Số lượng Diện tích theo quy hoạch Diện tích đã và đang xây dựng Diện tích sẽ xây dựng
1 Khu công nghệ cao 01 1586 ha 793 ha 793 ha
2 Khucông nghiệp 11 6846 ha 2479.5 ha 4366.4 ha 3 Khu (cụm công nghiệp) vừa và nhỏ 46 2400 ha 33 (1813 ha) 587 ha 4 Điểm công nghiệp 171 1265 ha 91 (612 ha) 653 ha
(Nguồn: Ban quản lý KCN – CX Hà Nội)
2.3.1.7.Vị trí xây dựng KCN
Các KCN của Hà Nội hiện nay đều nằm ở vị trí thuận lợi nối liền với hệ thống mạng lưới giao thông quốc gia, theo các trục đường quốc lộ chính như quốc lộ 1,3,5,6, 32 và đường Láng – Hoà Lạc. Ví dụ như KCN Gia Lâm –
Yên Viên nằm ở đầu mối giao thống trên trục đường quốc lộ 5 nối liền với cảng Hải Phòng, cảng Cái Lân. KCN Nam, Bắc Thăng Long, KCX Sóc Sơn nối liền sân bay quốc tế Nội Bài. KCN Đông Anh nằm gần hệ thống giao thông đường sắt quốc gia. Phân bố KCN ở Hà Nội nói chung là thuận lợi cho vấn đề cung cấp nguyên liệu và tiêu thụ sản phẩm.
Quy hoạch phát triển khu công nghiệp gắn liền với các khu trung tâm thương mại, dịch vụ đô thị. Chẳng hạn, tại Quốc Oai, bên cạnh cụm công nghiệp Yên Sơn, Ngọc Hiệp là các cụm dịch vụ, đô thị và trung tâm thương mại bắc, tây Quốc Oai. Tại trục đường Láng Hoà Lạc, bên cạnh khu công nghệ cao, và cụm công nghiệp An Khánh, Bình Phú là các khu đô thị An Khánh và khu di dân Phú Cát, khu đại học quốc gia. Trên quốc lộ 32 là các cụm công nghiệp Quất Động, Kim Chung, Từ Liêm với các khu đô thị Kim Chung – Di Trạch (rộng 177ha), kế đó là 2 khu đô thị Nam Dương (46ha) và Tân Tây Đô (25ha). Phát triển hạ tầng khu công nghiệp gắn với tạo dựng cơ sở vật chất cho đời sống và sinh hoạt của người lao động tạo lên tính hấp dẫn của các khu công nghiệp Hà Nội đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
2.3.2.Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của chúng trong việc phát triển KCN và CCN
2.3.2.1.Các vấn đề về khung pháp lý
Một số văn bản pháp lý chưa thống nhất và chưa được hoàn thiện kịp thời. Mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều phải diễn ra trong một khuôn khổ pháp lý cho phép các hoạt động này diễn ra một cách lành mạnh, công bằng và theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tổng thể của quốc gia. Tuy nhiên, khung khổ pháp lý nói chung và các văn bản pháp lý liên quan đến các KCN và CCN nói riêng của Việt Nam và Hà Nội vẫn còn ở tình trạng thiếu đồng bộ, không thống nhất và chưa cụ thể. Hầu hết các điều khoản trong các
luật được ban hành với nội dung thường chung chung, do đó luôn phải chờ nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Hơn nữa, việc ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn lại thường bị chậm và có lúc không phù hợp lẫn nhau làm giảm tác dụng của luật. Nội dung các quy định cũng còn thiếu rõ ràng dẫn đến hiện tượng hiểu và sử dụng không thống nhất giữa các cơ quan. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra cách xử lý tuỳ tiện của các cơ quan quản lý nhà nước và nhiều khi làm xuất hiện nhiều khiếu kiện không cần thiết, cản trở quá trình cải cách và làm xấu môi trường đầu tư ở nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng.
