Với những phõn tớch tỡnh hỡnh hiện trạng về những điều kiện hạ tầng kỹ thuật, mụi trường khớ hậu, địa hỡnh địa chất, điều kiện xó hội cho chỳng ta thấy rằng khu đất xõy dựng Dự ỏn cú đủ điều kiện và phự hợp với việc hỡnh thành Trung tõm thương mại và Dịch vụ, đồng thời gúp phần giải quyết tỡnh trạng tập trung quỏ nhiều hoạt động kinh tế trong khu vực nội thành Hà Nội
6.Tổ chức quản lý thực hiện và khai thỏc Dự ỏn
6.1 Kế hoạch thực hiện Dự ỏn như sau:
- Cơ quan chủ quản Đầu tư
Tổng Cụng ty Đầu tư và phỏt triển Nhà Hà Nội - Cơ quan Chủ Đầu tư
Cụng ty cổ phần Kinh doanh Phỏt triển Nhà và Đụ thị Hà Nội
- Cơ quan tư vấn lập Dự ỏn
Cụng ty Tư vấn, Kinh doanh và thi cụng nội ngoại thất.
Kế hoạch Đấu thầu
Gói thầu sẽ bao gồm 2 gói:
+ Gúi thầu: Xử lý nền múng thi cụng cọc khoan nhồi và tường võy ở tầng hầm
+ Gúi thầu: Thi cụng và hoàn thiện tầng hầm và phần thõn cụng trỡnh
Chủ đầu tư lựa chọn hỡnh thức Đầu tư: Tự thực hiện và thuờ thầu phụ.
Chủ Đầu tư sẽ trực tiếp quản lý thực hiện Dự ỏn cựng với sự tư vấn của cỏc đơn vị tư vấn và chủ đầu tư đăng ký thành lập ban quản lý Dự ỏn Trung tõm Dịch vụ và thương mại Thanh Trỡ.
Giai đoạn triển khai Dự ỏn
Dự ỏn được thực hiện theo 2 giai đoạn chủ yếu:
i. Giai đoạn 1: Khảo sỏt, lập Dự ỏn Đầu tư, thiết kế kỹ thuật thi
cụng, thẩm định, tổ chức Đấu thầu,.. : Quý II/2003- Quý IV/
2003
ii. Giai đoạn 2: Tổ chức thực hiện thi cụng theo đỳng hồ sơ thiết
kế đó được phờ duyệt, lắp đặt cỏc thiết bị sử dụng và tổ chức bàn giao cụng trỡnh. : Quý I/2004- Quý IV/2005
iii. Kết thỳc Đầu tư và đưa Dự ỏn vào khai thỏc: Quý I/2006
6.2 Quản lý khai thỏc Dự ỏn
Ban quản lý chịu trỏch nhiệm quản lý về mặt hành chớnh, an toàn vệ sinh và đảm bảo cảnh quan cho cụng trỡnh đồng thời đảm bảo tuyệt đối an ninh cho tũa nhà.
- Tổ chức trụng giữ xe và cỏc dịch vụ cụng cộng khỏc cho khu vực văn phũng và căn hộ cao cấp với tớnh chất phục vụ.
- Tổ chức bảo hành, bảo trỡ theo đỳng quy định của Nhà nước và chủ Đầu tư phải chịu chi phớ tu sửa cựng với cỏc chi phớ tỏi đầu tư mỏy múc thiết bị.
- Ban quản lý cú trỏch nhiệm thu tiền điện, nước, vệ sinh, điện thoại, gửi xe, truyền hỡnh, internet và cỏc dịch vụ cụng cộng khỏc từ những tổ chức, đơn vị, cụng ty thuờ văn phũng, gian hàng bỏn và giới thiệu sản phẩm và cỏc hộ ở cỏc căn hộ.
Những nguồn thu này nhằm mục đớch đảm bảo cho Ban quản lý hoạt động thường xuyờn và chi trả cho cỏc đơn vị cung cấp dịch vụ cụng cộng.
III.Đỏnh giỏ Hiện trạng
Đỏnh giỏ về nội dung Phõn tớch tài chớnh của Dự ỏn và Đỏnh giỏ việc tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu Phõn tớch Hiệu quả Tài chớnh của Dự ỏn.
CƠ SỞ TÍNH TOÁN :
Chi phớ xõy lắp và thiết bị :
- Đơn giỏ XDCB Thành phố Hà nội ban hành kốm theo quyết định số 32/1998/QĐ-UB ngày 15/4/1998 ; Định mức dự toỏn XDCB ban hành kốm theo quyết định số 1242/1999/QĐ-BXD ngày 25/11/1998.
