II. Hiện trạng phỏt triển cỏc loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội:
1.1 Nhận xột chung về thị trường nhà ở, đất ở:
Từ những thỏng cuối năm 2006 trở lại đõy, thị trường nhà ở và đất ở đó ấm lờn sau một thời gian dài trầm lắng. Việc ấm lờn của thị trường nhà đất là kết quả của nhiều nguyờn nhõn như mụi trường đầu tư nước ta tốt lờn sau khi trở thành thành viờn của WTO, Hoa Kỳ thụng qua PNTR (bỡnh thường húa quan hệ) đối với Việt Nam; tăng trưởng kinh tế liờn tục đạt mức cao trong nhiều năm; thu nhập của một bộ phận nhõn dõn tăng khỏ và cú nhu cầu cải thiện nhà ở. Bờn cạnh đú, với Luật Đất đai (cú hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (cú hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “núng” hơn do lượng tiền đầu tư từ cỏc tổ chức và cỏ nhõn nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư từ thị trường chứng khoỏn.
Ngoài ra hiện nay tốc độ gia tăng dõn số của Hà Nội đang ở mức cao chủ yếu là do tăng dõn số cơ học đó gõy sức ộp rất lớn cho vấn đề nhà ở của người
dõn.Với tốc độ gia tăng như hiện nay, tại Hà Nội, mỗi căn nhà dự thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhõn thỡ trung bỡnh cũng cú hơn 2 hộ gia đỡnh đang sinh sống. Bờn cạnh đú, Sở Quy hoạch - Kiến trỳc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay bỡnh quõn nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đú cú tới 30% dõn số nội thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở, tới 60% xuống cấp cần cải tạo nõng cấp cả ngụi nhà và tiện nghi...
Như vậy cựng với sự gia tăng dõn số và tỏch hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như nhu cầu nhà do giải phúng mặt bằng khi triển khai cỏc dự ỏn đụ thị húa và phỏt triển kinh tế, cộng thờm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện cú, nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nờn gay gắt hơn cho những người dõn Thủ đụ vào những năm tới. Thực tế hiện nay Hà Nội cần khoảng 1.000.000 căn hộ trong 5 năm 2006-2010 cho thấy nhu cầu về nhà ở hiờn nay đang rất cao. Ngoài ra sắp tới một lượng cầu bất động sản rất lớn được xuất phỏt từ Việt Kiều do chủ trương mở của Chớnh phủ khi cho phộp Việt Kiều được mua nhà càng làm cho thị trường nhà đất thờm “khỏt”. Cú thể nhận định rằng thị trường càng “khỏt” bao nhiờu, thỡ giỏ bất động sản càng được đẩy lờn cao bấy nhiờu. Chỉ cú người dõn là thiệt, cũn tiền vẫn đua nhau chảy vào tỳi cỏc cụng ty kinh doanh địa ốc.
Thị trường nhà ở và đất ở cú thể phõn thành một số loại đú là: thị trường nhà chung cư, thị trường căn hộ cao cấp là nhà vườn-biệt thự, thị trường nhà ở cho người cú thu nhập thấp.
1.2.Thị trường nhà chung cư:.
Từ đầu năm 2007 cho đến nay, thị trường căn hộ chung cư đắt hàng, nhu cầu mua bỏn tăng mạnh. Với nguồn lợi nhuận từ chơi cổ phiếu năm 2006, nhiều người đó chuyển hướng đầu tư tiền vào mua nhà và xu hướng chủ yếu nhắm đến những căn hộ trong khu căn hộ chung cao cấp. Thời gian gần đõy, ở nhà chung cư gần như trở thành một trào lưu, chủ nhõn của cỏc căn hộ chung cư chủ yếu là lớp cư dõn trẻ, năng động, cú thu nhập ổn định. Vỡ vậy, như nhận định của giới kinh doanh địa ốc, cỏc căn hộ chung cư phải đỏp ứng được cỏc yờu cầu của giới trẻ như về tớnh hiện đại, sự tiện ớch tại chỗ.
Hiện tại dường như nguồn cung của thị trường chung cư cao cấp chưa thỏa món được lượng cầu ngày càng tăng. Số liệu thống kờ vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đó cú khoảng 43 dự ỏn hoàn thành đó bỏn hết và 18 dự ỏn đang xõy dựng cũng đó bỏn hết. Một lượng lớn căn hộ đang xõy dựng đó được mua bỏn trờn thị trường thứ cấp.