Hiện nay văn bản pháp luật về đầu tư vẫn còn 2 hệ thống là Luật Đầu tư nước ngoài và Luật Đầu tư trong nước. Bởi vậy có sự khác biệt nhất định giữa đầu tư nước ngoại và đầu tư trong nước trong cùng 1 KCN. Quy chế KCN được ban hành theo Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997 tuy đã có điều chỉnh, bổ sung cho thuận tiện hơn nhưng chủ yếu áp dụng cho mô hình KCN tập trung. Còn đối với KCN, CCN vừa và nhỏ thì việc áp dụng Nghị định 36/CP là không phù hợp nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định nào ban hành cho loại hình này. ở phạm vi Thành phố, việc ban hành các quy định cần thiết cho công tác quản lý KCN, CCN cũng còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế. Mới đây Thành phố đã ban hành Quy chế về quản lý KCN và KCX Hà Nội trên cơ sở chấp hành các quy định của Trung ương vận dụng vào điều kiện cụ thể của Hà Nội và đã thể hiện bước tiến bộ nhất định. Tuy nhiên sự phát huy tác dụng của quy chế còn cần có thời gian kiểm nghiệm.
Cơ chế phân và uỷ quyền thiếu đồng bộ
Cũng giống như nhiều lĩnh vực khác, nguyên tắc phân cấp trong quản lý đầu tư ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung chủ yếu dựa vào quy mô chứ không phải dựa vào tính chất, nội dung của dự án. Với nền kinh tế đang
phát triển, Hà Nội rất cần có những dự án đầu tư nước ngoài thì nguyên tắc này dễ dẫn đến hiện tượng tranh giành và chồng chéo quyền cấp giấy phép giữa các cơ quan từ Trung ương đễn địa phương. Cụ thể, nhiều dự án đầu tư nước ngoài chủ yếu chỉ sản xuất hàng dân dụng, không tác động đến những khía cạnh về chính trị, quốc phòng nhưng vẫn phải tiến hành đầy đủ các bước, có đầy đủ các thủ tục. Điều này gây tốn kém về chi phí và thời gian cho các nhà đầu tư và đã làm hạn chế dòng đầu tư vào Hà Nội. Hơn nữa, trong tình hình cạnh tranh ngày càng khôc liệt giữa các quốc gia, địa phương trong nước trong việc thu hút đầu tư mà việc phân cấp lại không gắn liền cung việc phân quyền là điều rất khó thực hiện.Trên thực tế, địa phương là nơi hiểu rõ các quy hoạch, chiến lược phát triển, lợi thế của mình nhưng quyền hạn của họ trong việc chủ động đưa ra các biện pháp khuyến khích đầu tư nước ngoài (như thuế, giá đất) bị giới hạn trong phạm vi rất nhỏ bé. Điều đó đã dẫn đến sự hạn chế tính chủ động trong việc hạch định chính sách phát triển kinh tế thích hợp và cụ thể của từng địa phương.
Mặc dù Chính phủ đã có một số chính sách về phân cấp tạo điều kiện cho các Ban quản lý KCN và CX Thành phố thực hiện chính sách tại chỗ, một cửa, song các cơ quan chức năng khác lại quá chậm trễ khi ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể làm cản trở tác dụgn tích cực của những chính sách này.
Nguyên nhân của thực trạng trên là nền kinh tế Việt Nam vừa chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch tập trung sang nền kinh tế thi trường có sự quản lý và điều tiết của nhà nước. Sự chuyển đổi cơ chế này đã tạo ra những hoạt động kinh tế xã hội mới nảy sinh mà sự điều chỉnh pháp luật không thể theo kịp và cần có thời gian và sự học hỏi kinh nghiệm từ các nước đi trước.
Trong tất cả các hoạt động sản xuất kinh doanh, bao gồm cả sự hình thành và phát triển của các KCN và CCN, đều phải diễn ra trong một phạm vi địa lý gắn với một chất lượng hạ tầng cơ sở. Tuy nhiên, sự hoạt động của các KCN và CCN đòi hỏi một phạm vi địa lý tương đối lớn và chất lượng hạ tầng cơ sở tương đối cao hơn so với mức trung bình của xã hội và nó đang gặp phải những khó khăn đáng kể.
