- Đất rừng sản xuất tăng 2422,59 do chuyển từ đất cây lâu năm 235,41ha; đất
4.3.1.1.Hệ thống chính sách đất đai, thu hồi chuyển đổi mục đích sử
c. Đất nuôi trồng thuỷ sản
4.3.1.1.Hệ thống chính sách đất đai, thu hồi chuyển đổi mục đích sử
còn cha theo kịp với yêu cầu chuyển sang cơ chế thị trờng
Cơ chế chính sách là ý chí của các cơ quan quản lý Nhà nớc đợc cụ thể hóa bằng văn bản. Nó bắt nguồn từ hiện thực và phản ánh hiện thực. Cũng nh ý thức, cơ chế chính sách mang tính ổn định tơng đối trong khi thực tế lại biến đổi không ngừng. Vì vậy, cơ chế chính sách lạc hậu hơn thực tế và mang tính khách quan. Mỗi cơ chế chính sách về đất đai đều có mối liên hệ mật thiết với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nh: Luật Dân sự, Luật Khiếu nại tố cáo, Luật Hành chính Vì thế, việc ra đ… ợc các cơ chế, chính sách về đất đai phù hợp với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và phù hợp với thực tế là rất khó khăn và lâu dài. Nhìn một cách trực diện thì hệ thống chính sách đất đai biến động và cha hoàn thiện đã hạn chế quy mô, tốc độ CĐMĐSDĐ.
Từ năm 1993 đến nay có tới 3 đợt ban hành mới hoặc chỉnh sửa chính sách. Các văn bản chủ yếu nhất của chính sách đất đai, thu hồi và CĐMĐSDĐ đi theo Luật Đất đai 2003 phần lớn đợc ban hành vào tháng cuối cùng của năm 2004. Việc cụ thể hoá và triển khai thực thi đến đầu năm 2005 mới đợc tiến hành ở các địa phơng. Sự bất ổn định của chính sách gây khó khăn cho các cơ quan và cán bộ thực thi chính sách ở sự thiếu nhất quán trong hớng triển khai, xáo trộn về tổ chức trong ứng xử với ngời bị thu hồi đất. Sự bất ổn định còn gây nên tâm lý chờ đợi trong dân c, bởi các chính sách sau có nhiều lợi ích hơn các
chính sách trớc. Hơn nữa, nó còn tạo ra mâu thuẫn về lợi ích, tạo điều kiện cho tham ô, tham nhũng, nguyên nhân của các vụ chống đối việc thu hồi đất. Có rất nhiều trờng hợp xảy ra tình trạng một dự án có cả việc áp dụng chính sách cũ và chính sách mới nh bồi thờng theo chính sách cũ và TĐC theo chính sách mới. Tuy nhiên vấn đề sẽ càng không đơn giản nếu dự án chia làm nhiều giai đoạn, nhiều năm đã có sự chênh lệch quyền lợi giữa ngời giải toả trớc và sau.
Về bản chất, sự bất ổn định của chính sách đất đai là do sự thay đổi quan niệm và sự biến động của thực tiễn tình hình phát triển kinh tế. ở nớc ta các chính sách về đất đai còn cha xuất phát từ quan điểm kinh tế thị trờng. Cho đến nay các vấn đề về một chủ hay nhiều chủ sở hữu, đất đai là hàng hoá hay không là hàng hoá, hình thức tính chất của các quan hệ giao dịch đất đai vẫn còn cha có nhận thức nhất quán. Từ đó, hệ thống chính sách vẫn cha giải quyết đợc một cách thoả đáng và công bằng quan hệ lợi ích giữa Nhà nớc, ngời bị thu hồi và các chủ dự án (ngời đợc giao sử dụng đất đai).
Một trong những khó khăn không nhỏ là việc xác định giá bồi thờng GPMB. Những diễn biễn phức tạp của thị trờng BĐS gây lúng túng trong việc ban hành các cơ chế chính sách, đó là:
Xu hớng mua nhà đất của những ngời ở ngoại tỉnh ngày càng tăng làm cho công tác dự báo để hoạch định các chính sách gặp rất nhiều khó khăn.
Nạn đầu cơ cũng là một nguyên nhân quan trọng đẩy giá BĐS trong nội thành nói chung và huyện Đông Anh nói riêng tăng một cách nhanh chóng không thể kiểm soát đợc. Bởi vậy, việc xác định giá đất phục vụ công tác đền bù GPMB căn cứ vào giá chuyển nhợng trên thị trờng nhiều khi không sát với tình hình thực tế.