- Đơn giỏ hạ tầng kỹ thuật của Thành phố Hà nội số 179/2003/QĐ-UB ngày 27/12/2002 của UBND Thành phố Hà nội.
- Thụng bỏo 02/TBCL-LS ngày 1/7/2005 của Liờn Sở TCVG – Sở XD về việc điều chỉnh giỏ VLXD đối với khối lượng xõy lắp thực hiện từ 1/7/2005. Giỏ chuẩn, suất đầu tư hiện hành :
- Suất đầu tư xõy dựng cơ bản do viện kinh tế XD – Bộ Xõy dựng ban hành năm 2003 và tham khảo cỏc dự ỏn đó thực hiện trờn địa bàn Thành phố Hà nội trong thời gian gần đõy.
Chi phớ sử dụng đất :
- Luật đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Quyết định số 1357/TC- QĐ- TCT ngày 30/12/1997 của Bộ tài
chớnh về việc quy định khung giỏ cho thuờ đối với cỏc tổ chức trong nước được nhà nước cho thuờ đất.
- Quyết định số 199/2004/QĐ- UB ngày 16/11/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc xỏc định giỏ đất trờn địa bàn Thành phố Hà Nội.
Cỏc chi phớ tư vấn, KTCB khỏc:
- Theo Thụng tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ
Xõy dựng về việc hướng dẫn việc lập và quản lý chi phớ dự ỏn
Biểu số 1: TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ THEO CÁC HẠNG MỤC CHÍNH Đơn vị tớnh: Triệu đồng HẠNG MỤC ĐẦU TƯ Chi phớ Xõy lắp Chi phớ Thiết bị Chi phớ SD Đất Chi phớ khỏc Dự phũng phớ Tổng hợp chi phớ 1. Hạ tầng kỹ thuật Cụng trỡnh 1,532.000 1,650.000 238.729 273.947 216.207 3,910.883 2.Tũa nhà Trung tõm TMDV 59,207.000 16,886.000 10,418.948 6,551.053 5,170.293 98,233.294 Tổng cộng phần XDCB 60,739.000 18,536.000 10,657.677 6,825.000 5,386.500 102,144.177
Trong đú: Bảng chi tiết khoản mục đầu tư dự ỏn
KHOẢN MỤC Tỷ lệ Trị giỏ (Triệu đồng )
Tổng mức đầu tư dự ỏn 100% 105.000.000
1. Chi phớ Xõy Lắp + Thiết bị 75.5% 79,275.000
+ Cụng trỡnh Trung tõm TMDV
76,950.000
+ Hạ tầng ngoài nhà
2,325.000
2.Chi phớ thuờ, chuyển đổi mục đớch sử dụng đất 10.2 % 10,715.000
3.Chi phớ khỏc 6.5 % 6,825.000
4. Chi phớ dự phũng 5.13 % 5,386.500
5. Lói vay trong thời gian xõy dựng 2.67 % 2,803.500
Biểu số 2: KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ
Đơn vị tớnh: triệu đồng
Diễn giải Giá trị
Năm
2003 Năm 2004
Năm
2005 năm 2006
Quý IV Quý I, II Quý III,
VI Quý I, II
Quý III, IV
GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ 11,107.68
+ Lập dựa ỏn đầu tư và chuẩn bị cỏc thủ tục phỏp lý 450.00 450.0
+ Trả tiền thuờ đất hạ tầng ngoài nhà 238.73 238.7
+ Tiền chuyển mục đớch sử dụng đất 10,418.95 10,418.9
2. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ XÂY DỰNG 6,040.58 604.06 1208.12 1812.17 2416.23
+ Thiết kế và thẩm tra TCKT
+ Giỏm sỏt thi cụng
+ Chi phớ ban quản lý dự ỏn
+ TN cọc thử…..