Khung giá đất quá cao
Với vị trí địa lý là trung tâm kinh tế, chính trị của Việt Nam, vấn đề đất đai cho sự hình thành các KCN và CCN là một trong những vấn đề khó khăn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong thời gian qua. Các nhà đầu tư không những phải trả giá cao cho quyền sử dụng đất mà còn phải chờ đợi trong một thời gian dài mới có thể sử dụng đất đó. Điều này đã làm hạn chế sự hấp dẫn của các KCN và CCN Hà Nội đói với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tận dụng lợi thế cơ sở hạ tầng của Hà Nội, các tỉnh giáp ranh đã xây dựng những KCN và CCN ở vùng giáp ranh. Vì thế, nhiều nhà đầu tư đã chuyển dự án đến những KCN và CCN này thay vì đầu tư vào các KCN và CCN của Hà Nội. Có thể thấy rõ giá thuê đất ở các KCN Hà Nội so với một số KCN ở các địa bàn khác trên cả nước qua bảng 2.11
Bảng 2.11: Bảng giá cho thuê đất KCN, KCX ở một số tỉnh thành phố
Khu công nghiệp Giá cho thuê đất
KCN Bắc Thăng Long Hà Nội 120 USD/m2/40năm KCN Sài Đồng B Hà Nội 48 – 52 USD/m2/45năm KCN Nội Bài Hà Nội 46 – 50 USD/m2/45năm
Bình Dương 32 – 38 USD/m2/năm
Bình Định 0,3 USD/m2/năm
Phan Thiết 0,45 USD/m2/năm
Tân Tạo (TP Hồ Chí Minh) 55 – 70 USD/m2/46năm Suối Dâu (Khánh Hoà) 20 USD/m2/47năm Đức Hoà II (Long Anh) 0,7 – 1,8 USD/m2/năm Tráng Bảng (Tây Ninh) 0,45 USD/m2/45năm
(Nguồn : KCX và KCN Bộ Kế hoạch - Đầu tư)
Qua sự phân tích trên có thể thấy một số nguyên nhân chủ yếu sau : - Một là, thị trường bất động sản chính thức vẫn chưa được hình thành và phát triển ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng.
- Hai là, đối với các KCN và CCN thì vấn đề đất đai còn có thêm những yếu tố phức tạp hơn, nổi bật nhất là cơ chế hành chính cứng nhắc.
- Ba là, khung giá đất lại do Trung ương quản lý nên các địa phương không có điều kiện điều chỉnh kịp thời khi có sự biến động thị trường và môi trường đầu tư thay đổi.
- Bốn là, bất động sản tại các đô thị vẫn được chuyển nhượng và nhiều cơn sốt đất đã tác động tiêu cực đến tình hình kinh tế của địa phương.
Giá thuê đất và hệ số sử dụng đất tại các khu công nghiệp ở Hà Nội chênh lệch nhau khá nhiều. Khu công nghiệp Thăng Long đang có giá thuê cao nhất gần 120USD/m2/vòng đời (khoảng 40 năm), tiếp đến là khu công nghiệp Quang Minh khoảng trên 80USD/m2/vòng đời. Khu công nghệ cao Hoà Lạc 1568ha, giá thuê vào khoảng gần 40USD/m2/vòng đời và khu công nghiệp Phú Nghĩa là vẫn còn chỗ trống. Các khu côgn nghiệp Bắc Thường
Tín 388ha và Phụng Hiệp 177ha vẫn chưa tiến hành giải phóng mặt bằng. Nhìn chung nhà đầu tư cả trong và ngoài nước quan tâm đến các khu công nghiệp ở trên trục đường quốc lộ 1,3, 5. Giá thuê đất và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp này cao hơn hẳn so với các khu, cụm công nghiệp ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, quỹ đất ở khu vực này không còn nhiều, nếu để phát triển các khu công nghiệp sẽ gặp phải nhiều vấn đề về giải phóng mặt bằng, đặc biệt là ở những nơi diện tích đất nông nghiệp ít. Trong khi đó, các huyện Ba Vì, Chương Mỹ, Quốc Oai có tỷ lệ đất tự nhiên bán sơn địa lớn, mật độ dân số thấp lại không hấp dẫn về địa lý.
Cơ chế hỗ trợ cho các doanh nghiệp thuê đất đai trong KCN
Với mục tiêu lấp đầy các KCN và CCN trong không được phép chỉ chú ý tới nguồn đầu tư nước ngoài mà bên cạnh đó còn phải quan tâm tới việc thu hút các nguồn đầu tư trong nước. Mặt khác, một số doanh nghiệp trong nước muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng lại gặp một trở ngại lớn là giới hạn về mặt bằng sản xuất tại cơ sở cũ (thường là ở nội thành). Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng hoán đổi diện tích trong nội đô lấy diện tích rộng hơn ở KCN và CCN song cho đến nay chưa thể thực hiện được do chưa có chính sách khuyến khích thoả đáng và cụ thể để đáp ứng được yêu cầu về chi phí di dời và ổn định sản xuất.
Nguyên nhân của bất cập trên là :
- Thứ nhất, việc di dời một số doanh nghiệp ra khỏi nội đô là một chủ trương đúng đắn để bảo vệ môi trường, đảm bảo cơ sở cho sự phát triển bền vững nhưng trên thực tế còn thiếu các biện pháp đồng bộ, đủ mạnh và cụ thể.
