II Giá trị quyền sử dụng căn hộ theo tham khảo thị trường
2.7.3. Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp
sản thế chấp
* Tồn tại
- Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị QSD đất, CVĐG chưa nêu rõ việc điều chỉnh giá của các yếu tố so sánh như thế nào, để từ đó đưa ra giá BĐS được điều chỉnh. Từ đó hài hòa các chỉ số giá trị nhận được từ BĐS so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị… Chính vì vậy, khi vận dụng phương pháp này, kết quả định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
- Hệ số K áp dụng hiện nay chưa thực sự hợp lý. Hiện nay, do khung giá đất của Nhà nước thay đổi mỗi năm một lần và do biến động của thị trường BĐS nước ta đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc áp dụng hệ số K. Nếu thị trường ổn định và phát triển, hệ số trên phản ánh đúng giá thị trường của BĐS thế chấp. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng và kém sôi động, hệ số trên không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Vì vậy sẽ dẫn đến việc giá trị BĐS thế chấp sẽ bị phản ánh sai giá trị.
- Số lượng các BĐS so sánh chưa được quy định cụ thể mà hoàn toàn tùy thuộc vào nhận định của CVĐG.
- Các BĐS so sánh được thu thập chủ yếu dựa trên báo chí, thông qua internet. Do vậy, giá bán chỉ là giá mời chào. Khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường.
- Một số BĐS nằm ở một số khu vực đặc biệt như: khu vực trung tâm, khu vực gần Hồ Hoàn Kiếm, các khu vực ngoại thành, các khu vực này thường ít có giao dịch nên khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh.
- Trong điều kiện thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay đang có rất nhiều biến động khó lường, việc đưa ra mức giá trị định giá cần phải tính đến các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS tương lai. Việc xác định xu hướng diễn biến giá cả của thị trường là điều cần thiết nhưng không dễ thực hiện. Do đó giải pháp đã được thực hiện là phòng định giá luôn có bộ phận cập nhật các bản báo cáo xu hướng biến động của thị trường BĐS, của các chuyên gia, tổ chức và các công ty có uy tín hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, phân tích các số liệu giá cả và đưa ra các cảnh báo để các CVĐG lưu ý khi đưa ra mức giá trị.
- Để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất, Techcombank chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí. Phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí: chi phí xây dựng công trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình… Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi CVĐG phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị còn lại của ngôi nhà, CVĐG có thể tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá. Nhưng trên thực tế, việc định giá của CVĐG chủ yếu chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định mang tính chủ quan của CVĐG. Mặt khác, hiện nay chưa có một tiêu chí chính xác nào để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của BĐS. Vì vậy, những sai lệch trong việc ước lượng các giá trị của các công trình xây dựng là điều không thể tránh khỏi.
- Đối với nhà chung cư cũ mua theo NĐ 61 theo quy trình định giá tại ngân hàng đã quy định, giá trị định giá thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Hiện nay, Techcombank đang tìm cách thay đổi để giá trị định giá sát với giá thị trường.
- KSV là người có nhiều kinh nghiệm và nắm được một cách tương đối mức giá cả của các BĐS ở khu vực, do vậy việc kiểm soát và điều chỉnh mức giá đối với các CVĐG là rất cần thiết. Thông qua việc mô tả lại đặc điểm của BĐS các KSV và trưởng phòng sẽ điều chỉnh mức giá nếu thấy cần thiết. Nhưng các BĐS có rất nhiều đặc điểm đặc thù và chỉ có người đi định giá trực tiếp mới cảm nhận hết được, và việc mô tả lại hay việc hình dung về BĐS của các kiểm soát đôi khi không chính xác nên việc không thống nhất được các mức giá giữa KSV và CVĐG là điều không thể tránh khỏi, trong trường hợp này CVĐG hoặc KSV sẽ trực tiếp đi định giá lại. Tuy nhiên với việc đào tạo được các CVĐG có năng lực chuyên môn tốt thì việc kiểm soát mức giá luôn dựa trên cơ sở tôn trọng và tin tưởng lẫn nhau.
- Để công tác định giá hoạt động tốt thì trước hết các CVĐG cũng như các KSV cần thẳng thắn trao đổi kinh nghiệm, trao đổi những vướng mắc, những trường hợp cụ thể cá biệt gặp phải khi định giá. Có làm được như vậy thì mới có sự thống nhất một cách tương đối về các mức giá trên các khu vực mà phòng định giá đưa ra, từ đó có thể xây dựng nên khung giá thị trường sử dụng cho việc định giá thế chấp.
- Hệ thống thông tin về các BĐS đã định giá chưa được lưu trữ tốt nhằm phục vụ cho công tác định giá và theo dõi biến động giá cả của BĐS.
- Do thiếu công cụ tác nghiệp nên rất nhiều báo cáo kết quả định giá không có được hình ảnh cụ thể về BĐS thế chấp.
* Nguyên nhân
- Cứ trung bình mỗi CVĐG phải đi định giá từ 2 - 3 BĐS trên khắp các địa bàn của thành phố, kết quả định giá phải đáp ứng được yêu cầu nhanh và chính xác để phục vụ kịp thời cho quá trình hoạt động tín dụng của Ngân hàng, hai yêu cầu này dường như là đối nghịch với nhau. Mỗi BĐS đều có những đặc điểm riêng biệt và bất kỳ một nhà định giá chuyên nghiệp nào cũng hiểu rằng phải tốn rất nhiều công sức và thời gian để
tìm hiểu, phân tích rất kỹ mới có thể đưa ra được mức giá hoàn toàn chính xác. Trong khi đó CVĐG cũng chỉ phân tích được một cách tổng thể tương đối về đặc điểm của BĐS như: khu vực toạ lạc của BĐS có điều kiện sống như thế nào, BĐS nằm ở vị trí có phù hợp để sinh sống hay có khả năng sinh lời không; yếu tố pháp lý về nguồn gốc tài sản hay các vấn đề về quy hoạch giải tỏa, có sử dụng đúng mục đích không. Một số các yếu tố khác cũng quyết định không nhỏ đến giá trị hay khả năng thanh khoản của tài sản như các yếu tố về tâm linh, phong thuỷ, hay các rủi ro về thiên tai, thay đổi chính sách giải tỏa đền bù của Nhà nước... thì các CVĐG không có đủ thời gian và điều kiện để tìm hiểu một cách tường tận. Đây chính là lý do tại sao mức giá ước lượng mà ngân hàng đưa ra thường thấp hơn mức giá chuyển nhượng thực tế tại thời điểm hiện tại, mức giá có thể là chưa phù hợp và không làm khách hàng hài lòng nhưng đó là cách mà Ngân hàng đảm bảo để giảm rủi ro xuống mức thấp nhất.
- Với mục đích định giá để thế chấp, các ngân hàng đều có những quy trình, quy định và quy tắc định giá riêng, và các CVĐG được đào tạo nhằm mục đích bảo đảm an toàn tối đa cho Ngân hàng. Trường hợp phát mại tài sản có rất nhiều yếu tố tác động và để hoàn thành công việc này thường rất khó khăn và mất thời gian có khi kéo dài hàng năm cũng chưa thể tiến hành xử lý tài sản thế chấp. Do vậy khi đưa ra mức giá cho bất kỳ một tài sản nào các CVĐG đều nghĩ tới khả năng xấu nhất có thể xảy ra đối với tài sản đó là phải đi phát mại. Khi phát mại tài sản, đó là trường hợp mua bán chuyển nhượng trong điều kiện không bình thường và có nhiều yếu tố tác động làm giảm mức giá đi rất nhiều so với những thương vụ mua bán phổ biến đang diễn ra. Với lý do này thì việc ĐGTSBĐ tại thời điểm định giá luôn được thận trọng, mức giá mang tính chủ quan của CVĐG đề xuất thấp hơn so với mức giá hiện tại của thị trường tưởng chừng như bất hợp lý nhưng đó là yêu cầu đầu tiên mà khách hàng cần phải hiểu để hài lòng với những điều mà ngân hàng quy định.
- Việc định giá còn gặp khá nhiều khó khăn khi mà định giá đối với các BĐS nằm ở địa phận Hà Nội mở rộng như Thạch Thất, Ba Vì, Thường Tín, Chương Mỹ... hay các BĐS nằm ở Sóc Sơn, Đông Anh. Đây là những BĐS nằm ở những khu dân cư nông
thôn, điều kiện cơ sở hạ tầng - xã hội thấp kém... vì vậy tính thanh khoản và giá trị của những BĐS này là không cao. Với điều kiện thông tin giao dịch mua bán thực tế rất hạn chế, các CVĐG mới vào nghề hay ngay cả đối với CVĐG đã có nhiều kinh nghiệm cũng gặp không ít khó khăn. Do vậy, qua việc đi khảo sát thực tế diễn ra trong thời gian ngắn CVĐG chỉ có thể cảm nhận và đánh giá một cách tổng thể điều kiện sống và điều kiện phát triển của khu vực đó, nên việc đưa ra mức giá ước lượng và chủ quan là hoàn toàn không thể tránh khỏi. Trong những trường hợp như vậy thì mức giá đưa ra thường là rất thấp.
- Do Phòng định giá mới thành lập, hoạt động định giá của cả nước nói chung chưa được phổ biến rộng rãi, chưa có một văn bản hoặc nghị định pháp luật nào quy định về việc định giá BĐS thế chấp.
- CVĐG một số là từ các chuyên ngành khác chuyển sang, do vậy thiếu kinh nghiệm và kiến thức về thực tế và kiến thức về BĐS, chưa được đào tạo chuyên sâu về định giá. Do đó việc xử lý những vấn đề liên quan đến công tác định giá vẫn còn hạn chế.
- Quy trình định giá không được thực hiện đầy đủ và cẩn thận, hoặc do cẩu thả nên đôi khi các con số sai lệch và tính toán thiếu chính xác. Đôi khi kết quả định giá vẫn còn mang nặng tính chủ quan.
- Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay biến động tương đối phức tạp, giá cả BĐS liên tục thay đổi, thiếu thông tin về BĐS và các giao dịch, hệ thống các văn bản về định giá vẫn còn nhiều bất cập.
CHƯƠNG 3