3. GIAI ĐOẠN THI CễNG 79,275.00
a. Thi cụng phần ngầm 8,904.00 6,678.0
+ Ứng vốn ban đầu 25% 2,226.00
+ Sau khi hoàn thành ứng 50% 4,452.00
b. Thi cụng xõy lắp và hoàn thiện phần thõn 50,303.00 12,575.8 15,090.9 17,606.1
+ Ứng vốn giỏ trị thi cụng phần thõn 25% 12,575.75
+ Kết toỏn tiếp 30% giỏ trị phần thần 15,090.90
+ Kết toỏn tiếp 35% giỏ trị phần thõn 17,606.05
c. Lắp đặt thiết bị cụng trỡnh 18,536.00
+ Ứng 75% 13,902.00 13,902.0
d. Xõy dựng hạ tầng ngoài nhà 1,532.00
4. TỔNG GIÁ TRỊ ĐÃ THANH TOÁN 84,303.15
5. KẾT THÚC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 96,815.05
+ Thanh túan giỏ trị cũn lại và cỏc CPK 12,511.90 12,511.9
I. TỔNG CỘNG NHU CẦU VỐN 96,815.05 1,054.1 6,678.0 13,783.9 15,090.9 34,622.4 25,585.8
II. NGUỒN VỐN TỰ Cể 1,054.06 1,054.1
III. VỐN HUY ĐỘNG TỪ KH 97,171.68 11,368.5 17,052.8 13,666.3 13,666.3 41,417.8
IV. CÂN BẰNG VỐN 1,410.68 4,690.5 3,268.9 -1,424.6 -20,956.1 15,832.0
V. SỐ VỐN PHẢI VAY NGÂN HÀNG 22,380.68 -4,690.5 -3,268.9 1,424.6 20,956.1 -15,832.0
1. Lói suất vay trong kỳ ( 1.02%/thỏng ) 1.02%
2. Thời gian vay ( thỏng ) 12 12
Từ kế hoạch huy động và sử dụng vốn ta thấy rằng: Cụng ty đó sử dụng vốn một cỏch khỏ hợp lý vỡ phõn bổ vốn từ thấp đến cao phự hợp nhu cầu vốn trong mỗi giai đoạn chuẩn bị dự ỏn và thi cụng cụng trỡnh. Tuy nhiờn, hầu hết nguồn vốn của dự ỏn đều từ nguồn huy động của khỏch hàng( khỏch thuờ gian hàng, kiot ) và vốn đi vay ngõn hàng, cũn vốn tự cú thỡ rất ớt so với tổng vốn đầu tư của dự ỏn, nhu cầu vay vốn ngõn hàng của cụng ty trong khi thực hiện dự ỏn vào năm 2005 và số vốn vay ngõn hàng là 22.38 tỷ đồng. Như vậy, số lượng vay ngõn hàng khỏ lớn làm cho cụng ty dễ gặp rủi ro tài chớnh cao và hầu hết vốn là huy động từ khỏch hàng và vay ngõn hàng, điều này làm cho cụng ty khụng chủ động trong việc sử dụng vốn đầu tư.
ĐÁNH GIÁ VIỆC TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIấU PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN.
A. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ:
1. Phương ỏn Kinh Doanh: 1.1 Tiến độ khai thỏc Dự ỏn:
Dự kiến đưa vào khai thỏc vào Quý I/2006 với thời gian khai thỏc khu văn phũng dự kiến 40 năm và thời gian đăng ký mua kiot gian hàng bắt đầu khi hoàn thành Dự ỏn Đầu tư và cú quyết định đầu tư dự ỏn, thời gian ký hợp đồng cho cỏc chủ gian hàng đă ký bắt đầu từ Quý II/2004
1.2 Phương ỏn Kinh doanh cỏc hạng mục
1.2.1 Phần Kiot; gian hàng
Kế hoạch Huy động vốn từ Khỏch hàng
Sau khi hoàn thành Dự ỏn ĐTXD và Quyết định đầu tư, vào Quý I/2004 chủ đầu tư thụng bỏo việc bỏn kiot; gian hàng .
• Khỏch hàng đăng ký mua kiot, gian hàng sẽ nộp 5% giỏ trị kiot; gian hàng
• Sau khi thi cụng xong phần múng thỡ Chủ Đầu tư bắt đầu ký hợp đồng với Khỏch hàng và thu trước 50% giỏ trị kiot; gian hàng
• Sau khi thi cụng xong phần thụ khỏch hàng ứng tiếp 20% giỏ trị kiot; gian
hàng
• Sau khi thi cụng xong chuẩn bị bàn giao cụng trỡnh thỡ cỏc hộ thanh toỏn
nốt giỏ trị cũn lại là 25% 1.2.2 Phần Văn Phũng cho thuờ
Diện tớch Văn phũng Chủ Đầu tư sẽ cho thuờ theo giỏ thị trường để đảm bảo thu hồi vốn và cú lói
• Thời hạn Khấu hao của Khu Kinh doanh Văn phũng là 15 năm
• Đối với khu vực gửi xe ụtụ và xe mỏy do Ban Quản lý trực tiếp quản lý
chỉ mang tớnh chất Phục vụ nờn khụng thu lệ phớ
• Chủ Đầu tư huy động vốn từ Khỏch hàng muốn đăng ký thuờ Văn phũng
ký Hợp đồng 04 năm và nộp tiền trước 04 năm đầu tiờn
Xỏc định đơn giỏ Khai thỏc:
Đơn giỏ Kinh doanh được xỏc định trờn cơ sở đơn giỏ thị trường tương ứng với vị trớ khu đất và điều kiện về cơ sở hạ tầng của khu đất.