- Thứ hai, quản lý phí tại các KCN và CCN Hà Nội còn quá cao so với ở những địa phương khác.
Giải phóng mặt bằng khó khăn, chi phí cao
xã hội. Việc khiếu kiện của dân trên lĩnh vực này chiếm tỷ lệ cao nhất trong các đơn khiếu kiện. Điều này cản trở các nhà đầu tư trong việc triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng . Với cách phân tích và tiếp cận vấn đề này từ lợi ích của nhà nước và của người dân, có thể xem xét 3 nguyên nhân chính sau :
- Thứ nhất là giá đền bù. Nguyên tắc đền bù hiện nay vẫn theo quy định của nhà nước. Do đó, giá đền bù tương đối cứng nhắc nên không tạo sự thống nhất giữa nhân dân và nhà nước. Người dân phàn nàn giá đền bù quá thấp, trong khi đó các cơ quan nhà nước lại cho rằng quá cao. Điều đó thường dẫn đến kéo dài thời gian thoả thuận và thậm chí quá trình này bị dây dưa qua nhiều năm.
- Thứ hai là có những thoả thuận ban đầu chưa chặt chẽ. Người dân lợi dụng những điều kiện đền bù hoa màu trồng bổ sung thêm cây hoặc dựng thêm nhà để được hưởng giá đền bù cao hơn.
- Thứ ba là thủ tục đền bù phức tạp và không thống nhất cũng dẫn đến việc kéo dài thời gian xử lý việc đền bù. Đặc biệt, do nhu cầu sinh hoạt, quá trình xác định đất đền bù hoán đổi cũng không được thực hiện nhanh làm cản trở quá trình đền bù để giải phóng mặt bằng cho KCN và CCN.
- Thứ tư do đất đai là một loại tài sản lâu bền và rất có giá nên nó là một vấn đề nhạy cảm và dễ bị khiếu kiện. Trên thực tế việc quản lý ở lĩnh vực này rất phức tạp, số vụ tham nhũng với lý do liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ rất cao trong các vụ tham nhũng bị phát hiện trong thời gian qua. Hơn nữa, việc xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai không dứt khoát nên tạo điều kiện cho những kẻ chây ỳ cản trở quá trình giải phóng mặt bằng.
2.3.2.3.Quy hoạch mạng lưới KCN và CCN thiếu nhất quán
Việc bố trí và lựa chọn địa điểm xây dựng công nghiệp đến nay đã và đang bộc lộ những yếu kém. Khu công nghiệp “Cao, Xà, Lá” (Cao su Sao
Vàng, Xà phòng, Thuốc lá Thăng Long) khi mới thành lập là vùng ngoại thành nhưng chỉ sau một thời gian ngắn đã bị bao bọc bởi các khu dân cư nội thành. Tại các nút giao thông cửa ngõ thành phố đáng lẽ không nên bố trí những khu công nghiệp lớn (khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Sài Đồng… không phải là vị trí thích hợp). Trong khi đó, các khu công nghiệp sạch, khu công nghệ cao có thể đưa sát vào khu dân cư của Hà Nội thì lại được bố trí ở Hoà Lạc, nơi cách trung tâm thành phố 30km. Nghịch lý này đang tạo nên vòng luẩn quẩn: trong khi hàng trăm doanh nghiệp đang có nhu cầu mở rộng mặt bằng sản xuất thì Hà Nội lại phải dành đất cho những nhà máy cũ phải di dời, trong khi doanh nghiệp không có mặt bằng sản xuất thì dự án công nghiệp lại phải chuyển thành dự án khu đô thị. Chẳng hạn dự án khu công nghiệp Sài Đồng phải chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng khu đô thị mới.
Nguyên nhân của hạn chế trên là:
- Thứ nhất, quá trình quy hoạch thường được thực hiện thiếu công khai, thiếu luận cứ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng làm ảnh hưởng đến quá trình giải phóng mặt bằng.
- Thứ hai, việc quy hoạch thường thiếu tính tổng thể về không gian, thời gian, chưa tính đầy đủ tốc độ tăng trưởng kinh tế, CDCC kinh tế trong tương lai.
2.3.2.4.Nhiều KCN và CCN gây ô nhiễm môi trường
Quy hoạch phân bố công nghiệp khi chưa có quy hoạch môi trường