Mức giỏ bỏn của cỏc căn hộ chung cư cũng cú chờnh lệch tựy thuộc vào vị trớ và chất lượng. Cụ thể tại thời điểm năm 2007 và đầu năm 2008 giỏ bỏn dao động ở mức 420-800 USD/m2 đối với chung cư cao tầng nằm ngoài trung tõm thành phố, cũn nếu căn hộ chung cư cú chất lượng và vị trớ đẹp hơn thỡ giỏ bỏn vào khoảng 900-1.400USD/m2; những căn hộ chung cư cao cấp giỏ ở mức 2.300-2.800 USD/m2. Hiện tại trờn thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD/m2 là mức giỏ cao nhất đó đạt được với căn hộ ở Pacific Place. Như vậy cỏc mức giỏ này đó tăng từ 30 đến 50 % so với cỏc năm trước. Mặt khỏc theo kết quả nghiờn cứu thị trường của nhiều cụng ty đưa ra trong thời gian gần đõy cho thấy tại Hà Nội cú nhiều “thị dõn” trẻ cú thu nhập ổn định (chiếm đến hơn 60% lượng dõn số) thớch sở hữu căn hộ chung cư, với tiện nghi cú sẵn và cũng cú khoảng 60% dõn Hà Nội là tầng lớp trung lưu, tiờu khoảng 7 triệu đồng/thỏng. Như vậy thỡ những căn hộ giỏ trung bỡnh khoảng từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn là phự hợp với mức thu nhập này do vậy mà cỏc nhà đầu tư thường tập trung xõy dựng cung ứng vào thị trường loại nhà chung cư này.
Qua cỏc số liệu trờn ta cú thể nhận thấy một nghịch lý về giỏ nhà chung cư tại Hà Nội khi so sỏnh với mức giỏ tại một số nước trờn thế giới. Cú thể lấy một vớ dụ đơn giản như sau: hiện nay một căn hộ chung cư bỡnh dõn cú diện tớch 100m2 tại Hà Nội cú giỏ 70.000USD, so với giỏ cỏc căn hộ cú diện tớch tương tự tại Singapore, Mỹ, CHLB Đức, Nhật, Hàn Quốc... (cú giỏ khoảng 300.000USD) thỡ khụng phải là đắt, nhưng nếu so sỏnh dựa trờn mức thu nhập của người dõn thỡ thấy mức giỏ này rất đắt. GDP bỡnh quõn đầu người của Hà Nội khoảng 2.000USD cũn cỏc nước kia đều cú thu nhập GDP bỡnh quõn đầu người cao hàng đầu thế giới, từ 20.000 USD -30.000 USD/người/năm, cao gấp hơn 10 lần. Cũn nếu so sỏnh với nước lỏng giềng với ta là Thượng Hải (Trung Quốc), nhà
chung cư ở Hà Nội cao gấp 2 lần, trong khi GDP bỡnh đầu người của người dõn Thượng Hải lại cao gấp 3-4 lần người Hà Nội. Đõy chớnh là những bất hợp lý nếu khụng muốn núi là vụ lý trong thị trường nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội. Sự bất hợp lý này gõy ra những tỏc động khụng nhỏ trong đú hậu quả lớn nhất là những người cú thu nhập thấp sẽ khụng cú điều kiện để cải thiện cuộc sống trong khi đú những người khỏ giả cú tiền lại đầu cơ vào bất động sản với mục đớch kiếm lợi lớn, làm cho giỏ nhà ngày càng tăng dẫn đến kết quả là người cú thu nhập thấp phải chịu nhiều thiệt thũi, đó thu nhập thấp, muốn mua nhà lại phải chịu mức giỏ dành cho người khỏ giả.
Để lý giải cho hiện tượng sốt nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội thỡ cú rất nhiều nguyờn nhõn, trong đú cú một số nguyờn nhõn chủ yếu đú là:
- Do sự thay đổi trong khung giỏ của Nhà Nước, khi ỏp dụng bảng giỏ đất mới do UBND Thành phố ban hành vào đầu năm 2008, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đúng sẽ tăng bỡnh quõn khoảng 30% so với năm 2007. Theo tớnh toỏn của cỏc chuyờn gia bất động sản, khi tiền sử dụng đất tăng khoảng 30% thỡ giỏ thành dự ỏn tăng khoảng 15%-20% do đú giỏ nhà đất sẽ tăng tương ứng khoảng 15%-20%.
- Một nguyờn nhõn chớnh của việc tăng giỏ căn hộ chung cư hiện nay là do thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lại rất lớn. Cầu về nhà chung cư tăng nhanh và cao trong một thời gian ngắn khiến cho cung khụng thể đỏp ứng kịp thời. Vỡ để xõy dựng một tũa nhà chung cư cần phải cú thời gian tương đối dài, tối thiểu cũng phải mất ớt nhất 2-3 năm thỡ lượng cung mới đỏp ứng được mức cầu, nhưng trong thời gian 2-3 năm này cầu khụng dừng lại mà cũng tiếp tục tăng, do đú cung luụn thấp hơn cầu tất yếu sẽ làm giỏ nhà bị đẩy lờn cao. Khụng những thế hiện nay nhiều nhà đầu tư trung gian cũng đang gom hàng với số lượng rất lớn rồi “ộm” lại, chờ giỏ lờn thật cao mới bỏn ra, càng làm nguồn cung thờm khan hiếm.