• Khu kiot, gian hàng với đơn giỏ 1m2 kiot, gian hàng theo giỏ thị trường và
theo vị trớ của cụng trỡnh
• Khu Văn phũng: Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này được tớnh
theo diện tớch sàn kinh doanh dựa theo giỏ thị trường , khoảng 110.000
đồng/m2/thỏng
• Diện tớch trụng xe được phõn thành 2 khu: Khu để phục vụ cho khu văn
phũng và khu gian hàng, kiot. Việc trụng giữ xe chỉ mang tớnh chất phục vụ và khuyến khớch số lượng người đến Trung tõm thương mại và Dịch vụ nờn khụng thu phớ.
Hạng mục khai thác
Hạng mục Đơn vị Đơn giỏ kinh doanh
Gian hàng, kiot Triệu đồng/m2/thỏng 0.017
Văn phũng cho thuờ Triệu đồng/m2/thỏng 0.11
2. Phõn tớch Hiệu quả Dự ỏn Đầu tư:
2.1. Chi phớ khai thỏc vận hành dự ỏn
a./ Chi phớ khấu hao tài sản cố định
Khấu hao tài sản cố định được thực hiện theo Quyết định số 203/2003/QĐ- BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chớnh.
Thời gian Khấu hao của cụng trỡnh là 15 năm tương đương với tỷ lệ trớch khấu hao là 3.5% , Khấu hao phần thiết bị được tỏch riờng với tỷ lệ trớch khấu hao là 15%. Trong đú Khấu hao chỉ tớnh đối với phần tài sản thuộc Chủ đầu tư sở hữu và Quản lý, đú là Khu văn phũng cho thuờ và Khu gian hàng, kiot ( Khu này chỉ tớnh khấu hao 1 lần )
b/ Trớch quỹ sửa chữa nõng cấp tài sản cố định : 0.7%/năm
c/ Chi phớ Quản lý hành chớnh và khai thỏc gian hàng và kiot được trớch từ quỹ do cỏc hộ kinh doanh ở cỏc kiot, gian hàng đúng gúp
d/ Chi phớ Quản lý hành chớnh và khai thỏc khối văn phũng:
Chi phớ quản lý cụng ty bằng 0.3% Doanh thu dịch vụ khối văn phũng
Chi phớ vận hành tũa nhà : thang mỏy, điện nước, kỹ thuật….vv được tớnh
toỏn theo bảng trờn.
2.2 Phõn tớch hiệu quả Kinh tế Dự ỏn
2.2.1 Hiệu quả Kinh tế Khu gian hàng, Kiot
Phương phỏp hạch toỏn kinh tế khu gian hàng theo phương ỏn cho thuờ
(trong 30năm) nhưng thu hồi vốn 1 lần, được tớnh bằng chỉ tiờu lợi nhuận và cỏc
khoản thuế trớch nộp Nhà nước.
Vốn đầu tư gian hàng được tớnh theo bảng tớnh giỏ trị khấu hao tài sản (phụ
lục 8)
Sau khi trừ đi cỏc loại thuế ( Khụng tớnh đến cỏc chi phớ lói vay, quản lý,…vỡ đó được phõn bổ riờng ở khu văn phũng cho cả dự ỏn) thỡ khu gian hàng đem lại lợi nhuận thuần là 20,512.680 triệu đồng tức là 20.5 tỷ đồng.
Biểu số 3: BẢNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH TỪ GIAN HÀNG, KIOT CHO THUấ Đơn vị tớnh: Triệu đồng
2.2.2 Hiệu quả Kinh tế Khu Văn phũng cho thuờ
Khu văn phũng cho thuờ được chủ Đầu tư trớch khấu hao theo quy định của Bộ tài chớnh và diện tớch văn phũng cho thuờ với đơn giỏ theo giỏ thị trường
Khu trụng giữ xe: Chỉ mang tớnh chất phục vụ
Phương ỏn tớnh hiệu quả kinh tế của khu văn phũng được hạch toỏn theo phương ỏn tớnh thời hạn thu hồi vốn và một số chỉ tiờu kinh tế đỏnh giỏ hiệu quả
Dự ỏn như là NPV, IRR..