4.3.1.2. Cơ sở pháp lý về đất đai cha đầy đủ và thiếu hệ thống chế tài, việc lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập
Bất kỳ nớc nào, các giao dịch chính quy và hợp pháp về đất đai phải thông qua hệ thống hồ sơ có đủ cơ sở pháp lý. Hệ thống hồ sơ này phải do các cơ quan chức năng có thẩm quyền lập, lu giữ và cung cấp khi phát sinh các giao dịch về đất đai. Hơn nữa, thông qua việc lập HSĐC, Nhà nớc nắm bắt đợc nguồn tài nguyên này làm cơ sở cho kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch chuyển quyền sử dụng đất.
Nhà nớc cũng nh các địa phơng đã có nhiều chủ trơng để thúc đẩy việc lập, quản lý HSĐC, tăng cờng quản lý sử dụng đất, ngăn chặn hiện tợng giao đất, mua bán, chuyển nhợng, sử dụng trái phép đất đai. Tuy nhiên, cho đến nay HSĐC, sổ sách thống kê đất đai, quản lý hợp đồng sử dụng còn nhiều bất cập; đo đạc, kiểm tra, sao chép có nhiều sai sót gây nên những tranh chấp, khiếu… kiện cản trở việc thu hồi đất đai cho các dự án của huyện.
4.3.1.3. Phong tục, tập quán
Truyền thống “an c, lạc nghiệp” của ngời Việt Nam đã tồn tại từ lâu đời. Với mỗi ngời dân Việt Nam, việc có đất có nhà là vấn đề đợc quan tâm hàng đầu.
Ngời Việt Nam với tập quán trồng lúa nớc, lao động nông nghiệp có thói quen sống trong những ngôi nhà nhỏ trên một mảnh đất riêng tạo ra áp lực lớn cho công tác GPMB.
Thói quen mua bán của ngời dân đem lại thu nhập tơng đối lớn và ổn định cho những ngời có nhà mặt đờng bằng việc kinh doanh buôn bán. Vì vậy, khi Nhà nớc thu hồi đất để làm đờng, phần lớn những hộ dân này không muốn TĐC đi nơi ở khác.
4.3.2. Nguyên nhân chủ quan
4.3.2.1. Chất lợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cha cao, thiếu tính khả thi
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng phục vụ cho việc Nhà nớc tiến hành thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2003 quy định việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã đợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch, kế hoạch ở đây không chỉ là quy
hoạch, kế hoạch tổng thể mà phải là quy hoạch, kế hoạch chi tiết (đo vẽ trên bản đồ 1/2000, 1/500).
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc tiến hành chậm, không theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của huyện, chất lợng cha cao. Việc khoanh định các loại đất, định hớng sử dụng đất nhiều khi không sát với thực tế, số liệu đo đạc không chính xác gây nên những khó khăn, lúng túng, bị động tr- ớc tình hình, thậm chí làm đảo lộn kế hoạch thu hồi, CĐMĐSDĐ đai của các dự án.
Ngoài ra, hệ thống quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch thu hồi và CĐMĐSDĐ; quy hoạch TĐC và quy hoạch phát triển nguồn nhân lực không đồng bộ với nhau, thậm chí có những quy hoạch ch- a đợc quan tâm xây dựng và triển khai thực hiện. Chúng không có tầm nhìn tổng thể xuyên suốt nên trong thực tế có hiện tợng lúng túng, chắp vá, làm đi làm lại các khâu của quá trình CĐMĐSDĐ.
Việc quản lý quy hoạch cũng cha đợc thực hiện một cách nghiêm túc. Tình trạng lấn chiếm và chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra khá nghiêm trọng và không quản lý đợc.
4.3.2.2. Việc tổ chức thực hiện các chính sách còn rất nhiều bất cập và tồn tại
Mặc dù có các chính sách đã đợc ban hành nhng trong quá trình thực hiện còn nhiều bất cập và tồn tại nh: Việc nắm quỹ đất không chắc (chủ yếu chỉ dựa vào nguồn số liệu kê khai, báo cáo mà không điều tra thực tế). Công tác quy hoạch sử dụng đất triển khai chậm, tính khả thi không cao, phải điều chỉnh nhiều lần trong quá trình thực hiện. Công tác thanh tra, kiểm tra giải quyết không kịp thời, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai còn xảy ra.