- Mặt khỏc giỏ nhà chung cư tăng cao cũn do hiện tượng đầu cơ bất động sản, do sự mua đi bỏn lại một bất động sản làm cho giỏ nhà sau mỗi lần mua bỏn lại tăng thờm một mức.
- Ngoài những nguyờn nhõn trờn, theo phõn tớch của cỏc chuyờn gia bất động sản, sự tăng giỏ chung cư trong thời gian qua cũn do nhiều nguyờn nhõn khỏc như: VN-Index thời gian qua xuống liờn tục nờn nhiều nhà đầu tư chứng khoỏn chuyển qua đầu tư nhà đất, giỏ chứng khoỏn xuống thỡ giỏ đất tăng; giỏ vàng thời gian qua tăng kỷ lục, mặc dự việc giao dịch bất động sản chuyển sang thanh toỏn bằng tiền đồng nhiều nhưng giỏ bất động sản vẫn được ỏng chừng bằng vàng để chuyển qua giỏ tiền đồng do đú vàng tăng giỏ thỡ giỏ rao bỏn nhà đất cũng tăng theo; nhu cầu thật sự về đất xõy dựng tăng mạnh, hơn nữa Nhà nước đó cú chủ trương bỏn nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài làm việc lõu dài ở Việt Nam nờn càng tăng thờm nhu cầu mua nhà, đất; giỏ xõy dựng tăng phi mó từ vật liệu xõy dựng, chi phớ vận chuyển vật liệu xõy dựng (bởi giỏ xăng dầu tăng cao), chi phớ nhõn cụng xõy dựng tăng… cộng chung cũng làm cho thị trường bất động sản lờn cơn “sốt” giỏ.
Dự bỏo: theo dự bỏo của cỏc chuyờn gia bất động sản, thời điểm
2009-2010 thị trường nhà chung cư cú thể đứng trước ỏp lực phải giảm giỏ bỏn, bởi đõy là thời điểm sẽ cú nhiều dự ỏn xõy dựng khu đụ thị quy mụ lớn hoàn thành, đưa hàng vào thị trường. Ngay trong năm 2008 sẽ cú hàng triệu m² nhà ở được xõy dựng và bàn giao với tốc độ nhanh nhất, bởi hầu hết những diện tớch nhà ở này là cỏc dự ỏn xõy dựng lại nhà chung cư cũ, với nguồn vốn của nhà nước nờn bị theo dừi rất sỏt về tiến độ. Cũn đối với những chung cư xõy mới sẽ phỏt triển mạnh về phớa Tõy như: Từ Liờm (Hà Nội); huyện Thạch Thất và Hoài Đức (tỉnh Hà Tõy).
Khụng những thế theo như TS. Đặng Hựng Vừ, nguyờn Thứ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường nhận định: “ năm 2008 sẽ là năm giỏ nhà chung cư tiệm cận với giỏ trị thực của mỡnh do thị trường bắt đầu bóo hoà, ngõn hàng siết chặt nguồn cung và mức lói suất cao, khiến nhiều nhà đầu tư khụng thể cựng lỳc “ụm” nhiều bất động sản để chịu lói. Do đú trong thời gian tới giỏ nhà chung sẽ giảm xuống thấp hơn nhiều so với mức giỏ hiện nay và đú là tớn hiệu tốt cho những người dõn cú nhu cầu về nhà ở.
1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự:
Về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam núi chung và ở Hà Nội núi riờng cú nhiều triển vọng do sự phỏt triển nhanh của nền kinh tế, thu nhập và mức sống của người dõn tăng cao, vốn đầu tư nước ngoài gia tăng, ngoài ra nguồn kiều hối chuyển vào Việt Nam cũng đó tăng liờn tục trong những năm qua (khoảng 4 tỷ USD năm 2005 và 4,6 tỷ USD năm 2006, trờn 5 tỷ USD năm 2007). Tất cả những điều này cú tỏc động tớch cực đến nhu cầu thị trường nhà ở chất lượng cao trong đú cú thị trường đất và nhà vườn, biệt thự. Khỏch tỡm mua đất nhà vườn, biệt thự chủ yếu là những người cú thu nhập cao, muốn sống trong khu dõn cư hiện đại, cú trỡnh độ và mức sống khỏ giả.