CHỈ TIấU KINH TẾ GIÁ TRỊ
I. Doanh thu cho thuờ cỏc Gian hàng, Kiot 78,886.800
Doanh thu cho thuờ theo giỏ thị trường 78,886.800
1.Diện tớch cho thuờ gian hàng, kiot ( m2 ) 12.890
2.Giỏ 1m2 gian hàng theo giỏ thị trường ( tr.đ/m2/thỏng) 0.017
II Hiệu quả Kinh tế
1. Doanh thu (A) 78,886.800
2. Doanh thu thuần ( A/1.1 khụng cú VAT ) (B ) 71,715.27
3. Vốn Đầu tư phần Gian hàng, kiot Khụng cú VAT( C ) 44,365.040
4. Lơi nhuận trước thuế ( B- C ) ( LNTT ) 27,350.240
5 Thuế thu nhập Doanh nghiệp 25% LNTT ( T ) 6,837.560
Biểu số 4: HIỆU QUẢ KINH TẾ KHỐI VĂN PHềNG CHO THUấ Đơn vị tớnh: Triệu đồng
Chỉ số trượt giỏ khảng 1.3 sau 5 năm
Cỏc chỉ tiờu 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011-15 2013 2016-19 2020 Năm KD1 Năm KD 2 Năm KD3 Năm KD4 Năm KD5 Năm KD7 Năm KD10-13 Năm KD14
1.DOANH THU TỪ VĂN
PHềNG 9,438.0 10,890.0 12,342.0 12,342.0 12,342.0 16,044.6 16,044.6 20,858.0 20,858.0
Thuế VAT ( 10% ) 858.0 990.0 1,122.0 1,122.0 1,122.0 1,458.6 1,458.6 1,896.2 1,896.2 Doanh thu thuần 8,580.0 9,900.0 11,220.0 11,220.0 11,220.0 14,586.0 14,586.0 18,961.8 18,961.8
2. CHI PHÍ KHU VĂN PHềNG
A. Khấu hao xõy dựng văn
phũng (KH ) 2,865.75 2,865.75 2,865.75 2,865.75 2,865.75 2,865.75 2,865.75 2,865.75 2,865.75 B. Chi phớ quản lý cụng ty 28.31 32.67 37.03 37.03 37.03 48.13 48.13 62.57 62.57 C. Chi phớ vận hành văn phũng 310.94 310.94 310.94 310.94 310.94 404.23 404.23 525.49 525.49 E. Sửa chữa nõng cấp TSCĐ 355.68 355.68 355.68 355.68 355.68 355.68 355.68 355.68 355.68
F. Tỏi đầu tư thiết bị 7,091.29 5,673.03
TỔNG CHI PHÍ 3,560.69 3,565.05 3,569.40 3,569.40 3,569.40 3,673.79 10,765.08 3,809.50 9,482.53
3. LN TRƯỚCTHUẾ 5,019 6,335 7,651 7,651 7,651 10,912 3,821 15,152 9,479
4. THUẾ TNDN (25%*D) 1,255 1,584 1,913 1,913 1,913 2,728 955 3,788 2,370
5 LỢI NHUẬN THUẦN 3,764 4,751 5,738 5,738 5,738 8,184 2,866 11,364 7,109 6. Đầu tư xõy dựng 50,812
NGÂN HÀNG
Số dư đầu kỳ 22,381 22,381 18,490 13,612 7,272 334
Lói suất 12.24%/năm
Trả lói ( từ LNT + KH ) 2,739 2,739 2,263 1,666 890
Trả tiền gốc Từ LNT+ KH 0 3,891 4,878 6,341 6,938 7,714
Dư cuối kỳ 22,381 18,490 13,612 7,272 334
8. Tỷ lệ hoàn vốn
IRR( % ), 15 năm 9.58% 9. Giỏ trị hiện tại rũng
( r=8% ) 25,427.52
10. Thu hồi vốn cộng dồn 6,630 14,247 22,851 31,455 40,058 51,108 67,890 104,219 156,884
11. Thời gian thu hồi vốn
Qua bảng hiệu quả kinh tế của khối văn phũng trờn, ta cú thể nhận thấy rằng
