tối đa và đơn giá xây dựng áp dụng cho việc định giá Bất động sản tại các địa bàn Hà Nội
Căn cứ vào quyết định số 04319/2007/QĐ-TGĐ, ngày 28 tháng 08 năm 2007 của Tổng giám đốc Techcombank ban hành quy định về phương thức định giá “Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất tại các địa bàn Hà Nội, Hà Tây, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh”
- Hệ số K: Được xác định trên cơ sở điều tra xác suất giá đất thị trường hợp lý tại các khu vực của thành phố Hà Nội và do Tổng Giám đốc ban hành trong từng thời kỳ.
Giá thị trường do cán bộ thẩm định xác định trên phương pháp so sánh trực tiếp, trong đó có tính đến các yếu tố cụ thể của BĐS đó (mặt tiền, hình thửa đất, cơ sở hạ tầng xung quanh, điều kiện sinh lợi, khả năng kinh doanh, yếu tố môi trường…). Ngoài ra, có sử dụng thêm kết quả định giá của một số Công ty định giá BĐS có uy tín hoặc tham khảo giá thị trường tại các Công ty, Văn phòng môi giới BĐS.
Một thực tế đang diễn ra là giữa giá trị đất thực tế trên thị trường với giá trị đất trong khung giá do Nhà nước ban hành có sự chênh lệch. Do đó, khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng, nếu Techcombank chỉ dựa trên khung giá đất do Nhà nước ban hành thì giá trị của BĐS thế chấp sẽ thấp hơn rất nhiều so với thực tế, khi đó giá trị khoản vay được của khách hàng sẽ rất thấp. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng khi vay vốn cũng như là đảm bảo lợi nhuận và rủi ro của Ngân hàng, Techcombank đã tiến hành xây dựng khung giá đất thị trường làm cơ sở cho các CVĐG xác định giá trị BĐS thế chấp. Với kết quả điều tra thu thập được ở 406 tuyến phố trên địa bàn Thành phố Hà Nội, CVĐG đã tiến hành tính toán và phân tích các số liệu đã thu thập được. Hệ số K được xác định dựa trên giá trị đất thị trường và giá trị đất theo khung giá của Nhà nước.
Bảng dưới đây thể hiện giá đất một số tuyến phố trên địa bàn Thành phố Hà Nội do Nhà nước ban hành và do CVĐG xây dựng.
Bảng 2.4: Kết quả điều tra, so sánh giữa đơn giá đất ở do Nhà nước ban hành & đơn giá thị trường tại một số tuyến phố trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Tên đường Vị trí Giá Nhà nước (triệu đồng/m2) Giá do Techcombank xác định (triệu đồng/m2) Giá thị trường/giá Nhà nước (lần)