Việc cải tiến theo chơng trình cải cách hành chính trên các khâu, ở từng cơ quan bộ phận cha đợc coi trọng. Đội ngũ cán bộ tuy đã hình thành ở cấp huyện song cấp xã, phờng còn nhiều hạn chế về chuyên môn ảnh hởng đến tiến độ công tác điều tra, khảo sát, xác nhận (khâu quan trọng nhất trong công tác bồi thờng GPMB). Trong một số công việc, sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng còn
cha đồng bộ, thời gian ký tờ trình ở liên ngành còn kéo dài, việc bố trí quỹ nhà TĐC còn nhiều bất cập cần điều chỉnh quy trình.
4.3.2.3. Khối lợng thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá lớn; trong khi tổ chức bộ máy còn bất cập cha kiện toàn; đội ngũ cán bộ chuyên trách còn thiếu, trình độ chuyên môn còn hạn chế
Những năm gần đây, khối lợng và quy mô thu hồi, CĐMĐSDĐ tăng đột biến. Số dự án rất nhiều, trải rộng trong công tác lập, duyệt quy hoạch chi tiết, quy hoạch tăng mặt bằng cha đáp ứng việc xây dựng các khu đô thị, khu TĐC… Các thủ tục duyệt dự án thẩm định, thiết kế kỹ thuật dự toán, đấu thầu mất rất nhiều thời gian, cân đối kinh phí cha chủ động làm cho khối l… ợng công việc cụ thể trở lên quá tải với đội ngũ cán bộ đang phụ trách nhiệm vụ này.
Hiện nay, khâu yếu nhất là tổ chức bộ máy và cán bộ làm công tác thu hồi và CĐMĐSDĐ của huyện và cấp xã. Phần lớn những cán bộ này là cán bộ kiêm nhiệm, chế độ thù lao đãi ngộ không rõ ràng, trình độ chuyên môn cha cao lại hay bị thay đổi do biến động cán bộ tổ chức của phòng chuyên môn và cán bộ địa chính xã, phờng.
4.3.2.4. Một số nguyên nhân khác
Trong cùng nhóm đất nông nghiệp, việc CĐMĐSDĐ đã theo chiều hớng thuận, tuy nhiên ngời dân vẫn cha nắm bắt, vận dụng tiến bộ khoa học vào sản xuất một cách linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phơng. Do vậy, khi giảm diện tích đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích khác thì năng suất chất lợng cây trồng, vật nuôi tăng không đáng kể, mức sản lợng thực tế cha đáp ứng đ- ợc mục tiêu của kế hoạch đề ra.
Một bộ phận nhỏ dân c có trình độ nhận thức, am hiểu pháp luật kém; dễ bị lôi kéo, kích động; họ không hiểu hết những tác dụng mà quá trình CĐMĐSDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cho các hoạt động đầu t xây dựng mang lại. Do vậy, với các dự án đã đợc phê duyệt vẫn có sự cản trở, không chịu bàn giao đất làm ảnh hởng đến tiến độ thực hiện dự án nói riêng và sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Hiện nay, một số dự án khu TĐC tập trung, dự án xây dựng nhà ở TĐC theo phơng thức đặt hàng mua nhà triển khai trả chậm, kéo dài, quy mô nhà TĐC chủ yếu là nhà chung c cao tầng cùng với các thủ tục thẩm định và thi công xây dựng kéo dài, giá thành đầu t cao cũng là nguyên nhân khách quan ảnh hởng đến tiến độ thực hiện các dự án.
5. Những vấn đề đặt ra cần giải quyết trong thời gian tới
Thứ nhất, thực hiện các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng các loại đất; điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất một cách hợp lý, giảm bớt diện tích đất nông nghiệp.
Thứ hai, cần thực hiện một loạt các biện pháp đồng bộ trong tất cả các khâu của quá trình CĐMĐSDĐ nh: tăng cờng công tác quản lý đất đai cấp huyện và các xã (đặc biệt là khâu lập và quản lý HSĐC); nâng cao chất lợng lập quy hoach, kế hoạch sử dụng đất; đẩy nhanh tiến độ GPMB; làm tốt công tác bồi thờng, hỗ trợ và TĐC; chú trọng việc đào tạo, giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho ngời bị thu hồi đất.
Thứ ba, coi trọng công tác lập kế hoạch và tổ chức thực hiện theo kế hoạch, trên cơ sở đó chủ động rà soát các điều kiện thực hiện nhiệm vụ bồi thờng, hỗ trợ và TĐC. Rà soát các nhu cầu, điều kiện tuân thủ quy định của Nhà nớc trớc khi triển khai công tác bồi thờng GPMB. Chỉ đạo sát sao, quyết liệt, dứt điểm công tác bồi thờng GPMB đối với các dự án trọng điểm, các dự án chào mừng 1000 năm Thăng Long - Hà Nội nh: dự án tái tạo, tu bổ di tích Cổ Loa...
Thứ t, cần tiếp tục đổi mới các văn bản thi hành về CĐMĐSDĐ theo hớng kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, phù hợp với tình hình thực tế của huyện nhà. Tăng cờng, kiện toàn bộ máy chuyên nghiệp hoá, nâng cao trình độ cán bộ công tác trong lĩnh vực này. Tăng cờng tuyên truyền hớng dẫn pháp luật, phổ biến chính sách có liên quan đến công tác GPMB cho nhân dân. Thực hiện công khai, dân chủ, công bằng đồng thời phải kiên quyết thực hiện biện pháp hành chính, cỡng chế thu hồi đất đối với các trờng hợp cố tình dây da, chống đối không bàn giao mặt bằng theo quy định.
Chơng III: phơng hớng và giải pháp
thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện đông anh
–
thành phố hà nội trong thời gian tới
1. dự báo nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ quá trình đô thị hoá của huyện đông anh đến năm 2010
1.1. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất
Để thực hiện các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đông Anh đến năm 2010 theo hớng tăng cờng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp - dịch vụ, thơng mại, du lịch - nông nghiệp, do vậy trong thời gian từ nay đến năm 2010, cần chuyển mục đích diện tích đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp cũng nh chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi phải hợp lý trong sự phát triển chung của Thủ đô Hà Nội.
Trong những năm còn lại của kỳ kế hoạch cuối (2008 – 2010) của quy hoạch sử dụng đất (2000 - 2010) cần chuyển một số đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp đợc thể hiện qua bảng sau:
Biểu 3.1: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất phân theo từng năm
Đơn vị tính: Ha
Thứ
tự Loại đất phải chuyển đổi
Diện tích cần chuyển đổi những năm
còn lại
Phân theo từng năm
2008 2009 2010
1 Đất nông nghiệp 839,23 223,36 298,18 317,69
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 780,32 209,33 279,51 291,48
Trong đó: đất chuyên trồng lúa
nớc 472,79 108,64 175,54 188,61
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 16,70 2,20 4,60 9,90
1.2 Đất lâm nghiệp - - - -
1.2.1 Đất rừng sản xuất - - - -
1.2.2 Đất rừng phòng hộ - - - -
1.2.3 Đất rừng đặc dụng - - - -
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 42,21 11,83 14,07 16,31
2 Đất phi nông nghiệp 268,02 103,60 81,31 83,11
2.1 Đất ở 2,28 0,50 0,42 1,36
2.1.1 Đất ở tại nông thôn 2,28 0,50 0,42 1,36
2.1.2 Đất ở tại đô thị 0 - - -
2.2 Đất chuyên dùng 5,04 1,32 2,95 0,77
Đất có mục đích công cộng 5,04 1,32 2,95 0,77
2.3 Đất sông suối và mặt nớc CD 260,7 101,78 77,94 80,98
Nguồn: Dự thảo kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của quy hoạch sử dụng đất 2000-2010 huyện Đông Anh
1.1.1. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2008
* Kế hoạch chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:
Trong năm 2008 cần chuyển 223,36 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể các loại đất chuyển mục đích nh sau:
- Đất trồng cây hàng năm: Chuyển 209,33 ha đất trồng cây hàng năm sang các mục đích phi nông nghiệp, trong đó chuyển sang đất ở 24,12 ha; đất trụ sở 0,60 ha; đất khu công nghiệp 70,28 ha; đất sản xuất kinh doanh 44,66 ha; đất mục đích công cộng 58,69 ha; đất tôn giáo, tín ngỡng 0,25 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa 10,73 ha.
- Đất trồng cây lâu năm: Chuyển 2,20 ha sang đất có mục đích công cộng.