Nhu cầu đất nhà vườn, biệt thự cao nhưng cung lại khan hiếm, chỉ cung ứng được một lượng nhỏ cho thị trường. Nhiều chuyờn gia cho rằng nguồn cung khan hiếm cú nguyờn nhõn chớnh là do từ khi Luật Đất đai 2003 và NĐ 181(cấm phõn lụ bỏn nền) cú hiệu lực, thị trường nhà đất khụng cú nguồn cung mới, khiến thị trường lõm vào cảnh thiếu hàng hoỏ trầm trọng. Hiện nay cung đất nhà vườn, biệt thự chủ yếu ở một số khu vực Gia Lõm, Súc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Phỏp Võn, Cổ Nhuế, Xuõn Đỉnh, Việt Hưng, Dịch Vọng - Cầu Giấy, Trung Hũa Nhõn Chớnh, Mỹ Đỡnh, khu đụ thị Văn Quỏn, Tõy Hồ, Phỳ Thượng …nhưng số lượng cũng khụng đỏng kể.
Cung khan hiếm, cầu lại cao đó khiến cho giỏ đất nhà vườn, biệt thự ở mức cao. Như những phiờn đấu giỏ quyền sử dụng đất tại khu đụ thị mới Cầu Giấy trong vũng 3 - 4 thỏng cuối năm 2006 đều thành cụng, trung bỡnh mỗi đợt thu hỳt vài chục người tham gia, tỷ lệ đấu trung bỡnh là 1 chọi 4, cú phiờn 1 chọi tới 7. Giỏ trỳng thầu đều trờn 30 triệu đồng/m2, những lụ đất đẹp, lờn tới hơn 40 triệu đồng/m2. Trong năm 2007 một số vị trớ đất đẹp tại Hà Nội tăng giỏ tới hơn 50%, đất xõy dựng nhà vườn biệt thự của cỏc dự ỏn tăng giỏ hơn 300%. Tuy cung khan hiếm nhưng chỉ cú một số khu vực nhất định mới xảy ra hiện tượng sốt đất, giỏ đất tăng cao chúng mặt chẳng hạn cú một số khu vực khỏ sụi động như khu vực Dịch Vọng- Cầu Giấy cỏc lụ đất nhà vườn biệt thự đấu giỏ với mức giỏ trỳng trờn 30 triệu đồng/m2, khu Trung Hũa- Nhõn Chớnh cũng cú giỏ bỏn
trờn 40 triệu đồng/m2, khu đụ thị Mỹ Đỡnh- Mễ Trỡ cuối năm 2007 đầu năm 2008 cú một số phiờn đấu giỏ đất nhà vườn, biệt thự cú giỏ trỳng trờn 60 triệu đồng/m2. Cũn một số khu vực khỏc do cú vị trớ khụng đẹp hoặc khụng thuận lợi thỡ đất cú mức giỏ thấp hơn và tương đối ổn định như cỏc khu Gia Lõm, Súc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Phỏp Võn, Cổ Nhuế, Xuõn Đỉnh, Việt Hưng giỏ giao dịch khụng biến động vẫn ở mức khoảng 20 triệu đồng/m2.
1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người cú thu nhập thấp:
Theo ước tớnh của nhiều nguồn khỏc nhau, hiện nay Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiờm trọng, và cần ớt nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho cỏc đối tượng cú nhu cầu cần thiết về nhà ở trờn địa bàn. Theo điều tra của Tổ chức Hợp tỏc Quốc tế Nhật Bản (JICA), nhu cầu nhà ở cho thuờ và mua của cỏc đối tượng là cỏn bộ, cụng chức, cụng nhõn… vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đú, nhà ở cho cỏc hộ cú hoàn cảnh khú khăn, bức xỳc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%. Theo bỏo cỏo của Sở Tài nguyờn Mụi trường và Nhà đất, chỉ riờng năm 2006 - 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tỏi định cư phục vụ cỏc dự ỏn lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn, thậm chớ, đến năm 2010, 80 dự ỏn xõy dựng nhà tỏi định cư của Thành phố dự được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thỡ Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ.
Về tổng quỏt, cú thể khẳng định, cỏc hộ gia đỡnh cú thu nhập thấp đang chiếm đa số trong dõn cư Thành phố. Ít nhất 70% số hộ gia đỡnh ở Hà Nội (trong đú khoảng 50% số hộ cụng nhõn viờn chức Thành phố) khụng cú khả năng tớch lũy từ thu nhập tiền lương của mỡnh để mua nhà, xõy nhà mới cho mỡnh nếu khụng cú sự hỗ trợ tài chớnh từ bờn ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tớnh của Sở Tài nguyờn, Mụi trường và Nhà Đất Hà Nội, cú tới 10.000 hộ gia đỡnh ở Hà Nội đang thực sự bức xỳc về nhà ở và Thành phố chỉ mới cú giải phỏp cho khoảng 30% số này. Núi cỏch khỏc, một lượng tổng cầu khổng lồ trờn thị trường nhà ở cho người cú thu nhập thấp đó, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng
