Sóc Sơn: Đất thổ c tỉ lệ bản đồ là : 1/1000
Đất thổ canh tỉ lệ bản đồ là : 1/500. Huyện Đông Anh: Đất thổ c tỉ lệ bản đồ là : 1/500. Đất thổ canh tỉ lệ là :1/1000. Huyện Từ Liêm :Đất thổ c :1/500. Đất thổ canh : 1/1000.
Đối với các xã Yên Hoà, Trung Hoà, Xuân phơng, Đại Mỗ tỉ lệ bản đồ cả thổ canh và thổ c đều là 1/1000.
Đối với phờng Quan Hoa, tỉ lệ bản đồ cả thổ canh và thổ c là 1/200. Huyện Thanh Trì: Đất thổ c :1/500.
Đất thổ canh : 1/1000. Thị trấn Văn Điển : 1/200.
Đất thổ canh : 1/1000.
Đối với các xã Gia Thụy, Hội Xá, Việt Hng tỉ lệ bản đồ cả thổ canh và thổ c là 1/1000.
Các xã Ngọc Thụy, Thợng Thanh, Giang Biên có cùng tỉ lệ bản đồ thổ c là 1/1000, thổ canh là 1/2000.
ở khu vực nội thành đã thành lập bản đồ ở tất cả bảy quận với tỉ lệ bản đồ đợc lập là 1/200.
Hệ thống bản đồ đợc nêu trên đợc thành lập bằng phơng pháp toàn đạc, một số xã huyện Thanh trì đợc thành lập bằng phơng pháp ảnh máy bay cho khu vực đất nông nghiệp. Nội dung bản đồ là hiện trạng đất tại thời điểm đo vẽ. Khối lợng bản đồ này đã đợc giao cho các cấp quận huyện để thực hiện công tác kê khai đăng ký đất.
* Định giá đất: Công tác này về cơ bản vẫn áp dụng NĐ87CP của chính phủ về khung giá ban hành. Mặt khác để phù hợp với thực tế, UBND thành phố đã ban hành quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/9/1997 qui định về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố. Việc định giá đất xác định nghĩa vụ tài chính của các đối tợng sử dụng đất trong thời gian qua đã tăng cờng nguồn thu cho ngân sách của nhà nớc. Tuy vậy giá đất thực tế vẫn cao gấp 4 đến 6 lần so với khung giá do nhà nớc qui định và giá đất trên thị trờng là do sự thoả thuận giữa các cá nhân tham gia mua bán đất đai là chủ yếu. Chính điều này đã gây khó khăn cho nhà nớc trong việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng do giá đền bù quá thấp so với giá thị trờng và ngời dân không chấp nhận giá đền bù của nhà nớc. Giá đất trong quan hệ mua bán đất đai trên địa bàn Hà Nội thời gian qua chủ yếu do cung cầu đất chi phối mặt khác khi bán đất thì ngời bán tự quyết định giá bán mà không theo khung giá do nhà nớc qui định. Chính vì vậy có một số đối tợng đã tự ý đẩy giá lên cao nhằm mục đích thu đợc nguồn lợi nhuận to lớn. Cũng trong thời gian qua trên địa bàn đã xuất hiện những cơn sốt đất, giá đất tăng vọt theo thời gian làm ảnh hởng đến thị trờng hàng hoá và tiền tệ của Hà Nội.
Việc định giá đất còn khó khăn do cha có một tổ chức định giá khoa học. Công tác này rất phức tạp do phụ thuộc vào điều kiện kinh tế xã hội của mỗi quốc gia, mỗi địa phơng. Mà mục tiêu xác định giá đất là để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, là cơ sở để tính tiền đền bù thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất... Từ đó có thể thấy
công tác định giá đất có ý nghĩa quan trọng và rất phức tạp bởi vậy cần phải tăng cờng công tác này để làm cơ sở cho công tác quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay.
* Phân hạng đất:
Công tác này đã đợc UBND thành phố Hà Nội triển khai thực hiện kể từ khi chính phủ ban hành nghị định số 73CP ngày 25/10/1993 qui định chi tiết về phân hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Theo tinh thần của nghị định này, UBND 5 huyện ngoại thành Hà Nội là Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm đã chỉ đạo cho UBND xã phờng thị trấn tiến hành phân hạng đất nông nghiệp vừa căn cứ vào tiêu chuẩn hạng đất thực tế, vừa căn cứ vào kết quả sản xuất nông nghiệp của địa phơng. Kết quả của công tác này đã đem lại một nguồn thu lớn, tăng cờng ngân sách của thành phố Hà Nội, từ đó có thể cung cấp thêm nguồn kinh phí để phục vụ cho công tác quản lý nhà nớc về đất đai
2. Thực trạng qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Sự phát triển của nền kinh tế với nhịp độ cao của mỗi quốc gia, mỗi vùng trớc hết có quan hệ chặt chẽ với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia đó. Việc thực hiện công tác này có ý nghĩa quan trọng nhằm đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, phân bổ quĩ đất để sử dụng cho từng mục đích một cách hợp lý, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Hà Nội giai đoạn 1991-2000 mới chỉ tập trung giải quyết việc sử dụng đất đai khu vực nội thành còn khu vực ngoại thành cha đợc giải quyết cụ thể để phân chia ra từng loại đất. Nhằm khắc phục những tồn tại đó, UBND thành phố đã rà soát kiểm tra chặt chẽ tình hình sử dụng đất trên địa bàn để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2010. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố giai đoạn này đã đợc Thủ tớng chính phủ phê duyệt tại quyết định số 1447/QĐ- TTg ngày 9/11/2001. Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của thành phố đã đợc thủ tớng phê duyệt tại quyết định số 1115 /QĐ -TTg ngày 5/11/2002. Hiện nay UBND thành phố đang chỉ đạo Sở địa chính nhà đất lập kế hoạch và hớng dẫn UBND các quận, huyện, phờng, xã, thị trấn triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 để cụ thể hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã đợc thủ tớng phê duyệt. Thực hiện nghị định 64CP về giao đất nông nghiệp ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông